ODBORNÝ POSUDEK č. 2097/137/12 o ceně nemovitosti č.p. 123 na st.p.č. 265 a č.p. 124 na st.p.č. 266/1 se st.p.č. 265, st.p.č. 266/1 v katastrálním území Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové Objednatel znaleckého posudku: Insolvenční správce 1. správcovská a konkursní v.o.s. Pardubice v insolvenční věci dlužníka InGate s.r.o. se sídlem Fáblovka 404, 533 52 Pardubice, IČ: 64255697 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve vlastnictví insolvenčního dlužníka InGate s.r.o. Pardubice, IČ:64255697 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl telefon: 461 612 788, 461 612 789 e-mail: Junger@lit.cz Odborný posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 29 stran příloh, celkem 52 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Litomyšli dne 28.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti č.p. 123 na st.p.č. 265 a č.p. 124 na st.p.č. 266/1 se st.p.č. 265, st.p.č. 266/1 v katastrálním území Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové, včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsané na LV č. 20240. Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č. 20240 v majetku insolvenčního dlužníka InGate s.r.o., IČ: 64255697, se sídlem Fáblovka 404, 533 52 Pardubice, zastoupeného Milanem Vraspírem, advokátem se sídlem Drtinova 10, 150 00 Praha 5. Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které v insolvenčním řízení nezaniknou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Budova č.p. 123 a č.p. 124 Adresa nemovitosti: Malé náměstí 123, 124 500 02 Hradec Králové Královéhradecký Hradec Králové Hradec Králové Hradec Králové Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 94 318 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 18.6.2012 za přítomnosti zástupce objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, list vlastnictví č. 20240 okres : Hradec Králové obec : Hradec Králové katastrální území : Hradec Králové Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 st. 265 zastavěná plocha a nádvoří 158 266/1 zastavěná plocha a nádvoří 256 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Zp. využití Na parcele Hradec Králové, č.p.123 adminis. st. 265 Hradec Králové, č.p.124 adminis. st. 266/1-2 -
4.2. Kopie katastrální mapy 4.3. Usnesení č.j. KSPA 59 INS 20013/2011-A-26/celk.7 ze dne 4.4.2012 4.4. Mapy stažené z internetových stránek 4.5. Fotografie nemovitosti pořízené při místním šetření 4.6. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.7. Projektová dokumentace stavebních úprav č.p. 123 a 124 z listopadu 2009 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: InGate s.r.o., Fáblovka 404, Pardubice II, Polabiny, 533 52 Staré Hradiště u Pardubic, vlastnictví: výhradní InGate s.r.o., Fáblovka 404, Pardubice II, Polabiny, 533 52 Staré Hradiště u Pardubic, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost 6.1. Projektová dokumentace stavebních úprav č.p. 123 a 124 z listopadu 2009 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost č.p. 123 na st.p.č. 265 a nemovitost č.p. 124 na st.p.č. 266/1 se st.p.č. 265 a st.p.č. 266/1 v katastrálním území Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové, včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsané na LV č. 20240. Domy č.p. 123 a č.p. 124 jsou postaveny vedle sebe jako řadové v původní zástavbě na Malém náměstí v historickém centru Hradce Králové, v Pardubickém kraji. Oba domy byly využívané jako administrativní budovy. Tento způsob využití je zapsaný i v katastru nemovitostí. Domy jsou navzájem komunikačně propojené. Administrativní budova č.p. 123 je postavena na st.p.č. 265 v rohu Malého náměstí. Jedná se o zděnou stavbu s částečným podsklepením, třemi nadzemními podlažími a sedlovou střechou, v níž je zřízeno podkroví. Původní stavba byla postavena v roce 1810. V roce 1910 byla opravena. V současné době probíhá celková rekonstrukce, která není dokončená a bylo s ní započato v roce 2010. Administrativní budova č.p. 124 je postavena na st.p.č. 266/1 přímo v centru na Malém náměstí. Jedná se o zděnou stavbu s částečným podsklepením, třemi nadzemními podlažími a sedlovou střechou, v níž je zřízeno podkroví. Původní stavba byla postavena v roce 1800. V roce 1910 byla opravena a v současné době probíhá celková rekonstrukce, která není dokončená. Budovy jsou napojeny přípojkami na veřejnou síť elektroinstalace, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup k domům je po zpevněné komunikaci přímo z Malého náměstí. Dům č.p. 124 je přístupný i z boku, z ulice Mýtská. - 3 -
