052 EX 2289/13 Znalecký posudek Pořadové číslo: 2961-032/14 Předmět posudku: Znalecký posudek o obvyklé ceně bytu č. 511/2, který je vymezen v bytovém domě č.p. 511 v ulici Na Lužci v Lázních Bohdač, část obce Lázně Bohdač, na pozemku parc. č. 2155, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Lázně Bohdač Objednatel posudku: Exekutorský úřad Pardubice, JUDr. Ladislav Navrátil, Sladkovského 592, 530 02 Pardubice Vlastník movitosti: Účel posudku: LV č. 1755 pro obec a k.ú. Lázně Bohdač: Zuzana Martanová LV č. 1559 pro obec a k.ú. Lázně Bohdač: Zuzana Martanová - spoluvlastnický podíl 399/19531 Určení ceny movitého majetku povinné pro jeho dražební prodej sp.zn. 052 EX 2289/13 Oceněno ke dni: 16.7.2014 Oceňovací předpis: Vypracovala: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Ing. Kateřina Skladanová, U Hřiště 257, Srch, 533 52 Staré Hradiště Telefon: 607 582 355 E-mail: k.skladanova@seznam.cz V Srchu d 19.7.2014
I. Všeobecná část 1. Podklady pro vypracování posudku Ussení sp.zn. 052 EX 2289/13, vydané soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, d 25.6.2014. Exekuční příkaz sp.zn. 052 EX 2289/13, vydaný soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, d 9.1.2014. Výpis z katastru movitostí ze d 25.6.2014, katastr č. 606171, list vlastnictví č. 1755. Výpis z katastru movitostí ze d 25.6.2014, katastr č. 606171, list vlastnictví č. 1559. Kopie katastrální mapy na pozemek parc. č. 2155 v k.ú. Lázně Bohdač a okolí. Informace a údaje zjištěné na místě samém. Informace a údaje zjištěné na Katastrálním pracovišti Pardubice. Územní plán Lázně Bohdač ze d 16.2.2013. Informace a údaje zjištěné v realitních kancelářích a na intertových stránkách. Vlastní databáze realizovaných prodejů movitostí. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Literatura: Oceňování movitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 1996. Základy oceňování movitostí - David Dušek, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006. Výnosová hodnota movitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 2004. Porovnávací hodnota movitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydalo nakladatelství EKOPRESS Praha, 2006. Odhad hodnoty pozemků - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2007. 2. Prohlídka Místní šetření bylo provedeno d 16.7.2014. Povinná m kontaktovala, místního šetření byla přítomna. Znalecký posudek je proto vypracován pouze na základě vnější obhlídky a údajů zjištěných od některých spoluvlastníků. Byla pořízena fotodokumentace bytového domu a okolí. 3. Celkový popis movitosti Znaleckým úkolem je provést ocenění bytu č. 511/2, který je vymezen v bytovém domě č.p. 511 v ulici Na Lužci v Lázních Bohdač, část obce Lázně Bohdač, na pozemku parc. č. 2155, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Lázně Bohdač. Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě, který byl původně součástí areálu kasáren. V roce 1995 byl tento objekt kompletně zrekonstruován (kromě základů, svislých nosných a vodorovných konstrukcí byly vyměněny všechny prvky a konstrukce) a účel užívání byl změněn na bytový dům. Bytový dům je obdélníkového půdorysu s předsazenými vstupy, je se sedlovou střechou o velmi mírném spádu, má pět nadzemních podlaží, obsahuje 55 jednotek. Je rozdělený do tří sekcí, označených písmeny A, B, C. Oceňovaný byt 2+1 s příslušenstvím se nachází v prvním nadzemním podlaží se vstupem naproti schodišti v sekci A bytového domu č.p. 511 v ulici Na Lužci ve městě Lázně Bohdač (severovýchodní část domu). Tato ulice se nachází v jihovýchodní části města, je součástí sídliště. Lokalita je klidná, vhodná k bydlení, umístěná spíše v okrajové části zástavby. Lokalita ní zatížena přímými průmyslovými exhalacemi. Strana 2
V docházkové vzdálenosti od domu (na sídlišti) je prodejna potravin, restaurační zařízení, obvodní oddělení Policie ČR, základní škola, mateřská škola, lékárna. Bytový dům je napojen na rozvod veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu, na rozvod elektrické ergie, na telefonní a teplovodní síť a na rozvod kabelové televize. Nachází se v lázeňském městě. Příslušenstvím bytového domu jsou pilíře pro elektroměry a HUP, zpevněné plochy. Bytový dům je umístěn na pozemku parc. č. 2155 o výměře 866 m 2 v katastrálním území Lázně Bohdač, v katastru movitostí evidovaném v druhu zastavěná plocha a nádvoří, pozemek je zastavěn domem č.p. 511. Strana 3
