ZNALECKÝ POSUDEK číslo 29/1230/2012 o ceně nemovitosti budovy č.p. 10 s pozemkem a příslušenstvím, katastrální území Lštění, obec Lštění a rodinného domu č.p. 7 s pozemky a příslušenství, katastrální území Přestavlky u Čerčan, obec Přestavlky, Středočeský kraj. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad pro Prahu 2 Přemyslovská 2346/11 130 00 Praha 3 - Vinohrady Účel posudku: Za účelem zjištění ceny nemovitosti dle Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, č.j. 082 EX 275/08-44 ke dni ocenění. Posudek vypracoval: Ing. Jan Jiráň, znalec Krajského soudu v Praze Pod školou 438, 257 41 Týnec nad Sázavou Datum ke kterému je provedeno ocenění: 10.4.2012 Datum místního šetření: 10.4.2012 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Posudek vypracován: - ve dvou vyhotoveních - vyhotovení obsahuje 57 listů včetně příloh - vyhotovení č. 1 pro objednavatele - vyhotovení č. 2 pro potřeby znalce Vyhotovení č.: 1 V Týnci nad Sázavou 21.května 2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Je stanovit obvyklou cenu nemovitosti, ohledně které byl nařízen výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí - usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2 č.j. 082 EX 275/08- ze dne 29.2.2012. Jedná se o ocenění nemovitostí zapsaných zapsaných na LV č. 24 vedeném u Katastrálního úřadu Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov, pro obec Lštění a k.ú. Lštění, tj. pozemku st. 5 o výměře 181 m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) a objektu bydlení Lštění č.p. 10 na parcele st. 5, zapsaných na LV č. 463 vedeném u Katastrálního úřadu Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov, pro obec Přestavlky u Čerčan a k.ú. Přestavlky u Čerčan, tj. pozemku st. 67/1 o výměře 518 m 2 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemku parc. č. 878/1 o výměře 256 m 2 (zahrada) a objektu bydlení Doubravice 1.díl č.p. 7 na parcele st. 67/1, ke dni 10.4.2012 K danému datu platí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. 2. Informace o nemovitosti 1.LV 24 Budova č.p. 10 Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Lštění 257 22 Lštění Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Lštění Katastrální území: Lštění Počet obyvatel: 363 2.LV 463 Název nemovitosti: Rodinný dům č.p.7 Adresa nemovitosti: Doubravice 1.díl 7 257 23 Přestavlky u Čerčan Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Přestavlky u Čerčan Katastrální území: Přestavlky u Čerčan Počet obyvatel: 307
- 3-3. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou níže uvedené nemovitosti zapsaných na LV č. 24 vedeném u Katastrálního úřadu Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov, pro obec Lštění a k.ú. Lštění, tj. pozemku st. 5 o výměře 181 m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) a objektu bydlení Lštění č.p. 10 na parcele st. 5, zapsaných na LV č. 463 vedeném u Katastrálního úřadu Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov, pro obec Přestavlky u Čerčan a k.ú. Přestavlky u Čerčan, tj. pozemku st. 67/1 o výměře 518 m 2 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemku parc. č. 878/1 o výměře 256 m 2 (zahrada) a objektu bydlení Doubravice 1.díl č.p. 7 na parcele st. 67/1, 4. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.3.2012 a 10.4.2012. Přítomni místnímu šetření byli pan Aleš Kružík, pani Michaela Kružíková a znalec. 4. Podklady pro vypracování posudku 1 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Benešov ze dne 29.2.2012, LV 24, k.ú. Lštění. 2 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Benešov ze dne 29.2.2012, LV 463, k.ú. Přestavlky u Čerčan. 3 Kopie katastrální mapy. 4 Povolení k užívání přístavby a nástavby rodinného domku v k.ú. Přestavlky u Čerčan, vydané odborem výstavby Okresního národního výboru v Benešově pod č.j. Výst. 328.2-72 ze dne 20.července 1972. 5 Kolaudační rozhodnutí povolení užívání přestavby rodinného domuč.p. 10 ve Lštění vydané odborem výstavby Městského úřadu Benešov pod č.j. Výst. 332.6-525/1/94-Dr ze dne 2.5.1994. 6 Kolaudační rozhodnutí na ČOV u restaurace Pod Hradištěm ve Lštění vydané referátem životního prostředí Okresního úřadu Benešov pod č.j. Vod. 235-1843B/96/95 ze dne 26.3.1996. 7 Kolaudační rozhodnutí, povolení užívání vestavby v podkroví provozního domu č.p. 10 ve Lštění vydané odborem výstavby a ÚP Městského úřadu Benešov pod č.j. Výst. 332.6-3876/97/3/Ko ze dne 10.2.1998. 8 Kupní smlouva ze dne 16.července 1993 9 Realitní servery (např. www.sreality.cz) 10 Prohlídka, zaměření nemovitosti a místní šetření bylo provedeno dne 24.3.2012 a 10.4.2012. Přítomni místnímu šetření byli pan Aleš Kružík, pani Michaela Kružíková a znalec. Při místním šetření byly sděleny přítomnými potřebné údaje pro zpracování posudku. 11 Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
