ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 703/2011 Ocenění nemovitostí: rodinného domu čp. 24 v obci Břasy, část Vranovice, na pozemku st. parc.č. 19 a pozemků st.parc.č. 19 o výměře 593m2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 34/ o výměře 1423m2 (zahrada), vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 6 pro obec Břasy katastrální území Vranovice u Břas u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 08.06.2011 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 24 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 09.06.2011
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Základ hodnoty 1.5. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 24 v obci Břasy, část Vranovice, na pozemku st. parc.č. 19 a pozemků st.parc.č. 19 o výměře 593m2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 34/ o výměře 1423m2 (zahrada), vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 6 pro obec Břasy katastrální území Vranovice u Břas u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany. 1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6 pro k.ú. Vranovice u Břas ze dne 25.05.2011 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 6 pro k.ú. Vranovice u Břas ze dne 08.06.2011 Kopie katastrální mapy ze dne 08.06.2011 Znalecký posudek č. 1050-42/2006 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. 1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu) 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. 3
Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost. 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. č. koeficient ozn. 1 Redukce pramene ceny K1 2 Velikost objektu K2 3 Poloha K3 4 Provedení a vybavení K4 5 Celkový stav K5 6 Vliv pozemku K6 7 Úvaha zpracovatele K7 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného rodinného domu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod.. NÁLEZ A OCENĚNÍ 1.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 6 ze dne 08.06. 2011 pro k.ú. Vranovice u Břas Krhounková Soňa, Vranovice 24, 338 24 Břasy 1 Adresa nemovitosti: Vranovice č.p. 24 Název katastrálního území: Vranovice u Břas Název obce: Břasy Název okresu: Rokycany List vlastnictví: LV č. 6 4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství ve výši 1.300.000,- Kč, Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4 Krč. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 04.07.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.07.2005. - Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Listina Oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné EURODRAŽBY.CZ a.s., ze dne 23.05.2011. Zástavní právo smluvní, uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní asfaltové, v centrální části obce, vlevo při směru jízdy od Břas Vranovice směr obec zámeček. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné v obci jsou převážně rodinné domy, původní zemědělské usedlosti a rekreační chalupy. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu se vstupem na pozemek vrátky z jihozápadní strany, do rodinného domu pak ze severozápadní. Odkanalizování rodinného domu do veřejné kanalizace, pitná voda z vlastní studny (obecní rozvod pitné vody na hranici), plyn zaveden, elektroinstalace světelná i motorová. Nezastavěný pozemek orientovaný převážně východně od rodinného domu, v mírném svahu, s malým potůčkem. Vranovice je vesnice, část obce Břasy v okrese Rokycany. Nachází se asi 2,5 km na severozápad od Břas. Je zde evidováno 136 adres. Trvale zde žije 115 obyvatel. Ve Vranovicích je částečná technická vybavenost (plynofikace, vodovod), bez občanské vybavenosti (pouze hostinec), bez pracovní příležitosti. Dojezdová vzdálenost do Břas 2,5 Km, do Stupna 5 Km, do Rokycan 15 Km a do Krajského statutárního města Plzeň 24 Km. Autobusové spojení cca 3x denně. Přes Vranovice se jede do obce Darová (cca 4Km), kde je známý Golf klub Darovanský dvůr Resort Darová a přívor přes řeku Berounku. Celkově je daná lokalita hodnocena jako pěkná, žádaná. 