ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1600 330 / 2012. dle Usnesení č.j. 067 EX 3412/05-100

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1600 330 / 2012 dle Usnesení č.j. 067 EX 3412/05-100 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3412/05-100 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 3.4.2012. Posudek obsahuje: 33 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 3 Zpracováno: 30.07.2012

Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 5 Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK...8 1 Aplikovaná metoda ocenění...8 2 Ocenění...9 3 Vyhodnocení...23 C REKAPITULACE...24 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...24 PŘÍLOHY...25 2

A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 3412/05-100: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění budovy rodinného domu č.p. 40, část obce Dobšice, stojící na pozemku parc.č. St. 50 a pozemku parc.č. St. 50, k.ú. Dobšice u Žehuně, obec Dobšice, zapsáno na LV č. 541 vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk. Předmět ocenění: Hlavní stavba: Rodinný dům č.p. 40 Příslušenství: vedlejší stavba: kůlna na pozemku parc.č. St. 50 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemek parc.č. St. 50 Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukční provedení a technické vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 11.7.2012 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 30.7.2012, což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 541, k.ú. Dobšice u Žehuně, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 3.4.2012 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 067 EX 3412/05-100 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 3

- Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... čisté příjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos 4

dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. 5

Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) 6

Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006. 7

B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8

2 OCENĚNÍ 2.1 Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Dále na pozemku parc.č. St. 50 stojí objekt kůlny. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Budova se nachází v centru obce Dobšice, do Nymburku je vzdálenost cca 23 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu a brankou, oplocení je provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizace je do jímky. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 80-90 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy prokládané kamenem bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar; sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: betonové tašky Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, ůvodně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, dřevěné obklady (palubky) vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není Schody: nejsou Dveře: dřevěné hladké plné, s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina 9

Vytápění: lokální; na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: Vnitřní kanalizace: Elektroinstalace: od všech zařizovacích předmětů; kamenina, plast Vnitřní plynovod: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana není proveden na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Konstrukční řešení a technické vybavení kůlny: Kůlna stojí na pozemku parc.č. St. 50 a je samostatně stojící. Obvodová stěna objektu z ulice tvoří část oplocení. Střecha je sedlová, kroj dřevěný, zdivo cihelné, stropní kce - dřevěná trámová s viditelnými trámy. Okapový žlab a svod je proveden pouze ze zahrady, původně z pozinkovaného plechu, opatřen nátěrem, žlab není funkční. Objekt je ze štítové stěny částečně rozebrán, bez statického zabezpečení: chybějící zdivo, krytina, kce stropu. Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům 422,15 98,59 69,01 Kůlna 89,59 28,28 24,02 Pozemky po zaokrouhlení - 127,00 257,00 10

Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 211, z toho 150 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad; ostatní v Nymburku 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny kromě plynu a kanalizace C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem 384 m 2 Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde 11

k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt rodinného domu bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Objekt kůlny vykazuje známky statického narušení konstrukce, rozebrána část štítového zdiva bez zajištění proti zatékání dešťové vody a stability konstrukce. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 541 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 12

Srovnávací nemovitosti (SN): 1) rodinný dům Nabídková cena: 1 000 000,- Kč Adresa: Žehuň Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha užitná: 80 m2 Plocha pozemku: 714 m2 Topení: Ústřední, na tuhá paliva Popis: Přízemní dům byl užíván jako dvougenerační, dva byty (2+1 a 1+1) se samostatnými vchody a sociálním zařízením. Nemovitost je po částečné rekonstrukci - kotelna, rozvody vody, koupelny, kuchyně. Nájezd na dálnici 2,5 km. K domu náleží mírně svažitá zahrada hraničící s řekou Cidlinou. Zdroj: Realitní kancelář Reality Inspirace, s.r.o. Jateční 263, 28002 Kolín www.realityinspirace.cz 2) rodinný dům Nabídková cena: 1 250 000,- Kč Adresa: Ohrada, Běrunice Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 13

Plocha zastavěná: Plocha užitná: Plocha podlahová: Plocha pozemku: 415 m2 279 m2 95 m2 694 m2 Popis: Rodinný domek po rekonstrukci: podlahy, topení, elektroinstalace, vnitřní omítky, okna (euro plastová), dlažba, obklady. Dům se nachází v klidné části obce, Městec Králové cca 5km. Vlakové spojení cca 150m od domu. Zdroj: Realitní kancelář K+K Consulting reality s.r.o T. G. Masaryka 78, 28903 Městec Králové Telefon: +420 322 312 497 www.century21.cz 3) rodinný dům Nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Typ domu: Plocha užitná: Plocha pozemku: Garáž: Voda: Topení: Odpad: Elektřina: 1 300 000,- Kč Volárna Cihlová Dobrý Přízemní 130 m2 792 m2 1x Místní zdroj Ústřední, na tuhá paliva Veřejná kanalizace 230V Popis: RD 4+2 s garáží, verandou, dílnou a kolnou nacházející se na pozemku. Dům je tvořen 2 byt. jednotkami. Vzdálenost cca 4 km od Velkého Oseku, 10 km od Kolína, 14 km od Poděbrad. 14