- 4-5. Vlastnické a evidenční údaje LV 24 Vlastnictví Aleš Kružík, V Háji 1204/45, 170 00 Praha 7 1/2 Miroslav Kružík, Krakovany 51, 281 27 Krakovany v Čechách 1/2 Omezení vlastnického práva Věcné břemeno užívání chodníku v šíři 80 cm při hranici s pozemkem 1651/1, k.ú. Lštění, oprávnění pro obec Lštění, povinnost k parcele st. 5, k.ú. Lštění. Dále na oceňované nemovitosti byla nařízena exekuce (33 EXE-4295/2011-12, 33 EXE-4518/2011-14, 33 EXE-4647/2011-15, 33 EXE-4600/2011-15, 38 EXE-2098/2011-11, 36 EXE-4647/2011-15) a vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (082 EX-275/2008-11, 168 EX-384/2011-11, 168 EX-370/2011-11, 168 EX-383/2011-10, 085 EX-13887/2011-26), zástavní právo smluvní pro GE Money Bank a. s. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla doložena žádná nájemní práva třetích osob. LV 463 Vlastnictví Aleš Kružík, V Háji 1204/45, 170 00 Praha 7 1/4 Miroslav Kružík, Krakovany 51, 281 27 Krakovany v Čechách 1/4 Michaela Kružíková, Doubravice 1.díl 7, Přestavlky u Čerčan, 257 22 Čerčany 1/2 Omezení vlastnického práva Dále na oceňované nemovitosti byla nařízena exekuce (33 EXE-4295/2011-12, 33 EXE-4518/2011-14, 33 EXE-4647/2011-15, 33 EXE-4600/2011-15, 38 EXE-2098/2011-11, 36 EXE-4647/2011-15) a vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (082 EX-275/2008-8, 168 EX-384/2011-13, 168 EX- 370/2011-17, 168 EX-383/2011-15). Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla doložena žádná nájemní práva třetích osob. 6. Celkový popis nemovitosti LV 24, k.ú. Lštění Předmětem ocenění je samostatně stojící budova ve Lštění č.p. 10, k.ú. Lštění, obec Lštění, Středočeský kraj. Budova č.p. 10 Jedná se o samostatně stojící budovu ve Lštění č.p. 10 (budova má jedno nadzemní podlaží a podkroví na pozemku st. 5, k.ú. Lštění, obec Lštění, Středočeský kraj. Dispozice: 1.NP- zádveří, chodba, sklad, sál, WC muži a ženy, výčep, kuchyně, chodba, přípravna, kancelář, WC personál, sklad Podkroví - chodba, pokoj s kuchyňským koutem, WC, koupelna, ložnice, pokoj a půda. Budova je zděné konstrukce. Stavba je založena na základových pasech - původní bez izolace proti zemní vlhkosti a přístavba s izolací proti zemní vlhkosti. Stropy jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová. Krytina je z tašek (částečně původní, částečně vyměněna). Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Je proveden hromosvod.
- 5 - Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, sál je obložen dřevěným palubkovým obkladem. Fasádní omítky jsou vápenné, částečně chybí. Provedeny keramické obklady v kuchyni, koupelně a WC. Schody do podkroví dřevěné. Dveře jsou plné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Povrchy podlah v obytných místnostech jsou PVC a keramická dlažba. Podlahy v ostatních místnostech je dlažba. Vytápění je akumulačními kamny. Elektroinstalace je světelná a motorová. Je proveden rozvod teplé a studené vody, ohřev vody v elektrobojleru, kanalizace je svedena do domácí ČOV. V zadním obvodovém zdivu (tj. směrem od komunikace) je patrna prasklina. V kuchyni v podkroví je linka. V koupelně v podkroví je sprchový kout a umyvadlo. WC muži v 1.NP je splachovací a pisoárem, WC pro personál a muži je splachovací. Kuchyně v 1.NP je vybavena sporákem. Jednalo se o původní rodinný dům, který je cca z roku 1923, kdy v roce 1994 byla provedena přístavba do uliční části a rekonstrukce na restaurační provoz. V roce 1998 bylo podkroví částečně upraveno na bydlení. V současné době je dlouhodobě objekt nevyužíván. Venkovní úpravy Jedná se o venkovní úpravy u budovy č.p. 10 přípojku vody ze studny, domácí vodárnu, přípojku kanalizace a domácí čistírnu odpadních vod. Studna Studna se nachází na hranici pozemku a je ve společném užívání se sousední nemovitostí, tj. v podílovém vlastnictví dle sdělení (1/2). Pozemky Na pozemku st. 5, k.ú. Lštění se nachází budova č.p. 10. Přístup je ze zpevněné komunikace a v místě je možnost napojení na elektřinu a plyn. LV 463, k.ú. Přestavlky u Čerčan Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům v Doubravicích 1.díl č.p. 7, k.ú. Přestavlky u Čerčan, obec Přestavlky, Středočeský kraj. Rodinný dům č.p. 7 Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepený rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží a podkroví, v Doubravicích 1.díl č.p. 7, na pozemku st. 67/1, k.ú. Přestavlky u Čerčan, obec Přestavlky, Středočeský kraj. Dispozice: 1.PP - kotelna 1.NP- zádveří, chodba, špajz, koupelna, chodbička, komora, WC, kuchyně, dva pokoje. 2.NP - chodba, komora, koupelna, WC, kuchyně a dva pokoje. Podkroví - chodba a dva pokoje. Rodinný dům je zděné konstrukce. Stavba je založena na základových pasech - původní bez izolace proti zemní vlhkosti a přístavba s izolací proti zemní vlhkosti. Stropy jsou s rovným podhledem a klenbové. Střecha je sedlová. Krytina je z tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Fasádní omítky jsou vápenné, proveden sokl z keramického obkladu. Provedeny keramické obklady v kuchyni, koupelně a WC. Schody do podkroví dřevěné, mezi 1.NP a 2.NP betonové s keramickým obkladem, do sklepa betonové. Dveře jsou plné a prosklené. Okna jsou dřevěná dvojitá, v podkroví střešní. Povrchy podlah v obytných místnostech jsou plovoucí a keramická dlažba. Podlahy v ostatních místnostech je dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Elektroinstalace je světelná a motorová. Je proveden rozvod teplé a studené vody, ohřev vody v elektrobojleru, kanalizace je svedena do žumpy. V kuchyni je linka. V koupelně v 1.NP je vana, umyvadlo, sprchový kout a WC je splachovací. V koupelně ve 2.NP je vana a umyvadlo, WC je splachovací.
