ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3848 83/15 o ceně nemovitosti sestávající z pozemku p.č. st. 543 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí (součástí p.č. st. 543 je stavba: Rtyně v Podkrkonoší, č.p. 499, bydlení), pozemku p.č. 2011/5 (ostatní plocha, manipulační plocha), pozemku p.č. 2015/2 (zahrada) s příslušenstvím v obci Rtyně v Podkrkonoší, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší Objednavatel posudku: Ladislav Lžičař Lžičař & Partner Postranní 663 503 11 Hradec Králové Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 19. října 2015 Posudek vypracoval: Ing. Jiří Jezbera 549 12 Vysokov 160 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 28 stran včetně příloh. Ve Vysokově, dne 2. listopadu 2015 Vyhotovení číslo: 01
A. NÁLEZ Předmětem ocenění je Nemovitost sestávající z pozemku p.č. st. 543 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí (součástí p.č. st. 543 je stavba: Rtyně v Podkrkonoší, č.p. 499, bydlení), pozemku p.č. 2011/5 (ostatní plocha, manipulační plocha), pozemku p.č. 2015/2 (zahrada) s příslušenstvím v obci Rtyně v Podkrkonoší, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v severní, souvisle zastavěné části obce, v oblasti se souvislou zástavbou převážně rodinnými domy. Je přístupná z místní veřejné komunikace (pozemek p.č. 900/7 ve vlastnictví obce). Obec Rtyně v Podkrkonoší je městem. Jedná se o obec se základním průmyslem a ostatní infrastrukturou. Obec je na komunikační spojnici mezi Náchodem a Trutnovem.. V obci je celkově průměrná možnost zaměstnání. Doprava je autobusová a vlaková. Přístup k oceňované nemovitosti je od západu z veřejné komunikace ve vlastnictví města - ulice Hornická. Nemovitost je napojena přípojkou na veřejný zdroj vody, elektřinu, kanalizaci a zemní plyn. K severu nemovitost sousedí s pozemkem, jehož součástí je průmyslový objekt. Z jihozápadu nemovitost sousedí přes potok s rodinným domem a se sportovní plochou. Pozemek p.č. 2011/5 od východu a od severu sousedí se zemědělskými pozemky. Severozápadní okraj sousedí s pozemkem p.č. 2015/2 (zahrada kolem č.p. 499) a s pozemkem jehož součástí je průmyslový objekt. Přístup z ulice Hornická od západu je pouze k pozemku p.č. 2015/2 a přes tento pozemek je přístup k p.č. st. 543 a p.č. 2011/5. Pozemek p.č. 2011/5 nemá zajištěn samostatný přístup. Dům č.p. 499 je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a malou podkrovní místnost. Dle dostupných údajů se jedná původně o vilu vlastníka továrny. Dle poskytnutých podkladů a informací (nahlédnutí do dokumentace stavebního úřadu nebylo zajištěno) byla stavba od padesátých let minulého století do doby navrácení nemovitosti v rámci restitucí potomkům původních majitelů užívána jako mateřská škola. Dům byl ke dni místního šetření neužíván a je ve stavu, kdy užívání stavby vzhledem ke stavebně technickému stavu není možné. Dům je podsklepen a má dvě nadzemní podlaží. Dispozičně se jedná o sklepní prostory a dvě podlaží užívaná dle všeho jako dvě samostatné jednotky mateřské školy. V podsklepení je chodba, schodiště, prádelna, sklady a kotelna s uhelnou. V přízemí je v minulosti provedení přístavbě soubor místností sloužící jako vstupní prostory mateřské školy. V přízemí původní části je vstup se schodištěm, chodba, hala se schodištěm, tři pokoje, jídelna s výtahem na jídlo, chodba, boční schodiště, umývárna, WC a samostatné WC. V patře jsou tři pokoje, jídelna s výtahem o nosnosti 100 kg, boční schodiště, umývárna, WC, samostatné WC, hala se schodištěm. Z prostředního pokoje je přístupný balkon. V podkroví je nepřístupný