Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3487/031/2014 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemek p.č. st.205/1 s rodinným domem č.p. 117 a pozemky p.č. 1290/1 a p.č. 1294/1, to vše v k.ú. Dlouhá Třebová obce Dlouhá Třebová. Ústecká 117 / 117, 56117 Dlouhá Třebová Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Dlouhá Třebová, k.ú. Dlouhá Třebová, kód k.ú. 626503, LV 122 Pozemky: st. 205/1, 1290/1, 1294/1 Vlastník stavby: Petr Šmíd, Ústecká 117, 56117 Dlouhá Třebová, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Šmíd, Ústecká 117, 56117 Dlouhá Třebová, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j:421/2013-a, 30.1.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Datum místního šetření: 23.2.2014 Datum zpracování : 26.2.2014 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 8 V Borohrádku, dne 26.2.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 1 280 (růst) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+kk 197 / 0 1 1 234 644 88 100,00 / 0 1 234 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 807 700 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 996 166 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce a jsou velmi dobře dopravně přístupné. V obci je průměrná občanská vybavenost, výhodou je snadná dostupnost velmi dobré občanské vybavenosti v Ústí nad Orlicí a České Třebové. Dům je zejména vzhledem k tomu, že není zcela stavebně dokončen, podstandardního vybavení, údržba je zanedbaná. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí převyšuje poptávku. Z výše uvedených důvodů předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Dlouhá Třebová je obec v okrese Ústí nad Orlicí v Pardubickém kraji. Táhne se v údolí podél řeky Třebovky od hranic s Českou Třebovou k hranicím s Ústím nad Orlicí. Dlouhá Třebová je obec s 1280-ti obyvateli a s nižší občanskou vybaveností (OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1 stupeň, obchod, restaurace, hřiště ). Výhodou je snadná dostupnost dvou větších měst - Ústí nad Orlicí (5 km) a České Třebové (5 km). Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální zastavěné části obce, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél silnice procházející obcí. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům se dvěmi nadzemními podlažími a s sedlovou střechou. Podkroví je zcela využito. Základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce 1. NP jsou zděné a nad 1.NP je montovaný objekt typu OKAL s přizdívkou z Ytongu tl. 7,5 cm. Stropy rovné, krytinou sedlové střechy jsou azbestocementové šablony, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka břízolitová, vnitřní omítky vápenné. Obklady provedeny pouze na WC. Schody dřevěné, interierové dveře chybí jsou pouze venkovní dřevěné, okna plastová. Podlahy obytných místností betonové, z prken na sraz a s keramické dlažby, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva a s elektrokotlem (radiátory chybí). Elektroinstalace světelná i motorová Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je el. bojler. Vnitřní hygienické vybavení tvoří umývadlo, vana a 2 x WC. Podle dostupných podkladů pochází dům z roku 1980, v roce 2010 byla provedena rekonstrukce. Dům je cca 2 roky neobývaný, stavbně-technický stav je zhoršený. Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení: 1.NP - kotelna, spíž, garáž 2.NP - kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC, chodba, zádveří, balkon Podkroví: 2 pokoje, lodžie, šatna, WC. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1980 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 2010 Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území číslo II Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 122 oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO ANO Popis rizika Stavby dlouhou dobu neužívané Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 122 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: 548014 Dlouhá Třebová Katastrální území: 626503 Dlouhá Třebová Ulice: Ústecká č.o.: 117 Vlastníci Podíl FO RČ: 7911263679 Petr Šmíd Ústecká 117, 56117 Dlouhá Třebová 1 / 1 Stavby část obce Dlouhá Třebová Rodinný dům č.p. 117 na pozemku p.č. st. 205/1 Pozemky st. 205/1 Stavební parcela Parcela KN 301 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1290/1 Pozemková parcela Parcela KN 611 m 2 trvalý travní porost 1294/1 Pozemková parcela Parcela KN 322 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 87,93 m 2 63,00 m 2 2.NP 98,97 m 2 71,00 m 2 podkroví 78,99 m 2 63,00 m 2-4 -
Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 63,00 m 2 1,00 63,00m 2 1.NP - celkem 63,00 m 2 63,00 m 2 2.NP 2.NP 71,00 m 2 1,00 71,00m 2 2.NP - celkem 71,00 m 2 71,00 m 2 podkroví podkroví 63,00 m 2 1,00 63,00m 2 podkroví - celkem 63,00 m 2 63,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 9,80*8,06*(0,10+2,30+0,30)+5,05*1,77*5,10 = 258,85 m 3 2.NP 9,80*8,06*(2,43+0,30)+1,37*8,06*1,00 = 226,68 m 3 zastřešení 9,80*8,06*4,00/2 = 157,98 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 643,51 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 88 Obestavěný prostor [m 3 ] 643,51 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 700 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 024 494 Stáří roků 34 Další životnost roků 66 Opotřebení % 34,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 996 166 Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou připojeny na veřejný rozvod vody, elektřiny a zemního plynu. Kanalizace je do vlastní jímky avšak v místě je i možnost připojení na veřejnou kanalizaci. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 205/1 301 1 / 1 trvalý travní porost 1290/1 611 1 / 1 zahrada 1294/1 322 1 / 1 Celková výměra pozemků: 1 234-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Dolní Dobrouč 190,00 600 1 840 000 9 684 0,410 3 970 RD Dolní Dobrouč, Rodinný dům 5+kk (kolaudace v r. 1992) se zahradou nacházející se v klidné části obce Dolní Dobrouč (Ústí nad Orlicí 5 km). Disp.: I.NP velká garáž, kotelna s novým aut. kotlem na peletky, 2x tech místnost. II.NP 2+kk, koupelna, WC. III. NP 3x pokoj, koupelna, WC. Půda vhodná k další půdní vestavbě. U domu je bazén, pergola a na okrasné zahradě dvě jezírka. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Velikost objektu - zcela dokončený objekt - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - zcela dokončený objekt; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Horní Sloupnice 201,00 528 2 300 000 11 443 0,410 4 692 RD Sloupnice, Rodinný dům v Horní Sloupnici. Jedná se o zděnou stavbu s podsklepením, jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou, ve které je zřízeno podkroví. Dům je o celkové dispozici 4+1, v přízemí se nachází obývací prostor s kuchyní, koupelna a WC. V patře jsou 3 samostatné pokoje a balkon. Součástí domu je zděná garáž. Vytápění domu je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Velikost objektu - zcela dokončený objekt - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - zcela dokončený objekt; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Česká Třebová - 214,00 663 2 099 000 9 808 0,410 4 021 Kozlov RD Česká Třebová, Rodinný dům z roku 1993, o velikosti 5+1 s garáží o zastavěné ploše 95 m2, který se nachází v Kozlově 5km od centra České Třebové. Dispozice: I.NP.: garáž, prádelna, dílna, sklep, zádveří, II. NP.: obývací pokoj, terasa, kuchyň s jídelnou, koupelna, WC, III.NP.: 3x pokoj, balkon, koupelna, WC. Střešní krytina betonová taška Bramac, elektroinstalace v celém domě je v mědi, topení kotel na tuhá paliva dřevo uhlí radiátory Korado, voda obecní, kanalizace svedena do septiku. K domu náleží oplocený pozemek o velikosti 568m2. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Velikost objektu - zcela dokončený objekt - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - zcela dokončený objekt; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; - 6 -
Horní Čermná 226,00 466 2 100 000 9 292 0,390 3 624 RD Horní Čermná, Rodinný dům 5+1 v klidné části obce Horní Čermná. Součástí domu je vnitřní bazén, menší oplocená zahrada se skleníkem a 2x garáž. Celková rozloha činí 466 m2. Rodinný dům po celkové rekonstrukci s menší zahradou. Dispozice RD: přízemí: chodba, kuchyň, obývací pokoj s krbovými kamny. Dále koupelna s rohovou vanou, sprchovým a zároveň masážním parním boxem. Vnitřní bazén se solárním vyhříváním. Ve II.NP se nachází 3 obytné pokoje - z každého vchod na balkon. Dále pracovna a samostatné WC. Rekonstrukce domu proběhla v roce 2007 - plastová okna, kondenzační kotel, elektřina, rozvody vody, koupelna, podlahy. Součástí domu jsou dvě garáže. Kolem domu se nachází menší, ale udržovaná zahrada s terasou. El.:230/400 V, vodovod obecní, LT tuhá paliva-krbová kamna, UT plynové. Septik s přepadem do trativodu. Možnost napojení na místní kanalizaci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Velikost objektu - zcela dokončený objekt - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Velikost objektu - zcela dokončený objekt; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Variační koeficient před úpravami: 8,18 % Variační koeficient po úpravách: 9,48 % Minimální jednotková cena: 3 624 Kč/m 2 Minimální cena: 713 928 Kč Průměrná jednotková cena: 4 077 Kč/m 2 Průměrná cena: 803 169 Kč Maximální jednotková cena: 4 692 Kč/m 2 Maximální cena: 924 324 Kč Stanovená jednotková cena: 4 100 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 807 700 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 122 ze dne 12.8.2013. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 23.2.2014. 2 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -