ZNALECKÝ POSUDEK č.3609-432/2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 a podílu o velikosti 1/6 rodinného domu v obci Obyčtov č.p.68, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.163, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 110 m 2 a p.č.796/4, ostatní plocha, o velikosti 777 m 2, vše zapsáno na LV č.6 pro k.ú.obyčtov Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 7.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 a podílu o velikosti 1/6 rodinného domu v obci Obyčtov č.p.68, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.163, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 110 m 2 a p.č.796/4, ostatní plocha, o velikosti 777 m 2, vše zapsáno na LV č.6 pro k.ú.obyčtov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Obyčtov 68 591 01 Obyčtov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Obyčtov Katastrální území: Obyčtov Počet obyvatel: 382 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.11.2013 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.marie Šímové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.6 pro k.ú.obyčtov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 665530/0696, Paní Hana Judová, Obyčtov 68, 591 01 Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 805725/4711, Paní Anna Mazlová, Mirošov 62, 592 55 Mirošov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 705616/4797, Paní Zdenka Pelikánová, Obyčtov 59, 591 01 Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 405701/440, Paní Marie Šímová, Obyčtov, 591 01 Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 665530/0696, Paní Hana Judová, Obyčtov 68, 591 01 Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 odpovídají skutečnosti 805725/4711, Paní Anna Mazlová, Mirošov 62, 592 55 Mirošov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 705616/4797, Paní Zdenka Pelikánová, Obyčtov 59, 591 01 Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 405701/440, Paní Marie Šímová, Obyčtov, 591 01 Obyčtov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z PVC. Fasáda je břízolitová, štít je obložen lamelami z PVC. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem na PB. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou podstandardní, vana. Dveře náplňové, podlahy z koberců a PVC. Okna jsou plastová. Schody jsou železobetonové bez povrchové úpravy. Dispozičně jde o byt 5+1, přičemž tři pokoje jsou v podkroví. K domu náleží stavba hospodářského charakteru ve špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1966, bez - 3 -
větších oprav či rekonstrukcí. Stav objektu je horší, údržba nedostatečná, vybavení celkově podstandardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. Napojení na plyn je provedeno, nejsou rozvody v domě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 47 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 426,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 10,0*5,25 = 52,50 m 2 přízemí: 10,0*10,0+2,3*2,25 = 105,18 m 2 podkroví: 10,0*10,0 = 100,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 52,50 m 2 2,20 m přízemí: 105,18 m 2 2,60 m podkroví: 100,00 m 2 2,40 m - 5 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 52,5*2,2 = 115,50 m 3 vrchní stavba: 10,0*10,0*(3,0+5,8)/2+2,3*2,25*3,4 = 457,60 m 3 zastřešení: 100,0*1,8/2 = 90,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 663,10 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,18 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 257,68 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,45 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,653 i = 1-6 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,653 * 0,880 * 0,850 = 0,488 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 426,- Kč/m 3 * 0,488 = 1 183,89 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 183,89 Kč/m 3 * 663,10 m 3 = 785 037,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 785 037,46 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,0590 10,00 87,50 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,0590 10,00 35,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.163 110,00 87,50 9 625,- nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 796/4 777,00 35,00 27 195,- Stavební pozemky - celkem 36 820,- Pozemky - zjištěná cena = 36 820,- Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 785 037,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 785 037,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 36 820,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 36 820,- Kč Celkem 821 857,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 821 857,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 785 037,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 