ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1245/2013 Ocenění nemovitostí: pozemek parc.č. 428/1 o výměře 789m2 (zahrada) vč. součástí a příslušenství, zapsán na listu vlastnictví LV č. 3 pro obec Komárov, katastrální území Komárov u Hořovic u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 11.11.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 14 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 13.11.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Základ hodnoty 1.5. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Porovnávací hodnota 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku kterým jsou nemovitosti: pozemek parc.č. 428/1 o výměře 789m2 (zahrada) vč. součástí a příslušenství, zapsán na listu vlastnictví LV č. 3 pro obec Komárov, katastrální území Komárov u Hořovic u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 3 pro k.ú. Komárov u Hořovic ze dne 15.10.2013 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 3 pro k.ú. Komárov u Hořovic ze dne 11.11.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 11.11.2013 Kopie Územního plánu Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace dle možností z vnější obhlídky. 1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu) 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Tato metoda je založena na principu pojetí náhrady. Hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně - ÚRS Praha a. s., či dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb. Ministerstva financí, kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku). Od takto zjištěné výchozí ceny se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění nákladové hodnoty používá též metodika definovaná zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb. Ministerstva financí, kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti, pozemku bude použita jedna hlavní metoda používaná při oceňování nemovitostí, tj. metoda porovnávací, jenž dává obraz o obvyklých cenách nemovitostí a při ocenění pozemků je nejvhodnější. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu nebo jsou aktuálně nabízeny, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod.. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 3 ze dne 11.11. 2013 pro k.ú. Komárov u Hořovic Hejbalová Pavlína, č.p. 42, 267 62 Chaloupky Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Sokolská ul. bez čp/če Komárov u Hořovic Komárov 4
Název okresu: Beroun List vlastnictví: LV č. 3 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 3 pro k.ú. Komárov u Hořovic v příloze) Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky podle smlouvy reg.č. 8900/281499-02/01-001/00/R ve výši 484.000,- Kč s přísl. Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Radlice, 15057 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. Právní účinky vkladu práva ke dni 18.08.2010. Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Popis pozemku Jedná se o pozemek při místní zpevněné asfaltové komunikaci, ulice Sokolská, kterou hodnotím jako spíše frekventovanou, při její pravé straně při jízdě z Komárova na Chaloupky, ke konci obce Komárov. Pozemek je pravidelného, téměř čtvercového tvaru, velmi mírně svažitý severovýchodně, tj. ke komunikaci Sokolská, sjezd z komunikace k němu není, těsně vedle pozemku a okolo něj vede místní nezpevněná cesta ve vlastnictví Městys Komárov, pozemek je neudržovaný, celý porostlý náletovými dřevinami a porosty, nejsou na něm žádné stavby, není oplocený. Z pozemku je pěkný výhled na jihozápad a severozápad. V těsném okolí rodinného domu, tj vedle něj směrem do Komárova stojí nový rodinný dům, ostatní zástavba původními rodinnými domy. Inženýrské sítě V hlavní komunikaci Sokolská na straně oceňovaného pozemku vede jednotná (splašková a dešťová) kanalizace, na protilehlé straně v komunikaci plyn, podél pozemku vzdušné elektrovedení se sloupem u pozemku, veřejný rozvod pitné vody není. Územní plán V Městys Komárov je platný Územní plán, kde je oceňovaný pozemek zahrnut do ploch pro bydlení individuální. Městys Komárov patří územě do okresu Beroun a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hořovice. Obec Komárov se rozkládá asi dvacetšest kilometrů jihozápadně od Berouna a pět kilometrů jihozápadně od města Hořovice. Stálý počet občanů této obce, jež se honosí titulem městys, je asi 2490 obyvatel. Komárov se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Kleštěnice a Komárov. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a pro děti jež do školy ještě nechodí je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kino. V obci Komárov mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a tři zubní lékaři. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Ekonomická charakteristika Jedná se o pozemek volný, bez staveb, bez oplocení, bez přípojek inž. sítí, v dosahu jednotná kanalizace, plyn a elektro. Územním plánem určený pro bydlení individuální, 5