Zdroj: Realitní kancelář RP REALITY s.r.o. Na poříčí 1073/13, 11000 Praha www.rp-reality.cz 4) rodinný dům Nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Poloha domu: Umístění objektu: Typ domu: Plocha zastavěná: Plocha užitná: Plocha pozemku: Plocha zahrady: Garáž: Voda: Topení: Odpad: Elektřina: 1 349 000,- Kč Sány Cihlová Dobrý Samostatný Klidná část obce Přízemní 427 m2 140 m2 627 m2 200 m2 Ano Místní zdroj Ústřední, kotel na tuhá paliva Septik 230V, 400V Popis: Samostatně stojící rodinný dům 5+1 v obci Sány (okres Nymburk). Nemovitost je situována na okraji obce. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, pět obytných místností, koupelna a toaleta, půdní prostory. Vytápění domu, kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do septiku. Na zahradě je bazén, garáž a kůlna. Občanská vybavenost v obci Sány: ZŠ a MŠ, obecní knihovna. 15

Zdroj: Realitní kancelář Bart Reality, s.r.o. Vídeňská 153/119b, 61900 Brno www.bart-reality.cz 5) rodinný dům Nabídková cena: 1 230 000,- Kč Adresa: Kanín Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 95 m2 Plocha užitná: 73 m2 Plocha pozemku: 367 m2 Plocha zahrady: 272 m2 Terasa: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální na tuhá paliva, Ústřední kotel je elektrický Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: RD 3+1 v klidné části obce. Samostatný přízemní rodinný dům. Dispoziční uspořádání obytné části: ložnice, obývací pokoj, chodba, technická místnost, kuchyň, dětský pokoj, toaleta se sprchovým koutem. Venku u domu je terasa. Další venkovní prostory: dílna a kůlna. Vlastní zdroj vody ze studny, zdrojem teplé vody je bojler. Ústřední elektrické topení s elektrickým kotlem. Je zde možnost instalace kamen na tuhá paliva. Dům je připojen na veřejnou kanalizaci, jsou připraveny telefonní rozvody, a TV anténa. Rekonstrukce budovy proběhla ve dvou etapách. Rok 2001: výměna střešní krytiny s krovy, oprava fasády, vodovod, koupelna. Rok 2010: elektroinstalace, ústřední topení, elektrický kotel. Dům se zahradou je v upraveném stavu. Základní občanská vybavenost: autobus, obchody, hostinec, pošta v 1,5 km v obci Opolanech. Ostatní občanská vybavenost je v Libici nad 16

Cidlinou, vzdálené cca 2 km od Kanína a nachází se zde: pošta, obchody, lékař, hostince, KD, škola, autobus, vlakové nádraží. Město Poděbrady je vzdálené 9 km, cca 2 km vjezd na dálnici. Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Tůmy Přeloučského 145, 53501 Přelouč Telefon: 800 700 099 www.nextreality.cz 17

Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [Kč] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [Kč] SN 1 1 000 000 0,90 1,00 0,95 1,00 855 000 SN 2 1 250 000 0,85 1,05 0,95 0,90 953 859 SN 3 1 300 000 0,85 1,00 0,95 1,00 1 049 750 SN 4 1 349 000 0,85 1,00 0,95 1,00 1 089 318 SN 5 1 230 000 0,85 1,00 1,00 0,95 993 225 n: počet srovnávacích nemovitostí 5 Obvyklá cena [Kč] 988 230 Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: 1 000 000 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 90 774 Minimální hodnota 855 000 AP - SO 909 226 Aritmetický průměr [AP] 1 000 000 AP + SO 1 090 774 Maximální hodnota 1 089 318 Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše. 18

2.2 Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Rodinný dům č.p. 40 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 85 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 819,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 98,59 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: OP celkem: = 422,15 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 422,15 m 3 Podlažnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 98,59 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 98,59 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,464 i = 1 19

Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,464 * 0,950 * 0,950 = 0,419 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819,- Kč/m 3 * 0,419 = 2 019,16 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 019,16 Kč/m 3 * 422,15 m 3 = 852 388,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 852 388,39 Kč Kůlna na pozemku parc.č. St. 50 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 20

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 28,28 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor OP celkem NP 89,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 89,59 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny P 31,80 100 0,46 14,63 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce P 1,70 100 0,46 0,78 7. Úprava povrchů P 6,10 100 0,46 2,81 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy P 8,20 100 0,46 3,77 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 66,77 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6677 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,6340 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 2 437,82 Plná cena: 89,59 m 3 * 2 437,82 Kč/m 3 = 218 404,29 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 % - 185 643,65 Kč Kůlna na pozemku parc.č. St. 50 - zjištěná cena = 32 760,64 Kč 21

Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,6340 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1550 1,6340 123,244 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 50 384,00 123,244 47 325,70 nádvoří Stavební pozemek - celkem 47 325,70 Pozemek - zjištěná cena = 47 325,70 Kč Rekapitulace: Ocenění staveb Rodinný dům č.p. 40 Kůlna na pozemku parc.č. St. 50 Ocenění staveb celkem 852 388,40 Kč 32 760,60 Kč 885 149,- Kč Ocenění pozemků Pozemek Ocenění pozemků celkem 47 325,70 Kč 47 325,70 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 932 474,70 Kč 932 480,- Kč 22

3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování 1 000 000,- Kč 932 480,- Kč Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 1 000 000,- Kč 23

C REKAPITULACE Obvyklou cenu budovy rodinného domu č.p. 40, část obce Dobšice, stojící na pozemku parc.č. St. 50 a pozemku parc.č. St. 50, k.ú. Dobšice u Žehuně, obec Dobšice, zapsáno na LV č. 541 vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: 1 000 000,- Kč slovy: Jedenmilion korun českých D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1600 330 / 2012 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 30.07.2012 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 24

E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 541, k.ú. Dobšice u Žehuně, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 3.4.2012 3. Snímek katastrální mapy 25

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.04.2012 14:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 3412/05 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. CZ0208 Nymburk Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: 628042 Dobšice u Žehuně List vlastnictví: 541 Vlastnické právo SJM Václavík Petr a Václavíková Romana, U Výstaviště 230/11, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha 7, Novoborská 612/11, Praha 9, Prosek, 190 00 Praha 9 SJM = společné jmění manželů Typ vztahu Oprávnění pro 537101 Dobšice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St. 50 384 zastavěná plocha a nádvoří Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy - Bez zápisu Identifikátor 700729/0059 725912/0418 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Na parcele Dobšice, č.p. 40 rod.dům St. 50 Podíl o Nařízení exekuce Václavík Petr, U Výstaviště Z-14510/2006-101 230/11, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha 7, RČ/IČO: 700729/0059 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 112 Nc-6168/2005 4 OS P7 ze dne 25.10.2005.; uloženo na prac. Praha Z-14510/2006-101 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: St. 50 Stavba: Dobšice, č.p. 40 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067Ex-3412/2005-22 ze dne 10.02.2006. Z-2190/2006-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: St. 50 Stavba: Dobšice, č.p. 40 Z-2190/2006-208 Z-2190/2006-208 Z-2417/2007-208 Z-2417/2007-208 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 6 Ex-627/2004-10 ze dne 13.02.2007. Z-2417/2007-208 o Nařízení exekuce Václavík Petr, U Výstaviště Z-19590/2007-101 230/11, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha 7, RČ/IČO: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, kód: 208. strana 1

Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.04.2012 14:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 3412/05 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. CZ0208 Nymburk Povinnost k Obec: Kat.území: 628042 Dobšice u Žehuně List vlastnictví: 541 537101 Dobšice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 700729/0059 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 43 Nc-6109/2004 OS P7 ze dne 11.02.2004.; uloženo na prac. Praha Z-19590/2007-101 o Nařízení exekuce Václavík Petr, U Výstaviště Z-4628/2009-101 230/11, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha 7, RČ/IČO: 700729/0059 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 152 Nc-6316/2008 4 OS Praha 7 ze dne 03.10.2008.; uloženo na prac. Praha Z-4628/2009-101 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Stavba: Dobšice, č.p. 40 Parcela: St. 50 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 9 085 EX-28/2009-15 ze dne 20.01.2009. Z-1047/2009-208 o Nařízení exekuce Václavík Petr, U Výstaviště Z-11816/2009-101 230/11, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha 7, RČ/IČO: 700729/0059 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 152 Nc-6412/2008 5 ze dne 31.12.2008.; uloženo na prac. Praha Z-11816/2009-101 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Stavba: Dobšice, č.p. 40 Parcela: St. 50 Z-1047/2009-208 Z-1047/2009-208 Z-1346/2009-208 Z-1346/2009-208 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067 Ex-6659/2008-15 ze dne 13.01.2009. Z-1346/2009-208 o Nařízení exekuce Václavík Petr, U Výstaviště Z-18264/2009-101 230/11, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha 7, RČ/IČO: 700729/0059 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 140 Nc-6367/2008 5 OS P7 ze dne 17.12.2008.; uloženo na prac. Praha Z-18264/2009-101 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, kód: 208. strana 2

Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.04.2012 14:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 3412/05 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. CZ0208 Nymburk Povinnost k Obec: Kat.území: 628042 Dobšice u Žehuně List vlastnictví: 541 537101 Dobšice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Parcela: St. 50 Stavba: Dobšice, č.p. 40 Listina Exekuční příkaz Finanční úřad pro Prahu 7 Č.j.-66826/2009 /007940204807 ze dne 12.05.2009. Právní moc ke dni 18.06.2009. Z-7799/2009-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: St. 50 Stavba: Dobšice, č.p. 40 Listina Exekuční příkaz Finanční úřad pro Prahu 7 Č.j.-66835/2009 /007940204807 ze dne 12.05.2009. Právní moc ke dni 18.06.2009. Z-7799/2009-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Stavba: Dobšice, č.p. 40 Parcela: St. 50 Z-7799/2009-208 Z-7799/2009-208 Z-7799/2009-208 Z-7799/2009-208 Z-14418/2009-208 Z-14418/2009-208 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno-město 030 EX-2656/2009-8 ze dne 10.09.2009. Z-14418/2009-208 o Nařízení exekuce Václavík Petr, U Výstaviště Z-147202/2009-101 230/11, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha 7, RČ/IČO: 700729/0059 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 147 Nc-6474/2009 18 OSP7 ze dne 03.08.2009.; uloženo na prac. Praha Z-147202/2009-101 o Zástavní právo exekutorské ve výši 8.370,- Kč s příslušenstvím GE Money Auto, s.r.o., Vyskočilova Stavba: Dobšice, č.p. 40 Z-2703/2010-208 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 00 Parcela: St. 50 Z-2703/2010-208 Praha 4, RČ/IČO: 60112743 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Brno-město 030 EX-2656/2009-28 ze dne 11.03.2010. Právní moc ke dni 29.03.2010. Z-2703/2010-208 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D. Evropská 663/132, Praha, 160 00 Praha 6 Václavík Petr, U Výstaviště Z-39677/2010-101 230/11, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha 7, RČ/IČO: 700729/0059 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 7, 152 Nc 6316/2008-4 ze dne Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, kód: 208. strana 3

Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.04.2012 14:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 3412/05 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. CZ0208 Nymburk Povinnost k Obec: Kat.území: 628042 Dobšice u Žehuně List vlastnictví: 541 537101 Dobšice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 03.10.2008.; uloženo na prac. Praha Z-39677/2010-101 o Zástavní právo soudcovské ve výši 7.187,- Kč s příslušenstvím návrh podán dne 11.08.2010 Česká správa sociálního Stavba: Dobšice, č.p. 40 Z-11628/2010-208 zabezpečení, Křížová 1292/25, Praha Parcela: St. 50 Z-11628/2010-208 5, Smíchov, 150 00 Praha 5, RČ/IČO: 00006963 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresní soud v Nymburce 1E-109/2010-12 ze dne 16.08.2010. Právní moc ke dni 13.10.2010. Z-11628/2010-208 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 6 025 Ex- 18307/2009-13 ze dne 18.06.2011. Z-10263/2011-208 o Zástavní právo exekutorské ve výši 1.743,- Kč s příslušenstvím Česká pojišťovna a.s., Spálená Stavba: Dobšice, č.p. 40 Z-10560/2011-208 75/16, Praha 1, Nové Město, 113 04, Parcela: St. 50 Z-10560/2011-208 RČ/IČO: 45272956 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 6 025 Ex-18307/2009-12 ze dne 18.06.2011. Právní moc ke dni 27.06.2011. Z-10560/2011-208 o Zástavní právo soudcovské ve výši 25.157,- Kč s příslušenstvím návrh podán dne 11.8.2010 Pražská správa sociálního Parcela: St. 50 Z-14738/2011-208 zabezpečení, Trojská 1997/13a, Stavba: Dobšice, č.p. 40 Z-14738/2011-208 Praha 8, Libeň, 182 00 Praha 82, RČ/IČO: -001 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresní soud v Nymburce 1 E-113/2010-12 ze dne 16.08.2010. Právní moc ke dni 13.10.2010. Z-11588/2010-208 o Zástavní právo soudcovské ve výši 7.080,- Kč s příslušenstvím návrh podán dne 11.8.2010 Pražská správa sociálního zabezpečení, Trojská 1997/13a, Praha 8, Libeň, 182 00 Praha 82, RČ/IČO: -001 Stavba: Dobšice, č.p. 40 Parcela: St. 50 Parcela: St. 50 Stavba: Dobšice, č.p. 40 Z-10263/2011-208 Z-10263/2011-208 Z-14738/2011-208 Z-14738/2011-208 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresní soud v Nymburce 1 E-107/2010-12 ze dne 16.08.2010. Právní moc ke dni 13.10.2010. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, kód: 208. strana 4