Pozemek parc. č. 2155 se dle platné územně plánovací dokumentace nachází ve funkční ploše BI - bydlení v bytových doemch. Funkční využití pozemku i stavby ní v souladu s platnou územně plánovací dokumentací. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření. Město Lázně Bohdač má podle Malého lexikonu obcí ČR 3 355 obyvatel, se statutárním městem Pardubice sousedí. Jedná se o lázeňské město typu B. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem bytu č. 511/2 je Zuzana Martanová, trvale bytem Chvaletice, U Stadionu 237. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 1755 pro obec a k.ú. Lázně Bohdač u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Spoluvlastníkem bytového domu č.p. 511, ulice Na Lužci, část obce Lázně Bohdač, a pozemku parc. č. 2155 (ve výši id. 399/19531) je Zuzana Martanová, trvale bytem Chvaletice, U Stadionu 237. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 1559 pro obec a k.ú. Lázně Bohdač u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Vlastnická práva jsou k datu ocenění omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu, jsou omezena zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji movitosti, zahájením exekuce a nařízením exekuce. 5. Obsah posudku 1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství 2. Práva a závady s movitou věcí spojené Strana 4
II. Posudek a ocenění Prohlašuji, že jsem shledala žádné důvody, které by mi ve smyslu ustanovení 11 zákona č. 36/1967 o znalcích a tlumočnících bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku. Obec: Katastrální území: Lázně Bohdač 606171, LÁZNĚ BOHDANEČ 1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství Popis Oceňovaný byt 2+1 s příslušenstvím se nachází v prvním nadzemním podlaží se vstupem naproti schodišti v sekci A bytového domu č.p. 511 v ulici Na Lužci ve městě Lázně Bohdač (severovýchodní část domu). Vstup do domu je od severovýchodu. Jedná se o původně palový objekt s pěti nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. Bytový dům je šestipodlažní, přičemž v 1. PP jsou sklepní kóje pro jednotlivé byty a společné prostory - kolárny, sušárny, technické místnosti. V nadzemních podlažích jsou byty. V domě je celkem 55 bytů, bytové prostory zde jsou ( v sekci A a C jsou vždy čtyři byty na podlaží, v sekci B jsou tři byty). Bytový dům je napojen na rozvod veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu, na rozvod elektrické ergie, na telefonní a teplovodní síť a na rozvod kabelové televize. Příslušenstvím bytového domu jsou pilíře pro elektroměry a HUP, vstupy a zpevněné plochy. Základy jsou provedeny jako vyztužené betonové pasy s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny ze železobetonových palů, jsou zateplené polystyrem tl. 12 cm. Stropy jsou spalné s rovným podhledem (železobetonové prefabrikované desky PZD). Střecha je sedlová o velmi mírném spádu s vnitřními svody dešťové vody, krytina na střeše je provedena ze živičných svařovaných šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a jsou úplné. Vnější povrchy jsou opatřeny nátěrem, ve spodní části je proveden obklad z kabřince, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Schodiště je železobetonové, prefabrikované, s povrchem stupňů z PVC a ocelovým zábradlím. Elektroinstalace je světelná i motorová, je instalován hromosvod. Okna, vyměněná v roce 2005, jsou plastová pětikomorová s mikroventilací, podlahy jsou s zřejmě PVC a keramickou dlažbou. Vytápění je ústřední dálkové, ohřev TUV je také dálkový. Předpokládám, že vybavení kuchyně i hygienické vybavení je standardní, běžného provedení. Dům byl postaven ke konci šedesátých let minulého století, byl užíván pro ubytování příslušníků armády. V roce 1995 byla provedena kompletní rekonstrukce tohoto domu, kromě nosných konstrukcí (základy, obvodové konstrukce, stropní konstrukce, střecha, schodiště) byly všechny prvky a konstrukce vyměněny, byly provedeny i vnitřní dispoziční úpravy. Obvodový plášť i střecha byly zatepleny. Bytový dům se nachází v dobrém technickém stavu. Technický stav bytu lze posoudit. Dispozičně je byt řešen jako byt 2+1, který obsahuje kuchyň (6,0 m 2 ), pokoj (9,1 m 2 ), pokoj (14,1 m 2 ), předsíň (6,0 m 2 ), koupelnu s WC (2,8 m 2 ), sklep - plechová sklepní kóje (1,9 m 2 ). Celková podlahová plocha bytu je 39,9 m 2. Byt má balkon, ani lodžii. Výše uvedené výměry jsou převzaty z výměr z Prohlášení vlastníka budovy. Spoluvlastnický podíl = 399/19531. Strana 5