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků 1) Komárov 568 260,- Nabídková cena Pozemek na okraji obce Komárova vedený jako orná půda určený platným územním plánem k zastavění rodinným domem, šíře 15,5 m, výměra 1.386 m2, IS se nacházejí u vedlejšího pozemku. SLEVA! S Reality, ORKA realitní kancelář, ID 019606:1607526 Kč 2) Komárov 852 260,- Nabídková cena Nabízíme k prodeji pozemek o výměře 991 m2 určený k výstavbě rodinného domu v klidné části Komárova, okr. Beroun. Nejedná se o satelit, pozemek se vzrostlými ovocnými stromy je v původní zástavbě. Veškeré inženýrské sítě - elektřina, plyn a voda na hranici pozemku, kanalizace v přilehlé asfaltové komunikaci. V obci škola, školka, obchody, zdravotnické zařízení, pošta. Síť supermarketů v 5 km vzdálených Hořovicích s kompletní občanskou vybaveností. Krásná příroda, koupání, brdské lesy. Snadná dostupnost Prahy, Berouna i Plzně po D5.S Reality, UNITED REAL & HB dům, ID 9800-042 3) Komárov 912 250 Nabídková cena K prodeji stavební pozemek určený na výstavbu rodinného domu, který se nachází v klidné části obce Komárov. Celková plocha 1025 m2. Inženýrské sítě: elektrický proud a veřejná kanalizace na pozemku, plyn a veřejný vodovod na jeho hranici, vzdálené cca 3 m. Příjezd na pozemek po zpevněné komunikaci, mírný jižní svah, výhled do přírodní krajiny. Veškerá občanská vybavenost v místě. S Reality, M & M reality holding, a.s., ID 314850 4) Komárov - Ptákov 650 000,- Nabídková cena Naše společnost vám nabízí možný prodej stavební parcely v obci Komárov-Ptákov, velikost pozemku 1000 m2.veškeré inženýrské sítě jsou na kraji pozemku. S Reality, KOFAREAL, s.r.o. ID N3743 5) Komárov 959 040,- Nabídková cena Nabízíme k prodeji rohový stavební pozemek na okraji obce Komárov. Pozemek o výměře 999 m2 nabízí krásné bydlení uprostřed přírody s výhledem na rybník Dráteník. Veškeré IS na pozemku - elektřina, plyn, voda, spádová kanalizace, telefon. V obci Komárov se nachází veškerá občanská vybavenost, ostatní služby v nedalekých Hořovicích. Dostupnost dálnice D5 (Praha - Plzeň) v dosahu 10 min. S Reality, REALI Hořovická realitní, ID PO592:1400901 6
6) Komárov 1 317 650,- Nabídková cena Prodej zasíťovaného pozemku o výměře 1.387 m2 určeného k výstavbě rodinného domu. Na pozemek je přiveden vodovod, elektřina, plyn a kanalizace. Krásná příroda, koupání, lesy.s Reality, Realitní kancelář Majer, ID 502056 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 Kč/m2 K7 Kč/m2 upravená 1 pozemek Komárov, 1.386m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,25 410 410 2 pozemek Komárov, 991m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,95 860 654 3 pozemek Komárov, 1.025m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,95 890 676 4 pozemek Komárov - Ptákov, 1.000m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 650 520 5 pozemek Komárov, 999m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,95 960 730 6 pozemek Komárov, 1.387m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,95 1000 760 maximum 760 minimum 410 průměr 625 užitná plocha m2 789 porovnávací hodnota 493072 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 490 000,00 Kč Slovy: čtyřistadevadesát tisíc korun českých 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 490 000,00 Kč slovy: čtyřistadevadesát tisíc korun českých Silné stránky pozemek určený Územním plánek pro výstavbu bydlení individuální, pravidelný tvar, pěkný výhled z pozemku, sítě v dosahu Slabé stránky u spíše frekventované místní komunikace, neudržovaný, náletovými keři a porosty zarostlý pozemek Tržní hodnota byla stanovena porovnávací metodou. Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 11.11.2013 Slovy: čtyřistadevadesát tisíc korun českých ve výši: 490 000,00 Kč tj. 621,00 Kč/m2 V Plzni, 13.11.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1245/2013 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8
5.2. Fotodokumentace Mapy 9
pohled severní, od Komárova pohled jižní, od Ptákova pohled východní, přes komunikaci výhled z pozemku 10
územní plán 11
12
5.3. Doklady 13
14