Znalecký posudek č. 2799/74/2013

Znalecký posudek č. 2799/74/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 3029/1 s podílem na společných částech domu č.p.3029 a pozemku parc.č. st.3034, dále ceny pozemků parc.č.st.6831,896/1 a 898/18 v k.ú.jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. Objednatel posudku: Účel posudku: REVITALA, v.o.s. Josefa Hory 4080/23 466 04 J a b l o n e c n a d N i s o u IČ: 25413368 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 31. 7. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 12 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 31. 7. 2013

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky samostatně přistavěné k obytnému domu č.p.3029 v Rýnovické ulici a pozemků v osobním vlastnictví, které tvoří funkční celek s bytem. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 31. 7. 2013. Vlastník neumožnil prohlídku, nemovitost je opuštěná a zdevastovaná. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č.12632, LV č.12631 a LV č.1235 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě Údaje sdělené správcem bytového domu. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Liberecký Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou (655970) Oddíl 1 Oddíl 2 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je v souladu se skutečným stavem konstrukcí a vybavení zjištěním při ohledání na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je umístěná v nové přístavbě původního obytného domu č.p.3029 v Rýnovické ulici. Přístup do bytu je přes vlastní pozemky z ulice Žitná. Byt je dvoupodlažní s vlastním ústředním topením na plyn. Majitel z bytu odstranil veškeré vnitřní vybavení včetně zařizovacích předmětů sociálního zařízení a topení. Nemovitost je delší dobu opuštěná a byla obývána bezdomovci. Tomu odpovídá současný technický stav. Lokalita je velmi atraktivní. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 7. Obsah posudku Oddíl 1 Pozemek a) Pozemek č. st.3034 Byt a) Byt č. 3029/1 Oddíl 2 a) Pozemky

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Jablonec nad Nisou Oddíl 1 Pozemek a) Pozemek č. st.3034 28 J jednotce náleží podíl na společnjých částech zastavěné plochy parc.č. st 3034. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 45 % 1,450 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,380 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.3034 225 400, 1 876,2176 422 148,96 Pozemek č. st.3034 zjištěná cena: 422 148,96 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. st.3034 Oddíl 1 cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 3029/1 spoluvlastnický podíl: 197 / 532 422 148,96 Kč 422 148,96 Kč 156 322,08 Kč

5 Byt a) Byt č. 3029/1 25 Bytová jednotka je umístěna v nové přístavbě původního obytného domu čp.3029 na Rýnovické ulici. Vstup do jednotky je přes vlastní pozemky z Žitné ulice. Bytová jednotka je má charakter rodinného domu, je rozložena do dvou podlaží. Ze zahrady je vstupní hala, sociální a technické místnosti, obývací prostor. Do patra vede ocelové schodiště s dřevěnými stupni. V patře jsou ložnice a úložné prostory (šatny) Bytová jednotka má samostatné vytápění. V současné době je delší dobu objekt opuštěn. Vnitřní vybavení je zdemolované, stěny napadené plísní. Pro uvedení do provozu je třeba obnovit vytápění, opravit povrchy podlah i stěn a nově zabudovat vybavení koupelny WC i kuchyně. K jednotce náleží podíl na společných částech domu č.p.3029 o velikosti 197/532. Podlahové plochy bytu (PP): celková podlahová plocha 120,00 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Jablonec nad Nisou Počet obyvatel: 45 206 Indexovaná prům. cena (IPC): 20 082, Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

6 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 8 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 0,05 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 1,0 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,657 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,000 0,657 = 0,657 Cena upravená (CU = IPC I): 20 082, 0,657 = 13 193,87 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 120,00 13 193,87 = 1 583 264,40 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 422 148,96 Kč Spoluvlastnický podíl: 197 / 532 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 156 322,08 Kč + 156 322,08 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 739 586,48 Kč Byt č. 3029/1 zjištěná cena: 1 739 586,48 Kč Oddíl 2 a) Pozemky 28 Pozemek zastavěné plochy je pod stavou dvougaráže, která je jiného vlastníka. Pozemky zahrady jsou zároveň přístupovou cestou k bytu. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město.

7 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 45 % 1,450 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,380 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.6831 64 400, 1 876,2176 120 077,93 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 45 % 1,450 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,380 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 896/1 63 400, 750,4871 47 280,69 zahrada 898/18 229 400, 750,4871 171 861,55 Součet: 292 219 142,24 Součet cen všech typů pozemků: = 339 220,17 Kč Pozemky zjištěná cena: 339 220,17 Kč

8 C. Rekapitulace Oddíl 1 Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. st.3034 Oddíl 1 cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 3029/1 spoluvlastnický podíl: 197 / 532 422 148,96 Kč 422 148,96 Kč 156 322,08 Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt č. 3029/1 1 739 586,48 Kč Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Pozemky 339 220,17 Kč Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: 339 220,17 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 46: 2 078 806,65 Kč 2 078 810, Kč Zjištěná cena: 2 078 810, Kč Cena slovy: dvamilionysedmdesátosmtisícosmsetdeset Kč Cena obvyklá : Cena vypočtená porovnávací metodou je srovnána s nabídkovými cenami bytů v místě. Obdobné nemovitosti nejsou v nabídce, takže srovnání je pouze orientační. Pro stanovení ceny je nejpřesněnjší použití věcné hodnoty, která je vypočtena z ukazatelů THU na pořízení obdobné nemovitosti, ponížené o znehodnocení. Ze znalosti situace na trhu s nemovitostmi a porovnáním vypočtených cen oběma metodami lze považovat za cenu obvyklou - 2 000 000,-Kč (slovy:dvamiliony korun českých) Nemovitost je zatížena zástavním právem a prohlášenou exekucí. Tyto vlivy nejsou zohledněny, neboť budou vypořádány prodejem v dražbě. Po prodeji budou zápisy v katastru nemovitostí omezující vlastnická práva zrušena., 31. 7. 2013

9 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438

10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2799/74/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 74/2013 podle připojené likvidace.

11 E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy

Snímek z pozemkové mapy 12