3.1.4. Popis a stav objektů Rodinný dům Objekt je situován k místní komunikaci, se vstupem na pozemek vrátky a vjezdem vraty z jihozápadní strany, do domu vchod ze severozápadní strany. Rodinný dům je přízemní, částečně podsklepený, s částečně využitým podkrovím (dva pokoje), zastřešený sedlovou nepravidelnou střechou s krytinou taškovou. V objektu se nachází v suterénu sklepy (4 místnosti), v přízemí prostorná pěkná předsíň (keramická dlažba), z předsíně do obývacího pokoje (PVC) s krbem, v obývacím pokoji neobvykle vybudovaný sprchový kout, z obývacího pokoje do ložnice (PVC), z předsíně druhý vstup východ na venkovní posezení, dále pak chodba (keramická dlažba původní), z chodby do kuchyně (keramická dlažba), z kuchyně do obývacího pokoje (PVC), z obývacího pokoje do ložnice (PVC). Z chodby do koupelny (umyvadlo, WC, příprava pro sprchový kout, plynový kotel s ohřevem vody), v chodbě malá spíž, z chodby betonové schody do sklepa, dále pak dřevěné schody do podkroví, v podkroví dva pokoje, oba prkenná podlaha, v jednom radiátor, v druhý bez vytápění, oba podkrovní pokoje jsou neobývané a půda. Celkově rodinný dům 6+1, některé pokoje průchozí. Nosná konstrukce je provedena na kamenných základech, svislé konstrukce vepříky a cihly, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, nad přízemím dřevěné trámové, konstrukce 5
krovu dřevěná vaznicová, schodiště do suterénu betonové, do podkroví dřevěné, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy jsou keramické dlažby, PVC a na nich částečně koberce, omítky vnitřní vápenné, vnější povrchy (fasáda) vápenné, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna plastová, dveře náplňové do kovových zárubní, v kuchyni kuchyňská linka, na sociálním zařízení umyvadlo a WC, příprava pro sprchový kout, v obývacím pokoji sprchový kout, v objektu rozvod teplé a studené vody, ohřev vody kombinovaným plynovým kotlem, el. instalace světelná a motorová, vytápění ústřední plynovým kotlem a krbem v obývacím pokoji. Rodinný dům původně z roku 1880, v roce 1924 byla provedena přístavba do zahrady, v roce 1962 byla provedena modernizace (vestavba koupelny a WC, výměna dveří, části podlah, rozvod ústředního topení apod.), v roce 2003 byly provedeny rozvody elektroinstalace, zdravotně technické instalace, zaveden zemní plyn, osazen kombinovaný plynový kotel, vyměněna okna apod.. Opravy a údržba jsou průběžně prováděny, objekt se jeví v dobrém, stavebně technickém stavu. Vedlejší stavby Zděná kolna se nachází v severní části pozemku na hranici. Jedná se o přízemní nepodsklepenou stavbu bez podkroví, základy kamenné, stěny cihelné, stropy železobetonové, krov dřevěný sedlový nepravidelný, krytina tašková, bez klempířských prvků, omítky chybí, dveře svlakové, okna jednoduchá dřevěná, podlahy hliněné, bez elektroinstalace. Objekt je z roku 1926, bez oprav a bez údržby, v mírně zchátralém stavu, původně pro chov zvířectva, dnes skladování, bez využití. Dřevěná kolna v prostřední části pozemku, přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, bez základů, stěny dřevěné jednostranně obíjené, krov pultový, krytina tašková, bez klempířských prvků povrchy opatřeny nátěrem, dveře svlakové, bez oken, bez elektroinstalace. Objekt je z roku 1957, bez oprav a bez údržby, v mírně zchátralém stavu, užíván jako sklad např. zahradního nářadí. Studna Studna v zadní části zahrady, kopaná, skružená s betonovým záklopem, hloubka 7 m, voda ze studny čerpána domácí vodárnou pro rodinný dům. Pozemky K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 19 o výměře 593m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná částečně rodinným domem, severně od rodinného domu rovinná, zatravněná a parcela parc.č. 34/1 o výměře 1423 m 2 (zahrada) orientovaná východně od rodinného domu, rozlehlý, mírně svažitý pozemek, osázený běžnými ovocnými stromy (jabloně, hrušně, višně, švestky, broskvoně, ořešák a okrasnými stromy a keři ve skalkách i solitérně. Zahradou protéká malý potůček a je zde včelín. V části u dřevěné kolny pozůstatky kamenného zdiva zřejmě po původní stodole. Zahrada je vkusně upravená, udržovaná. Pozemky jsou oploceny do ulice, část severní a jižní strany oplocuje zdivo sousedních objektů, zahrada dále oplocena dřevěným plotem a částečně pletivem. Venkovní úpravy Jedná se o přípojku vody DN 25mm v délce 60m, stáří 38 let, přípojku kanalizace DN 150mm délky 1,80m, stáří 88 let, přípojku plynu DN 40, délky 1,80m, stáří 7 let, venkovní schodiště u obou vstupů betonové, oplocení do ulice a zahrady dřevěné na betonové sloupky, vrata, vrátka apod. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemku celkem 135 m2 170 m2 2 016 m2 6
