NEMOVITOST: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3148/35/2015 6 Rodinný dům - bez nebytových prostor Adresa nemovitosti: Na Záguří 611 / 2, 736 01 Havířov - Bludovice Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Havířov, k.ú. Bludovice, kód k.ú. 637696, LV 50 Ostatní stavby: Vedlejší stavba, samostatná garáž Pozemky: 1399/1, 1399/3, 1400/1, 1401/2 Vlastník stavby: Marcel Chriašteľ, Na Záguří 611/2, 73601 Havířov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Marcel Chriašteľ, Na Záguří 611/2, 73601 Havířov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 10509/14, obj. ze dne 7.1.2015 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 10509/14, obj. ze dne 7.1.2015 Datum místního šetření: 16.1.2015 Datum zpracování : 6.2.2015 Počet stran: 26 stran Počet příloh: 7 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
RODINNÝ DŮM STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1960, rekonstrukce v r. 1999 Rekonstrukce: celková přístavba 1.N.P.,.nástavba 2.N.P., střecha, instalace, vody, ÚT, koupelny, WC, podlahy, okna SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 76 109 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální - elektřina Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 3+1, 2+1 201 / 0 0 1 516 801 99 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o městský obvod Bludovice Statutárního města Havířov. Město Havířov má 76 109 obyvatel. Město Havířov je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, střední školy. Město Havířov je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusové a železniční. Nemovitosti rodinného domu č. p. 611, garáže bez č. p. a č. e. a pozemků parc. č. 1399/1, parc. č. 1399/3, parc. č.1400/1 a parc. č. 1401/2 se nacházejí v místní části Bludovice. Podle schváleného územního plánu se pozemky nacházejí v zastavěném území města a využití území je v souladu s platným územním plánem města. Nemovitosti se nacházejí na ulici Na Záguří. Přístup a příjezd k nemovitosti rodinného domu č. p. 611 a na pozemky je z ulice Na Záguří, ke garáži a pozemku parc. č. 1399/3 a garáže bez č. p. a č. e. z ulice Květné. V těchto ulicích jsou rovněž uloženy všechny inženýrské sítě. Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 50 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř - 2 -
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Místního šetření se zúčastnil pan Oršulík. Rodinný dům byl zpřístupněn. Účastník místního šetření p. Oršulík poskytl znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 611 v Havířově, k. ú. Bludovice. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna v 1.N.P. jsou plastová zdvojená, v 2.N.P. jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou palubkové a z PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění lokální elektrické přímotopy. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace a propanbutanu. Vnitřní vybavení vany, umývadla. Záchody jsou splachovací. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Schodiště je železobetonové. Sporáky v kuchyních jsou na propanbutan. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází dva samostatné byty s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň a sklepy. V 1.N.P. se nachází zádveří, schodiště, předsíň, koupelna, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, komora. V 2.N.P. se nachází předsíň, komora, chodba, kuchyň, koupelna, WC a tři obytné místnosti. Dle vyjádření p. Oršulíka byl rodinný dům dán do užívání v roce 1960. V roce 1999 byla provedena nástavba 2.N.P., částečná výměna oken za plastová, nová fasáda, instalace vody, ústředního vytápění, koupelny, WC, podlahy, okna. Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba na pozemku parc. č. 1399/1, studna a dále venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy, odpadní jímka, oplocení s vraty a vrátky. Dále samostatně oceněný pozemek parc. č. 1399/3 s garáží bez č. p. a č. e. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1960 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 1999 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 50 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0803 Karviná Obec: 555088 Havířov Katastrální území: 637696 Bludovice Ulice: Na Záguří č.o.: 2 Vlastníci Podíl FO RČ: Marcel Chriašteľ Na Záguří 611/2, 73601 1 / 1 Havířov Stavby stavba je součástí pozemku část obce Bludovice Rodinný dům č.p. 611 na pozemku p.č. 1399/1 ANO - 3 -