- 6 - Původní rodinný dům je cca z roku 1900, přístavba a nástavba proběhla v roce 1972 a v roce 1998 proběhla rekonstrukce vnitřních prostor včetně opravy fasády, výměny oken a provedení nové krytiny na části střechy. V rodinném domě jsou užívány samostatně dva byty, kdy byt v 1.NP je ke dni ocenění nevyužíván (neudržován). V části 1.NP je patrna vzlínající vlhkost. Garáž Jedná se o samostatně stojící garáž, která navazuje na vedlejší stavbu. Garáž má základové pasy bez izolace proti zemní vlhkosti, je zděné konstrukce (vyzdívané na cihlu s nosnými sloupky). Stropy jsou s rovným podhledem, krov je dřevěný sedlový s krytinou z tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů je z vápenné omítky. Dveře jsou plné, vrata plechová a okno je dřevěné jednoduché, podlaha betonová. Elektroinstalace je světelná a motorová. Garáž je z roku cca 1930 a vznikla úpravou původního objektu. Kolna I Jedná se o vedlejší stavbu - kolnu, která navazuje na rodinný dům (jednalo se původně o chlévy a kolnu). Kolna má základové pasy bez izolace proti zemní vlhkosti, je zděné konstrukce (převážně kámen). Stropy jsou klenbové a s rovným podhledem, krov je dřevěný sedlový s krytinou z tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů je z vápenné omítky. Dveře jsou plné, okno je dřevěné zdvojené, podlaha betonová. Elektroinstalace je světelná. Kolna je z roku cca 1900. Kolna II Jedná se o samostatně stojící vedlejší stavbu - kolnu, která slouží jako zázemí k rodinnému domu. Kolna má základové pasy bez izolace proti zemní vlhkosti, je zděné konstrukce. Stropy jsou klenbové a s rovným podhledem, krov je dřevěný sedlový s krytinou z tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů je z vápenné omítky. Dveře jsou plné, okno je dřevěné jednoduché, podlaha betonová. Elektroinstalace je světelná a motorová. Kolna je z roku cca 1933. Přístřešek Jedná se o přístřešek přilehající ke kolně, kdy základy tvoří základové patky, podlaha je kamenná dlažba. Sloupky jsou dřevěné, střecha pultová s krytinou z tašek. Žlab a svod z pozinkovaného plechu. Úpravu povrchů tvoří nátěr. Přístřešek je cca z roku 1998. Altán Jedná se o venkovní altán, který slouží jako posezení na horní zahradě (u přístupu ze zahrady do 2.NP rodinného domu). Altán je dřevěné konstrukce s pultovou střechou s krytinou z tašek. Altán je starý cca 14 let. Studna Jedná se o studnu, která je umístěna v 1. PP vedlejší stavby (kolna II). Jedná se o kopanou studnu hlubokou 10 m. Venkovní úpravy Jedná se o venkovní úpravy u rodinného domu oplocení z drátěného pletiva na ocelových sloupcích, betonová podezdívka, dřevěný plot a dřevěná vrata a vrátka. Opěrné kamenné a betonové zídky vyrovnávající výškový rozdíl terénu. Předsazené schodiště a zpevněné plochy (kamenné), přípojka kanalizace, žumpa, přípojka elektřiny a přípojka vody s domácí vodárnou. Dále se zde nacházejí dva zemní sklepy. Pozemky Na pozemku st. 67/1, k.ú. Přestavlky u Čerčan se nachází rodinný dům č.p. 7 a vedlejší stavby. Pozemek parc. č. 878/1, k.ú. Přestavlky u Čerčan je spojen ve funkčním celku s rodinným domem Doubravice 1.díl č.p. 7. Přístup je po nezpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na elektřinu.
- 7 - B. Posudek Obvyklá cena nemovitosti a) Postupy oceňování Ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, se pro účely tohoto zákona obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně podobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnota je definována jako odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po patřičném průzkumu trhu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Z výše uvedených definic vyplývá, že definice obvyklé ceny se věcně shoduje s definicí tržní hodnoty. V České republice není žádnou právní normou stanoven postup a metodika výpočtu obvyklé ceny, jejíž definice je obsažena v zákoně č. 151/1997 Sb. Pro stanovení tržních hodnot se při oceňování majetku vychází ze tří základních obecně uznávaných přístupů (které jsou definovány mezinárodními oceňovacími standardy IVSC): nákladový výnosový porovnávací. a) Nákladový přístup Tento přístup používá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na stanovení hodnoty. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktivit v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zaostalost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů.