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, který je původního stáří cca 131 let, který byl postupně přistavěn, rekonstruován a modernizován. Rodinný dům je ke dni ocenění užíván k bydlení. Opravy a údržba jsou prováděny, provoz rodinného domu je plně funkční, pro jeho další užívání není potřeba investic. Pouze by bylo vhodné opravit ev. fasádu a střešní krytinu, osadit v koupelně sprchový kout. Velikostně a dispozičně je rodinný dům pro bydlení ev. k rekreaci zcela vyhovující pro rodinu, spíše mírně větší. Pozemky jsou velikostně větší, pěkné, udržované. 3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: spodní stavba: (13,60*8,30-4,60*7,60)*2,15 = 167,53 m 3 vrchní stavba: (13,60*8,30+13,60*4,20)*3,60 = 612,00 m 3 zastřešení: 13,60*12,50/3*5,43+3,40*1,60/6*1,30+(8,30*4 = 361,08 m 3,40/6*3,48)*2+6,80*3,30/6*2,63 Obestavěný prostor celkem: = 1 140,61 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: mělké založení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: smíšené (kamenné a zděné) P 100,00 7 Část [%]
3. Stropy: dřevěné S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: tašková S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné S 100,00 9. Vnější obklady: nejsou P 100,00 10. Vnitřní obklady: běžné obklady S 100,00 11. Schody: dřevěné S 100,00 12. Dveře: náplňové S 100,00 13. Okna: plastová N 100,00 14. Podlahy obytných místností: PVC S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100,00 16. Vytápění: ústřední S 100,00 17. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 18. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 19. Rozvod vody: teplá, studená S 100,00 20. Zdroj teplé vody: kotel kombi S 100,00 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100,00 22. Kanalizace: standardní S 100,00 23. Vybavení kuchyně: běžný plynový sporák S 100,00 24. Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100,00 25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 5,40 100,00 0,46 2,48 2. Zdivo: P 23,40 100,00 0,46 10,76 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5. Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: P 0,50 100,00 0,46 0,23 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2,20 11. Schody: S 2,30 100,00 1,00 2,30 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: N 5,10 100,00 1,54 7,85 14. Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2,10 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1,30 16. Vytápění: S 5,30 100,00 1,00 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4,20 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: S 4,00 100,00 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů: 86,92 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8692 8
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 130,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8692 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5150 Základní cena upravená = 5 429,75 Kč/m 3 Plná cena: 1 140,61 m 3 * 5 429,75 Kč/m 3 = 6 193 227,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 131 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 131 / 160 = 81,875 % - 5 070 704,73 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 1 122 522,42 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Zděná kolna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: vrchní stavba: (11,40*3,00+4,85*3,25)*3,33 = 166,38 m 3 zastřešení: (11,40*3,00+4,85*3,25)*0,73 = 36,47 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 202,85 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy bet. bez iz. S 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100,00 3. Stropy betonové S 100,00 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví S 100,00 5. Krytina tašková S 100,00 6. Klempířské konstrukce nejsou C 100,00 7. Úprava povrchů nejsou C 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné svlakové P 100,00 10. Okna jednoduchá S 100,00 9 Část [%]