Pozemky 1399/1 Pozemková parcela Parcela KN 553 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1399/3 Pozemková parcela Parcela KN 21 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1400/1 Pozemková parcela Parcela KN 888 m 2 orná půda 1401/2 Pozemková parcela Parcela KN 54 m 2 ostatní plochy Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 85,87 m 2 26,94 m 2 1.N.P. 98,76 m 2 69,25 m 2 2.N.P. 98,76 m 2 74,08 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 85,87*2,21 = 189,77 m 3 1.N.P. 98,76*2,74 = 270,60 m 3 2.N.P. 98,76*2,88-9,78*2,00*1,40 = 257,04 m 3 krov (98,76-9,78*2,00)*2,10/2 = 83,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 800,58 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové Krov sedlový Pozinkovaný plech Pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané Chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře plastová zdvojená, dřevěná zdvojená Palubky, PVC keramická dlažba Lokální elektrické přímotopy světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda Elektrický zásobníkový ohřívač zemní plyn - odpojeno plastové potrubí Sporák na propanbutan umyvadla, vany, WC, splachovací rozvod antén Zastavěná plocha [m 2 ] 99 Obestavěný prostor [m 3 ] 800,58 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00-4 -
Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 362 436 Stáří roků 55 Další životnost roků 45 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 849 340 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Přízemní, zděná, krov 1399/1 178,00 m3 1 250 Kč/m3 222 500 Kč 50 % 111 250 Kč sedlový Věcná hodnota ostatních staveb celkem 111 250 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č.1399/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 553 m 2, parc. č. 1399/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 21 m 2, parc. č. 1400/1 orná půda o výměře 888 m 2, parc. č. 1401/2 ostatní plocha - ostatní komunikace o výměře 54 m 2 z LV č. 50 pro obec Havířov, k. ú. Bludovice Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Marcel Chrašteĺ. Nemovitost rodinného domu č. p. 611, garáže bez č. p. a č. e. a pozemků parc. č. 1399/1, parc. č. 1399/3, parc. č. 1400/1 a parc. č. 1401/2 se nachází v místní části Bludovice. Podle schváleného územního plánu se pozemky nacházejí v zastavěném území města a využití území je v souladu s platným územním plánem města. U pozemku parc. č. 1400/1 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. Právní stav: Pozemek parc. č.1400/1 orná půda o výměře 888 m 2. Fyzický stav: Pozemek parc. č. 1400/1 zahrada ve funkčním celku se stavbou rodinného domu č. p. 611 a stavebním pozemkem parc. č. 1399/1 Podle 9 odst. 5 zákona č. 151/97 Sb. v platném znění se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem vychází při oceňování ze skutečného stavu. Pozemek parc. č. 1399/1 se ocení jako zahrada ve funkčním celku se stavbou rodinného domu č. p. 611 a stavebním pozemkem parc. č. 1399/1. Na pozemku parc. č. 1399/1 je postavený rodinný dům č. p. 611. Na pozemku parc. č.1399/3 je postavená garáž. Pozemek parc. č. 1399/3 je oceněn samostatně s garáží. Pozemek parc. č. 1401/2 je oceněn samostatně jako ostatní plocha ostatní komunikace. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 50 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Havířov - Bludovice 2 478 842 520 340,00 0,80 272,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Havířov - Bludovice 3 208 1 443 600 450,00 0,80 360,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Havířov - Bludovice 975 390 000 400,00 0,80 320,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Havířov - Bludovice 3 224 1 289 600 400,00 0,80 320,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Havířov - Bludovice 1 100 565 000 513,64 0,80 410,91 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Havířov - Bludovice 2 462 1 107 900 450,00 0,80 360,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 340,49 Kč/m 2-5 -
Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 1399/1 553 340 1 / 1 188 020 orná půda (zahrada) 1400/1 888 170 1 / 1 150 960 Celková výměra pozemků: 1 441 Hodnota pozemků celkem: 338 980 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. chodba 8,16 m 2 0,50 4,08m 2 sklep 12,58 m 2 0,50 6,29m 2 sklep 17,30 m 2 0,50 8,65m 2 sklep 15,84 m 2 0,50 7,92m 2 1.P.P. - celkem 53,88 m 2 26,94 m 2 1.N.P. kuchyň 13,65 m 2 1,00 13,65m 2 předsíň 6,88 m 2 1,00 6,88m 2 obývací pokoj 16,87 m 2 1,00 16,87m 2 ložnice 17,58 m 2 1,00 17,58m 2 koupelna 2,86 m 2 1,00 2,86m 2 komora 2,53 m 2 1,00 2,53m 2 zádveří se schodištěm 6,74 m 2 1,00 6,74m 2 WC 2,13 m 2 1,00 2,13m 2 1.N.P. - celkem 69,25 m 2 69,25 m 2 2.N.P. předsíň 2,63 m 2 1,00 2,63m 2 komora 9,02 m 2 1,00 9,02m 2 chodba 4,51 m 2 1,00 4,51m 2 WC 1,87 m 2 1,00 1,87m 2 koupelna - plocha nad 1,3 m výšky 3,39 m 2 1,00 3,39 m 2 koupelna - plocha pod 1,3 m výšky 1,00 m 2 0,00 0,00 m 2 kuchyň - plocha nad 1,3 m výšky 9,07 m 2 1,00 9,07 m 2 kuchyň - plocha pod 1,3 m výšky 1,00 m 2 0,00 0,00 m 2 obývací pokoj 18,28 m 2 1,00 18,28m 2 dětský pokoj 14,63 m 2 1,00 14,63m 2 ložnice - plocha nad 1,3 m výšky 10,68 m 2 1,00 10,68 m 2 ložnice - plocha pod 1,3 m výšky 2,00 m 2 0,00 0,00 m 2 2.N.P. - celkem 78,08 m 2 74,08 m 2 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro - 6 -
stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 611 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Havířově a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014 a v lednu 2015. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Havířov - Životice 200,00 1 323 2 x 4+1 2 899 000 14 495 0,80 11 596 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Těrlicko - Hradiště 120,00 4 754 4+1 1 621 000 13 508 0,80 10 806 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Horní Suchá 140,00 1 908 6+1 1 890 000 13 500 0,80 10 800 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Těrlicko - Horní 200,00 1 320 5+1 2 450 000 12 250 0,80 9 800 Těrlicko Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Horní Suchá 192,00 1 783 5+1 2 400 000 12 500 0,80 10 000 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. - 7 -
Havířov - Bludovice 200,00 1 288 6+1 2 640 000 13 200 0,80 10 560 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 611 v Havířově, k. ú. Bludovice s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1399/1 a parc. č. 1400/1 z LV č. 50 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 9 800 Kč/m 2 do 11 596 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 611 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1399/1 a parc. č. 1400/1 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 10 650 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Nemovitosti ve výhradním vlastnictví - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Nebyly zjištěny Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 10 650 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 611 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 10 650 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 170,27 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 170,27 m 2 x 10 650 Kč/m 2 = 1 813 376 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 611 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1399/1 a parc. č. 1400/1 z LV č. 50 v Havířově, k. ú. Bludovice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 813 376 Kč, po zaokrouhlení 1 810 000 Kč - 8 -
slovy: jedenmiliónosmsetdesettisíc Kč GARÁŽ BEZ Č. P. a Č. E. S POZEMKEM PARC. Č. 1399/3 NEMOVITOST: Jednoduchá stavba - garáž Adresa nemovitosti:, 736 01 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Havířov, k.ú. Bludovice, kód k.ú. 637696, LV 50 Ostatní stavby: Pozemky: 1399/3 Vlastník stavby: Marcel Chriašteľ, Na Záguří 611/2, 73601 Havířov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Marcel Chriašteľ, Na Záguří 611/2, 73601 Havířov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: garáž Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace GARÁŽ Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 0 / 0 0 21 51 21 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o městský obvod Bludovice Statutárního města Havířov. Město Havířov má 76 109 obyvatel. Město Havířov je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, střední školy. Město Havířov je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusové a železniční. Nemovitosti garáže bez č. p. a č. e. a pozemku parc. č. 1399/3 se nacházejí v místní části Bludovice. Podle schváleného územního plánu se nemovitosti nacházejí v zastavěném území města a využití území je v souladu s platným územním plánem města. Nemovitosti se nacházejí na ulici Květné. Přístup a příjezd ke garáži a pozemku parc. č. 1399/3 je z ulice Květné. Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o ocenění garáže bez č. p.a č. e. na pozemku parc. č. 1399/3 a pozemku parc. č. 1399/3 z LV č. 50 v Havířově, k. ú. Bludovice. - 9 -
U nemovitostí souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Jedná se o zděno garáž bez č. p. a č. e. v Havířově, k. ú. Havířov, v širším centru obce. Garáž je přistavěna k zadní části hospodářské budovy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z ulice Květné. Garáž byla zpřístupněna, místního šetření se zúčastnil p. Oršulík. Dle vyjádření p. Oršulíka byla dána garáž do užívání v roce 1980. Garáž je v dobrém stavebně technickém stavu. V průběhu dosavadního užívání byly prováděny běžné opravy a údržba. Základové pásy garáže jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné tl 30 cm. Stropní konstrukce jsou železobetonové. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Podlaha je z betonové mazaniny. Vrata jsou ocelová, výklopná. okna jsou ocelová jednoduchá. Vnitřní omítky vápenné štukové hladké. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1980 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 50 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0803 Karviná Obec: 555088 Havířov Katastrální území: 637696 Bludovice Ulice: č.o.: Vlastníci FO RČ: Marcel Chriašteľ Na Záguří 611/2, 73601 Havířov Podíl 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Garáž bez čp/če na pozemku p.č. 1399/3 ANO Pozemky 1399/3 Pozemková parcela Parcela KN 21 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 10 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.N.P. 21,17 m 2 21 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.N.P. 21,17*2,40 = 50,81 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 50,81 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 21 Obestavěný prostor [m 3 ] 50,81 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 800 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 193 070 Stáří roků 34 Další životnost roků 46 Opotřebení % 42,50 Věcná hodnota (VH) Kč 111 015 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1399/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 21 m 2 z LV č. 50 v Havířově, k. ú. Bludovice. Na pozemku parc. č. 1399/3 je postavená garáž bez č. p. a č. e. Pozemek je rovinatý. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 1399/3 21 340 1 / 1 7 140 Celková výměra pozemků: 21 Hodnota pozemků celkem: 7 140 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny garáže bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, - 11 -
sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny garáže bez č. p. a č. e. s pozemkem parc. č. 1399/3 jsou k dispozici srovnávací ceny garáží v Havířově a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňované garáže byly použity ceny garáží nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014 a v lednu 2015. Jedná se o garáže podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Havířov 23,00 23 75 000 3 261 0,70 2 283 Garáž, Jedná se o řadovou zděnou garáž v osobním vlastnictví v Havířově. Havířov - Prostřední 20,00 20 75 000 3 750 0,70 2 625 Suchá Garáž, Jedná se o řadovou zděnou garáž v osobním vlastnictví v havířově - Prostřední Suché. Havířov 18,00 18 90 000 5 000 0,70 3 500 Garáž, Jedná se o řadovou zděnou garáž v osobním vlastnictví v Havířově. Havířov - Šumbark 20,00 20 99 000 4 950 0,70 3 465 Garáž, Jedná se o řadovou zděnou garáž v osobním vlastnictví v Havířově - Šumbarku. - 12 -
Havířov 24,00 24 110 000 4 583 0,70 3 208 Garáž, Jedná se o řadovou zděnou garáž v osobním vlastnictví v Havířově. Havířov - Šumbark 19,00 19 75 000 3 947 0,70 2 763 Garáž, Jedná se o řadovou zděnou garáž v osobním vlastnictví v Havířově. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedená garáž bez č. p. a č. e. v Havířově, k. ú. Bludovice s pozemkem parc. č. 1399/3 z LV č. 50 je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 2 283 Kč/m 2 do 3 500 Kč/m 2 zastavěné plochy garáže. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení garáže bez č. p. a č. e. s pozemkem parc. č. 1399/3 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 3 000 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita v širším centru obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí garáže - Nemovitosti ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Nebyly zjištěny Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 000 Kč/m 2 zastavěné plochy garáže. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost garáže a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny garáže bez č. p. a č. e. srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy garáže: 3 000 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 21,17 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 21,17 m 2 x 3 000 Kč/m 2 = 63 510 Kč Obvyklá cena oceňované garáže bez č. p. a č. e. na pozemku parc. č. 1399/3, s pozemkem parc. č. 1399/3 z LV č. 50 v Havířově, k. ú. Bludovice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 63 510 Kč, po zaokrouhlení - 13 -
64 000 Kč slovy: šedesátčtyřitisíce Kč POZEMEK PARC. Č. 1401/2 OSTATNÍ PLOCHA OSTATNÍ KOMUNIKACE NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění pozemku parc. č. 1401/2 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek parc. č. 1401/2 Adresa předmětu ocenění: Na Záguří 793 31 Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Havířov Katastrální území: Bludovice Počet obyvatel: 77 371 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 540,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Havířov a katastrální území I 0,95 lázeňských míst typu A O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 492,22 Kč/m 2-14 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.1.2015 za přítomnosti znalce a p. Oršulíka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 50 Snímek katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Pan Marcel Chrašteľ, Na Záguří 611/2, 73601 Havířov, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění nebyly předložena žádná projektová dokumentace. Ocenění je provedeno podle skutečného fyzického stavu. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o pozemek parc. č. 1401/2 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 54 m 2. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 1401/2 ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 1401/2 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a -0,40-15 -
přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce -0,10 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i ) = 0,300 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 492,22 0,300 1,000 147,67 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 1401/2 54,00 147,67 7 974,18 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 7 974,18 Pozemek parc. č. 1401/2 - zjištěná cena = 7 974,18 Kč i = 1 REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 1401/2 7 974,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 7 974,20 Kč Celkem 7 974,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 7 974,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Sedmtisícdevětsetsedmdesát Kč 7 970,- Kč - 16 -
Věcná břemena oceňovaná samostatně Podle údajů z dílu C předloženého LV č. 50 pro obec Havířov, k. ú. Bludovice je předmětem ocenění věcné břemeno zřizování a provozování stavby plynového zařízení včetně jejího příslušenství na části pozemku. Vstupu a vjezdu při údržbě (dle ZPMZ 2871-188/2007, ZPMZ 2871-158/2007 pro RWE GASNET, s.r.o., povinnost pro parc. č. 1399/1, parc. č. 1400/1 a parc. č. 1401/2, podle smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 25.10.2015. K ocenění věcného břemene nebyly předloženy žádné podklady. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům podle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. v platném znění zákona č. 303/2013 Sb. se ocení jednotně částkou 10 000 Kč Obvyklá cena oceňovaných věcných břemen z LV č. 50 v Havířově, k. ú. Bludovice činí ke dni odhadu 10 000 Kč, po zaokrouhlení slovy: desettisíc Kč 10 000 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 611 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1399/1 a parc. č. 1400/1, garáže bez č. p. a č. e. s pozemkem parc. č. 1399/3 a pozemku parc. č. 1401/2 s odpočtem věcného břemene z LV č. 50 v Havířově, k. ú. Bludovice činí ke dni odhadu 1 810 000 + 64 000 + 8 000 10 000 = 1 872 000 Kč, po zaokrouhlení 1 870 000 Kč slovy: jedenmiliónosmsetsedmdesáttisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 50 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 611 s příslušenstvím, garáže bez č. p. a č. e. a pozemků parc. č. 1399/1, parc. č. 1399/3, parc. č. 1400/1 a - 17 -
parc. č. 1401/2 z LV č. 50 v Havířově, k ú. Bludovice, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 1 880 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 50 - stanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena zjištěno věcné břemeno zřizování a provozování stavby plynového zařízení včetně jejího příslušenství na části pozemku. Vstupu a vjezdu při údržbě (dle ZPMZ 2871-188/2007, ZPMZ 2871-158/2007 pro RWE GASNET, s.r.o., povinnost pro parc. č. 1399/1, parc. č. 1400/1 a parc. č. 1401/2, podle smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 25.10.2015. K ocenění věcného břemene nebyly předloženy žádné podklady. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům podle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. v platném znění zákona č. 303/2013 Sb. se ocení jednotně částkou 10 000 Kč c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 50 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 611 s příslušenstvím, garáže bez č. p. a č. e. a pozemků parc. č. 1399/1, parc. č. 1399/3, parc. č. 1400/1 a parc. č. 1401/2 s odpočtem věcného břemene z LV č. 50 v Havířově, k ú. Bludovice, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 1 880 000 10 000 = 1 870 000 Kč slovy: jedenmiliónosmsetsedmdesáttisíc Kč - 18 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 50 ze dne 7.1.2015 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 počet stran A4 v příloze Ve Vřesině u Hlučína 6.2.2015 Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3148/35/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3148/35/2015. - 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Snímek katastrální mapy - 23 -
Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň v 1. N.P. Koupelna v 1. N.P. WC v 1. N.P. Obývací pokoj v 1. N.P. Kuchyň v 2.N.P. Koupelna v 2.N.P. WC v 2.N.P. Obývací pokoj v 2.N.P. - 24 -
Ložnice v 2.N.P. Dětský pokoj v 2.N.P. Sklep v 1.P.P. Sklep v 1.P.P. Vedlejší stavba a samostatná garáž Pohled jihozápadní Pozemek parc. č. 1400/1 Pohled severovýchodní - 25 -
Mapa oblasti - 26 -