- 8 - b) Výnosový přístup Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy. Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti, kvalitu a užitné vlastnosti nemovitosti a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch neboz provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti. Analýza výdajů vychází z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitosti. Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby. Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti. Diskontní míra Diskontní míru můžeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti, na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěmi složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí. Riziko Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz. c) Porovnávací přístup Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje obvyklá cena nemovitostí na základě realizovaných cen při prodeji porovnatelných nemovitostí mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací porovnatelných nemovitostí a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými a obdobnými nemovitostmi. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi oceňovanými nemovitostmi, se zjistí výsledná obvyklá cena. Stanovení hodnoty budovy č.p. 10, s pozemkem st. 5, katastrální území Lštění, obec Lštění s příslušenstvím. Práva a závady spojené s nemovitostí Práva Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva, která by zvyšovala, nebo snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena Při místním šetření nebyla zjištěna žádná věcná břemena, která by zakládala nějaké právo pro oceňovanou nemovitost. Popis závad Věcná břemena Věcné břemeno užívání chodníku v šíři 80 cm při hranici s pozemkem 1651/1, k.ú. Lštění, oprávnění pro obec Lštění, povinnost k parcel st. 5, k.ú. Lštění.
- 9 - Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňovaných nemovitostech zástavní právo smluvní pro GE Money Bank a. s. Předkupní práva Dle výpisu z katastru nemovitostí nejsou k oceňovaným nemovitostem zřízena žádná předkupní práva. Jiné závady Na oceňované nemovitosti byla nařízena exekuce (33 EXE-4295/2011-12, 33 EXE-4518/2011-14, 33 EXE-4647/2011-15, 33 EXE-4600/2011-15, 38 EXE-2098/2011-11, 36 EXE-4647/2011-15) a vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (082 EX-275/2008-11, 168 EX-384/2011-11, 168 EX- 370/2011-11, 168 EX-383/2011-10, 085 EX-13887/2011-26). Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Přes pozemek st. 5, k.ú. Lštění je věcné břemeno užívání chodníku v šíři 80 cm při hranici s pozemkem 1651/1, k.ú. Lštění, oprávnění pro obec Lštění. Jedná se o chodník, který slouží pěším jdoucím podél komunikace, chodník zároveň slouží jako přístup k objektu. Chodník byl zřízen pro účely veřejného zájmu. Tato část pozemku je v současné době užívána jako chodník pro veřejnost a zároveň neovlivňuje stávající využití pozemku, který je z převážné části zastavěn. Z těchto důvodů dle názoru znalce nemá toto břemeno vliv na hodnotu nemovitosti. Postupy oceňování Věcná hodnota nemovitosti: V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. Věcná hodnota staveb byla zjištěna dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. bez koeficientu prodejnosti Kp a polohového koeficientu K5 (příloha č. 1). K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná zejména z realitní inzerce. Pro potřeby stanovení věcné hodnoty nemovitostí, souboru staveb a pozemků, se hodnota oceňovaných pozemků zjišťuje jako by byly nezastavěné. Hodnota pozemků byla stanovena na základě porovnání dosažitelných cen stavebních pozemků v dané lokalitě s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům ovlivňujícím hodnotu oceňovaného pozemku. Pravdivost informací u nabízených nemovitostí znalec neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je daná nemovitost nabízena, případně jestli už není prodána (příloha 2). Porovnávací přístup: Vstupy do porovnávací metody jsou použity z veřejně dostupných zdrojů, zejména z realitní inzerce. Pravdivost informací u nabízených nemovitostí znalec neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je daná nemovitost nabízena, případně jestli už není prodána. Z popsaných důvodů jsou nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí upravovány. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: o koeficientem prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, o koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávané a oceňované nemovitosti, o koeficientem dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti porovnávané a oceňované nemovitosti,
- 10 - o koeficientem funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání eventuelně možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, o koeficientem technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., o koeficientem velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost ve vztahu k oceňované nemovitosti Ve výpočtu znalec zohlednil zejména rozdíly v technickém stavu, poloze, dopravní dostupnosti, funkční využitelnosti, vybavení objektu, velikosti pozemku (příloha č. 3). Výsledná hodnota ( obvyklá cena ) budovy č.p. 10, k.ú. Lštění, obec Lštění s pozemkem st. 5, k.ú. Lštění, s příslušenstvím (uvedeno v celkovém popisu) byla stanovena porovnávací metodou. Vzhledem k charakteru nemovitosti tato metoda nejlépe odráží její hodnotu. Vstupy do porovnávací metody jsou použity z veřejně dostupných zdrojů, zejména z realitní inzerce. Pravdivost informací u nabízených nemovitostí znalec neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je daná nemovitost nabízena, případně jestli už není prodána. Z popsaných důvodů jsou nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí upravovány. Ve výpočtu znalec zohlednil zejména rozdíly v technickém stavu, poloze, dopravní dostupnosti, funkční využitelnosti, vybavení objektu, velikosti pozemku. Rekapitulace výsledných hodnot - (budovy č.p. 10, s pozemkem st. 5, katastrální území Lštění, obec Lštění s příslušenstvím): Věcná hodnota - staveb 1 491.000,- Kč - pozemků 181.000,- Kč Věcná hodnota celkem 1 672.000,- Kč Porovnávací hodnota 1 400.000,- Kč Hodnota nemovitostí bez zohlednění závad Hodnota práv Hodnota závad 1 400.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Stanovení hodnoty rodinného domu č.p. 7 s pozemkem st. 67/1 a parc. č. 878/1, katastrální území Přestavlky u Čerčan, obec Přestavlky s příslušenstvím (podíl 1/2) Práva a závady spojené s nemovitostí Práva Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva, která by zvyšovala, nebo snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena Při místním šetření nebyla zjištěna žádná věcná břemena, která by zakládala nějaké právo pro oceňovanou nemovitost. Popis závad Věcná břemena Při místním šetření nebyla zjištěna žádná věcná břemena. Zástavní práva Při místním šetření nebyla zjištěna žádná zástavní práva.