Při posouzení širších vztahů lze hodnotit předmětný byt jako dobrý, nacházející se sice v palovém domě, který byl ale celkově zregerován a je v dobrém stavebně technickém stavu. Okna jsou umístěna na jihovýchod. Parkování osobního vozidla je u domu možné, kapacita parkovacích míst je dostatečná. Přístupová komunikace i chodníky podél domu jsou ve vlastnictví města. Dům je situován v žádané lokalitě, určené k bydlení, okolní pozemky jsou rovinné, nachází se ve velmi klidné oblasti, určené k bydlení, ulice Na Lužci ní příliš frekventovaná dopravou. Město Lázně Bohdač je městem s pověřeným obecním úřadem a také lázeňským městem, ve kterém je veškerá občanská vybavenost, se statutárním městem Pardubice je spojeno městskou hromadnou dopravou. Vzdálenost od Pardubic je cca 8 km. Ve městě je mateřská škola, základní škola, soukromá střední podnikatelská škola, svářečská škola a institut civilní obrany. Kromě možnosti ubytování v lázeňském komplexu je možnost ubytování v hotelu Technik či v některém z penzionů. Ve městě jsou lékaři pro děti i dospělé, je zde stomatolog, gykolog i veterinární lékař. Ve městě je pošta, informační středisko, jsou zde lékárny, u městského úřadu je knihovna pro děti i dospělé a sídlo městské policie. Možnost odpočinku poskytují daleké lesy či rybníky (ve městě je možnost hippoterapie, v okolí města je naučná stezka a síť cyklostezek). Možnost kulturního vyžití poskytuje lázeňský komplex, ve kterém jsou minimálně dvakrát týdně pořádány koncerty, jsou zde promítány filmy, pořádána divadelní představení. Ve městě je také výstavní síň. Fotodokumentace Pohled na dům od jihovýchodu Pohled na dům od severozápadu Strana 6
2961-032/14 Pohled na dům od severovýchodu (sekce A) Pohled na sekci A od jihovýchodu Vstup do sekce A Strana 7
Podlahové plochy: byt: 38,0 38,00 m 2 sklep: 1,90 1,90 m 2 Podlahová plocha bytu celkem = 39,90 m 2 Bytový dům č.p. 511 je umístěn na pozemku parcelní číslo 2155 (866 m 2 ) v katastrálním území Lázně Bohdač, který je v katastru movitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinný, je přístupný ze zpevněné komunikace, je bez trvalých porostů. Pozemek je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, na plynovod, na rozvod elektrické ergie, na horkovod a na sdělovací vedení. Parkování osobních vozidel je možné na pozemcích ve vlastnictví města u domu, normový počet parkovacích míst je zajištěn. Návrh obvyklé ceny Obvyklá cena movité věci je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku bo při poskytování stejné bo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se promítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího bo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího bo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné bo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku bo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných movitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Silné stránky oceňované movité věci: - vytápění je ústřední - ohřev TUV je dálkový - v bytě je sociální zařízení - byt se nachází v prvním nadzemním podlaží v domě bez výtahu - byt ní zastíněn žádnou vzrostlou zelení - k bytu náleží sklep - movitá věc se nachází v klidové části města - ve městě je kompletní infrastruktura - vlastnická práva jsou omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu Slabé stránky oceňované movité věci: - bytový dům je palový - byt ní přístupný osobami s omezenou schopností pohybu a orientace - je ve zvýšeném prvním podlaží, přístupném jen po schodišti - údržba bytu je pravděpodobně v poslední době zadbaná Strana 8
