ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5457/2015 Předmět ocenění: Katastrální údaje : Adresa bytu: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: byt č.6 v bytovém domě č.p. 2878 v Ostravě-Zábřehu Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Zábřeh nad Odrou Ul. Jandova 2878/3, 700 30 Ostrava Soudní komisařka JUDr. Radmila Buroňová Na Hradbách 2632/18, 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Petr Veverka Vratimovská 142, 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 fax: e-mail: petr.veverka@post.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé za účelem vypořádání dědictví po zůstavitelce Lence Hajdukové, zemřelé dne 30.11.2011, č.j. 99D 3552/2011 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 676 000 Kč Datum místního šetření: 9.7.2015 Stav ke dni : 9.7.2015 Za přítomnosti: notářské tajemnice paní Heleny Holkové Počet stran: 11 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 3 Ve Vratimově, dne 4.8.2015 Ing. Petr Veverka
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé, (tržní hodnotě) členského podílu u Bytového družstva Jandova 3, který je představován bytem č. 6 o velikosti 3+1 ve 3.nadzemním podlaží domu č.p. 2878 v ulici Jandova č.or.3 v Ostravě - Zábřehu. Dle 2 zákona č.151/1997 Sb., se majetek a služba oceňují cenou obvyklou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu zpracování ocenění. Odhadce zpracoval stanovení ceny obvyklé podle situace na trhu v době zpracování ocenění a neodpovídá proto za případné změny tržních podmínek, ke kterým došlo po předání tohoto posudku. Při zpracování tohoto ocenění jsou respektovány platné právní předpisy České republiky. Dále se vychází z předpokladu, že v budoucnu bude možné v případě potřeby dohledat všechny tyto předpisy a podklady mající vliv na zpracování ocenění. Znalec vycházel z předpokladu, že max. po jednom roce bude provedena verifikace stanovení obvyklé ceny v závislosti na případných změnách předmětu ocenění tržní situace, právního prostředí a jiných okolností majících vliv na zpracování ocenění. Způsob ocenění: pro potřebu stanovení ceny obvyklé oceňovaných nemovitostí je použit porovnávací způsob podle nabídkových cen obdobných bytů v dané lokalitě. Ke dni ocenění nebyla předložena žádná nájemní resp. jiná smlouva, která by omezovala nebo jinak snižovala hodnotu vlastnictví. Přehled podkladů 1) Usnesení Okresního soudu v Ostravě ze dne 10.6.2015, č.j. 99D 3552/2011 2) výpis z KN Katastrálního pracoviště v Ostravě, výpis z LV č. 6407 pro k.ú. Zábřeh nad Odrou 3) snímek z katastrální mapy 4) skutečnosti zjištěné na místě při místním šetření - 2 -
5) zákon č. 151/1997 Sb. 6) internetové nabídky realitních kanceláří s obdobnými byty v Ostravě - Zábřehu Vlastnické a evidenční údaje: Vlastníkem budovy je: Bytové družstvo Jandova 3, IČ: 268 79 093 se sídlem: Jandova 2878/3 700 30 Ostrava - Zábřeh Dokumentace a skutečnost: Při prováděné prohlídce nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. Pro účely stanovení ceny obvyklé členského podílu v Bytovém družstvu Jandova 3, s právem užívání bytu č. 6 o velikosti 3+1, v 3. nadzemním podlaží domu č.p. 2878 na ulici Jandova v Ostravě - Zábřehu, se vychází ze stavu, v jakém se byt nacházel ke dni ocenění. Místopis Budova č.p. 2878 je postavena na pozemku p.č. st.4569 - zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Zábřeh nad Odrou, na ul. Jandova 3. V místě je především zástavba bytových domů a objektů občanské vybavenosti. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Budova, ve které jsou bytové jednotky je napojena na veškeré veřejné inženýrské sítě (veřejný vodovodní řád, veřejnou kanalizaci, elektrorozvod, plynovod, dálkové vytápění) a kabelovou televizi. Obsahuje 6. nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Objekt je postaven systému panelové konstrukce na základových pásech s izolací proti zemní vlhkosti. Základy jsou železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti. Venkovní fasáda je zateplená s barevnou úpravou. Vnitřní omítky vápenné hladké. Střecha plochá. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu vč. oplechování parapetů. Na střeše je osazen bleskosvod s uzemněním. Schody betonové s povrchem z teraca. Stropy rovné. Sociální zařízení jednotlivých bytů jsou řešena formou bytových jader z tvrzených desek. V kuchyních jsou osazeny plynové sporáky, u kuchyňských sporáků a linek jsou provedeny keramické obklady. Dveře v bytových jednotkách jsou hladké plné a prosklené. Okna v bytových jednotkách plastová. Sklepní místnosti mají okna plastová. Vytápění bytů je řešeno ústředním topením z centrální výměníkové stanice, která je umístěná mimo budovu s bytovými jednotkami, radiátory litinové. Je provedena elektroinstalace světelná i motorová, ve sklepních místnostech jsou společné prostory chráněny a v bytových - 3 -
jednotkách jističi. Rozvod vody teplé i studené. Ohřev teplé vody je zajištěn centrálně mimo budovu s bytovými jednotkami. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Rozvod zemního plynu proveden do kuchyní ke sporákům. V domě je 1 výtah. Stáří: dle zjištěných informací byla budova dána do užívání v roce 1983. Ke dni ocenění je stáří stavby a tím i bytové jednotky 32 let. Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č. 6. OBSAH OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č. 6 Stav ke dni ocenění tj. ke dni 4.8.2015: Byt je situován v 3. podlaží domu č.p. 2878. Je ohraničen vstupními dveřmi vč. zárubní. Součástí bytu jsou nenosné příčky, okna a dveře, podlahová krytina, vnitřní elektroinstalace, plynoinstalace, vnitřní rozvody vody, odpady odpadních vod a vnitřní rozvody tepla a teplé užitkové vody, vnitřní osvětlení, rozvody STA a zvonková signalizace. Dispozičně byt obsahuje tyto místností a příslušenství: předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu, WC a lodžii. Vybavení kuchyně tvoří novější kuchyňská linka, plynový sporák, u sporáku a linky je keramický obklad stěny, digestoř není. Vybavení koupelny tvoří plechová vana a umývadlo. Záchod splachovací s nádržkou. Dveře v bytě jsou dřevěné hladké plné a prosklené. Okna plastová. Podlahy v bytě betonové s linem, kromě koupelny a WC kde je položena keramická dlažba. Radiátory plechové. Celkový dojem: údržba bytu byla prováděná, v místnostech jsou natažené nové omítky, z nichž část je amatérský provedena. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 6 Stáří stavby: 32 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 13 068,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: ( 1,00 = 10,69 m 2 (4,02 1,21)+(2,83 1,14)+(2-4 -
,65 0,98) ) kuchyň: ( 2,87 3,50 ) 1,00 = 10,05 m 2 pokoj: ( 4,02 3,95 ) 1,00 = 15,88 m 2 pokoj: ( 3,20 2,85 ) 1,00 = 9,12 m 2 pokoj: ( 4,20 2,83 ) 1,00 = 11,89 m 2 WC: ( 1,15 0,90 ) 1,00 = 1,04 m 2 koupelna: ( 1,78 1,60 ) 1,00 = 2,85 m 2 lodžie: ( 4,20 1,00 ) 1,00 = 4,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 65,72 m 2 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č. 6 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 65,72 m 2 Stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu s byty, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných bytů v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Relevantní data o skutečně obchodovaných nemovitostech v dané lokalitě nejsou k dispozici v dostatečném počtu. Stanovení ceny obvyklé na základě srovnávací metody je obvykle velmi obtížné, neboť zde působí rozličné cenotvorné vlivy, které nelze relevantně vyhodnotit v závislosti na srovnávanou nemovitost, nehledě k tomu, že u srovnávaných objektů nejsou vždy k dispozici všechna potřebná data. Při stanovení ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že se nejedná o stanovení ceny v tísní. Popis oceňované nemovitosti: Podrobný popis oceňovaného bytu je uveden výše. Níže jsou uvedeny porovnávané byty. Koeficienty K1 - K7 vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovaným bytem. Jeví-li se v daném kritériu oceňovaný byt cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví-li se oceňovaný byt horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere přímé porovnání ceny s ohledem na užitnou plochu srovnatelného bytu. Srovnatelné byty: Název: Byt č.1 EVROPA realitní kancelář OSTRAVA nabízí k prodej dr. bytu NH 3+1 s lodžii 76m2 v 1.NP na ul. Rezkova, Ostrava - Zábřeh. Byt je velmi pěkný prostranný a je po částečné rekonstrukci. Dům je po revitalizaci vchodu a nachází se poblíž Shopping parku s výhledem na les, který je u parkoviště. MŠ, ZŠ, lékař, MHD,obchod s potraviny - vše do 5 min. pěšky. Byt lze převést do 1 roku do osob. vlastníctví. Nájem včetně FO, který je 2.126,-Kč činí 5.000,- Kč/3 osoby. - 5 -
Lokalita: ul. Rezkova, Ostrava-Zábřeh Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality, (ID zakázky: O1KA47) Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/ks 639 540 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 680 000 Kč 680 000 Kč/ks Název: Byt č.2 OPTIM REAL PROPERTY, s.r.o. nabízí exkluzivně k prodeji prostorný a velice světlý byt 3+1 (o výměře 77m2) v družstevním vlastnictví, na ulici Jugoslávská v Ostravě - Zábřehu. Bytová jednotka ideálně dispozičně řešena, výhodou jsou velkoformátová okna, velká lodžie, neprůchozí pokoje, prostorná chodba s místem na vestavěné skříně, komora, která může sloužit jako moderní šatna. Jednotka prošla částečnými úpravami a je možné zrekonstruovat dle Vašich představ (umíme zařídit). Byt situovaný v 5/8. NP již revitalizované zástavby. Dům se nachází na klidném místě plné zeleně, s dostupností veškeré občanské vybaveností a neomezeným parkováním u domu. Lokalita: ul. Jugoslávská, Ostrava-Zábřeh Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality, (ID zakázky: 6366) Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/ks 647 045 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 695 000 Kč 695 000 Kč/ks - 6 -