785 037,50 Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 36 820,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 36 820,- Kč Celkem 821 857,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 821 857,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 821 860,- Kč slovy: Osmsetdvacetjednatisícosmsetšedesát Kč - 10 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši 258.300,- Kč s příslušenstvím a veškeré budoucí pohledávky k podílu do celkové výše 1.033.200,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov, Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 258.300,- Kč s příslušenstvím a veškeré budoucí pohledávky k podílu do celkové výše 1.033.200,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 11 -
samostatně stojící RD 2+1 v obci Bohdalec, v krásné rekreační krajině. Dům je cihlový, udržovaný, průběžně rekonstruovaný, připravený k okamžitému užívání. Je částečně podsklepený, odizolovaný, suchý. Má kastlová okna, topení na elektřinu nebo tuhá paliva, ohřev vody - el. bojler, voda obecní. V přízemí se nachází kuchyň, pokoj a sociální zařízení, v patře je pokoj, s možností vybudování dalšího. Na dvoře jsou přístavky. Před domem je menší zahrádka, vše oploceno. Parkování na pozemku. Dům může sloužit i jako rekreační chalupa, v okolí jsou lesy, rybníky. Volný ihned. Požadovaná cena 870.000,- Kč včetně právního servisu. Okres Žďár nad Sázavou, Hodíškov, prodej bývalé zemědělské usedlosti se zahradou a dvorem 1 496 m2. Po adaptaci vhodné k rodinné rekreaci nebo k trvalému bydlení. Možnost koupě zemědělských pozemků. Bývalé selské stavení v 70. letech upraveno na prodejnu smíšeného zboží. Jednopodlažní samostatně stojící dům na klidném slunném místě. Po restituci užíváno sezónně k - 12 -
rodinné rekreaci. Dispozice: 3 prostorné místnosti, komora (technická místnost), koupelna (sprchový kout + umyvadlo a WC (zvlášť), garáž (bývalé chlévy), sklad dřeva (bývalé chlévy). Inženýrské sítě: vytápění akumulačními kamny (v jedné místnosti i kamna na tuhá paliva), příprava teplé vody lokální (elektrický bojler), elektřina 230 a 400 V, hodnota hlavního jističe 3x25 A, v domě (v prostoru bývalého skladu, historicky kuchyň) přípojka na obecní vodovod, na pozemku dvě vydatné studny (jedna bez sacího zařízení, jedna připojená na rozvody v koupelně a WC). Podlahy: beton + dlažba. Stropy dřevěné trámové s podbitím a rákosovými rohožemi opatřené omítkou a shora se zásypem a betonovým potěrem (obytná část), cihlové klenbové (hospodářská část). Okno v menší místnosti orientované k jihu dřevěné kastlové, hlavní obytná místnost prosvětlena bývalým dvojitým proskleným vstupem a dvojitou výlohou, okna v prostoru bývalého skladu (historicky kuchyň) dřevěná zdvojená. Nosné stěny obytné části z pálených cihel, u hospodářské části kombinace kámen a pálená cihla. Vnější omítka obytné části brizolitová. Střecha sedlová, krovy zdravé, krytina keramická. Zahrada udržovaná neoplocená. Ve dvoře na místě historické stodoly postavena v 70. letech budova MNV a hasičské zbrojnice (budova i pozemek pod ní ve vlastnictví obce, okolní pozemek ve vlastnictví nabízejících). Zájemcům o zemědělské hospodaření nabízíme k prodeji pozemky přímo navazující na zahradu a dvůr okolo domu v jednom celku o výměře cca 20 ha. Přístup po obecní komunikaci. Dopravní dostupnost: do Žďáru nad Sázavou 12 km (14 min.), do Nového Města na Moravě 8 km. Požadovaná cena 900.000,- Kč. RD 4+1 na klidném místě Vysočiny v obci Hodíškov. Dům má velkou zahradu (1500 m2), na které je postavena nová dřevěná garáž. Na domě je nová střecha a krásné velké půdní prostory vhodné na rozšíření obytné části. Vstup do objektu je přes chodbu, z které se vchází do samostatného pokoje, do kuchyně a do zadní části domu, kde je vstup na zahradu, do sklepa, na půdu a také do bývalého chléva. Z kuchyně vedou dveře do koupelny a do další místnosti, z té se dá dále dostat do dalších dvou místností. Objekt je vhodný jak k rekreaci tak i k trvalému bydlení (po rekonstrukci). Díky velké zahradě i přítomnému chlévku se nabízí také možnost chovu domácích zvířat. Požadovaná cena 990.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. - 13 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 800.000,- za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílů. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 250.000,- Kč. Slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/6 nemovitosti stanovuji na 80.000,- Kč. Slovy: Osmdesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 7.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3609-432/2013 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6 ze dne 10.10.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -