ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1467/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, rodinný dům s pozemky a příslušenstvím Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Hovorany, k.ú. Hovorany Adresa nemovité věci: Hovorany, 679 04 Vlastník stavby: Roman Chalabala, Hovorany 187, 696 12 Hovorany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Roman Chalabala, Hovorany 187, 696 12 Hovorany, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: pan Roman Chalabala Štouračova 901/4, 635 00 Brno Ing. Pavla Húsková U Vodojemu 1255/21, 693 01 Hustopeče IČ: 49487078 telefon: 606 717 787 e-mail: pavla.huskova@tiscali.cz DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 700 000 Kč Datum místního šetření: 28.8.2015 Stav ke dni : 28.8.2015 Za přítomnosti: pana Romana Chalabaly Počet stran: 16 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 V Hustopečích, dne 1.10.2015 Ing. Pavla Húsková
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, nemovitostí pozemku parc.č. 819 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 259 m 2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 187, pozemku parc.č. 820 zahrada o výměře 116 m 2, vše v katastrálním území Hovorany a obci Hovorany, okres Hodonín podle stavu ke dni prohlídky tj. 28.8.2015. Nemovitosti jsou územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov. Výklad pojmů a popis metod ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní obvyklá cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí LV č. 309 k datu 1.9.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR - Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav příloha č. 1 kopie katastrální mapy pro katastrální území Drnholec zdroj informací internet http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ viz. text - 2 -
mapa Drnholce a okolí zveřejněná na serveru mapy.cz s vyznačením polohy nemovitosti viz. text zpráva o nebezpečí povodně viz. text fotodokumentace pořízená znalkyní dne 17.9.2015 skutečnosti zjištěné prohlídkou na místě samém dne 17.9.2015 Místopis Vesnice Hovorany patří do dřívějšího okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Hovorany se rozkládá asi sedmnáct kilometrů severozápadně od Hodonína a třináct kilometrů jihozápadně od města Kyjov. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Osídlení této středně velké obce dosahuje zhruba počtu 2210 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 17 km od slovenských hranic. Hovorany leží na silnici II/422 - II. třídy propojující okresy Břeclav, Hodonín a Uherské Hradiště v Jihomoravském a Zlínském kraji. Dopravní dostupnost zajišťují příměstské autobusy, v obci jsou 3 autobusové zastávky, nejbližší železniční stanice je v Čejči, vzdáleném cca 2 km. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště, dále knihovna, kostel a hřbitov. V obci Hovorany má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1451/45 Obec Hovorany, č.p. 45, 696 12 Hovorany Celkový popis Rodinný dům č.p. 187 je postavený cca 500 m západně od centra obce, při zpevněné komunikaci, v obytné zóně, jako řadový ukončující dům. Pozemek zastavěné plochy s objektem bydlení je umístěný v mírně svažitém terénu, od komunikace je oddělený zatravněnou předzahrádkou (jižní strana pozemku parc.č. 819, vlastní pozemek lze užívat k parkování). Pozemek silnice parc.č. 1451/45 je ve vlastnictví Obce Hovorany, č.p. 45, 696 12 Hovorany. Ulice je klidnou komunikací bez provozu nákladní dopravy, parkovací možnosti jsou zde omezené při krajnici vozovky a na vjezdech do objektů bydlení. Parkovat osobní vozidlo lze na vlastní předzahrádce. Pozemek parc.č. 819 je zastavěný rodinným domem na jižní straně, severní strana pozemku je porostlá plevelem a kopřivami do výše cca 2,5 m. Na pozemek zastavěné plochy a nádvoří navazuje na severní straně pozemek zahrady parc.č. 820, který není přístupný, je porostlý náletovými travinami a dřevinami. Nemovitost je napojená na rozvod elektrické energie, zemní plyn, obecní vodovod a obecní kanalizaci. Okolní zástavbu oceňované nemovitosti tvoří obdobné rodinné domy s dvorky a zahrádkami v řadové uliční zástavbě. V obci probíhá rekonstrukce původní zástavby a nová výstavba individuálních rodinných domů. Z hlediska územního plánu je stavba v ploše sloužící pro bydlení. Lokalita je velmi klidnou na okraji obce. Silné stránky klidná lokalita vhodná k bydlení soukromí na pozemku dvora Slabé stránky - 3 -