Název: Byt č.3 Comfort reality CZ, s.r.o. nabízí k prodeji družstevní byt 3+1 s lodžií, v Ostravě - Zábřehu, na ulici Horymírova o velkosti 72m2, 4.p./7p. Byt má novou kuchyňskou linku, plovoucí podlahy v celém bytě, koupelna se sprchovým koutem, atd. Nájem včetně FO činí 5.200,- Kč/ 5 osob. Dům prošel celkovou revitalizací. Lokalita: ul. Horymírova, Ostrava-Zábřeh Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality, (ID zakázky:3114627164) Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/ks 727 064 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 789 000 Kč 789 000 Kč/ks Název: Byt č.4 M&H Reality nabízí k prodeji bytovou jednotku v družstevním vlastnictví s dispozicí 3+1 s balkonem a s komorou s celkovou plochou 74m2, v Ostravě Zábřehu na ulici Tylova.Jednotka se nachází v 9.NP se dvěmi novými výtahy.v bytě je nová kuchyňská linka, nový kombinovaný sporák/plyn, elektro/, nová okna, v koupelně je nový sprchový masážní box s vanou a radiem, jsou zde nové rozvody vody,elektro v Cu, nové stoupačky.z kuchyně je vstup na balkon s jižní stranou. Na podlaze v bytě položeno PVC, v chodbě je vestavná zrcadlová skříň, která je součástí prodeje. Bytový dům je panelový po kompletní revitalizaci se zateplením, nový vchod, poštovní schránky.v bytovém domě je kamerový zabezpečovací systém.možnost parkování před bytovým domem.v blízkosti je škola, školka, nákupní možnosti,lékaři.byt je v klidné lokalitě s nádherným výhledem na okolní hory. Lokalita: ul. Tylova, Ostrava-Zábřeh Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality, (ID zakázky:2128576604) Celkový koef. Upravená j. cena - 7 -
K C 0,92 Kč/ks 690 204 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 749 000 Kč 749 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 639 540 Kč/ks 675 963 Kč/ks 727 064 Kč/ks 675 963 Kč/ks 675 963 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č. 6 675 963,00 Kč Obvyklá cena 676 000 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny: slovy: Šestsetsedmdesátšesttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Danou lokalitu charakterizuje zástavba převážně bytových domů. V této lokalitě nabídka bytů převyšuje poptávku což se promítá do ceny převodu členských práv a povinností k družstevním bytům a výsledkem jsou často nižší ceny obvyklé bytů o vel. 3+1 než např. v jiných částech města, např. v Ostravě-Porubě. Byt č.6 o velikosti 3+1 s příslušenstvím, je situován v 3. podlaží domu č.p. 2878 na ulici Jandova v Ostravě-Zábřehu. Pozitivem ovlivňujícím cenu obvyklou je blízkost občanské vybavenosti, prostředků MHD a dostupnost do centra městské částí Ostravy-Zábřehu i do centra Ostravy. Negativním faktorem působícím na cenu obvyklou je převážně původní stav bytu, kromě zánovní kuch. linky. Další nevýhodou oceňovaného bytu je skutečnost, že byt není v osobním vlastnictví, ale užívání bytu je na základě členství v bytovém družstvu. Tato skutečnost podstatně ovlivňuje cenu obvyklou, neboť na pořízení takového bytu se získává úvěr jen obtížně (bytem nelze ručit). Po provedené analýze cen jednotlivých bytů a na základě dlouhodobé znalosti realitního trhu v regionu Ostravska, s přihlédnutím k cenám na trhu bytů v roce 2015 (viz výše uvedené nabídky - 8 -
real. kanceláří a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, rozměrů bytu, jeho vybavenosti a jeho situování odhaduji cenu obvyklou (tržní hodnotu) družstevního podílu vč. členských práv a povinností vyplývajících z členství, základního členského vkladu, vypořádávajícího podílu v Bytovém družstvu Jandova 3, s právem užívání bytu č.6 o velikosti 3+1 v domě č.p. 2878 na ulici Jandova v Ostravě-Zábřehu výše uvedenou částkou. Ve Vratimově 4.8.2015 Ing. Petr Veverka Vratimovská 142 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 e-mail: petr.veverka@post.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988 pod č.j.spr. 2121/88 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5457/2015 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Fotodokumentace nemovitosti Pohled na dům z ul. Jandova Identifikace domu Vstupní dveře do bytu č.6 Předsíň Předsíň Kuchyň - 10 -
Koupelna WC Obývací pokoj Ložnice Dětský pokoj Lodžie - 11 -