Znalecký posudek č. ZP-596/2011 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 2575/2 s příslušenstvím a jiného nebytového prostoru č. 2575/105 v budově č.p. 2575 na pozemku - stavební parcele parc. č. 2342/332, 2339/168 a pozemek parc.č. 2342/331 ( ostatní plocha ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 1801/45133 v kat. území Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 3693. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 19000 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 4627/10 Podle stavu ke dni 26.4.2011 posudek vypracoval: Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 2.5.2011 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 2575/2 s příslušenstvím a jiného nebytového prostoru č. 2575/105 v budově č.p. 2575 na pozemku - stavební parcele parc. č. 2342/332, 2339/168 a pozemek parc.č. 2342/331 ( ostatní plocha ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 1801/45133 v kat. území Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 3693. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2
g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 2575/2 a nebyt. prostor č. 2575/105 Klausova 2575/9 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 13 Katastrální území: Stodůlky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.4.2011 za přítomnosti vlastníka oceňované byt. jednotky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku ze dne 27.1.2011 pod č.j. 085 EX 4627/10-149. Exekuční příkaz, který vydal dne 7.6.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinných SJM Prachovský Antonín a Prachovská Kateřina, Klausova 2575/9, Praha 13, Stodůlky, 155 00 Praha 515. Nabídky realitních společností. Snímek katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 26.4.2011. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3
Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: viz výpis z KN Na jednotce vázne zástavní právo smluvní ve výši 2.455.791,-- Kč pro Hypoteční banku a.s. a 4.000.000,-- Kč pro Doktor Jiří PhDr. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je bytová jednotka č. 2575/2 s příslušenstvím a jiného nebytového prostoru č. 2575/105 v budově č.p. 2575 na pozemku - stavební parcele parc. č. 2342/332, 2339/168 a pozemek parc.č. 2342/331 ( ostatní plocha ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 1801/45133 v kat. území Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 3693. Předmětná bytová jednotka se nachází v samostatně stojícím bytovém domě. Vícebytový dům postavený na pozemku svažitého charakteru. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je velmi dobrý. Na dotaz znalce, zda na bytové jednotce č. 2575/2 v domě č.p. 2575 v kat. území Stodůlky váznou nějaké vady, jako např. nájemní smlouva, věcné břemeno apod., bylo vlastníkem nemovitosti znalci výslovně sděleno, že k datu ohledání není uzavřena žádná nájemní smlouva ani žádná jiná smlouva, ze které by vyplývalo třetím osobám nějaké právo k výše uvedené bytové jednotce. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 2575/2 2) Jiný nebytový prostor 2575/105 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: 4
Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 2575/2 Oceňovaná bytová jednotka č. 2575/2, dispozičně se sestává ze vstupní chodby, wc + sprch. kout, koupelny, dvou pokojů, obývacího pokoje + kuchyň, ložnice, komory a terasy ( z bytové jednotky lze projít do garáže ). Na podlahách je položena dlažba, bytová jednotka je vytápěna pomocí plyn. kotle. Z obývacího pokoje lze vstoupit na terasu. Byt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Byt je v dobrém technickém stavu. 2) Jiný nebytový prostor 2575/105 Nebytový prostor č. 2575/105 je garáž stavebně propojena s bytovou jednotkou č. 2575/2. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 2575/2 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 149,00 m 2 2,70 m Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (149)*(2,70) = 402,30 Jednotkové množství celkem: = 402,30 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. 24 byt.jednotek Jihlava 5 440,85 5 440,85 1,000 2. 30 bytových jednotek Hradec Králové 5 194,57 5 194,57 1,000 5
3. 36 byt.jednotek Třebíč 4 709,83 4 709,83 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 4 709,83 Kč/ 5 115,08 Kč/ 5 440,85 Kč/ Ocenění: Základní cena: 5 115,08 Kč/ 402,30 * 5 115,08 Kč/ = 2 057 797,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 60 = 20,000 % - 411 559,47 Kč Bytová jednotka č. 2575/2 - výsledná cena = 1 646 237,90 Kč Bytová jednotka č. 2575/2 - cena po zaokrouhlení = 1 646 240,- Kč a 2 ) Jiný nebytový prostor 2575/105 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1 NP: 5,56*3 = 16,68 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 16,68 m 2 2,70 m Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (5,56*3)*(2,70) = 45,04 Jednotkové množství celkem: = 45,04 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. Garáže Praha 5 396,72 5 396,72 1,000 2. Garáže 5 522,27 5 522,27 1,000 3. Garáže 5 750,46 5 750,46 1,000 Minimální jednotková cena: 6 5 396,72 Kč/
Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 5 556,49 Kč/ 5 750,46 Kč/ Ocenění: Základní cena: 5 556,49 Kč/ 45,04 * 5 556,49 Kč/ = 250 264,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 60 = 20,000 % - 50 052,83 Kč Jiný nebytový prostor 2575/105 - výsledná cena = 200 211,30 Kč Jiný nebytový prostor 2575/105 - cena po zaokrouhlení = 200 210,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byty a nebytové prostory a 1 ) Bytová jednotka č. 2575/2 = 1 646 240,- Kč a 2 ) Jiný nebytový prostor 2575/105 = 200 210,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 846 450,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 2575/2-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Dispozice jednotky: 4+kk Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: chodba: 1,68*4,1+2,9*1,55 = 11,38 m 2 sklad: 3*2,5 = 7,50 m 2 chodba: 1,18*5 = 5,90 m 2 wc: 2,6*1,12 = 2,91 m 2 koupelna: 3,2*2,63 = 8,42 m 2 pokoj: 4,5*3 = 13,50 m 2 7
pokoj: 2,56*4,2 = 10,75 m 2 kuchyň: 3,6*3,1 = 11,16 m 2 obývací pokoj: 4*7,89+3,5*5,3 = 50,11 m 2 ložnice: 6*3,26 = 19,56 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 141,19 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: terasa: 7,1*6,43 = 45,65 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 45,65 m 2 Započítaná podlahová plocha jednotky: = 141,19 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 45,65 m 2 * 0,17 = 7,76 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 148,95 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné S 100,00 3. Stropy: železobetonové S 100,00 4. Krov, střecha: plochá S 100,00 5. Krytiny střech: S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: břízolitové omítky S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: železobetonové monolitické s běžným S 100,00 povrchem 11. Dveře: prosklené S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: euro okna S 100,00 14. Povrchy podlah: dlažba S 100,00 15. Vytápění: plynové S 100,00 16. Elektroinstalace: 220 V S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: proveden S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: provedena S 100,00 20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100,00 21. Ohřev vody: plynový kotel S 100,00 22. Vybavení kuchyní: skloker. deska S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100,00 24. Výtahy: S 100,00 25. Ostatní: kuchyňská linka S 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 8 Část [%]
3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 7 310,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 Základní cena upravená = 17 742,30 Kč/m 2 Plná cena: 148,95 m 2 * 17 742,30 Kč/m 2 = 2 642 715,58 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 60 = 20,000 % - 528 543,12 Kč Bytová jednotka č. 2575/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 2 114 172,46 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 857 412,86 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 801 / 45 133 Hodnota spoluvlast. podílu: 857 412,86 Kč * 1 801 / 45 133 = + 34 214,45 Kč Bytová jednotka č. 2575/2 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 2 148 386,91 Kč 9
Bytová jednotka č. 2575/2 - cena po zaokrouhlení = 2 148 390,- Kč 2) Jiný nebytový prostor 2575/105-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) - nebytový prostor garážová stání Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1121 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: garážové stání: 5,56*3 = 16,68 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 16,68 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné S 100,00 3. Stropy: železobetonové S 100,00 4. Krov, střecha: plochá S 100,00 5. Krytiny střech: S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: železobetonové monolitické s běžným S 100,00 povrchem 11. Dveře: dřevěné S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: nejsou S 100,00 14. Povrchy podlah: S 100,00 15. Vytápění: S 100,00 16. Elektroinstalace: S 100,00 17. Bleskosvod: S 100,00 18. Vnitřní vodovod: S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: S 100,00 20. Vnitřní plynovod: S 100,00 21. Ohřev vody: S 100,00 22. Vybavení kuchyní: S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 100,00 24. Výtahy: S 100,00 25. Ostatní: S 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 : 10
Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 5 050,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1700 Základní cena upravená = 12 348,04 Kč/m 2 Plná cena: 16,68 m 2 * 12 348,04 Kč/m 2 = 205 965,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 60 = 20,000 % - 41 193,06 Kč Jiný nebytový prostor 2575/105 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 164 772,25 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 857 412,86 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 801 / 45 133 11
Hodnota spoluvlast. podílu: 857 412,86 Kč * 1 801 / 45 133 = + 34 214,45 Kč Jiný nebytový prostor 2575/105 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 198 986,70 Kč Jiný nebytový prostor 2575/105 - cena po zaokrouhlení = 198 990,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byty a nebytové prostory a 1 ) Bytová jednotka č. 2575/2 = 2 148 390,- Kč a 2 ) Jiný nebytový prostor 2575/105 = 198 990,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 2 347 380,- Kč Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Věcná hodnota dle THU Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem 0,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem 0,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 2339/168 3,00 2 250,00 6 750,- zastavěná plocha a nádvoří 2342/332 2 036,00 2 250,00 4 581 000,- Součet 4 587 750,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,1010 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 12
Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 20 906 693,30 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena [Kč/m 2 ] Min. cena [Kč/m 2 ] Max. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 2342/331 341,00 2 250,00 2,2840 0,3310 0 1 701,01 1 350,- 4 050,- 580 044,41 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) se zpevněným 580 044,41 neprašným povrchem - celkem 21 486 737,71 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 801 / 45 133 Pozemky - zjištěná cena = 857 412,86 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 857 410,- Kč Cena pozemků činí celkem 857 410,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 2575/2 a nebytový prostor č. 2575/105 Adresa Klausova 2575/9, 15500 Praha Popis: Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha samostatně stojící domech Stáří objektu 12 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 149 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce Přípojky Příslušenství zděné elektro, vodovod, plynovod, kanalizace terasa Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 0,95 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 0,95 13
