ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2779-93/15 o ceně podílu ½ na pozemku st.p.č. 1053, rodinného domu č.p. 519 na st.p.č. 1053, pozemek p.č. 555/7, vedlejší stavba v kú a obec Červená Voda, okr. Ústí nad Orlicí. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 23.9.2015 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 23.9.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú a obec Červená Voda v širším centru obce u místní komunikace. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní napojení na inž. sítě. Okolo pozemků se nachází oplocení, chodníky, trvalé porosty, pozemky jsou celkem dobře udržovány, v domě dle vyjádření p. Mackové Kamily nikdo nebydlí. Podkladem pro ocenění byl mimo jiné i ZP č. 5072-6/2014 ze dne 20.2.2014, který vypracoval M. Hošpes. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Ústí nad Orlicí, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Červená Voda, LV č. 985 ze dne 11.4.2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Červená Voda. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu rodinného domu č.p. 519 dne 23.9.2015 bez přítomnosti jakéhokoli spoluvlastníka, rodinný dům byl zamčený. Údaje o stáří domu 23 let. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. - 2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 985 pro kú a obec Červená Voda, okr. Ústí nad Orlicí: Macek Michal 1/8 Červená Voda 431 Macek Milan 1/8 Jiránkova 2280 Zelené Předměstí Pardubice Macková Kamila 1/2 Bartoňova 832, Studánka Pardubice Macková Kateřina 1/4 Bartoňova 832, Studánka Pardubice 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1-3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 1053-141 m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 555/7-459 m2 - ostatní plocha celkem: 600 m2 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 150,- Výpočet: 150,-Kč/m2 * 600 m2 = 90.000,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 90.000,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 519 leží na st.p.č. 1053, je přízemní, patrový, podkrovní, sólo stojící a jsou v něm 2 byty. RD není v současné užíván, popis uvádím dle výše uvedeného ZP. 1.n.p.: kancelář, soc. zařízení, kotelna, sklad paliva, garáž, pokoj, sklad, kotel ÚT na tuhá paliva, kotel ÚT na plyn. 2.n.p.: digestoř. Podkroví: byt 4+1, chodba, koupelna, vana, umyvadlo, WC mísa, obklady kompletní, byt 2+1, s. kout, WC, umyvadlo, obklad kompletní, digestoř. Základy+izolace, krov sedlový, krytina eternit čtverce, bleskosvod není, fasáda MVC, obklad fasády keramický pásek, kl. konstrukce kompletní, podlahy sololit, koberec, plovoucí, betonové, dl. keramické, okna zdvojená, dveře plné či prosklené, stropy ŽB montované či keramické do I profilů, stav technický průměrný, údržba zanedbaná, stáří 23 let. Hlavní rozměry RD: 13,00 m * 10,00 m = 131,00 m2 + přístavba o zast. ploše 10,00 m2. - 4 -
Zastavěná plocha 1.n.p.: 141,00 m2 2.2.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: Zastřešení: 698,18 m3 178,10 m3 Celkem: 885,28 m3 Výpočet RH: 885 m3 * 3 700,-Kč/m3 = 3 274 500,-Kč 2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 23 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 23 %. Výpočet VH: 3 274 500,- Kč 23 % - 753 135,-Kč Cena: 2 521 365,-Kč 2.3 Vedlejší stavba 1 2.3.1 Popis Vedlejší stavba: na p.č. 555/7, je přízemní, sólo stojící. Popis: základy betonové, dřevěné trámkové 1x obité, dveře dřevěné, krov sedlový, krytina bonský šindel, okno jednoduché, stav technický + údržba průměrná, stáří cca 23 let. Zastavěná plocha: Obest. prostor: 7,10*3,00 = 21,30 m2 56,65 m3 2.3.2 Obestavěný prostor Výpočet RH: 57,00 m3 * 1 400,-Kč/m3 = 79 800,-Kč 2.3.3 Opotřebení stavby Opotřebení stavby odhadem 50%. Výpočet VH: 79 800,- Kč 50 % - 39 900,- Kč Cena: 39 900,-Kč - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek Kč 90.000,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 2.521.365,-Kč 3) Vedlejší stavba 1 Kč 39.900,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 2.651.265,-Kč/2 = 1.325.633,-Kč Slovy: jedenmiliontřistadvacetpěttisícšestsettřicetřikč Jeseníku, dne 23.9.2015... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2779-93/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 1.325.633,-Kč. 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na Pardubicku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v pardubickém regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Ústí nad Orlicí a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Lokalita Červená Voda není až tak zajímavá obec, je zde škola, školka, odborní lékaři, výroba kartáčů, živnostníci, rozhledna Křížová Hora, dostupnost na Čechy. Negativa: zanedbaná údržba domu. Pozitiva: kompletní inž. sítě v místě, riziková povodňová zóna 1, přístupy p.č. 555/1 ost. plocha Obec Červená Voda, celkově v pořádku. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 PRODEJ 3 000 000,-Kč Obec: Lipová-lázně okr. Jeseník kú: Horní Lipová RD je přízemní, patrový, sólo stojící, hlavní vstup je ze strany J. 1.n.p.: zádveří, komora, chodba, s. kout, ložnice, chodba, ložnice, herna, kuchyně, tech. místnost, spíž, tech. místnost, ob. pokoj, podlahy dlažby keramické, betonové, laminát, koberec, SV 244 cm, el. bojler, dveře dýhované, s. kout, umyvadlo, radiátory Korado, rozvody v Cu, žebřík s ÚT, okna plastová, el. krb, 2 x sporák komb., digestoř, myčka, kotel plynový, kotel na tuhá paliva, tl. zdí 40 cm, krb lokální ocelový, schody dřevěné do 2.patra. 2.n.p.: 6x pokojů, soc. zařízení, podlahy dlažby keramické, PVC, SV 244 cm, tl. 40 cm, k. linka, s. kout, umyvadlo, WC mísa, obklady, okna plastová, oc. radiátory, el. bojlery. Základy + izolace, krov sedlový + Krytina Tondach, fasáda MVC, obklad fasády není, kl. konstrukce - kompletní, bleskosvod ano, stav technický+údržba výborná. - 8 -
POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK 2 495 000,-Kč Obec: Červená Voda okr. Ústí nad Orlicí kú: Červená Voda Nabízíme k prodeji prostorný rodinný dům s přilehlou zahradou. Dispozice 1. NP - veranda, vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, společenská místnost, koupelna a WC. 2. NP - 4 x pokoj a koupelna s WC. Technická část - 4 x technická místnost, kotelna, dřevník a garáž. Rekonstrukce - elektroinstalace, voda, odpady, vodorovné izolace, podlahy, ústřední topení, střešní krytina. Pozemky celkem 3 400 m2. - 9 -
POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK 1 995 000,-Kč Obec: Králíky okr. Ústí nad Orlicí kú: Králíky Rodinný dům 5+kk v klidné části města Králíky, suterén, přízemí, podkroví, vytápění plynem i tuhými palivy, pozemky celkem 600 m2, rekonstrukce v r. 1990. - 10 -
- 11 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 519: Pohled SZ - 12 -
- 13 - č.p. 519
Pohled V pohled JV - 14 -
Pohled J vedlejší stavba 1-15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Cena obvyklá v daném místě a čase - 1/2: -------------------------------850 000,-Kč----------------------------- slovy: ---------------------------------osmsetpadesáttisíckč-------------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 19 -