ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Byt č.850/661 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Slezské Předměstí Adresa nemovité věci: třída SNP 850, Hradec Králové Vlastník stavby: Jiří Malina, třída SNP 850/52, Hradec Králové, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jiří Malina, třída SNP 850/52, Hradec Králové, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč IČ: telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.maliny Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - bytové jednotky č.850/661 zapsané v KN na listu vlastnictví č.25364, vymezené v budově čp.850,851,852,853,854,855, zapsané na LV č.22061, stojící na pozemku p.č.st.1613, zapsaném na LV č.22061, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 217/21414 na společných částech bytového domu čp.850,851,852,853,854,855, zapsaného na LV č a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 217/21414 na pozemku p.č.st.1613 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1313m 2, zapsaného na LV č.22061, to vše v obci Hradec Králové, k.ú. Slezské Předměstí, část obce Slezské Předměstí. Ocenění provést jako podklad pro konání dobrovolné dražby. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 274/2016-D z LV č pro k.ú. Slezské Předměstí - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.maliny Místopis Hradec Králové je krajským městem se všemi základními potřebnými službami, středními školami, Univerzitou, nemocnicí, hypermarkety atd., je zde možnost blízkého sjezdu na dálnici D11, vlakové spojení do Prahy, Liberce, Pardubic atd. Bytový dům čp se nachází v části města zvané Slezské Předměstí, je přístupný v okrajové části města z třídy SNP. V přímém a nedalekém okolí se nachází rodinné domky i bytové domy, ale i objekty průmyslové zóny, i vlaková zastávka Slezské Předměstí.. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN je bytová jednotka č.850/661 zapsaná v KN na listu vlastnictví č.25364, vymezená v budově čp.850,851,852,853,854,855, zapsané na LV č.22061, stojící na pozemku p.č.st.1613, zapsaném na LV č.22061, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 217/21414 na společných částech bytového domu čp.850,851,852,853,854,855, zapsaného na LV č a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 217/21414 na pozemku p.č.st.1613 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1313m 2, zapsaného na LV č.22061, to vše v obci Hradec Králové, k.ú. Slezské Předměstí, část obce Slezské Předměstí. Byt č.850/661 se nachází v 6. nadzemním podlaží zděné obytné budovy s celkem 6 vchody čp , s plochou střechou, obdélníkového půdorysu. V bytovém domě se nachází celkem 108 bytových jednotek. Jedná se o stavbu z roku 1972, objekt má celkem 6 nadzemních podlaží a suterén. Vstup do budovy jsou ze severozápadní podélné stěny domu. Zděná budova o tl. obvodových stěn 45cm a 40 cm (u balkónů) má původní břízolitovou fasádní omítku, sokl objektu je z keramického obkladu. V každém z 6 vchodů je renovovaný osobní výtah z výstupy na obě strany, a schodiště s teracovou úpravu stupňů. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace i dálkový zdroj tepla a TUV (Elektrárny Opatovice nad Labem). V bytě č.850/661 jsou dveře hladké, foliované, ocelové zárubně, okna plastová s izolačními dvojskly,podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí, laminátové, v ostatních místnostech je PVC, v bytě - 2 -

3 jsou litinové radiátory, rozvod vody je v plastovém potrubí. Kuchyně dle sdělení p.maliny nyní vybavená kuchyňskou linkou se spotřebiči bude před dražbou vystěhována, dle sdělení insolvenčního správce nebude při dražbě součástí bytu. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, WC combi. V chodbě je vestavěná skříň, v kuchyni je spížní skříň. Byt č.850/661 byl částečně zrekonstruován - v roce 2005 byla provedena výměna oken, v roce 2012 pak plovoucí laminátové podlahy, zděné jádro, nově vybavena koupelna, WC zařizovacími předměty, včetně příslušného nového propojení na sítě (voda, odpady, elektro). Dispozičně byt č.850/661 obsahuje: pokoj 20,60m 2, pokoj 12,60m 2, pokoj 10,50m 2, kuchyň 9,30m 2, koupelnu 2,10m 2, WC 0,90m 2, předsíň 4,40m 2, tj. celkem 60,40m 2 a dále balkón 1,87m 2 a sklep 2,80m 2. Tj. tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 60,40+ 0,5*(1,87+2,80)= 62,74m 2. Jedná se tedy o byt velikosti 3+1 s příslušenstvím a balkónem. K datu prohlídky byl byt užíván nájemci, ovšem dle sdělení vlastníka bytu p.maliny nájemní smlouva byla ukončena a byt bude do vyklizen a volný, připravený k prodeji. Silné stránky Klidná lokalita, blízkost průmyslové zóny, dobré dopravní spojení (MHD zástavu u domu). Zděný dům. Slabé stránky Výtah je osobní v domě, nezateplený dům.byt bez kuch.linky. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Slezské Předměstí zděný, nezateplený dům Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena cihelná, nezateplená 62,74 m Kč Kč/m 2 Porovnání je provedeno s nabídkou tří bytů ve zděných budovách ve stejné lokalitě tj. v části Hradce Králové zvané Slezské Předměstí. Srovnatelné jednotky Název: Nabídka byt 3+1 Uhelná Nabídka - na prodej zděný byt 3+1 v Hradci Králové na Slezském Předměstí v Uhelné ulici. Byt se nachází ve 2.NP (1.patro) čtyřpodlažní zděné budovy bez výtahu. Byt je v družstevním vlastnictví (anuita splacena) a je zcela v původním stavu. Celková výměra bytu vč. příslušenství činí 71 m2 (pouze byt 60 m2). Minimálními stavebními úpravami lze dispoziční řešení změnit na 3+kk