pokoj a zbytek je nevyužitá půda. Dům je založen na plošných základech, hydroizolace není, nebo je nefunkční. Zdivo je dle všeho cihelné, v podsklepení z části výrazně se známkami vlhkosti. Stropy jsou s rovným podhledem, pravděpodobně betonové. V patře, zejména v západní části jsou stropy proteklé vodou z nefunkční střechy. Zastřešení je dřevěným krovem s krytinou z osinkocementových šablon na původní části a s plochou střechou na přístavbě u jižního okraje domu. Střešní krytina na původní části je zejména v západní části netěsná a stavba je poškozena dlouhodobě neřešeným zatékáním srážkové vody. Plochá střecha (původně terasa) je také nefunkční. Strana 2 (celkem 28)
Klempířské konstrukce jsou z měděného plechu, jsou z části rozkradené. Omítky jsou standardního provedení, vápenné štukové a na objektu je břizolitová fasáda. V patře zejména v západní části jsou omítky výrazně poškozené zatékáním. Stopy zatékání jsou viditelné i v přízemí. V místnostech původně keramickými obklady (kuchyně, WC, umývárny) jsou všechny obklady vybourány. Podlahy převládají vlysové, PVC a keramické dlažby, ve sklepě je beton. Vlysové podlahy jsou poškozené zatékající vodou. PVC jsou dožilé. Okna jsou dřevěná špaletová, dlouhodobě neudržovaná, dožívají a jsou z části poškozená. Dveře jsou dřevěné, z části do ocelových zárubní. Dveře v části prostor chybí. Vytápění bylo ústřední s původním litinovým kotlem na uhlí. Radiátory a rozvody byly k datu ocenění odstraněny, ve sklepě je pouze nefunkční kotel ÚT. Elektroinstalace v domě je nefunkční. Rozvody vody a kanalizace jsou dle všeho také nefunkční. Ohřev TUV není funkční (v chodbě jsou pouze bojlery). Vybavení umýváren, WC, kuchyní chybí. Vnitřní dřevěné schodiště v hale je z části poškozeno. Fasáda je břizolitová, původní, dožívá. Je z části poškozena vodou z nefunkčních svodů. Přízemní přístavba je výrazně poškozena. Ve zdivu jsou trhliny. Betonové podlahy jsou popraskané. Dveře chybí. Střechou zatéká. Stav je havarijní. Stavbu hodnotím jako celkově dlouhodobě neudržovanou. Stavba je značně opotřebovaná. Část konstrukcí a vybavení byla odstraněna. Do stavby dlouhodobě poměrně značně zatéká. Stavba je ve stavu, kdy ji není možné užívat. Stavbu posuzuji jako výrazně opotřebenou s potřebou celkové a značně nákladné rekonstrukce. Za domem je dále postaven přízemní zděný sklad. Jedná se o přízemní zděnou stavbu zastřešenou dřevěnou pultovou střechou s živičnou krytinou. Okna jsou sklobetonová. Podlaha je betonová. Stěny jsou omítnuty. Stavba je delší dobu neudržovaná, je celkově více opotřebovaná. Na pozemku p.č. 2015/2 (zahrada), navazujícím na p.č. st. 543 byla původně zahrada navazující na dům. Ke dni ocenění je celá plocha dlouhodobě neudržovaná. Porosty na pozemku jsou dlouhodobě neošetřované, stromy a keře jsou značně přerostlé. Původní parkovou úpravu zahrady hodnotím jako výrazně zanedbanou s omezenou perspektivou racionální nápravy následnou údržbou. Mezi porosty zahrady jsou prvky drobné zahradní architektury, které jsou v porostu velmi obtížně dohledatelné. Jedná se převážně o prvky provedené s původní stavbou domu. Vzhledem ke špatnému stavu prvků drobné zahradní architektury a stavu porostů na pozemku nejsou tyto prvky samostatně oceněny. Na hranici pozemku je dožívající oplocení. Pozemek p.č. 2011/5 (ostatní plocha, manipulační plocha) navazuje z jihovýchodu na pozemek zahrady. Pozemek je rovinný. Pozemek je zanedbaný, je z části porostlý náletovými dřevinami. Pozemek je přístupný pouze po pozemku p.č. 2015/2, nebo přes pozemku jiných vlastníků. Pozemek není přímo zapojitelný na sítě. Napojení by bylo dle všeho možné pouze po pozemku p.