ZNALECKÝ POSUDEK č. 2315/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č.13 v ul. Klatovská třída č.p.1460/83 s podílem na společných prostorech a pozemku č.par. 6820 zastavěná plocha a nádvoří v obci Plzeň, okres Plzeň - město, kat. území Plzeň, kraj Plzeňský. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Plzeň - město 74EXE 1154/2014-1 064 EX- 88/14-16 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 23.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 29.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č.13 v ul. Klatovská třída č.p.1460/83 s podílem na společných prostorech a pozemku č.par. 6820 zastavěná plocha a nádvoří v obci Plzeň, okres Plzeň - město, kat. území Plzeň, kraj Plzeňský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 13 Adresa předmětu ocenění: Klatovská třída 1460/83 301 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň Počet obyvatel: 167 472 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 270,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.10.2014 za přítomnosti soudního znalce a nájemníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 37782 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření a informace od nájemnice pí. Dokoupilové - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Tereza Šubrtová, Klatovská třída 1460/83, 301 00 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Dušan Walla, Klatovská třída 1460/83, 301 00 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Tereza Šubrtová, Klatovská třída 1460/83, 301 00 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Dušan Walla, Klatovská třída 1460/83, 301 00 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost - bytová jednotka byl přístupná a znalec provedl fotodokumentaci a zaměření velikosti a vybavení - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je v krajském městě Plzeň na Klatovské třídě. Nemovitost leží v zástavbě prvorepublikových bytových domů na hlavní třídě. V blízkosti je nákupní centrum a škola se školkou a zastávky MHD. Vlastní bytový dům byl postavený v třicátých letech minulého století. Má 4. NP bez výtahu s sedlovou střechou a s jedním podzemním podlažím ( sklepy). Objekt je v původním stavu bez zateplení, plastová okna si měnily pouze někteří nájemníci na vlastní náklady. Sedlová střecha je po rekonstrukci a je zde vybudována půdní vestavba a z dvora je v současné době budován výtah. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci, kde není možné parkovat. Parkování je možné pouze v okolních ulicích, kde je omezený počet parkovacích míst. Oceňovaná bytová jednotka je v 2.NP o velikosti 2+1 se sociálním zařízením a předsíní. Dispozice: kuchyně 25,73m 2, předsíň 8,19m 2, WC 1,96m 2, koupelna 4,13m 2, obývací pokoj 23,47 m 2, ložnice 18,7m 2. Byt je stavebně upraven (vybourané příčky), koupelna s WC je po kompletní rekonstrukci v kuchyni je nová kuchyňská linka i se spotřebiči ( digestoř, sklokeramická deska, myčka nádobí, horkovzdušná trouba. Povrchy podlah dlažby a laminát. V koupelně je bojler na ohřev teplé vody, vytápění je elektrické stropní a podlahové. Nemovitost je obydlena. V den ohledání byla nemovitost přístupná. V bytě je nájemník s nájemní smlouvou do 31.7. 2014 takto je v písemné formě ale ústně byla prodloužena zatím do 30.11.2014. Nájemníci čekají na dokončení půdní vestavby v bytovém domě Klatovská třída 1460/83. Technický stav- velmi pěkný byt po rekonstrukci. Příslušenstvím bytu je podíl na společných prostorech a pozemku. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek pod bytovým domem I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,700 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 4-4 -
Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,700 * 1,030 = 0,721 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 4 270,- 0,721 3 078,67 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6820 408,00 3 078,67 1 256 097,36 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 256 097,36 Pozemek - zjištěná cena = 1 256 097,36 Kč - 5 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 1 256 097,36 Kč 1 256 097,36 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 256 097,36 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeň 1 Stáří stavby: 84 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 22 858,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 82,18 * 1,00 = 82,18 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 82,18 