4 Byty nejsou prohlášením vlastníka vymezeny, prozatím není možný převod do osobního vlastnictví. Dispozice: vstupní chodba s vestavěnou skříní, koupelna s vanou, WC, kuchyň (plynový sporák s troubou + karma na ohřev TUV), obývací pokoj s balkónem, ložnice, pokoj, v suterénu budovy dva sklepy (6,1 a 2,4 m2). K využití je společná dílna, sušárna a mandl v suterénu, balkón v mezipatře. Byt napojen na elektřinu, plyn, vodu, topení dálkově (Opatovice), kabelová TV (UPC), možnost pevné linky, internet, v pokoji vedle kuchyně možnost napojení na komín (krbová kamna). Na rekonstrukci rozvodů elektřiny v bytě je schválena dotace od družstva ve výši do 50 tisíc Kč. Rekonstrukce budovy - plastová okna, vchodové dveře vč. poštovních schránek, střešní krytina, oprava balkónů, zatepleny oba štíty, na dvoře posuvná vrata s dálkovým ovládáním. Byt leží ve stabilizované zástavbě se vzrostlou zelení a uzavřeným dvorem (parkování), zahradou a dobrým dosahem občanské vybavenosti - obchody a pošta na Pospíšilově třídě, 2x dětské hřiště, poliklinika II, MŠ, 2x ZŠ. Výborná dostupnost do centra města, zastávka MHD 250 m. Byt je ihned volný k nastěhování. Lokalita: Hradec Králové, ul..uhelná Podlaží: 2 Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná 65,50 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,07 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,08 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v horším stavu; Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m Název: Nabídka byt ul.sládkova Nabídka - k prodeji velmi pěkný byt 3+1 s balkónem, který se nachází ve druhém patře, třípatrového cihlového domu v klidné smíšené zástavbě v lokalitě Slezské Předměstí, ul. Sládkova. Byt je teplý a světlý, orientace bytu je V,Z. Dům je po celkové rekonstrukci (zateplený, střecha, stoupačky). V bytě jsou nová plastová okna se žaluziemi, samostatné WC a koupelna s vanou prošly rekonstrukcí před 7 lety. V kuchyni je nová karma Junkers na ohřev teplé vody, nový rovněž kombinovaný sporák Elektrolux a samostatná spížní skříň. Pokoje s parketami jsou prostorné, ložnice 14,77 m2, obývací pokoj 18,45 m2 a dětský pokoj 14,62 m2. Na chodbě a v jednom z pokojů dostatek úložného prostoru zajišťují vestavěné skříně. Jednotka je ve velmi dobrém průběžně udržovaném stavu a výhodou jsou i velmi nízké náklady na provoz bytu. Možnost přikoupení garáže o velikosti 16m2 v těsné blízkosti domu

5 Lokalita: Slezské Předměstí, Sládkova ul. Podlaží: 3 Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná, zateplená 71,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - zateplený dům; Celkový stav - lepší dům, byt horší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v zatepleném domě; Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m Název: Nabídka byt Bratří Štefanů Nabídka -k prodeji cihlový byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 s lodžií v šestém podlaží dvanáctipatrového domu s dvěma výtahy v lokalitě Slezské Předměstí. Bytový dům je situován v blízkosti OC Orlický park, Lidl a Baumax,v pochůzné vzdálenosti je i další infrastruktura, jako poliklinika, několik zákl. a mateřských škol, restaurace, ubytovací kapacity i síť obchodů v okolí hotelu Alessandria. Magistrát města 4zastávky MHD. Bytová jednotka prošla před nedávnem rekonstrukcí, po níž je téměř neužívána. Mj.zděné jádro po rekonstrukci, nové omítky, rozvody el. a plast okna, lodžie 5m zasklena posuvnou stěnou. TV má společnou anténu, k tomu je v domě i UPC, internet je zaveden. V rámci rekonstrukce byl rozveden i slaboproud: koaxiály a UTP do obou velkých pokojů, v malém pokoji SLP rozvod není, je ho možno vyvést z vedlejšího OP kde je rozvod SLP umístěn na dělící příčce. V domě je řada společných prostor,mj. dvě funkční kolárny v suterénu, bývalá prádelna a mandlovma a v posledním patře sušárna. Orientace bytu jihozápad. Lokalita: Slezské Předměstí Podlaží: 6 Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná 78,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-5 -

6 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší byt; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 62,74 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena pod úrovní porovnávací hodnoty, jež byla zjištěna porovnáním s aktuální nabídkou bytů ve zděných domech v části města Hradce Králové zvané Slezské Předměstí. Jedná se o byt v 6-NP velikosti 3+1 s příslušenstvím, v dobrém stavu po částečné rekonstrukci bytu v r.2012 (koupelna, plovoucí podlahy). V ceně bytu je zohledněna chybějící kuchyňská linka - nebude předmětem dražby. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Snímek katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č v k.ú. č

11 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č v k.ú. č ortofoto

12 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č v k.ú. č Pozemek p.č v k.ú. č