ZNALECKÝ POSUDEK č.6526/176 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 13.1 Pozemek pro výstavbu - RD-individ. (max. RD - individ. (max. 2) Pozemek parc. č.: st.227, 159/1, 159/1 Na pozemku jsou stavby: ano ne Vlastníci příp. stavby: Martin Vondrák, Mnichovice 9, 25765 Mnichovice, 2 / 3 Vojtěch Vondrák, Chlum 25, 25763 Chlum, 1 / 6 Viola Vondráková, Táboritská 432/2, 29001 Poděbrady, 1 / 6 Vlastníci pozemku: Martin Vondrák, Mnichovice 9, 25765 Mnichovice, 2 / 3 Vojtěch Vondrák, Chlum 25, 25763 Chlum, 1 / 6 Viola Vondráková, Táboritská 432/2, 29001 Poděbrady, 1 / 6 Katastrální území: Mnichovice LV č.: 289 Kraj: Středočeskýř Okres: Benešov Obec: Mnichovice Část obce: Mnichovice Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 18.9.2014 / 18.9.2014 O bydlení v rodinných domech v okolí dálnice je 350 000 Kč zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 tel.: fax.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 327314331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 26.9.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 15 stran textu včetně 9 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Pozemek parc. č.: st.227, 159/1, 159/1 Kraj: Středočeský Obec, část obce: Mnichovice Katastrální území: Mnichovice Ulice: parametr stávající stav budoucí stav pozemek: st. 227, č. 159/1 výměra pozemků celkem: 2 090 m 2 2 090 m 2 průměrná jednotková cena pozemků: 148 Kč/m 2 148 Kč/m 2 celková cena pozemků: 309 000 Kč 309 000 Kč napojení na sítě: vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod: kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: stavebně právní vztah: schválený územní plán: ano ne schválený regulační plán: ano ne vydáno územní rozhodnutí: ano ne vydáno stavební povolení: ano ne omezení vlastnických práv: ano ano omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné příslušenství, další stavby: název: na pozemku parc. č.: popis: poznámka 227-2 -
Obec Počet obyvatel: 188 Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Mnichovice se nachází v okrese Benešov, kraj Středočeský. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Vlašim. Ve vzdálenosti 11 km západně leží město Vlašim, 26 km východně město Světlá nad Sázavou, 27 km jihovýchodně město Humpolec a 28 km severozápadně město Benešov. V obci je prodejna potravin, kulturní dům s restaurací, fotbalové hřiště, tenisový kurt, dětské hřiště, přírodní koupaliště, hasičská zbrojnice a knihovna. V blízkosti (10km) je i sjezd Loket na dálnici D1. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis: Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, jsou napojené na elektro. Přístup je po provizorně zpevněné místní komunikaci pozemek č. 3227/2 ve vlastnictví Obce Mnichovice. V obci nejsou kromě elektro žádné inženýrské sítě. Na pozemku st. 227 byla vystavěna dřevostavba rodinného domu, která shořela a zůstala jen základová deska o velikosti 8,10 m x 11,70 m. Na pozemku č. 159/1 se nachází vrtaná studna (průměr do 150 mm, hloubka 25 m), zděný pilíř elektro, drátěné oplocení. Podle sdělení otce spoluvlastníka nemovitostí Ing. Vondráka se na pozemku nachází žumpa. Uzávěr žumpy nebyl nalezen, údajně je zasypán hlínou. Jednotkovou cenu stavebního pozemku o výměře 1.000,00 m2 uvažuji ve výši 200,00 Kč a jednotkovou cenu zbylé výměry oceňovaných pozemků (1. 090,00 m2) uvažuji v poloviční výši tj. 100,00 Kč/m 2. Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Stávající stav Hlavní stavby: Ostatní stavby: Budoucí stav Hlavní stavby: Ostatní stavby: Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem: Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem: 309 000 Kč 309 000 Kč 309 000 Kč - 3 -