č. 2015/2 z ulice Hornická, což ale hodnotím jako dosti obtížné a náročné. Pozemky p.č. st. 543, 2015/2 jsou dle zjištění dle platného územního plánu v zóně bydlení v rodinných domech městského typu. Pozemek p.č. 2011/5 je dle platného územního plánu v zóně výroby a technické vybavenosti. Úkolem ocenění je stanovení ceny obvyklé. Dle zákona č. 151/1997 Sb. a platných změn cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cenu obvyklou stanovuji zejména s ohledem na porovnání se srovnatelnými nemovitostmi prodávanými a prodanými v poslední době v okolních srovnatelných lokalitách. Jako vzorek Strana 3 (celkem 28)
pro porovnání jsou použity zejména porovnatelné domy prodané v okolí a srovnatelných lokalitách v posledním roce a dále nemovitosti z realitní nabídky ve srovnatelné poloze nabízené k prodeji. V databázi znalce, ani v nabídce k prodeji nejsou a nebyly s posledním roce zjištěny srovnatelné prodávané, či prodané nemovitosti charakteru odpovídajícímu charakteru oceňované nemovitosti. V okolních srovnatelných lokalitách jsou běžně obchodovány pozemky charakteru stavební plochy pro stavbu charakteru rodinného domu. Oceňovaná nemovitost je z části (pozemek p.č. st. 543 a p.č. 2015/2) dle platného územního plánu v zóně bydlení v rodinných domech městského typu. Oceňovaná nemovitost ale zahrnuje pozemky včetně stavby většího rozsahu užívané naposledy jako mateřská škola. Srovnatelný ekvivalent podobných nemovitostí v dostatečném rozsahu nebyl zjištěn v realitní nabídce a ani v databázi prodejů znalce v posledním roce. Dále jsou v okolních polohách obchodovány pozemky vhodné pro výrobu a srovnatelné využití (průmyslové zóny). Pozemek p.č. 2011/5 je dle platného územního plánu v zóně výroby a technické vybavenosti. Charakterem tak splňuje podmínky pro posouzení jako plochu pro komerční využití. Oceňovaný pozemek ale nemá zajištěn přístup (je přístupný pouze po pozemcích jiných vlastníků a nebo po pozemku p.č. 2015/2 bez provedení potřebných úprav a opatření). Dále ani uvedený pozemek nemá provedenou přípravu pro napojení na sítě a přímé napojení není reálné (je možné pouze přes pozemky jiných vlastníků bez vyřešení stavu). Z těchto popsaných skutečností nepovažuji pozemek za srovnatelný s pozemky nabízenými a prodávanými jako plocha vhodná pro realizaci stavby charakteru výroby a technické vybavenosti. Pozemek sice sousedí s výrobním objektem, ale jeho využití by bylo možné pouze v návaznosti na tento výrobní objekt, což také neodpovídá obvyklému stavu. Při ocenění uvedené nemovitosti proto vycházím s úvahy, že srovnatelný ekvivalent podobných nemovitostí v dostatečném rozsahu nebyl zjištěn v realitní nabídce a ani v databázi prodejů znalce v posledním roce ani pro tuto nemovitost. Protože srovnatelné nemovitosti nebyly zjištěny, předpokládám, že pro oceňovaný soubor nemovitostí neexistuje srovnatelný ekvivalent. Za této situace není reálné provést ocenění nemovitosti porovnávací metodou za použití odpovídající množiny srovnatelných nemovitostí prodávaných, nebo prodaných v okolních srovnatelných lokalitách a v časově přiměřeném horizontu a tak stanovit cenu obvyklou. Protože pro oceňovaný soubor nemovitostí nebyly zjištěny dostatečně průkazné a jednoznačně ověřitelné podklady, které by zajistily jeho možné ocenění cenou obvyklou na základě porovnání, přistupuji k ocenění pozemku náhradním způsobem: Cenu oceňované nemovitosti stanovuji dle platného prováděcího předpisu a cenu stanovuji jako cenu zjištěnou při použití stanovených ustanovení a předpisů. Vzhledem k tomu že v ceně zjištěné dle platného cenového předpisu jsou zohledněny základní údaje a skutečnosti s dopadem na cenu (jedná se zejména o velikost obce, její vybavenost, polohu, technickou infrastrukturu, dopravní obslužnost, o stav trhu s nemovitostmi v dané poloze, o omezující vlivy pozemku a vlivy z hlediska charakteristiky polohy) lze předpokládat, že takto stanovená cena bude mít výpovědní hodnotu z hlediska stavu trhu se srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě. Vzhledem ke stavu nemovitosti a potřebě stanovit cenu co nejvíce objektivně, nestanovuji samostatně venkovní úpravy a trvalé porosty, protože jejich stav nepovažuji vzhledem k jejich stavu za cenotvorný prvek. Strana 4 (celkem 28)
Podklady pro vypracování posudku List vlastnictví číslo 1249, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší Snímek katastrální mapy Fotodokumentace Místní šetření se zaměřením a ověřením skutečného stavu Mapa širších vztahů Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 1249 pro k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší zapsán: Ferropotianka s.r.o. v likvidaci, Hornická 499, 54233 Rtyně v Podkrkonoší Strana 5 (celkem 28)
B. POSUDEK A OCENĚNÍ B1. CENA NEMOVITOSTI 1) Pozemek p.č. st. 543 a p.č. 2015/2 Oceněno podle 3 vyhlášky. Výměra pozemku p.č. st. 534 299 = 299.00 m 2 p.č. 2015/2 6170 = 6170.00 m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Strana 6 (celkem 28) celkem = 6469.00 m 2 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001-5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.3876 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.3876 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, školy a zdrav.) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.55 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.10 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.08 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 3 0.05 Výhodná - možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1 0.00 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.22 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.22) x 0.55 = 0.671 Strana 7 (celkem 28)
Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 286,82 ZC = ZCv x Iu = 740 Kč x 0.3876 = 286.824 Kč Index cenového porovnání x 0.6710 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 0.671 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 192,46 Cena za celou výměru 6469.00 m 2 = Kč 1.245.016,65 Pozemek p.č. st. 543 a p.č. 2015/2 Cena celkem Kč 1.245.017,- 2) Pozemek p.č. 2011/5 - ostatní plocha Oceněno podle 3 vyhlášky. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001-5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.3876 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.3876 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 1-0.30 Vlivy snižující cenu Celkem -0.30 Strana 8 (celkem 28)
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.30 = 0.700 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, výroba) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.40 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku 1-0.03 Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inž.sítě obce 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku 1-0.10 Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti 2 0.00 Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.13 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.13) x 0.4 = 0.348 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 286,82 ZC = ZCv x Iu = 740 Kč x 0.3876 = 286.824 Kč Index cenového porovnání x 0.2440 I = Io x It x Ip = 0.700 x 1.000 x 0.348 Strana 9 (celkem 28)
Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 69,99 Cena za celou výměru 6281.00 m 2 = Kč 439.576,14 Pozemek p.č. 2011/5 - ostatní plocha Cena celkem Kč 439.576,- 3) Budova č.p. 499 - součást p.č. st. 543 Oceněno podle 12, přílohy č.8 vyhlášky. Charakteristika stavby CZCC: 1263 SKP: 46.21.17.1..1 Typ podle účelu užití: C - budovy škol, universit a pro výzkum Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Spodní stavba 18.35*12.87*2.54+3.14*5.00*5.00* 0.5*0.25*4.80 = 646.96 m 3 Vrchní stavba 18.35*12.87*(3.72+3.56)+3.14*25* 0.5*0.25+10.10*4.85*5.80 = 2013.20 m 3 Zastřešení 10.85*12.87*5.13*0.33 = 236.40 m 3 Strana 10 (celkem 28) celkem = 2896.56 m 3 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.PP - sklep 12.87*18.35+3.14*25*0.5*0.25 245.98 m 2 2.54 m 1.NP - přízemí 12.87*18.35+3.14*25*0.5*0.25+10.10*4.85+ 6.30*0.45 297.80 m 2 3.72 m 2.NP - patro 12.87*18.35+3.14*25*0.5*0.25+6.30*0.45 248.81 m 2 3.56 m Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 264.20 m 2 a prům.výška podlaží je 3.30 m. Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.07300 90% -0.0657 podstandard 0.07300 10% -0.0073 2. Svislé konstrukce standard 0.19200 90% standard 0.19200 10% 3. Stropy standard 0.11100 90% standard 0.11100 10%
4. Zastřešení mimo krytinu standard 0.06200 90% standard 0.06200 10% 5. Krytiny střech standard 0.02100 90% standard 0.02100 10% 6. Klempířské konstrukce nadstandard 0.00600 60% 0.0036 standard 0.00600 20% chybí 0.00600 20% -0.0012*1.852 7. Úpravy vnitřních povrchů standard 0.06900 70% standard 0.06900 20% standard 0.06900 10% 8. Úpravy vnějších povrchů standard 0.03100 100% 9. Vnitřní obklady keramické chybí 0.01800 100% -0.018*1.852 10. Schody standard 0.03100 100% 11. Dveře standard 0.03200 60% chybí 0.03200 40% -0.0128*1.852 12. Vrata navíc 0.04146 100% 0.04146*1.852/Ki 13. Okna standard 0.05200 60% standard 0.05200 25% standard 0.05200 15% 14. Povrchy podlah standard 0.02200 40% standard 0.02200 20% podstandard 0.02200 20% -0.0044 standard 0.02200 10% standard 0.02200 10% 15. Vytápění chybí 0.04100 100% -0.041*1.852 16. Elektroinstalace chybí 0.05000 30% -0.015*1.852 standard 0.05000 40% standard 0.05000 30% 17. Bleskosvod standard 0.00300 100% 18. Vnitřní vodovod standard 0.02200 100% 19. Vnitřní kanalizace standard 0.02100 100% 20. Vnitřní plynovod chybí 0.00300 100% -0.003*1.852 21. Ohřev vody Strana 11 (celkem 28)
chybí 0.01600 100% -0.016*1.852 22. Vybavení kuchyní chybí 0.01800 100% -0.018*1.852 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 24. Výtahy standard 0.01000 100% 25. Ostatní chybí 0.06200 100% -0.062*1.852 26. Instalační prefabrik.jádra neuvažuje se 0.00000 100% K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.44569) = 0.7593 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Strana 12 (celkem 28) -0.44569 Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 86 150 0.03871 90% 2.2194% 65 150 0.00430 10% 0.1863% 2. Svislé konstrukce 86 120 0.22137 90% 15.8648% 65 100 0.02460 10% 1.599% 3. Stropy 86 110 0.12798 90% 10.0057% 65 100 0.01422 10% 0.9243% 4. Zastřešení mimo krytinu 86 110 0.07148 90% 5.5884% 65 100 0.00794 10% 0.5161% 5. Krytiny střech 65 80 0.02421 90% 1.9671% 65 65 0.00269 10% 0.269% 6. Klempířské konstrukce 86 100 0.00710 60% 0.6106% 65 65 0.00154 20% 0.154% 0.00000 20% 7. Úpravy vnitřních povrchů 86 100 0.06188 70% 5.3217% 86 86 0.01768 20% 1.768% 56 56 0.00884 10% 0.884% 8. Úpravy vnějších povrchů 56 56 0.03971 100% 3.971% 9. Vnitřní obklady keramické 0.00000 100% 10. Schody 86 100 0.03971 100% 3.4151% 11. Dveře