11. Podlahy hliněná S 100,00 12. Elektroinstalace není C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100,00 0,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1,38 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 84,78 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8478 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8478 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5150 Základní cena upravená = 2 883,60 Kč/m 3 Plná cena: 202,85 m 3 * 2 883,60 Kč/m 3 = 584 938,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 % - 497 197,52 Kč Zděná kolna - zjištěná cena = 87 740,74 Kč b 2 ) Dřevěná kolna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: vrchní stavba: 3,60*2,10*1,80 = 13,61 m 3 zastřešení: 3,60*2,10*0,30 = 2,27 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 15,88 m 3 10
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy nejsou C 100,00 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené S 100,00 3. Stropy podbití krovu S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina tašková S 100,00 6. Klempířské konstrukce nejsou C 100,00 7. Úprava povrchů nátěry S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné svlakové S 100,00 10. Okna nejsou C 100,00 11. Podlahy dřevěná N 100,00 12. Elektroinstalace není C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy C 8,30 100,00 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempířské konstrukce C 1,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy N 10,80 100,00 1,54 16,63 12. Elektroinstalace C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,53 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9053 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9053 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5150 Základní cena upravená = 2 389,44 Kč/m 3 Plná cena: 15,88 m 3 * 2 389,44 Kč/m 3 = 37 944,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 54 / 80 = 67,500 % - 25 612,41 Kč Dřevěná kolna - zjištěná cena = 12 331,90 Kč Část [%] 11
c) Studny c 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 7,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 2,00 m * 3 810,- Kč/m + 7 620,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena celkem = 28 150,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5150 Plná cena = 84 172,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,000 % - 63 129,66 Kč Studna - zjištěná cena = 21 043,22 Kč d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům 1 122 522,42 Kč Zděná kolna 87 740,74 Kč Dřevěná kolna 12 331,90 Kč Celkem: 1 222 595,06 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 1 222 595,06 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 42 790,83 Kč 12
e) Porosty e 1 ) Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 174 353,98 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 2016 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 400 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 34 594,04 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 2 248,61 Porosty - zjištěná cena = 2 248,61 Kč f) Pozemky f 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] st.parc.č. 19 593,00 43,48 25 783,64 Součet 25 783,64 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % + 1 289,18 Mezisoučet 27 072,82 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5150 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 88 962,23 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 43,48 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] parc.č. 34/1 1 423,00 43,48 61 872,04 Součet 61 872,04 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % + 3 093,60 Mezisoučet 64 965,64 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5150 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 85 391,75 Pozemky - zjištěná cena = 174 353,98 Kč 13
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = 1 122 522,42 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Zděná kolna = 87 740,74 Kč b 2 ) Dřevěná kolna = 12 331,90 Kč c) Studna = 21 043,22 Kč d) Venkovní úpravy = 42 790,83 Kč e) Porosty = 2 248,61 Kč f) Pozemky = 174 353,98 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 1 463 031,70 Kč Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 1 460 000,00 Kč Slovy: jedenmiliončtyřistašedesát tisíc korun českých 3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Břasy Vranivice, okr. Rokycany 1 990 000 Aktuální nabídka Dovolujeme si Vám nabídnout rodinný dům v klidné části obce Vranovice u Břas. Jde o nově dokončený podkrovní rodinný dům. Vstup do domu je chráněn zádveřím, kde