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stavby 2 roky po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * 2 = 0,92 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,92 = 0,970 i = 1-6 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - zvýšený hluk a prach od hlavní silnice I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,700 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 22 858,- Kč/m 2 * 0,970 = 22 172,26 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 82,18 m 2 * 22 172,26 Kč/m 2 * 0,970 * 0,700= 1 237 216,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 237 216,99 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 256 097,36 Kč Spoluvlastnický podíl: 8 640 / 147 945 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 256 097,36 Kč * 8 640 / 147 945 = 73 356,19 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 73 356,19 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 310 573,18 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 310 573,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 310 573,20 Kč Celkem 1 310 573,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 310 573,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 310 573,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 310 573,20 Kč Celkem 1 310 573,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 310 573,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 310 570,- Kč slovy: Jedenmiliontřistadesettisícpětsetsedmdesát Kč - 9 -
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1.Prodej bytu 2+kk 86 m2 Klatovská třída, Plzeň - Jižní Předměstí 2 399 000 Kč Nabízíme k prodeji velice atraktivní zrekonstruovanou kompletně vybavenou bytovou jednotku, nacházející se v Plzni na Borech, ulice Klatovská třída, v prvním patře cihlového domu, o dispozici 2+kk a podlahové výměře 86,4m2. Po příchodu do bytu se ocitneme v předsíni, z níž se dále dostaneme do všech místností v bytě, tedy do ložnice, která je situována do klidného vnitrobloku, do prostorného obývacího pokoje, který je spojen s kuchyňským koutem a do koupelny, která je od WC oddělena příčkou. Možnost přestavby dispozice na 3+kk. Dům, kde se jednotka nachází, prošel rozsáhlou rekonstrukcí, byly zde zrekonstruovány veškeré rozvody inženýrských sítí, tedy voda, plyn, elektro i odpad, jsou zde nová okna, fasáda do ulice i ve vnitrobloku, nová střecha atd. Výhodou jsou velice nízké poplatky v tomto domě. Lokalita je charakteristická veškerou občanskou vybaveností (škola, školka obchody atd. ) + perfektní dopravní dostupností (zastávka tramvaje Dobrovského). 2.Prodej bytu 2+1 59 m2 Klatovská třída, Plzeň - Jižní Předměstí 699 000 Kč Nabízíme k prodeji suterénní bytovou jednotku o dispozici 2+1 a podlahové výměře 59m2, nacházející se v Plzni na Borech, ulice Klatovská třída. Byt je v původním stavu, situován do vnitrobloku domu, je tedy velice klidný. Dům, kde se jednotka nachází, prošel rozsáhlou rekonstrukcí, při níž došlo k výměně páteřního vedení vody a kanalizace, k rekonstrukci páteřní elektroinstalace, k výměně vchodových dveří atd. Lokalita, kde je jednotka situována se vyznačuje veškerou občanskou vybaveností a perfektní dopravní dostupností, zastávka tramvaje Dobrovského 30 metrů od domu, 3 zastávky tramvaje do centra Plzně. 3.Prodej bytu 2+kk 46 m2 Klatovská třída, Plzeň - Jižní Předměstí 1 200 000 Kč Nabízíme byt 2+KK o výměře 46,36 m2, ve 2. nadzemním podlaží cihlového domu - Plzeň, Klatovská třídě. Koupelna a toaleta je ve zděném bytovém jádru. Byt je dobře udržovaný. V domě je tepelný výměník dálkové dodávky tepla. Na jaře 2015 bude možné byt k tomuto zdroji tepla připojit. Dům se nachází v části města - Bory. U domu je zastávka MHD a nedaleko je nákupní centrum AREA Bory. - 10 -
ZÁVĚR: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout, že na listu vlastnictví ( výpisu z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Při porovnání s nabízenými a prodanými byty v lokalitě Plzeň - město, Klatovská třída o velikosti 2 +1 o podlahové ploše cca 86 m2 se sociálním zařízením. Při porovnání velikosti, místa a stavu nemovitosti lze cenu obvyklou tržní stanovit na Cena nákladová ( vyhlášková)... 1 310 573,- Kč Cena obvyklá ( tržní)...1 935 000,- Kč Hodnota podílu 1/2 na bytové jednotce: Cena nákladová ( vyhlášková)1/2...655 287,- Kč Cena obvyklá ( tržní)1/2...817 500,- Kč Ve Vejprnicích 29.10.2014 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2315/2014 znaleckého deníku. - 12 -