86 100 0.02460 60% 2.1156% 0.00000 40% 12. Vrata 86 100 0.05311 100% 4.5675% 13. Okna 86 100 0.03997 60% 3.4374% 86 86 0.01665 25% 1.665% 65 65 0.00999 15% 0.999% 14. Povrchy podlah 86 100 0.01127 40% 0.9692% 86 86 0.00564 20% 0.564% 65 80 0.00259 20% 0.2104% 30 30 0.00282 10% 0.282% 65 65 0.00282 10% 0.282% 15. Vytápění 0.00000 100% 16. Elektroinstalace 0.00000 30% 65 65 0.02562 40% 2.562% 30 30 0.01922 30% 1.922% 17. Bleskosvod 65 65 0.00384 100% 0.384% 18. Vnitřní vodovod 30 30 0.02818 100% 2.818% 19. Vnitřní kanalizace 30 30 0.02690 100% 2.69% 20. Vnitřní plynovod 0.00000 100% 21. Ohřev vody 0.00000 100% 22. Vybavení kuchyní 0.00000 100% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc 0.00000 100% 24. Výtahy 30 30 0.01282 100% 1.282% 25. Ostatní 0.00000 100% 26. Instalační prefabrik.jádra 0.00000 100% 82.0146% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 82.0146%. Výpočet ceny objektu ( 12 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.538,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x 0.9390 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 264.20 m 2 PZP) x 0.9450 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) Strana 13 (celkem 28)
K3 = (2.10 / 3.30 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 0.9364 K4: podle vybavení stavby x 0.7593 K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0530 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.6710 pp = It x Ip = 1.000 x 0.671 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.205,85 Cena za celý obestavěný prostor 2896.56 m 3 = Kč 6.389.376,88 Cena stavby bez opotřebení = Kč 6.389.376,88 Snížení ceny za opotřebení 82.0146% - Kč 5.240.221,89 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.149.154,99 Budova č.p. 499 - součást p.č. st. 543 Cena celkem Kč 1.149.155,- 4) Sklad vedle domu Oceněno podle 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 11.0*3.45*(2.30+2.75)*0.5 = 95.82 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy standard 0.07100 100% 2. Obvodové stěny standard 0.31800 100% 3. Stropy chybí 0.19800 100% -0.198*1.852 4. Krov standard 0.07300 100% 5. Krytina standard 0.08100 100% 6. Klempířské konstrukce standard 0.01700 100% 7. Úprava povrchů standard 0.06100 100% 8. Schodiště neuvažuje se 0.00000 100% 9. Dveře standard 0.03000 100% 10. Okna standard 0.01100 100% 11. Podlahy Strana 14 (celkem 28)
standard 0.08200 100% 12. Elektroinstalace chybí 0.05800 100% -0.058*1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.47411) = 0.7440-0.47411 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.7440 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0670 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.6710 pp = It x Ip = 1.000 x 0.671 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.289,87 Cena za celý obestavěný prostor 95.82 m 3 = Kč 123.595,34 Cena stavby bez opotřebení = Kč 123.595,34 Snížení ceny za opotřebení 66.6667% - Kč 82.396,93 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 41.198,41 Sklad vedle domu Cena celkem Kč 41.198,- B1 VÝSLEDNÉ CENY 1) Pozemek p.č. st. 543 a p.č. 2015/2 Kč 1.245.017,- 2) Pozemek p.č. 2011/5 - ostatní plocha Kč 439.576,- 3) Budova č.p. 499 - součást p.č. st. 543 Kč 1.149.155,- 4) Sklad vedle domu Kč 41.198,- Zjištěná výsledná cena Kč 2.874.946,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 2.874.950,- Strana 15 (celkem 28)