obtížné parkování mimo vlastní pozemek horší technický stav objektu bydlení, nedokončená rekonstrukce koupelna s WC je mimo obytnou část v bývalé vedlejší stavbě, je přístupná zastřešeným ochozem RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: věcné břemeno zřizování a provozování vedení NN Ostatní rizika: nejsou - 4 -
Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků - pozemky v jednotném funkčním celku parc.č. 819 a parc.č. 820: na jižní straně pozemku parc.č. 819 je postavený rodinný dům nepravidelného tvaru, jižně od obytné části je zatravněná plocha užívaná jako vstup, lze na něm zřídit parkovací stání pro 2 osobní vozidla. Severní strana pozemku parc.č. 819 je užívaná jako dvůr a zahrada, na kterou navazuje pozemek parc.č. 820 - porost na pozemcích je náletový, dosahuje do výše 2,5 m. Pozemky jsou ohraničené stávající okolní výstavbou, jsou oplocené, svažité, přikloněné k jihu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Hovorany Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,05 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 024 768 000 750,00 0,85 637,88 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku v centru obce Hovorany. Na pozemku provedena částečná demolice stávajícího objektu. Pozemek určen pro výstavbu RD. Plocha původní stavební parcely 520m2, plocha zahrady 490m2. Lokalita: Hovorany KRC: 1,00 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,85 Parcela č.: 699 560 000 801,14 0,77 612,87 Popis pozemku: stavební pozemek ve vinařské obci Hovorany. Jedná se o pěknou parcelu s platným stavebním povolením o výměře 699 m2 v klidné ulici, nedaleko centra obce. Více informací Vám rádi sdělíme na některém z uvedených kontaktů. Lokalita: Hovorany KRC: 1,00 KMP: 0,95 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 024 768 000 750,00 0,81 609,19 Popis pozemku: pozemek k výstavbě rodinného domu v obci Hovorany. Obec se základní občanskou vybaveností. Dobrá dostupnost směrem do Hodonína i do Brna Pozemek se nachází ve středu obce, u hlavní silnice. Elektrický proud 220 V je na hranici pozemku, veřejný vodovod, kanalizace a plyn, jsou na hranici pozemku bez přípojky. Pozemek je o velikosti 1024 m2. Doporučuji prohlídku tohoto pozemku a jeho následnou koupi jako dobrou investici vzhledem k atraktivnosti lokality. Jsme schopni zajistit financování pomocí profesionálního hypotečního partnera. Podrobnější informace o pozemku a sjednání termínu prohlídky u makléře. Číslo zakázky 63117. Průměrná jednotková cena 619,98 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky v jednotném funkčním celku, umístěné v širším centru obce, v obytné zóně, užívané v souladu s územním plánem Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena Celková cena [ Kč/m 2 ] pozemku [Kč] zastavěná plocha a 819 259 620,00 160 580-5 -
nádvoří zahrada 820 116 620,00 71 920 Celková výměra pozemků 375 Hodnota pozemků celkem 232 500 Rodinný dům č.p. 187 Výpočet věcné hodnoty stavby Jedná se o řadový ukončující rodinný dům s nepravidelným půdorysem několika spojených obdélníků, který je jednopodlažní, nepodsklepený, sedlová střecha není stavebně upravená na podkrovní obytné místnosti. Rodinný dům má k datu ocenění jednu bytovou jednotku o velikosti 2+kk, příslušenství bytové jednotky (koupelna s WC) je přístupné zastřešeným, otevřeným ochozem. Po konstrukční stránce se jedná o rodinný dům založený na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou vyzděny z kombinace pálené a nepálené cihly tl. 45 na vápennocementovou maltu, zastřešení je sedlovou střechou - konstrukce je dřevěná vaznicová, z dřevěných trámových vázaných nosníků, krytina pálená a betonová dvoudrážková taška v jedné vrstvě. Stropy jsou dřevěné trámové, v podhledu dřevěné desky s nátěrem nebo polystyrénové lepené desky bez omítky. Klempířské konstrukce, žlaby, svody a parapety pozinkované, venkovní omítky vápenné, s částečně obloženým soklem keramickým páskem. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné štukové, vnitřní obklady bělninové v místě krbových kamen a v koupelně s WC přístupné přes otevřenou verandu. Okna jsou plastová, vnitřní dveře dřevěné hladké plné. Elektroinstalace 380 V. Vytápění je elektrickými přímotopy (ke dni ocenění nejsou v RD) a krbovými kamny (k datu prohlídky nejsou v RD), teplou vodu ohřívá elektrický bojler v koupelně. Sanitární vybavení: v koupelně splachovací WC a vyzděný sprchový kout. Vybavení kuchyně: ke dni ocenění v domě není kuchyňská linka ani žádné spotřebiče. Dům není uzemněný. Příslušenství domu tvoří zpevněná plocha na jižní straně rodinného domu - při vstupu a venkovní úpravy: zpevněná plocha na dvoře, oplocení pozemků v jednotném funkčním celku parc.