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: by 4+kk, Klausova Stodůlky Adresa Klausova, 15500 Praha - Stodůlky Popis: Byt 4+kk s velkou terasou 45 m2, celková plocha vč. terasy je 186 m2. Nachází se ve 3.NP/4 (druhé patro) cihlového domu z r. 1998, P5- Stodůlky, ul. Klausova. Z terasy je nádherný, jedinečný výhled na Prokopské údolí. V bytě jsou 2 koupelny s vanou, 2x WC a bidety, na podlaze je dlažba, koberce a parkety, topení a ohřev vody etážové vlastním plyn. kotlem. Byt je prostorný, jedna ložnice je průchozí s obývacím pokojem, kuchyň je oddělená, takže neruší v obývacím pokoji. V bytě jsou 2 komory. V ceně je i prostorná garáž v přízemí domu. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 186 m 2 Garáž v objektu Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 6 740 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,05 Celkový koeficient: / 1,05 Přepočtená standardní cena: 6 419 047,62 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: byt 4+kk, Klausova Stodůlky Adresa Klausova, 15500 Praha - Stodůlky Popis: Byt se nachází v novostavbě domu z roku 1998 v klidné a příjemné lokalitě Praha 5 - Velká Ohrada. Užitná plocha bytu se třemi pokoji, kuchyňským koutem, pracovnou a 2x koupelnou je 108m2 + terasa o rozloze 68m2. V ceně bytu jsou dvě vzájemně propojené garáže v přímo domě. Byt je vybavený kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči, množstvím vestavěných skříní a dalšího úložného prostoru. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu 12 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 207 m 2 Garáž v objektu Výtah ano Podkroví ne 14
Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 6 500 000,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,05 Celkový koeficient: / 1,05 Přepočtená standardní cena: 6 190 476,19 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: byt 4+1, Klausova Stodůlky Adresa Klausova, 15500 Praha - Stodůlky Popis: Byt (149m2) se třemi ložnicemi, velikým obývacím pokojem a samostatnou, plně vybavenou kuchyní. Z ložnice a obývacího pokoje přímý vstup francouzskými okny na rozlehlou terasu (45m2). Velkorysá předsíň ve stylu newyorských pětihvězdičkových hotelů, oddělená koupelna se zděným sprchovým koutem pro více osob, samostané WC a bohatě dimenzovaná komora přímo v bytě. Jedná se o velmi prostorný, slunný byt a díky dispozici na konci domu také velmi tichý - se vedlejším bytem sousedí jen koupelnou, šatnou a jednou stěnou dětského pokoje. Vlastní garáž pod samostaným uzamčením, možnost skladování dalších věcí. Společná zahrada s dětským hřištěm pod dohledem bezp. služby 24h. V roce 2009 byl dům kompletně zateplen, v minulém roce se kompletně rekonstruoval vchod do domu a letos probíhá renovace společných prostor - dům je tedy v absolutně bezvadném stavu, stejně jako bytová jednotka. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 194 m 2 Garáž v objektu Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 7 499 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,05 Celkový koeficient: / 1,05 Přepočtená standardní cena: 7 141 904,76 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 15
Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. by 4+kk, Klausova 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Stodůlky 2. byt 4+kk, Klausova 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Stodůlky 3. byt 4+1, Klausova 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Stodůlky SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 6 583 809,52 Kč Bytová jednotka č. 2575/2 a nebytový prostor č. 2575/105 - výsledná cena = 6 583 809,52 Kč 16
C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Věcná hodnota podle vyhlášky: Stanovená věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: 1 846 450,- Kč 2 347 370,- Kč 2 114 170,- Kč 2 114 170,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 6 583 810,- Kč Obvyklá cena: 6 600 000,- Kč slovy: šestmilionůšestsettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Současně je vzata v úvahu skutečnost, že spoluvlastnické podíly mají výrazně omezenou a sníženou obchodovatelnost. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou bytové jednotky č. 2575/2 s příslušenstvím a jiného nebytového prostoru č. 2575/105 v budově č.p. 2575 na pozemku - stavební parcele parc. č. 2342/332, 2339/168 a pozemek parc.č. 2342/331 ( ostatní plocha ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 1801/45133 v kat. území Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 3693 v objektivní zaokrouhlené výši 6.600.000,- Kč. 17
E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 18
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 19104405-28040-110511124904, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 18 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Ověřující osoba: Martina Niklová Vystavil: Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek dne 11.05.2011 Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy přístupné způsobem umožňujícím dálkový přístup. Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek (https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky) 19104405-28040-110511124904