Rozhodujícím aspektem pro zjištění tržní hodnoty bytu je lokalita, konstrukční typy stavby, technický stav domu, situování bytu (podlaží) a orientace bytu na světové strany. Zhodnocení některých těchto aspektů je následující: Poloha domu ve městě: kvalitní bydlení ano dům v centru okrajové sídliště malá dostupnost MHD, odlehlá poloha rušná ulice, jiné závady v okolí silně atraktivní okolí Poloha bytu v domě: pěkný výhled z bytu počet podlaží domu celkem (nadz.) 5 podlaží, ve kterém se byt nachází 1 počet bytů na patře 4 výtah (v domě s více ž 3 podlažími) Charakteristika domu: rodinný dům, vila palový dům po částečné rekonstrukci po převažující rekonstrukci zadbaná údržba domu omezené parkování ano ano Provedení bytu: euro bo plastová okna plovoucí podlahy, parkety umakartové bytové jádro topení na pevná paliva ano Stav bytu: lze hodnotit Další faktory: právní vady příspěvky do fondu oprav nutné investice do spol. částí (skutečný stav odpovídá právnímu stavu vedenému v KN) lze hodnotit lze hodnotit Trh s byty je ustálený, jvětší poptávka je po menších bytech, které jsou cenově ještě poměrně dostupné. V centru města je poptávka i po velkých bytech. Větší poptávka je po bytech v osobním vlastnictví, jejich koupi lze financovat s pomocí úvěru a zástavou na kupovaný byt. Na základě přímého porovnání, které spočívá ve srovnávání oceňovaného bytu s průměrnými cenami dosahovanými u srovnatelných bytů v okolí (porovnání s určitým standardem, který odpovídá průměru), a na základě výsledků dobrovolných veřejných dražeb srovnatelných bytů, je obvyklá cena 20 830,- Kč/m 2. Strana 9
Při stanovení obvyklé ceny vycházím z nabídek realitních kanceláří (zakázky s ID: W81-372745, 770-N46788 na serveru www.reality.cz; 109, CH0CH0144, 58 na serveru www.vychodo.ceskereality.cz) a uskutečněných prodejů či dražeb menších bytů v Lázních Bohdač. Na základě provedené analýzy a podkladů, které jsem měla k dispozici, obvyklou cenu oceňované movité věci k datu 16.7.2014 navrhuji ve výši 831 000 Kč. Zvolený postup ocenění se jeví jako joptimálnější stanovení hodnoty movitých věcí jako podklad pro stanovení jnižšího podání při dražbě. Jen kočný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou mají movité věci hodnotu, za níž mohou být prodány. Na základě provedené analýzy obvyklou cenu oceňované movité věci k datu 16.7.2014 navrhuji ve výši: 831 000 Kč slovy: osmsettřicetjedentisíckorunčeských 2. Práva a závady s movitou věcí spojené Vlastnická práva jsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu. Vlastnická práva jsou však k datu ocenění omezena zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji movitosti, zahájením exekuce a nařízením exekuce. Závady, které prodejem v dražbě zaniknou: Těmito závadami jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby movitost zatěžovala i nadále. Není mi známo, že by s oceňovanou movitou věcí - bytem č. 511/2, který je vymezen v bytovém domě č.p. 511 v ulici Na Lužci v Lázních Bohdač, část obce Lázně Bohdač, na pozemku parc. č. 2155, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Lázně Bohdač, byly spojeny práva a závady, které by měly vliv na cenu movité věci. Závady s movitou věcí spojené, které v důsledku přechodu vlastnictví zaniknou, byly shledány. Strana 10
III. Rekapitulace Znaleckým úkolem bylo provést ocenění bytu č. 511/2, který je vymezen v bytovém domě č.p. 511 v ulici Na Lužci v Lázních Bohdač, část obce Lázně Bohdač, na pozemku parc. č. 2155, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Lázně Bohdač, kraj Pardubický, ke dni: 16.7.2014. Na základě provedené analýzy je navržena obvyklá cena ve výši: 831 000 Kč slovy: osmsettřicetjedentisíckorunčeských V Srchu d 19.7.2014 Strana 11
IV. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze d 17.11.1995, č.j. Spr. 1941/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady movitostí. Jsem si vědoma následků vědomě pravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem: 2961-032/14. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace. Počet stran posudku: 12 Počet stran příloh: 4 Ing. Kateřina Skladanová Přílohy: výpis z katastru movitostí (2 listy) kopie katastrální mapy (2 listy) Strana 12