Krajské město Hradec Králové nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Město Hradec Králové má schválený platný územní plán města. Oceňované pozemky jsou užívány v souladu s tímto územním plánem. V územním plánu jsou pozemky vedeny v ploše městského a obvodního centra - MC. Město Hradec Králové je krajské město, které má dle lexikonu 94 318 obyvatel. Jedná se o velké krajské město s krajskými úřady, okresními úřady, městským úřadem, bankovními úřady, základními školami, mateřskými školami, středními školami, vysokými školami, poštami, fakultní nemocnicí, zdravotními středisky, ordinacemi praktických lékařů, kinem, divadlem, krytým zimním stadionem, krytým plaveckým bazénem, sportovišti, supermarkety a velmi rozsáhlou sítí obchodů i služeb. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny - viz technický popis stavby uvedený níže. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím jsou například venkovní úpravy a vedlejší stavby. Obvyklá cena je stanovena k datu 18.6.2012. Věcná břemena nejsou na listech vlastnictví zapsaná. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Dům č.p. 123 na st.p.č. 265 1.2. Dům č.p. 124 na st.p.č. 266/1 2. Ocenění pozemků 2.1. St.p.č. 265 2.2. St.p.č. 266/1 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 4 -
1. Ocenění staveb 1.1. Dům č.p. 123 na st.p.č. 265 Popis: Tato stavba je postavena jako krajní řadová, nárožní na vlastní st.p.č. 265 v historické zástavbě starého města Hradec Králové. Jedná se o zděnou budovu s částečným podsklepením, třemi nadzemními podlažími a sedlovou střechou, v níž je zřízeno podkroví. Původní stavba byla postavena v roce 1810. V roce 1910 byla opravena. V současné době probíhá celková rekonstrukce, která není dokončená. S rekonstrukcí bylo započato v roce 2010. Do současnosti není dokončená. Stavba je proto oceněna jako rozestavěná stavba. Z důvodu rozestavěnosti nelze stavbu v současném stavu využívat, nefunguje vytápění, sociální zařízení, chybí vnitřní dveře i podlahy. Z hlediska účelu využití stavby se jedná o budovu typu F - administrativní budova. V době ocenění není stavba využívána a nelze ji v tomto rozestavěném stavu ani využívat. Stavbu nelze v tomto stavu ani pronajímat. V suterénu se nachází schodiště, dva sklepní prostory, chodba se schodištěm a klenutý sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází vstupní chodba, předsíň se vstupem do vedlejšího domu, kancelář, schodiště do druhého nadzemního podlaží a do suterénu, sociální zařízení s WC pro ženy, sociální zařízení s WC pro muže, sklad a dvě kanceláře. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází schodiště, chodba, úklidová komora, sociální zařízení s WC, dvě velké kanceláře a jedna malá kancelář. Ve třetím nadzemním podlaží se nachází schodiště, chodba se vstupem do vedlejšího domu, místo pro kotel, kuchyňka, místo pro ohřívák TUV, dvě velké kanceláře a jedna malá kancelář V podkroví se nachází schodiště, chodba, koupelna s vanou, WC, jednací místnost s kuchyňským koutem a relaxační pokoj. Technické provedení : Objekt je postaven na původních, kamenných základech bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce suterénu jsou masivní, zděné z kamene. První nadzemní podlaží je ze smíšeného zdiva (kámen, cihly)j zděné na tl. 45 cm až 100 cm. Stropy v suterénu a v prvním nadzemním podlaží jsou původní, klenbové. Stropy ve druhém a třetím nadzemním podlaží jsou provedeny dřevěné, trámové s rovným podhledem. Střechu tvoří dřevěný, sedlový krov s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedeny nové z měděného plechu. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, štukové. Venkovní omítky jsou provedeny nové vápenné, štukové, opatřené barevným nátěrem. Schodiště je zde zřízeno původní kamenné. Stupnice jsou obložené dřevem. Dveře jsou zde osazeny dnové, dřevěné náplňové. Část dveří chybí. Vrata zde jsou osazena dřevěná. Okna jsou v celé budově osazena nová dřevěná, dvojitá. Podlahy jsou betonové, bez povrchové úpravy. Chybí pokrytí koberci, keramickou dlažbou a plovoucí podlahou. Vytápění chybí, bude zřízeno ústřední s kotlem na zemní plyn. Radiátory zde budou osazeny deskové. Bleskosvod je na střeše instalován. Rozvod vody je zřízen studené i teplé. Zdrojem TUV budou bojlery. Kanalizace je ze sociálních zařízení a kuchyňky svedena přípojkou do veřejné kanalizace. Plyn je do budovy zaveden. Z vnitřního hygienického vybavení jsou zde instalována umyvadla, splachovací WC a sprcha. Elektroinstalace je zde zavedena světelná i motorová. Výtah zde není instalován. Ostatní vybavení se zde nenachází. Stavba je ke dni ocenění rozestavěná. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122-5 -
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 3,20 * 3,00 + 6,20 * 1,00 + 7,40 * 5,10 + 1,72 * 1,50 + 8,50 * 2,95 = 81,20 1.NP (11,06 + 11,80)/2 * (14,15 + 16,50)/2 = 175,16 2.NP (11,06 + 11,80)/2 * (14,15 + 16,50)/2 = 175,16 3.NP (11,06 + 11,80)/2 * (14,15 + 16,50)/2 = 175,16 4.NP - podkroví (11,06 + 11,80)/2 * (14,15 + 16,50)/2 = 175,16 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.PP 81,20 m2 4,25 m 345,10 1.NP 175,16 m2 3,90 m 683,12 2.NP 175,16 m2 3,90 m 683,12 3.NP 175,16 m2 3,33 m 583,28 4.NP - podkroví 175,16 m2 2,72 m 476,44 Součet 781,84 2 771,06 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 771,06 / 781,84 = 3,54 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 781,84 / 5 = 156,37 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Os (3,20 * 3,00 + 6,20 * 1,00 + 7,40 * 5,10 + 1,72 * = 345,08 m 3 1,50 + 8,50 * 2,95) * 4,25 Ov - 1.NP ((11,06 + 11,80)/2 * (14,15 + 16,50)/2) * (0,10 + = 700,66 m 3 3,90) Ov - 2.NP ((11,06 + 11,80)/2 * (14,15 + 16,50)/2) * 3,90 = 683,14 m 3 Ov - 3.NP ((11,06 + 11,80)/2 * (14,15 + 16,50)/2) * 3,33 = 583,30 m 3 Oz ((11,06 + 11,80)/2 * (14,15 + 16,50)/2) * (1,05 + 4,55/2) = 582,42 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Os PP 345,08 m 3 Ov - 1.NP NP 700,66 m 3 Ov - 2.NP NP 683,14 m 3 Ov - 3.NP NP 583,30 m 3 Oz Z 582,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 894,60 m 3-6 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy včetně zemních prací původní, kamenné základy bez izolace P 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy klenbové a dřevěné trámové s rovným S 100 podhledem 4. Krov, střecha dřevěný, sedlový S 100 5. Krytiny střech tašky S 100 6. Klempířské konstrukce měděný plech N 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné, štukové omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů nové vápenné, štukové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady sociálních zařízení a S 100 kuchyně 10. Schody původní, kamenné s dřevěným S 100 obkladem 11. Dveře dřevěné S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Povrchy podlah keramická dlažba, koberce, plovoucí S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná a třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod je na střeše instalován S 100 18. Vnitřní vodovod rozvod studené i teplé vody S 100 19. Vnitřní kanalizace vnitřní kanalizace ze všech sociálních S 100 zařízení 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody bojlery S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 27. Podkroví není ještě dokončené A 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy včetně zemních prací P 8,20 100 0,46 3,77 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100 1,54 0,92 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 Upravený obj. podíl - 7 -
11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100 1,00 0,20 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. Podkroví A 13,04 100 1,00 13,04 Součet upravených objemových podílů 101,63 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok 1. Základy včetně zemních prací P 8,20 100 0,46 3,77 3,70 100,00 3,70 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 17,12 100,00 17,12 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 9,15 100,00 9,15 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,18 100,00 7,18 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 2,07 100,00 2,07 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100 1,54 0,92 0,91 100,00 0,91 