B2. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Cenu obvyklou stanovuji na základě zhodnocení stavu a rozsahu nemovitosti. Protože pro oceňovaný soubor nemovitostí nebyly zjištěny dostatečně průkazné a jednoznačně ověřitelné podklady, které by zajistily jeho možné ocenění cenou obvyklou na základě porovnání, přistupuji k ocenění pozemku náhradním způsobem: Cenu oceňované nemovitosti stanovuji dle platného prováděcího předpisu a cenu stanovuji jako cenu zjištěnou při použití stanovených ustanovení a předpisů. Vzhledem k tomu, že v ceně zjištěné dle platného cenového předpisu jsou zohledněny základní údaje a skutečnosti s dopadem na cenu (jedná se zejména o velikost obce, její vybavenost, polohu, technickou infrastrukturu, dopravní obslužnost, o stav trhu s nemovitostmi v dané poloze, o omezující vlivy pozemku a vlivy z hlediska charakteristiky polohy) lze předpokládat, že takto stanovená cena bude mít výpovědní hodnotu z hlediska stavu trhu se srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě. Na základě zjištěných skutečností a při zohlednění ostatních známých a popisovaných okolností odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti: Stanovená výsledná cena (zaokrouhleno na 10 tisíc Kč) Kč 2 870 000,- B2. VÝSLEDNÉ CENY cena obvyklá Cenu obvyklou oceňované nemovitosti sestávající se z pozemku p.č. st. 543 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí (součástí p.č. st. 543 je stavba: Rtyně v Podkrkonoší, č.p. 499, bydlení), pozemku p.č. 2011/5 (ostatní plocha, manipulační plocha), pozemku p.č. 2015/2 (zahrada) s příslušenstvím v obci Rtyně v Podkrkonoší, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší vše na LV 1249 - stanovuji na základě porovnání se srovnatelnými prodeji a při zohlednění ostatních známých a popisovaných skutečností Stanovená výsledná cena Kč 2 870 000,- Strana 16 (celkem 28)
C. REKAPITULACE VÝSLEDNÉ CENY cena obvyklá Cenu obvyklou oceňované nemovitosti sestávající se z pozemku p.č. st. 543 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí (součástí p.č. st. 543 je stavba: Rtyně v Podkrkonoší, č.p. 499, bydlení), pozemku p.č. 2011/5 (ostatní plocha, manipulační plocha), pozemku p.č. 2015/2 (zahrada) s příslušenstvím v obci Rtyně v Podkrkonoší, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší vše na LV 1249 - stanovuji na základě porovnání se srovnatelnými prodeji a při zohlednění ostatních známých a popisovaných skutečností Stanovená výsledná cena Kč 2 870 000,- Slovy: Dvamilionyosmsetsedmdesáttisíc Kč Ve Vysokově, dne 2. listopadu 2015... vypracoval Strana 17 (celkem 28)
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.9. 1994, č.j. Spr. 233/94, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3848 83/18. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jiří Jezbera 549 12 Vysokov 160 Strana 18 (celkem 28)
Strana 19 (celkem 28)
Strana 20 (celkem 28)
Strana 21 (celkem 28)
pohled ze zahrady pohled na přístavbu pohled z pozemku p.č. 2011/5 boční pohled boční pohled č.p. 499 - sklep č.p. 499 - sklep č.p. 499 - sklep Strana 22 (celkem 28)
č.p. 499 - sklep - kotel ÚT vstup do domu č.p. 499 - přízemí č.p. 499 - přízemí č.p. 499 - přízemí č.p. 499 - přízemí č.p. 499 - přízemí č.p. 499 - přízemí - přístavba Strana 23 (celkem 28)
č.p. 499 - přízemí č.p. 499 - přízemí č.p. 499 - přízemí hala a schodiště - pohld do přízemí č.p. 499 - patro - hala a schodiště č.p. 499 - patro č.p. 499 - patro č.p. 499 - patro Strana 24 (celkem 28)
č.p. 499 - patro - hala a schodiště č.p. 499 - patro č.p. 499 - patro č.p. 499 - patro č.p. 499 - patro č.p. 499 - patro plochá střčecha přístavby půda Strana 25 (celkem 28)
pozemek p.č. 2011/5 a dům č.p. 499 pozemek p.č. 2011/5 zahrada zahrada pohled z Hornické ulice pohled z Hornické ulice Strana 26 (celkem 28)
Strana 27 (celkem 28)
Strana 28 (celkem 28)