- 11 - Předkupní práva Dle výpisu z katastru nemovitostí nejsou k oceňovaným nemovitostem zřízena žádná předkupní práva. Jiné závady Na oceňované spoluvlastnický podíl na nemovitosti byla nařízena exekuce (33 EXE-4295/2011-12, 33 EXE-4518/2011-14, 33 EXE-4647/2011-15, 33 EXE-4600/2011-15, 38 EXE-2098/2011-11, 36 EXE-4647/2011-15) a vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (082 EX-275/2008-8, 168 EX- 384/2011-13, 168 EX-370/2011-17, 168 EX-383/2011-15).. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Výše uvedené závady nemají vliv na výslednou hodnotu nemovitostí. Postupy oceňování Věcná hodnota nemovitosti: V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. Věcná hodnota staveb byla zjištěna dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. bez koeficientu prodejnosti Kp a polohového koeficientu K5 (příloha č. 4). K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná zejména z realitní inzerce. Pro potřeby stanovení věcné hodnoty nemovitostí, souboru staveb a pozemků, se hodnota oceňovaných pozemků zjišťuje jako by byly nezastavěné. Hodnota pozemků byla stanovena na základě porovnání dosažitelných cen stavebních pozemků v dané lokalitě s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům ovlivňujícím hodnotu oceňovaného pozemku. Pravdivost informací u nabízených nemovitostí znalec neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je daná nemovitost nabízena, případně jestli už není prodána (příloha 5). Porovnávací přístup: Vstupy do porovnávací metody jsou použity z veřejně dostupných zdrojů, zejména z realitní inzerce. Pravdivost informací u nabízených nemovitostí znalec neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je daná nemovitost nabízena, případně jestli už není prodána. Z popsaných důvodů jsou nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí upravovány. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: o koeficientem prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, o koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávané a oceňované nemovitosti, o koeficientem dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti porovnávané a oceňované nemovitosti, o koeficientem funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání eventuelně možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, o koeficientem technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., o koeficientem velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost ve vztahu k oceňované nemovitosti Ve výpočtu znalec zohlednil zejména rozdíly v technickém stavu, poloze, dopravní dostupnosti, funkční využitelnosti, vybavení objektu, velikosti pozemku (příloha č. 6).
- 12 - Výsledná hodnota ( obvyklá cena ) rodinného domu č.p. 7 s pozemkem st. 67/1 a parc. č. 878/1, katastrální území Přestavlky u Čerčan, obec Přestavlky s příslušenstvím (podíl ½ - uvedeno v celkovém popisu) byla stanovena porovnávací metodou. Vzhledem k charakteru nemovitosti tato metoda nejlépe odráží její hodnotu. Vstupy do porovnávací metody jsou použity z veřejně dostupných zdrojů, zejména z realitní inzerce. Pravdivost informací u nabízených nemovitostí znalec neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je daná nemovitost nabízena, případně jestli už není prodána. Z popsaných důvodů jsou nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí upravovány. Ve výpočtu znalec zohlednil zejména rozdíly v technickém stavu, poloze, dopravní dostupnosti, funkční využitelnosti, vybavení objektu, velikosti pozemku. Rekapitulace výsledných hodnot - rodinného domu č.p. 7 s pozemkem st. 67/1 a parc. č. 878/1, katastrální území Přestavlky u Čerčan, obec Přestavlky s příslušenstvím (podíl 1/2) Věcná hodnota - staveb 1 220.000,- Kč - pozemků 154 000,- Kč Věcná hodnota celkem 1 374.000,- Kč Porovnávací hodnota 1 401 000,- Kč Hodnota nemovitostí bez zohlednění závad Hodnota práv Hodnota závad 1 401 000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Při prodeji spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nebude dle názoru znalce dosažena plná prodejní cena odpovídající matematické hodnotě ve výši 1/2 z celkové tržní hodnoty nemovitosti, ale pouze cena odpovídající hodnotě ve výši cca 85% s ohledem na celkové uspořádání nemovitosti. Hodnota spoluvlastnického podílu je Hodnota spoluvlastnického podílu (zaokrouhleně) je 1 190 850,- Kč 1 190 000,- Kč
- 13 - C. Závěr Výsledné hodnoty jednotlivých nemovitostí Budova č.p. 10, k.ú. Lštění, obec Lštění s pozemkem st. 5, k.ú. Lštění a příslušenstvím Výsledná hodnota nemovitostí bez zohlednění závad činí slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč 1 400 000,00 Kč slovy: nula Kč slovy: nula Kč Výsledná hodnota práv spojených s nemovitostmi činí 0,00 Kč Výsledná hodnota závad váznoucích na nemovitostech činí 0,00 Kč Rodinný dům č.p. 7 s pozemkem st. 67/1 a parc. č. 878/1, katastrální území Přestavlky u Čerčan, obec Přestavlky s příslušenstvím (podíl 1/2) Jedná se o stanovení obvyklé ceny nemovitostí uvedených v kapitole 3 předmět ocenění. Výsledná hodnota nemovitostí bez zohlednění závad činí slovy: jedenmilionstodevadesáttisíc Kč 1 190 000,00 Kč slovy: nula Kč slovy: nula Kč Výsledná hodnota práv spojených s nemovitostmi činí 0,00 Kč Výsledná hodnota závad váznoucích na nemovitostech činí 0,00 Kč