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 6,79 70,00 4,75 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 3,25 100,00 3,25 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 1,77 0,00 0,00 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 2,85 100,00 2,85 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 3,05 10,00 0,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,12 100,00 5,12 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 3,15 0,00 0,00 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 4,13 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 5,61 30,00 1,68 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 100,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 3,15 50,00 1,57 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,05 70,00 2,13 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100 1,00 0,20 0,20 70,00 0,14 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 1,67 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,00 100 1,00 3,00 2,95 10,00 0,29 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00-8 -
27. Podkroví A 13,04 100 1,00 13,04 12,83 40,00 5,13 Součet upravených objemových podílů: 101,63 Rozestavěnost: 67,67 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku části 1. Základy včetně zemních prací P 3,70 100,00 3,70 5,46 202 270 74,81 4,0846 2. Svislé konstrukce S 17,12 100,00 17,12 25,30 202 270 74,81 18,9269 3. Stropy S 9,15 50,00 4,58 6,77 202 270 74,81 5,0646 3. Stropy S 9,15 50,00 4,58 6,77 102 170 60,00 4,0620 4. Krov, střecha S 7,18 100,00 7,18 10,61 2 70 2,86 0,3034 5. Krytiny střech S 2,07 100,00 2,07 3,06 2 70 2,86 0,0875 6. Klempířské konstrukce N 0,91 100,00 0,91 1,34 2 40 5,00 0,0670 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,75 100,00 4,75 7,02 2 70 2,86 0,2008 8. Úprava vnějších povrchů S 3,25 100,00 3,25 4,80 2 40 5,00 0,2400 10. Schody S 2,85 100,00 2,85 4,21 2 70 2,86 0,1204 11. Dveře S 0,30 100,00 0,31 0,46 2 70 2,86 0,0132 13. Okna S 5,12 100,00 5,12 7,57 2 70 2,86 0,2165 16. Elektroinstalace S 1,68 100,00 1,68 2,48 2 50 4,00 0,0992 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 0,30 0,44 2 40 5,00 0,0220 18. Vnitřní vodovod S 1,57 100,00 1,58 2,33 2 40 5,00 0,1165 19. Vnitřní kanalizace S 2,13 100,00 2,13 3,15 2 50 4,00 0,1260 20. Vnitřní plynovod S 0,14 100,00 0,14 0,21 2 50 4,00 0,0084 23. Vnitřní hygienické vybavení S 0,29 100,00 0,30 0,44 2 40 5,00 0,0220 27. Podkroví 5,13 100,00 5,13 7,58 2 70 2,86 0,2168 Součet upravených objemových podílů: 67,68 Opotřebení: 33,9978 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 807,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9622 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,8932 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 1,0163 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1270 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) * 1,0870 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 855,09 Plná cena: 2 894,60 m 3 * 5 855,09 Kč/m 3 = 16 948 143,51 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,6767 Nedokončená stavba = 11 468 469,75 Kč - 9 -
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 33,9978 % Úprava ceny za opotřebení - 3 899 027,41 Kč Dům č.p. 123 na st.p.č. 265 - zjištěná cena = 7 569 442,34 Kč 1.2. Dům č.p. 124 na st.p.č. 266/1 Popis: Tato stavba je postavena jako nárožní, řadová na vlastní st.p.č. 266/1 v historické zástavbě starého města Hradec Králové. Jedná se o zděnou budovu s částečným dvoupodlažním podsklepením, třemi nadzemními podlažími a sedlovou střechou, v níž je zřízeno podkroví. Původní stavba byla postavena v roce 1810. V roce 1910 byla opravena. V současné době probíhá celková rekonstrukce, která není dokončená. S rekonstrukcí bylo započato v roce 2010. Do současnosti není dokončená. Stavba je proto oceněna jako rozestavěná stavba. Z důvodu rozestavěnosti nelze stavbu v současném stavu využívat, nefunguje vytápění, sociální zařízení, chybí vnitřní dveře i podlahy. Z hlediska účelu využití stavby se jedná o budovu typu F - administrativní budova. V době ocenění není stavba využívána a nelze ji v tomto rozestavěném stavu ani využívat. Stavbu nelze v tomto stavu ani pronajímat. V dolním suterénu se nachází schodiště, chodba a jeden sklepní prostor. V horním suterénu se nachází schodiště, chodba, sklad, WC pro ženy, WC pro muže, jeden malý sklep a jeden velký sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází vstupní chodba, C, úklidová komora, prostor pro točité schodiště, chodba, WC pro ženy, WC pro muže, úklidová komora, sklad., schodiště, vstup do ulice Mýtská, velká kancelář, a dvě menší kanceláře. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází schodiště, WC, čtyři kanceláře, chodba, kuchyňka, WC pro ženy, WC pro muže a prostor pro nové točité schodiště. Ve třetím nadzemním podlaží se nachází schodiště, čtyři kanceláře, chodba, úklidová komora, sprcha, WC pro ženy, WC pro muže a prostor pro nové točité schodiště. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází schodiště, WC, čtyři kanceláře, chodba, kuchyňka, WC pro ženy, WC pro muže a prostor pro nové točité schodiště. V podkroví se nachází schodiště, hala, dva pokoje, šatna, WC, koupelna a obývací pokoj s kuchyňským koutem a terasou nad schodištěm. Technické provedení : Objekt je postaven na původních, kamenných základech bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce suterénu jsou masivní, zděné z kamene. První nadzemní podlaží je ze smíšeného zdiva (kámen, cihly)j zděné na tl. 45 cm až 100 cm. Stropy v suterénu a v prvním nadzemním podlaží jsou původní, klenbové. Stropy ve druhém a třetím nadzemním podlaží jsou provedeny dřevěné, trámové s rovným podhledem. Střechu tvoří dřevěný, sedlový krov s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedeny nové z měděného plechu. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, štukové. Venkovní omítky jsou provedeny nové vápenné, štukové, opatřené barevným nátěrem. Schodiště je zde zřízeno původní kamenné. Stupnice jsou obložené dřevem. Dveře jsou zde osazeny dnové, dřevěné náplňové. Část dveří chybí. Vrata zde jsou osazena dřevěná. Okna jsou v celé budově osazena nová dřevěná, dvojitá. Podlahy jsou betonové, bez povrchové úpravy. - 10 -
Chybí pokrytí koberci, keramickou dlažbou a plovoucí podlahou. Vytápění chybí, bude zřízeno ústřední s kotlem na zemní plyn. Radiátory zde budou osazeny deskové. Bleskosvod je na střeše instalován. Rozvod vody je zřízen studené i teplé. Zdrojem TUV budou bojlery. Kanalizace je ze sociálních zařízení a kuchyňky svedena přípojkou do veřejné kanalizace. Plyn je do budovy zaveden. Z vnitřního hygienického vybavení jsou zde instalována umyvadla, splachovací WC a sprcha. Elektroinstalace je zde zavedena světelná i motorová. Výtah zde není instalován. Ostatní vybavení se zde nenachází. Stavba je ke dni ocenění rozestavěná. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 5,50 * 3,62 + 1,45 * 1,40 + 1,30 * 0,60 + 1,10 * 0,80 + 6,80 * 1,30 + = 39,55 1,50 * 1,10 + 2,30 * 1,40 + 1,60 * 1,40 1.PP 6,70 * 6,48 + 3,90 * 1,80 + 3,40 * 1,90 + 8,00 * 5,30 + 2,40 * 2,20 = 104,58 1.NP (21,10 + 22,80)/2 * (11,50 + 9,50)/2 + (4,00 + 2,80)/2 * 4,90 = 247,14 2.NP (21,10 + 22,80)/2 * (11,50 + 9,50)/2 + (4,00 + 2,80)/2 * 4,90 = 247,14 3.NP (21,10 + 22,80)/2 * (11,50 + 9,50)/2 + (4,00 + 2,80)/2 * 4,90 = 247,14 Podkroví (21,10 + 22,80)/2 * (11,50 + 9,50)/2 = 230,48 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.PP 39,55 m2 2,10 m 83,06 1.PP 104,58 m2 4,25 m 444,47 1.NP 247,14 m2 3,90 m 963,85 2.NP 247,14 m2 3,90 m 963,85 3.NP 247,14 m2 3,33 m 822,98 Podkroví 230,48 m2 2,72 m 626,91 Součet 1 116,03 3 905,12 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 905,12 / 1 116,03 = 3,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 116,03 / 6 = 186,01 m 2-11 -
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Os - 1.PP (5,50 * 3,62 + 1,45 * 1,40 + 1,30 * 0,60 + 1,10 * 0,80 + 6,80 = 83,05 m 3 * 1,30 + 1,50 * 1,10 + 2,30 * 1,40 + 1,60 * 1,40) * 2,10 Os - 1.PP (6,70 * 6,48 + 3,90 * 1,80 + 3,40 * 1,90 + 8,00 * 5,30 + 2,40 = 444,45 m 3 * 2,20) * 4,25 Ov - 1.NP ((21,10 + 22,80)/2 * (11,50 + 9,50)/2 + (4,00 + 2,80)/2 * = 988,54 m 3 4,90) * (0,10 + 3,90) Ov - 2.NP ((21,10 + 22,80)/2 * (11,50 + 9,50)/2 + (4,00 + 2,80)/2 * = 963,83 m 3 4,90) * 3,90 Ov - 3.NP ((21,10 + 22,80)/2 * (11,50 + 9,50)/2 + (4,00 + 2,80)/2 * = 822,96 m 3 4,90) * 3,33 Oz - Podkroví ((21,10 + 22,80)/2 * (11,50 + 9,50)/2) * (1,05 + 4,55/2) = 766,33 