ZNALECKÝ POSUDEK č. 4066-366/2014 O ceně zemědělského stavení bez čp/če v Olomouci Slavoníně včetně příslušenství a pozemků, p.č.910/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1989 m 2, p.č.910/3, ovocný sad, o velikosti 2681 m 2 a p.č.910/8, ovocný sad, o velikosti 5099 m 2, vše zapsáno na LV č.1284 pro k.ú.slavonín Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha západ Mgr.Dušan Šnaider Evropská 663/132 160 00 Praha 6 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby č.j. 174 EX498/14 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 4.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Tršicích 5.9.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny zemědělského stavení bez čp/če v Olomouci Slavoníně včetně příslušenství a pozemků, p.č.910/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1989 m 2, p.č.910/3, ovocný sad, o velikosti 2681 m 2 a p.č.910/8, ovocný sad, o velikosti 5099 m 2, vše zapsáno na LV č.1284 pro k.ú.slavonín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky se zemědělskou stavbou Adresa předmětu ocenění: Slavonín 779 00 Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Slavonín Počet obyvatel: 99 471 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.5.2014 a 4.9.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1284 pro k.ú.slavonín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - vlastní ocenění č.3929-229/2014-2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 500404/014, Pan František Jáchym, Mišákova 455/22, 779 00 Olomouc, vlastnictví: výhradní 500404/014, Pan František Jáchym, Mišákova 455/22, 779 00 Olomouc, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Místním šetřením bylo zjištěno, že zemědělská budova se na pozemku již nenachází. Je zde pouze torzo komína malý zbytek části stěn. Pozemky jsou neudržované a nachází se na nich smíšený odpad, částečně i nebezpečný. Pozemky se dle platného územního plánu nacházejí v ploše VZ - zemědělská výroba. Jiné předměty ocenění se na pozemcích nenacházejí. Pozemky jsou oceněny v cenové mapě Olomouce. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 910/2 1 989,00 230,00 457 470,- nádvoří 2 cen. mapa ovocný sad 910/3 2 681,00 230,00 616 630,- 2 cen. mapa ovocný sad 910/8 5 099,00 230,00 1 172 770,- Ostatní stavební pozemky - celkem 2 246 870,- - 4 -
Ocenění věcných břemen váznoucích na pozemcích Věcné břemeno jízdy Věcné břemeno jízdy - Statutární město Olomouc, pozemky p.č.910/3 a 910/8 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Ovocný sad: Výměra: 2 681,00 m 2 Jednotková cena: 230,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 2 681,00 m 2 * 230,- Kč/m 2 * 5,00 % = 30 831,50 Kč/rok Ovocný sad: Výměra: 5 099,00 m 2 Jednotková cena: 230,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 5 099,00 m 2 * 230,- Kč/m 2 * 5,00 % = 58 638,50 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 89 470,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 89 470,- Kč/rok * 50 % = 44 735,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 44 735,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 44 735,- Kč * 5 let = 223 675,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 223 675,- Kč Cena věcných břemen váznoucích na pozemcích celkem = - 223 675,- Kč Pozemky - zjištěná cena = 2 023 195,- Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2 023 195,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 023 195,- Kč Celkem 2 023 195,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 023 195,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2 023 195,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 023 195,- Kč Celkem 2 023 195,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 023 195,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 023 200,- Kč slovy: Dvamilionydvacettřitisícdvěstě Kč - 6 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno jízdy. Toto břemeno je zohledněno při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo exekutorské zajišťující dluh ve výši 421.635,86 Kč s příslušenstvím - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.815.678,35 Kč s příslušenstvím - REAL ESTATE AGENCY 001, s.r.o., Jungmannova 1236, 76502 Otrokovice, Zástavní právo soudcovské zajišťující dluh ve výši 2.250.000,- Kč s příslušenstvím Lošťák Jaromír, Durychova 444/3, Olomouc, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 3.544.405,- Kč s příslušenstvím - REAL ESTATE AGENCY 001, s.r.o., Jungmannova 1236, 76502 Otrokovice, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 76.704,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc, tř. Kosmonautů 1151/6c, Hodolany, 77911 Olomouc, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) prodej pozemku v Nedvězí o velikosti 94272 m2. Pozemek je vhodný k využití jako pole, nebo na výstavbu fotovoltaické elektrárny, přes pozemek vede vysoké napětí. Inženýrské sítě nejsou na pozemku. Požadovaná cena 300,- Kč/m2 vč. provize. 2) Prodej zemědělského pozemku v katastrálním území Olomouc - Nemilany. Pozemek o celkové rozloze 1604 m2. Požadovaná cena 450,- Kč/m2. 3) Prodej pozemku v Olomouci, k.ú. Řepčín (výjezd směrem na Křelov), který je v územním plánu veden jako Jiné komplexy se specifickou náplní, převládajícím přírodním charakterem, možnost využití jako chovná a výcviková zařízení, sportovní a rekreační - 7 -
areály apod. Výměra pozemku je 8.995 m2 a je přístupný přímo z hlavní silnice. Na hranici pozemku je elektřina a plyn. Požadovaná cena 150,- Kč/m2. S ohledem na konkrétní polohu, velikost a možnosti využití stanovuji jednotkovou srovnávací cenu oceňovaného pozemku na 200,- Kč/m2. Za celý pozemek po zaokrouhlení pak 2.000.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.000.000,- Kč Obvyklá cena závad : 250.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Náklady na odstranění ekologické zátěže a úklidu pozemku odhaduji na 350.000,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.400.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč V Tršicích 5.9.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9. - 8 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4066-366/2014 znaleckého deníku. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1284 ze dne 27.8.2014 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-10 -
Fotodokumentace nemovitosti - 11 -
Mapa oblasti - 12 -
- 13 -
- 14 -