EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 62/2013 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 728/14 V budově č. p.: 728 Na pozemku parc. č.: 5856, 5857 Pozemky parc. č.: 5856, 5857 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 3410 / 104872 na pozemku: 3410 / 104872 Vlastník jednotky: Klára Šíblová, Laštůvkova 728/31, 63500 Brno, 1 / 1 Vlastník pozemku: Klára Šíblová, Laštůvkova 728/31, 63500 Brno, 1 / 1 Katastrální území: Bystrc LV č.: 7985 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Část obce: Bystrc Ulice: Laštůvkova Číslo orientační: 31 Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800 900 490 19.9.2013 / 19.9.2013 1 130 000 Kč V současné době odpojen elektroměr pro neplacení za odběr elektřiny. Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Objednávka č.j.179/2013-a od firmy Eurodražby. CZ a.s. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 20.9.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 6 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Brno Katastrální území: Bystrc Ulice: Laštůvkova jednotka stávající stav typ: 1+1 podlaží: 1. NP orientace V započitatelná plocha: 35 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 35 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Ústřední / etážové - plyn technický stav jednotky: Dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / 2 005 provedené dílčí rek. jednotky: okna, ostatní popis dílčí rekonstrukce: Výměna oken původních dřevěných za plastová. nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemky., Pozemky parc.č.5856 a 5857 - zastavěná plocha a nádvoří, na nichž je budova čp.727, 728 je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek a podíl ve výši 3410/104872 je předmětem ocenění. Přístup z ulice Laštůvkova je bezproblémový z místní zpevněné komunikace na které se nacházejí i parkovací plochy (pozemky parc.č.6291/1, 6333: vlastník-stat.město Brno, způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha). Stavba je napojena na přípojky: elektřiny, vodovodu, kanalizace a zemního plynu. výměra pozemků celkem: 357 m 2 budova / počet sekcí: řadová krajní 2 počet podlaží PP/NP 1 4 počet bytových/nebytových jednotek: 4 0 výtah: ano ne stručný popis budovy: Panelová budova se 3.NP a s plochou střechou. stáří původní / další životnost: 30 70 opotřebení / závady: 30 % stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2 005 provedené dílčí rekonstrukce: fasáda, zateplení, okna, dveře omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -
Statutární město Počet obyvatel: 378 965 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Statutární krajské město Brno má odpovídající občanskou vybavenost, včetně nabídky pracovních míst. Bytový dům, v němž je oceňovaný byt umístěn, je v místní části Bystrc, v ulici Laštůvkova; dosažitelnost centra (nám. Svobody) je po okruhu do 15 minut. Okolní zástavbu tvoří bytové domy z 70-tých let min. století. Lokalita je v územním plánu v ploše určené pro všeobecné bydlení; v pěším dosahu jsou služby, obchody, mateřská škola, základní škola, nejbližší zastávka MHD (tram, bus) je vzdálena do100m, dojezd do centra cca 20 minut, v pěším dosahu je brněnská přehrada. Dopravní obslužnost dobrá; výpadovka na dálnici D1 do 10-ti minut jízdy (Starý mlískovec). Dům je napojen na přípojky vody, kanalizace, zemního plynu a elektřiny. Kapacita parkovacích míst je dostatečná. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Lokalita není zatížena problémovými skupinami obyvatel. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.7985 pro k.ú.bystrc ze dne 3.4.2013 zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské a exekuční příkaz k prodeji. Popis / dispozice: Byt č.14 se nachází v 1.NP bytového domu se 2 vchody čp.727 a 728. Dům byl postaven v polovině 70-tých let min. století jako panelový s 1.PP a se 4.NP a s plochou střechou. Před 5-ti lety byla provedena jeho revitalizace - zateplení fasády, výměna původních oken za plastová, nové vchodové dveře a oprava střechy. Dům je napojen na IS v rozsahu - elektřina, zemní plyn, veř. vodovod a kanalizace s ČOV. Vytápění domu je ústřední teplovodní a zdrojem tepla pro otop i ohřev teplé vody je bloková plynová kotelna. Oceňovaný byt má dispozici 1+1 (chodba, koupelna s WC, kuchyně s jídelním koutem a spížní skříní, pokoj s balkonem, sklep). Okna jsou směrována na východ s výhledem na okolní zeleň. Bytové zařízení je původní - umakartové bytové jádro (s vanou, umyvadlem a WC), podlahy v obytných místnostech z pvc a na soc. zařízení ker. dlažba, vana obložená ker. obkladem, plynový sporák. Sklep má plechové dveře. V době prohlídky byl byt odpojen od rozvodu elektřiny z důvodu neplacení za odběr elektřiny. Byt je průběžně obýván a udržován. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací deskové izolované 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy betonové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí vybavení 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Závady jednotky: V současné době odpojeno měření spotřeby elektřiny. - 3 -
Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha kuchyň 10,18 m 2 1,00 10,18 m 2 pokoj 15,64 m 2 1,00 15,64 m 2 chodba 2,82 m 2 1,00 2,82 m 2 koupelna s WC 3,36 m 2 1,00 3,36 m 2 balkon 3,12 m 2 0,50 1,56 m 2 sklep 2,25 m 2 0,50 1,12 m 2 Celkem 37,36 m 2 34,68 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Srovnávané jednotky 34,68 X X X X Panelová 38,00 1.NP 1+1 1 500 000 39 474 0,85 33 553 ulice Laštůvkova, Brno - Bystrc Na prodej byt v osobním vlastnictví o velikosti 1+1 o CP 38,5 m2 na ulici Laštůvkova ve 1.NP/4. K bytu náleží sklep 2 m2. K bytu patří balkon. Byt je po částečné rekonstrukci. V bytě jsou plovoucí podlahy a prodává se částečně zařízený. Bytové jádro je původní. Byt je světlý. Dům je po revitalizaci nová plastová okna, fasády, střecha a stoupačky. Nízké měsíční náklady. Byt svojí polohou a dispozicí nabízí příjemné bydlení v přírodě a v blízkosti přehrady, v dosahu veškerých služeb (lékárna, MHD, supermarkety, škola, školka). K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikost - 1,00 K3 Lokalita - 1,00 K4 Typ stavby - 1,00 K5 Stáří - 1,00 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - 1,00 Panelová. 35,00 3.NP 1+1 1 390 000 39 714 0,85 33 757 ulice Laštůvkova, Brno-Bystrc k prodeji pěkný panelový byt v OV 1+1, 35m2, 3.NP čtyřpodlažního domu. Dům prošel kompletní revitalizací- je zateplený nová plastová okna, vchodové dveře,stupačky atd. Nachází se v poklidné ulici. Byt je v dobrém udržovaném stavu. Součástí bytu je nová lodžie. Bydlení v čistém prostředí, blízko přehrady. Byt se nachází v klidné ulici. K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikost - 1,00 K3 Lokalita - 1,00 K4 Typ stavby - 1,00 K5 Stáří - 1,00 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - 1,00-4 -
Panelová. 36,00 1.NP 1+1 1 300 000 36 111 0,85 30 694 ulice Vondrákova, Brno-Bystrc Prodej bytu o celkové výměře 36m2 v OV, o velikosti 1+1+sklep, zvýšené přízemí v Brně -ulice Vondrákova, Bystrc. Byt se nachází v domě, který prošel celkovou revitalizací (plastová okna, zateplení, střecha, nové domovní dveře, schránky). V bytě nová plastová okna včetně žaluzií, zděné jádro koupelny, podlahy - dlažba plus parkety. V koupelně se nachází vana, WC, umyvadlo. Kuchyňská linka je původní (velmi udržovaná), plynový sporák. Velmi dobře řešený byt s kuchyňským koutem (jídelna). Byt se nachází v blízkosti brněnské přehrady, nákupního centra, školy, školky. Bezproblémové parkování. K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikost - 1,00 K3 Lokalita - 1,00 K4 Typ stavby - 1,00 K5 Stáří - 1,00 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - 1,00 Průměrná cena 32 668 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena 32 584 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 35 m 2 Porovnávací hodnota 1 130 000 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Byt se nachází v oblíbené lokalitě Bystrc v blízkosti brněnské přehrady a se zajištěnou infrastrukturou pro bydlení v bytových domech. Nabývací cena převodce, zhotovitel druh dokladu ze dne poznámka 1 230 000 Kč Klára Šíblová Kupní smlouva - 2.10.2009 zavkladovaná v KN Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 130 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Obvyklá cena předzahrádek: 0Kč Upravená obvyklá cena: 1 130 000Kč Započitatelná plocha: 35m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 32 584Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7985 ze dne 3.4.2013. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 18.9.2013. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Objednávka č.j.179/2013-a od firmy Eurodražby. CZ a.s. 1-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady oceňované nemovitosti: - vhodná poloha pro bydlení v oblíbené městské čtvrti Bystrc s dosahem brněnské přehrady - dobrý technický stav budovy (revitalizace v r.2005) - byt v 1.NP je výhodný z důvodu neexistence výtahu v byt. domě - u bytu je balkon a sklep - před domem je parkovací plocha Zápory oceňované nemovitosti: - původní bytové jádro z umakartu - v bytovém domě není výtah Zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě zjištěné porovnávací hodnoty, na základě kupní ceny uvedené v kupní smlouvě ze dne 2.10.2009 (kupní cena 1 230 000,-Kč) a s ohledem na technický stav oceňované nemovitosti, její klady a zápory, stanovuji obvyklou cenu ve výši 1 130 000,-Kč. Znalecká doložka: Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 62/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 62/2013. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 6 -
Fotodokumentace ze dne 19.9.2013. Pohled na dům z východní strany. Kuchyně. Koupelna s WC. Pokoj. Vstup do bytu. Úprava terénu před domem-uliční pohled. - 7 -