Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3126/13/2015 6 NEMOVITOST: Ideální spoluvlastnický podíl na bytovém domě č. p. 164 a pozemku parc. č. st. 221 Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Kobylá nad Vidnavkou, k.ú. Kobylá nad Vidnavkou, kód k.ú. 667404, LV 208, LV 155 Ostatní stavby: Pozemky: st. 221 Spoluvlastník bytového Miroslav Doležel, Kobylá nad Vidnavkou 164, 79065 Kobylá nad Vidnavkou, spoluvlastnický domu č. p. 164 podíl: 16420 / 100000 Spoluvlastník pozemku: Miroslav Doležel, Kobylá nad Vidnavkou 164, 79065 Kobylá nad Vidnavkou, spoluvlastnický parc. č. st. 221 podíl: 16420 / 100000 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 4439/10, obj. ze dne 9.12.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 4439/10, obj. ze dne 9.12.2014 Datum místního šetření: 22.12.2014 Datum zpracování : 8.1.2015 Počet stran: 21 stran Počet příloh: 12 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1962 rekonstrukce v r. 2013 Rekonstrukce stavby: dílčí, částečně fasáda, zateplení, okna SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace do septiku, elektro zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: 414 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: etážové - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 8/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1. NP 3+1 69,93 0,00 1,12 71,05 70,49 1 / 1 4 965 Kč/m 2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Kobylá nad Vidnávkou, k. ú. Kobylá nad Vidnávkou. která se nachází v bývalém okrese Jeseník, v Olomouckém kraji. Obec se nachází 15 km severozápadně od Jeseníku. Obec má 414 obyvatel. V Kobylé nad Vidnávkou ke obecní úřad, mateřská škola, základní škola nižšího stupně, hřiště. V Kobylé nad Vidnávkou je minimální rozsah sítě obchodů a služeb. V Kobylé nad Vidnávkou je proveden rozvod vodovodu a elektro NN. Oceňovaný bytový dům se nachází v širším centru obce v Kobylé nad Vidnávkou, k. ú. Kobylá nad Vidnávkou. V Kobylé nad Vidnávkou je dopravní spojení autobusové a železniční. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum bytová zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 16420/100000 na nemovitosti č. p. 164 a pozemku parc. č. st. 221 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou. U nemovitosti nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. Právní stav z LV č. 208: Rodinný dům č. p. 164 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou. Fyzický stav: Jedná se o bytový dům, který má 8 bytů. Byt povinného p. Miroslava Doležela má dispozici 3+1 a nachází - 2 -
se v 1.N.P. Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši 16420/100000 na bytovém domě č. p. 164 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou. Jedná se o byt 3+1 v 1.N.P. v bytovém domě č. p. 164 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou v širším centru obce. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd přes pozemek parc. č. 1003/3 z veřejné komunikace. Nemovitost bytového domu je napojena na vlastní septik, veřejný vodovod a elektro NN. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. Bytový dům je panelový montovaný. Bytový dům není podsklepený a má 3 nadzemní podlaží. Byt 3+1 povinného p. Miroslava Doležela se nachází v 1. N.P. bytového domu č. p. 164. Byt povinného p. Miroslava Doležela byl zpřístupněn, p. Doležel se místního šetření zúčastnil spolu s p. Viliamem Tothem. Dle vyjádření p. Doležela byl dán bytový dům do užívání v roce 1962. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2013 v celém bytovém domě (kromě oceňovaného bytu) vyměněna plastová okna, provedeno zateplení severní strany fasády se strukturovanou omítkou. Byt p. Doležela obsahuje předsíň, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelnu, WC a komoru - kóji v 1.N.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, v ostatních místnostech z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou dřevěná zdvojená, žaluzie. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, propan butanu a vnitřní kanalizace. Vytápění etážové na tuhá paliva, radiátory článkové ocelové. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní umakartové. Sporák v kuchyni je plynový - propan butan. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky původní stříkané, severní strana je omítka strukturovaná se zateplením. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 3 Počet bytový/nebytových jednotek: 8 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes pozemek parc. č. 1003/3 Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0711 Jeseník Obec: 557218 Kobylá nad Vidnavkou Katastrální území: 667404 Kobylá nad Vidnavkou Ulice: č.o.: 164 Vlastníci Podíl FO RČ: Miroslav Doležel Kobylá nad Vidnavkou 164, 16420/100000 79065 Kobylá nad Vidnavkou Stavby na LV 208 Je součástí část obce Kobylá nad Vidnavkou Bytový dům č.p. 164 na pozemku p.č. st. 221 Pozemky na LV 155-3 -
st. 221 Stavební parcela Parcela KN 429 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 6,73 m 2 1,00 6,73 m 2 koupelna byt 2,19 m 2 1,00 2,19 m 2 WC byt 0,95 m 2 1,00 0,95 m 2 kuchyně byt 9,05 m 2 1,00 9,05 m 2 pokoj byt 17,13 m 2 1,00 17,13 m 2 pokoj byt 16,96 m 2 1,00 16,96 m 2 pokoj byt 16,93 m 2 1,00 16,93 m 2 komora - mimo byt byt 1,12 m 2 0,50 0,56 m 2 Celková podlahová plocha 71,05 m 2 70,49 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky Nástřik, částečně strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře Plastová, v oceňovaném bytě dřevěná zdvojená PVC ústřední, kotel na tuhá paliva světelná třífázová Bleskosvod Teplá a studená voda plastové potrubí rozvod propan butanu Elektrický zásobníkový ohřívač vody běžný plynový sporák WC, umyvadlo, vana rozvod antén, instalační šachta původní Podlahová plocha [m 2 ] 71 Započitatelná plocha [m 2 ] 70,49 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 14 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 001 011 Stáří roků 52 Další životnost roků 48 Opotřebení % 52,00 Věcná hodnota (VH) Kč 480 485 Výpočet hodnoty pozemků - 4 -
Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 16420/100000 na pozemku parc. č. st. 221 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 429 m 2 z LV č. 155 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou. Na pozemku parc. č. st. 221 je postavený bytový dům č. p. 164. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu č. p. 164 je přes pozemek parc. č. 1003/3 ze státní silnice č. III/4539. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 221 429 16420 / 100000 Celková výměra pozemků: 429 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými byty se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Kobylé nad Vidnavkou a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 3+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 3+1 v osobním vlastnictví v České Vsi. Byt se nachází v 3.N.P. montovaného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Česká Ves typový dům montovaný Byt 3+1 79,00 3.N.P. 3+1 499 000 6 316 0,80 5 053 Vápenná - 5 -
Jedná se o byt 3+1 ve Vápenné. Byt se nachází v 2.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. typový dům montovaný panelový 72,00 2.N.P. 3+1 450 000 6 250 0,80 5 000 Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 v České Vsi. Byt se nachází v 1.N.P. montovaného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Česká Ves Typový dům montovaný 67,00 1.N.P. 3+1 395 000 5 896 0,80 4 717 Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 v Javorníku. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Javorník typový dům montovaný panelový 62,00 3.N.P. 3+1 390 000 6 290 0,80 5 032 Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 v Jeseníku. Byt se nachází v 2.N.P. montovaného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Jeseník typový dům montovaný 66,00 2.N.P. 3+1 390 000 5 909 0,80 4 727 Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 ve Vidnavě. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Vidnava netypový dům zděný 67,00 2.N.P. 3+1 390 250 5 825 0,80 4 660-6 -
Z výše uvedeného vyplývá, že ideální spoluvlastnický podíl p. Miroslava Doležela ve výši 16420 / 100 000 na bytovém domě č. p. 164 z LV č. 208 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou a ideální spoluvlastnický podíl p. Miroslava Doležela ve výši 16420 / 100 000 na pozemku parc. č.st. 221 z LV č. 155 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 660 Kč/m 2 do 5 053 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 959/3 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 4 900 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita s bytovou zástavbou v širším centru Kobylé nad Vidnavkou - Velikost a vybavení bytu p. Doležela - Dílčí rekonstrukce bytového domu č. p. 164 v minulosti - Příslušenství bytu komora kóje v 1.N.P. - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu č. p. 164 Slabé stránky nemovitosti - Bytový dům je v ideálním spoluvlastnictví - Zateplení pouze ze severní strany bytového domu - V bytě pana Doležela nejsou vyměněna okna za plastová - Původní bytové jádro Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 4 900 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 16420/100000 na bytovém domě č. p. 164 s pozemkem parc. č. st. 221 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu p. Doležela: 4 900 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 70,49 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 70,49 m 2 x 4 900 Kč/m 2 = 345 401 Kč Obvyklá cena oceňovaného ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 16420/100000 na bytovém domě č. p. 164 s pozemkem parc. č. st. 221 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 345 401 Kč, po zaokrouhlení slovy: třistapadesáttisíc Kč 350 000 Kč - 7 -
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 208, LV č. 155 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 16420/100000 na nemovitosti bytového domu č. p. 164 z LV č. 208 a ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 16420/100000 na pozemku parc. č. st. 221 z LV č. 155 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 350 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 208, LV č. 155 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 208, LV č. 155 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 16420/100000 na nemovitosti bytového domu č. p. 164 z LV č. 208 a ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 16420/100000 na pozemku parc. č. st. 221 z LV č. 155 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseníkn, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 350 000 Kč slovy: třistapadesáttisíc Kč - 8 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 208 ze dne 9.12.2014 4 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.155 ze dne 9.12.2014 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 8.1.2015 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3126/13/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3126/13/2015. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
Snímek katastrální mapy - 18 -
Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Koupelna WC Obývací pokoj Ložnice Pokoj - 19 -
Chodba bytového domu v 1.N.P. Schodiště bytového domu č.p. 164 Pohled jihozápadní Pohled jihovýchodní Pohled severovýchodní Pohled severozápadní - 20 -
Mapa oblasti - 21 -