- 14 - Výsledná celková hodnota nemovitostí Budova č.p. 10, k.ú. Lštění, obec Lštění s pozemkem st. 5, k.ú. Lštění s příslušenstvím. Rodinný dům č.p. 7 s pozemkem st. 67/1 a parc. č. 878/1, katastrální území Přestavlky u Čerčan, obec Přestavlky s příslušenstvím (podíl 1/2). Výsledná hodnota nemovitostí bez zohlednění závad činí 2 590 000,00 Kč slovy: dvamilionypětsetdevadesáttisíc Kč slovy: nula Kč slovy: nula Kč Výsledná hodnota práv spojených s nemovitostmi činí 0,00 Kč Výsledná hodnota závad váznoucích na nemovitostech činí 0,00 Kč V Týnci nad Sázavou, 21.5.2012 Ing. Jan Jiráň Pod Školou 438 257 41 Týnec nad Sázavou D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Praze pod číslem jednacím Spr. 598/91 os. spis ze dne 3.9.1991 a 7.12.2000 pro obor vodní hospodářství - všeobecné, pro obor ochrana přírody, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady vodních staveb, pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové, zemědělské a vodní. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 29/1230/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 29/2012.
- 15 - Příloha č. 1 Stanovení nákladové hodnoty dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. bez koeficientu prodejnosti Kp a polohového koeficientu K5 snížené o opotřebení. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb byla připočtena hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů. LV 24 1. Ocenění staveb 1.1. Budova č.p. 10 Jednalo se o původní rodinný dům, který je cca z roku 1923, kdy v roce 1994 byla provedena přístavba do uliční části a rekonstrukce na restaurační provoz. V roce 1998 bylo podkroví upraveno na bydlení. S ohledem na danou skutečnost zastoupení jednotlivých konstrukcí spočítáno a odborně odhadnuto pro účely analytické metody opotřebení (vzhledem k době vzniku). V současné době je dlouhodobě objekt nevyužíván Budova 3 G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 7,10x13,95+4,65x8,9+1,33x2,5 = 143,75 Podkroví 7,10x13,95 = 99,05 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 143,75 m2 2,80 m 402,53 Podkroví 99,05 m2 2,80 m 277,34 Součet 242,81 679,87 Průměrná výška podlaží: PVP = 679,87 242,81 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 242,81 2 = 121,41 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (7,10x13,95)x(2,8+0,20) = 297,13 m 3 (4,65x8,9+1,33x2,5)x(3,0+0,1) = 138,60 m 3 Zastřešení (7,10x13,95+4,65x8,9)x(0,4+2,40 2) = 224,69 m 3 1,4x6,4x4,10 2+1,33x2,5x0,5 2 = 19,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 297,13 m 3 NP 138,60 m 3 Zastřešení NP 224,69 m 3 NP 19,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 679,63 m 3
- 16 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací bez izolace P 70 1. Základy včetně zemních prací s izolací S 30 2. Svislé konstrukce zděné P 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha dřevěný S 100 5. Krytiny střech taška S 100 6. Klempířské konstrukce poz plech, plast S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné S 70 8. Úprava vnějších povrchů C 30 9. Vnitřní obklady keramické keramické S 100 10. Schody dřevěné S 100 11. Dveře plné S 100 12. Vrata X 100 13. Okna zdvojené S 100 14. Povrchy podlah PVC, dlažba S 100 15. Vytápění akumulační kamna S 100 16. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod teplá a studená S 100 19. Vnitřní kanalizace ano S 100 20. Vnitřní plynovod C 100 21. Ohřev teplé vody bojler P 100 22. Vybavení kuchyní sporáky S 100 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací P 6,30 70 0,46 2,03 1. Základy včetně zemních prací S 6,30 30 1,00 1,89 2. Svislé konstrukce P 15,00 100 0,46 6,90 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 6,10 5. Krytiny střech S 2,70 100 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100 1,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 70 1,00 2,24 8. Úprava vnějších povrchů C 3,20 30 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100 1,00 3,10 10. Schody S 2,80 100 1,00 2,80 11. Dveře S 3,80 100 1,00 3,80 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,90 100 1,00 5,90 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění S 4,90 100 1,00 4,90 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 Část [%] Upravený obj. podíl
- 17-21. Ohřev teplé vody P 2,20 100 0,46 1,01 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,30 100 1,00 4,30 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,27 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací P 6,30 70,00 0,46 2,03 2,49 89 150 59,33 1,4773 1. Základy včetně zemních prací S 6,30 30,00 1,00 1,89 2,33 18 79 22,78 0,5308 2. Svislé konstrukce P 15,00 60,00 0,46 4,14 5,09 89 150 59,33 3,0199 2. Svislé konstrukce P 15,00 40,00 0,46 2,76 3,40 18 79 22,78 0,7745 3. Stropy S 8,20 60,00 1,00 4,92 6,05 89 150 59,33 3,5895 3. Stropy S 8,20 40,00 1,00 3,28 4,04 18 79 22,78 0,9203 4. Krov, střecha S 6,10 45,00 1,00 2,74 3,37 89 150 59,33 1,9994 4. Krov, střecha S 6,10 55,00 1,00 3,36 4,13 18 79 22,78 0,9408 5. Krytiny střech S 2,70 30,00 1,00 0,81 1,00 89 100 89,00 0,8900 5. Krytiny střech S 2,70 70,00 1,00 1,89 2,33 18 79 22,78 0,5308 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,74 18 40 45,00 0,3330 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 90,00 1,00 6,39 7,86 18 50 36,00 2,8296 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 10,00 1,00 0,71 0,87 14 50 28,00 0,2436 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 70,00 1,00 2,24 2,76 18 40 45,00 1,2420 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 80,00 1,00 2,48 3,05 18 30 60,00 1,8300 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 20,00 1,00 0,62 0,76 14 30 46,67 0,3547 10. Schody S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,45 18 79 22,78 0,7859 11. Dveře S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,68 18 50 36,00 1,6848 13. Okna S 5,90 100,00 1,00 5,90 7,26 18 50 36,00 2,6136 14. Povrchy podlah S 3,30 70,00 1,00 2,31 2,84 18 20 90,00 2,5560 14. Povrchy podlah S 3,30 30,00 1,00 0,99 1,22 14 20 70,00 0,8540 15. Vytápění S 4,90 100,00 1,00 4,90 6,03 18 20 90,00 5,4270 16. Elektroinstalace S 5,80 85,00 1,00 4,93 6,07 18 30 60,00 3,6420 16. Elektroinstalace S 5,80 15,00 1,00 0,87 1,07 14 30 46,67 0,4994 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,37 18 30 60,00 0,2220 18. Vnitřní vodovod S 3,30 80,00 1,00 2,64 3,25 18 25 72,00 2,3400 18. Vnitřní vodovod S 3,30 20,00 1,00 0,66 0,81 14 25 56,00 0,4536 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 80,00 1,00 2,56 3,15 18 30 60,00 1,8900 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 20,00 1,00 0,64 0,79 14 30 46,67 0,3687 21. Ohřev teplé vody P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,24 18 20 90,00 1,1160 22. Vybavení kuchyní S 1,80 80,00 1,00 1,44 1,77 18 20 90,00 1,5930 22. Vybavení kuchyní S 1,80 20,00 1,00 0,36 0,44 14 16 87,50 0,3850 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,30 80,00 1,00 3,44 4,23 18 30 60,00 2,5380 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,30 20,00 1,00 0,86 1,06 14 30 46,67 0,4947 Součet upravených objemových podílů: 81,27 Opotřebení: 50,9699 Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 710 Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) x 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) x 0,9744 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) x 1,0500 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) x 0,8127 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) x 2,0660 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 371,41 Plná cena: 679,63 m 3 x 4 371,41 Kč/m 3 = 2 970 941,38 Kč
- 18 - Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 50,9699 % Úprava ceny za opotřebení - 1 514 285,85 Kč Budova č.p. 10 - zjištěná cena = 1 456 655,53 Kč 1.2. Studna Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 7,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m x 1 950 Kč/m + 9 750 Kč další hloubka: 2,00 m x 3 810 Kč/m + 7 620 Kč Základní cena celkem: = 17 370 Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3230 Plná cena: = 40 350,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 89 100 = 89,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 34 297,93 Kč = 6 052,58 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 Studna - zjištěná cena = 3 026,29 Kč 1.3. Přípojka vody Venkovní úprava 10: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Délka: 1,10 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Základní cena (dle příl. č. 11): 1,10 m x 340 Kč / m = 374 Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3230 Plná cena: = 868,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 18 40 = 45,000 % - 390,96 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 477,84Kč
- 19-1.4. Domácí vodárna Venkovní úprava 10: 1.3. Domácí vodárna - Darling Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks x 12 000 Kč / ks = 12 000 Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3230 Plná cena: = 27 876 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 7 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 18 25 = 72,000 % - 20 070,72 Kč Domácí vodárna - zjištěná cena = 7 805,28Kč 1.5. Čistírna Venkovní úprava 10: 2.5.3. Čistírny pro 11-16 ekv. obyvatel - stavební část Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223 Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks x 31 190 Kč / ks = 31 190 Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3270 Plná cena: = 72 579,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 16 20 = 80,000 % - 58 063,30 Kč Čistírna - zjištěná cena = 14 515,83Kč 1.6. Čistírna - technologie Venkovní úprava 10: 2.5.3. Čistírny pro 11-16 ekv. obyvatel - technologie Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223 Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks x 19 110 Kč / ks = 19 110 Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3270 Plná cena: = 44 468,97 Kč
- 20 - Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 16 20 = 80,000 % - 35 575,18 Kč Čistírna - technologie - zjištěná cena = 8 893,79Kč Rekapitulace výsledných nákladových cen - stavby: 1. Ocenění staveb 1.1. Budova č.p. 10 1 456 655,50 Kč 1.2. Studna 3 026,30 Kč 1.3. Přípojka vody 477,80 Kč 1.4. Domácí vodárna 7 805,30 Kč 1.5. Čistírna 14 515,80 Kč 1.6. Čistírna - technologie 8 893,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 491 374,50 Kč LV 24 celkem 1 491 374,50 Kč Nákladové ceny celkem zaokrouhleně: = 1 491 000,00 Kč