Porovnávací hodnota Lokalita Výměra pozemku Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Strojetice 565 130 000 230 0,73 168 Stavební pozemek v obci Strojetice, okres Benešov, vhodný pro výstavbu rodinného domu nebo rekreační chalupy. Výměra 565 m2. Pozemek je situován na mírném svahu, s panoramatickým výhledem do okolí. Jsou zde inženýrské sítě. Příjezdová cesta je po zpevněném povrchu. Pozemek se nachází na klidném místě, v okolí spousta zeleně, krásná příroda. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - menší výměra 0,90 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - pozemek bez stavby 0,90 Loket - Němčice 1 430 360 000 252 0,65 165 Stavební parcela v obci Němčice u Lokte, okres Benešov, celková výměra 1430 m2. Pozemek je určen k výstavbě RD nebo rekreačního objektu. Nachází se nedaleko vodní nádrže Želivka, možnost koupání i rybaření. Elektřina a voda na hranici pozemku, odpad třeba řešit. Veškerá občanská vybavenost v Trhovém Štěpánově. Klidná lokalita na okraji obce. Sjezd na D1 exit 66 v Lokti cca 5 km. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší výměra 0,90 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 1,01 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - pozemek bez stavby 0,90 Křivsoudov 2 400 360 000 150 1,12 168 stavebního pozemku v obci Křivsoudov, vhodný pro výstavbu rodinného domu nebo rekreační chalupy. Výměra 2 400 m2, tudíž možnost rozdělit na dvě parcely. Pozemek je situován na mírném JZ svahu, s panoramatickým výhledem do okolí. Inženýrské sítě jsou vzdálené do 50m od hranice pozemku. Příjezdová cesta je po zpevněném povrchu. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - větší výměra 1,40 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 0,99 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - pozemek bez stavby 0,90 Variační koeficient před úpravami: 20,77 % Variační koeficient po úpravách: 0,85 % Průměrná cena 167 Kč/m 2 Celková výměra oceňovaných pozemků 2 090 m 2 Porovnávací hodnota 349 030 Kč - 4 -
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Telefonickým rozhovorem se starostkou p. Turkovou bylo zjištěno, že obec žádné pozemky pro výstavbu rodinných domů nevlastní ani neprodává. Oceňované nemovitosti jsou nabízeny realitní společností dům realit za cenu ve výši 850.000,00 Kč již delší dobu bez výsledků. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 227 96 m 2 200 Kč/m 2 zahrada: 159/1 904 m 2 200 Kč/m 2 zahrada: 159/1 1 090 m 2 100 Kč/m 2 Celkem: 2 090 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 289 ze dne 2.9.2014. 2 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti a obce. 2 Srovnatelné nemovitosti. 3 Objednávka provedení odhadu předmětu veřejné dražby nedobrovolné č.j.: 874/2014-N ze dne 0 3.9.2014. Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Na oceňovaném pozemku se nachází betonová základová deska pod budoucí rodinný dům. Pořizovací - reprodukční cena základové desky se pohybuje v rozmezí 100-150.000,00 Kč. Obvyklou cenu základové desky v místě uvažuji ve výší cca 1/3 reprodukční ceny tj. cca 40.000,00 Kč. Uvedenou desku je velmi problematické bezchybně využít, protože kupující by musel stavět shodný dům anebo přizpůsobit zásadně dispozici budoucí stavby vývodům kanalizace, vody a elektro v desce. Kontrolní propočet: oceňované pozemky o výměře 1.000,00 m 2 za jednotkovou cenu 200,00 Kč/m 2 oceňované pozemky o výměře 1.090,00 m 2 za jednotkovou cenu 100,00 Kč/m 2 základová deska - 40.000,00 Kč Propočet: pozemky - 1.000,00 m 2 x 200,00 Kč/m 2 = 200.000,00 Kč pozemky - 1.090,00 m 2 x 100,00 Kč/m 2 = 109.000,00 Kč základová deska - 40.000,00 Kč Celkem: 349.000,00 Kč zaokrouhleno 350.000,00 Kč Jednotková cena pozemků včetně základové desky: 350.000,00 Kč : 2.090,00 m 2 = 167,46 Kč/m 2 zaokrouhleno 170,00 Kč/m 2 Kladné vlivy: - obec Mnichovice je vhodné sídlo pro rodinné bydlení - pozemek pro výstavbu RD - z Mnichovic je dobrá dostupnost na dálnici D1 a do okolních měst - bezproblémový přístup - na pozemku studna, elektro a základová deska pod rodinný dům Záporné vlivy: - zásadní nejsou - 5 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 18.9.2014 Posudek o ceně byl vypracován 26.9.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6526/176 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 26.9.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 6 -
List vlastnictví - 7 -
- 8 -
Snímek katastrální mapy - 9 -
Fotodokumentace Celková situace Oceňované pozemky + pilíř elektro Základová deska Studna - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa obce - 12 -
Srovnatelné nemovitosti - 13 -
- 14 -
- 15 -