č. 819 a parc.č. 820 a přípojky: elektro, zemního plynu, veřejného vodovodu, kanalizace. Tvar pozemků parc.č. 819 zastavěné plochy se zahradou parc.č. 820 je nepravidelně protáhlého tvaru, svažitý, přikloněný k jihu, o celkové výměře 375 m 2, na pozemcích jsou náletově vysemeněné porosty: kopřivy, bodláky a lebeda. Venkovní úpravy jsou malého rozsahu (zpevněné plochy, oplocení a přípojky inženýrských sítí) a jsou užívané s rodinným domem. Orientace pozemku je jih (ulice)- sever (dvorek, zahrada). Nemovitosti jsou přístupné z veřejné komunikace. Dispoziční řešení: Vstup do domu je z jižní strany. Rodinný dům obsahuje jednu bytovou jednotku 2+kk s příslušenstvím přístupným zastřešeným ochozem na dvoře: 1.NP: vstupní chodba, průchozí obývací pokoj s kuchyňským koutem a výstupem na dvůr, dětský pokoj, nezasklený ochoz na dvoře, koupelna s WC, sklad. Výčet místností jednotlivých podlaží s uvedením podlahových ploch : Podlaží Název místnosti Výměra (m 2 ) vstupní chodba 6,00 obývací pokoj s ložnicí 16,80 kuchyňský kout 1,90 dětský pokoj 12,60 sklad 9,20 koupelna s WC 4,40 Celkem podlahová plocha 50,90 Užitná plocha rodinného domu CELKEM zaokr. 51 m 2 Stáří stavby a technický stav: Doklad o přesném stáří domu se nedochoval, podle použitých stavebních materiálů, dispozičního uspořádání domu a okolní zástavby byl domek užívaný cca 70 let. V roce 2010 byla na domě rekonstruovaná střešní konstrukce - nové laťování, střešní krytina, klempířské konstrukce a nový - 6 -
komín. V obou obytných místnostech byly natažené nové vnitřní omítky, vyměněná původní dřevěná kastlová okna za plastová s izolačním dvojsklem a podlahy byly nově vybetonované. V dětském pokoji je plovoucí podlaha. Domek byl nově napojený na veřejnou kanalizaci místo původního septiku. Ke dni prohlídky není dům obydlený. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. nadzemní podlaží 9,56*5,94+2,83*3,25+2,50*2,80+6,43*1,63+8,54*1,1 0 = 92,86 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. nadzemní podlaží 92,86 m 2 2,88 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. nadzemní podlaží (9,56*5,94+2,83*3,25+2,50*2,80+6,43*1,63+8,54 = 267,43 m 3 *1,10)*(2,88) zastřešení (9,56*5,94+1,10*8,06+1,63*6,43)*(0,35+2,33/2)+ 3,25*2,83*(0,30+1,20/2) = 123,62 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. nadzemní podlaží NP 267,43 m 3 zastřešení Z 123,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 391,05 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S 100 2. Zdivo smíšené zdivo S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky vápenná hladká S 100 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady S 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody chybí C 100 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna plastová N 100 14. Podlahy obytných místností betonové s PVC, plovoucí podlaha S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100-7 -
16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace světelná a motorová 230V S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace litinové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně chybí C 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,00 Koeficient vybavení K 4: 0,9400 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9400 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 097,47 Plná cena: 391,05 m 3 * 4 097,47 Kč/m 3 = 1 602 315,64 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 70 roků Opotřebení: 60,000 % - 961 389,38 Kč Rodinný dům č.p. 187 - zjištěná cena = 640 926,26 Kč - 8 -
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 92,86 m 2 Obestavěný prostor: 391,05 m 3 Zastavěná plocha: 92,86 m 2 Plocha pozemku: 375,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Výpočet porovnávací hodnoty Název: RD 3+1 cihlový dům o užitné ploše 300 m3, se dvorkem a zahradou s možností využití půdního prostoru. Je r.1968, z 1/2 podsklepen, elektřina v mědi 220/380, napojení na plyn, okna kastlová. Jednotlivé pokoje mají cca 20 m2, podlahy jsou betonové a na nich PVC, v pokojích parkety. V kuchyni sporák na dřevo. Dům je napojen na obecní vodovod (rozvody vody původní) i na kanalizaci. Součástí nemovitosti jsou menší hospodářské budovy a průjezd pro auto o velikosti 35 m2. V obci Hovorany je dobrá občanská vybavenost: mateřská škola, základní škola, zdravotní