je plánována zasklená veranda s posezením. Po vstupu do domu je naproti vchodu komora šatna s úložným prostorem. Vlevo je koupelna s rohovou vanou a plynovým kotlem se zásobníkem, který dodává teplou vodu a slouží k centrálnímu vytápění domu. Vpravo je vstup do hlavního obývacího pokoje s kuchyňským koutem, barem a krbovými kamny. V rohu je dřevěné schodiště do patra. Zde je prostorná hala sloužící jako pracovna, dále pokoj a ložnice. Na pozemku je malá nádržka s vodou a drobné stavby kolna, dílna. Je zde vybudovaný i venkovní krb s možností posezení. Za domem je příprava na přístavbu dvojgaráže s možností vybudovat vstup do domu komory. Plocha pozemku: 1000 m2 Užitná plocha: cca 107 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 18.598,- 0,80 1,00 1,00 0,90 0,85 1,00 0,90 10.244,- Kč/m2 Břasy, Vranovice, okr. Rokycany 1 060 000 Aktuální nabídka Prodej zemědělské usedlosti v klidné lokalitě na návsi Vranovic, části obce Břasy. Rodinný dům o dispozici 3+1 je s možností půdní vestavby. Na pozemku o velikosti 1183m2 je stodola, sklad, dílna. Veřejný vodovod, kanalizace a plyn jsou na hranici pozemku. Elektřina zavedena. Plocha pozemku: 1 183m2 Zastavěná plocha: 139 m2 Užitná plocha: 120 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 8.833,- 0,80 1,10 1,00 1,10 1,10 1,00 1,10 10.346,- Kč/m2 Břasy okr. Rokycany 1 950 000 Aktuální nabídka 14
Nabízíme k prodeji rodinný dům s dispozicí 3+1 v Břasích, 11km od Rokycan a 21 km od Plzně. Je vhodný k pohodlnému trvalému bydlení i k rekreaci. Před deseti lety prošel dům rekonstrtukcí ( podlahy, el. rozvody, vnější zateplení, předokenní rolety, apod.) Vytápění a teplou vodu zajišťuje plynový kotel. V koupelně je kromě vany také sprchový kout. Garáž je pro jedno auto, ve stodole je možné parkovat druhé. Na zahradě je skleník se zavlažováním. Dům se nachází v klidné části obce, škola a školka je 5 minut chůze. V obci je veškerá občanská vybavenost. Plocha pozemku: 115 m2 Zastavěná plocha: 382m2 Užitná plocha: 112 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 17.411,- 0,80 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 0,90 10.029,- Kč/m2 Maximum 10.346,-Kč/m2 Minimum 10.029-Kč/m2 Průměrná cena 10.206,-Kč/m2 Užitná plocha 135m2 Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek 1.377.810,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 380 000,00 Kč Slovy: jedenmiliontřistaosmdesáttisíc korun českých 3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: 1 460 000,00 Kč slovy: jedenmiliončtyřistašedesát tisíc korun českých 1 380 000,00 Kč slovy: jedenmiliontřistaosmdesát tisíc korun českých Jedná se o objekt rodinného domu, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení ev. k rekreaci. Oceňovaný rodinný dům vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení ev. k rekreaci. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky rodinný dům je užíván k bydlení, jedná se o původní rodinný dům po rekonstrukci a modernizaci. Objekt je možné bez dalších finančních nákladů bez problémů užívat k trvalému bydlení ev. k rekreaci. Pěkná lokalita. Slabé stránky Obec Vranovice je bez občanské vybavenosti, bez pracovní příležitosti. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem a také zejména vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, kdy zájem potencionálních kupujících o koupi nemovitostí je malý, pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout obvyklou cenu s mírně větší vahou na porovnávací hodnotu. 15
Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh obvyklé ceny dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni 08.06.2011 Slovy: jedenmiliončtyřista tisíc korun českých ve výši: 1 400 000,00 Kč V Plzni, 09.06.2011 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 703/2011 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace 16
Z ulice Vstup do domu 17
Vstup do domu východ na zahradu předsíň Obýv.pokoj s krbem Sprchový kout v obýv. pokoji ložnice za obýv.pokojem 18
Chodba kuchyně Kuchyně obýv.pokoj za kuchyní Ložnice za obýv.pokojem koupelna Koupelna-kotel příprava pro sprch.kout suterén 19
Schody do podkroví pokoj podkroví (vytápěn) Pokoj podkroví nevytápěn půda Zděná kolna dřevěná kolna Včelín zahrada 20
Studna pohled na RD od zahrady Okrasná zahrada 21
5.3. Doklady 22
23
24