- 21 - Příloha č. 4 Stanovení nákladové hodnoty dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. bez koeficientu prodejnosti Kp a polohového koeficientu K5 snížené o opotřebení. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb byla připočtena hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů. LV 463 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 7 Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 4,6x7,15 = 32,89 1.NP 9,25x7,15+5,4x3,25+5,4x6,4 = 118,25 2,3x4,4+2,25x1,55 = 13,61 1,7x2,8+1,6x3,8 = 10,84 2.NP 9,25x7,15+5,4x3,25+5,4x6,4 = 118,25 Podkroví 9,25x7,15+5,4x3,25 = 83,69 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 32,89 m 2 2,30 m 1.NP 118,25 m 2 2,75 m 13,61 m 2 2,75 m 10,84 m 2 2,75 m 2.NP 118,25 m 2 2,50 m Podkroví 83,69 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (4,6x7,15)x(2,30) = 75,65 m 3 1.NP (9,25x7,15+5,4x3,25+5,4x6,4)x(2,75+0,1) = 337,01 m 3 (2,3x4,4+2,25x1,55)x(0,3+2,5+0,35 2) = 40,48 m 3 (1,7x2,8)x(2,8+0,1)+(1,6x3,8)x(2,3+0,1) = 28,40 m 3 2.NP (9,25x7,15+5,4x3,25)x(2,50)+(5,4x6,4)x(1,0+2,4 2) = 285,25 m 3 Podkroví (9,25x7,15+5,4x3,25)x(2,40 2) = 100,42 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 75,65 m 3 1.NP NP 337,01 m 3 NP 40,48 m 3 NP 28,40 m 3 2.NP NP 285,25 m 3 Podkroví Z 100,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 867,21 m 3
- 22 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy bez izolace P 70 1. Základy betonové pasy izolované S 30 2. Zdivo zděné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 90 3. Stropy klenbové P 10 4. Střecha sedlová S 100 5. Krytina taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné štukové S 100 8. Fasádní omítky vápenné S 100 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady S 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody betonové, dřevěné S 100 12. Dveře plné a prosklené S 100 13. Okna dřevěné dvojité S 100 14. Podlahy obytných místností plovoucí, dlažba S 100 15. Podlahy ostatních místností dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody teplá a studená S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace ano, do žumpy S 100 23. Vybavení kuchyně linka, varná deska S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, sprchový kout S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy P 7,10 70 0,46 2,29 1. Základy S 7,10 30 1,00 2,13 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 90 1,00 7,56 3. Stropy P 8,40 10 0,46 0,39 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 Část [%] Upravený obj. podíl
- 23-22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,17 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] části 1. Základy P 7,10 70,00 0,46 2,29 2,49 112 150 74,67 1,8593 1. Základy S 7,10 30,00 1,00 2,13 2,32 40 150 26,67 0,6187 2. Zdivo S 22,30 40,00 1,00 8,92 9,68 112 150 74,67 7,2281 2. Zdivo S 22,30 60,00 1,00 13,38 14,52 40 150 26,67 3,8725 3. Stropy S 8,40 36,00 1,00 3,02 3,28 112 140 80,00 2,6240 3. Stropy S 8,40 54,00 1,00 4,54 4,93 40 140 28,57 1,4085 3. Stropy P 8,40 10,00 0,46 0,39 0,42 112 140 80,00 0,3360 4. Střecha S 5,20 25,00 1,00 1,30 1,41 112 130 86,15 1,2147 4. Střecha S 5,20 75,00 1,00 3,90 4,23 40 80 50,00 2,1150 5. Krytina S 3,20 25,00 1,00 0,80 0,87 112 130 86,15 0,7495 5. Krytina S 3,20 75,00 1,00 2,40 2,60 14 80 17,50 0,4550 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,87 40 80 50,00 0,4350 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,73 40 80 50,00 3,3650 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,36 14 30 46,67 1,5681 9. Vnější obklady S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 14 30 46,67 0,2007 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,50 14 30 46,67 1,1668 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,60 14 80 17,50 0,4550 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,58 14 50 28,00 1,0024 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,64 14 50 28,00 1,5792 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,39 14 30 46,67 1,1154 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,19 14 30 46,67 0,5554 16. Vytápění S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,77 14 20 70,00 3,3390 17. Elektroinstalace S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,45 14 30 46,67 2,0768 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,25 14 40 35,00 1,1375 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,95 14 20 70,00 1,3650 22. Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,04 14 50 28,00 0,8512 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 14 15 93,33 0,5040 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,53 14 30 46,67 2,5809 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 14 30 46,67 0,2007 Součet upravených objemových podílů: 92,17 Opotřebení: 45,9794 Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 975,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0750 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9217 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1580 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 222,96 Plná cena: 867,21 m 3 * 4 222,96 Kč/m 3 = 3 662 193,14 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 45,9794 % Úprava ceny za opotřebení - 1 683 854,43 Kč Rodinný dům č.p. 7 - zjištěná cena = 1 978 338,71 Kč