středisko, obchod, pošta, kostel, restaurace. Výborná dopravní dostupnost autem do Kyjova 20 minut, do Hodonína 27 minut, do Brna 45 minut, IDS JMK. Průkaz energetické náročnosti budovy: G Lokalita Hovorany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno - 9 - Celkový koef. KC 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 8 306 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 956 m 2 1 150 000 Kč 9 583 Kč/m 2 Název: RD 2+1 RD 2+1 s malým dvorkem v Hovoranech v klidné části. Dům je po částečné rekonstrukci před dvaceti lety nová střecha, před dvěma lety nová okna v plastu + zateplení fasády a nátěr domu. Dům je vytápěn plynem, kotel je původní, ale plně funkční + nové topení. Dispozice: při vstupu do domu je velká prosklená chodba, po pravé straně je vchod do pokoje o velikosti cca 20 m2. Dále podél chodby je obývací pokoj a kuchyňský kout. Koupelna menší s vanou WC samostatně. Dvorek je menší s malou zahrádkou, ale výstavba posezení s grilem je možná. Zvláštním vchodem se vchází do zvýšeného patra,kde se nachází garáž pro auto. Domek je určený spíše pro nenáročného klienta.
Lokalita Hovorany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. KC 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 7 164 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 220 m 2 900 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Název: RD 3+1 dům v obci Hovorany, dům je po částečné rekonstrukci interiéru před 9-ti lety,tzn. rekonstrukce koupelny s rohovou vanou a sprch.koutem, dále podlahy, část oken již vyměněny za plastová s venkovními žaluziemi a dům má novou střešní krytinu.dům má zastavěnou plochu 332 m2 a zahradu o velikosti 428 m2. Dům je typická venkovská usedlost s hospodářskými budovami, dvorem, zahradou za domem a s hezkým, prostorným interiérem a možností okamžitého bydlení. V nemovitosti se taktéž nachází vinný sklípek, případně je možno vybudovat velký vinný sklep s posezením. Doporučujeme osobní prohlídku. Lokalita Hovorany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. KC 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 7 084 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 760 m 2 1 020 000 Kč 10 200 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 084 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 518 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 306 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 518 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 92,86 m 2-10 -
Výsledná porovnávací hodnota 698 121 Kč Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno - nadzemní vedení NN Na pozemku parc.č. 819 je umístěné nové vedení NN - na jihozápadním rohu pozemku je sloup vedení, který nebrání vstupu do rodinného domu ani vjezdu na pozemek. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 0,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 00 % 0,00 Kč * 00 % = 0,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 0,- Kč * 10 let = 0,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 0,- Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 698 121 Kč 0 Kč 873 426 Kč 232 500 Kč Obvyklá cena 700 000 Kč slovy: Sedmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny - 11 -
Při zjištění ceny obvyklé byl kladený důraz na srovnání nemovitých věcí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu i obtížnost prodejnosti nemovitých věcí na současném realitním trhu. Po vyhodnocení kladných a záporných vlivů na cenu nemovitostí jsem dospěla k závěru, že obvyklá cena odpovídá porovnávací hodnotě nemovitostí. Závěr Obvyklá cena rodinného domu č.p. 187 postaveného na pozemku parc. č. 819 vč. příslušenství a pozemku parc. č. 819, parc.č. 820 činí 700.000,- Kč slovy: Sedmsettisíckorunčeských V Hustopečích 1.10.2015 Ing. Pavla Húsková U Vodojemu 1255/21 693 01 Hustopeče telefon: 606 717 787 e-mail: pavla.huskova@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004 č.j. Spr 1839/2003 pro základní obory - ekonomika, odvětví cen a odhady se specializací nemovitosti - stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1467/2015 znaleckého deníku. - 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace ze dne 28.8.2015 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3145 8 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace pohled z ulice dvorek a zahrada obývací pokoj dětský pokoj - 13 -
obývací pokoj s kuchyní sklad vstupní chodba koupelna s WC - 14 -
Kopie katastrální mapy ze dne 18.10.2015 Pozemek p.č. 819 v k.ú. č. 646377-15 -
- 16 -