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Os - 1.PP PP 83,05 m 3 Os - 1.PP PP 444,45 m 3 Ov - 1.NP NP 988,54 m 3 Ov - 2.NP NP 963,83 m 3 Ov - 3.NP NP 822,96 m 3 Oz - Podkroví Z 766,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 4 069,17 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy včetně zemních prací původní, kamenné základy bez izolace P 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy klenbové a dřevěné trámové s rovným S 100 podhledem 4. Krov, střecha dřevěný, sedlový S 100 5. Krytiny střech tašky S 100 6. Klempířské konstrukce měděný plech N 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné, štukové omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů nové vápenné, štukové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady sociálních zařízení a S 100 kuchyně 10. Schody původní, kamenné s dřevěným S 100 obkladem 11. Dveře dřevěné S 100 12. Vrata X 100-12 -
13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Povrchy podlah keramická dlažba, koberce, plovoucí S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná a třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod je na střeše instalován S 100 18. Vnitřní vodovod rozvod studené i teplé vody S 100 19. Vnitřní kanalizace vnitřní kanalizace ze všech sociálních S 100 zařízení 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody bojlery S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 27. Podkroví není ještě dokončené A 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy včetně zemních prací P 8,20 100 0,46 3,77 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100 1,54 0,92 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100 1,00 0,20 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. Podkroví A 18,54 100 1,00 18,54 Součet upravených objemových podílů 107,13 Upravený obj. podíl - 13 -
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok 1. Základy včetně zemních prací P 8,20 100 0,46 3,77 3,52 100,00 3,52 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 16,24 100,00 16,24 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 8,68 100,00 8,68 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 6,81 100,00 6,81 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 1,96 100,00 1,96 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100 1,54 0,92 0,86 100,00 0,86 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 6,44 70,00 4,51 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 3,08 100,00 3,08 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 1,68 0,00 0,00 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 2,71 100,00 2,71 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 2,89 10,00 0,29 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 4,85 100,00 4,85 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 2,99 0,00 0,00 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 3,92 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 5,32 30,00 1,60 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 0,28 100,00 0,28 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 2,99 50,00 1,50 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 2,89 70,00 2,02 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100 1,00 0,20 0,19 70,00 0,13 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 1,59 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,00 100 1,00 3,00 2,80 20,00 0,56 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 27. Podkroví A 18,54 100 1,00 18,54 17,31 40,00 6,92 Součet upravených objemových podílů: 107,13 Rozestavěnost: 66,52 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. - 14 - Opotř. z celku části 1. Základy včetně zemních prací P 3,52 100,00 3,52 5,30 202 270 74,81 3,9649 2. Svislé konstrukce S 16,24 100,00 16,24 24,41 202 270 74,81 18,2611 3. Stropy S 8,68 50,00 4,34 6,52 202 270 74,81 4,8776 3. Stropy S 8,68 50,00 4,34 6,52 102 170 60,00 3,9120 4. Krov, střecha S 6,81 100,00 6,81 10,24 2 70 2,86 0,2929 5. Krytiny střech S 1,96 100,00 1,96 2,95 2 70 2,86 0,0844 6. Klempířské konstrukce N 0,86 100,00 0,86 1,29 2 40 5,00 0,0645 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,51 100,00 4,51 6,78 2 70 2,86 0,1939 8. Úprava vnějších povrchů S 3,08 100,00 3,08 4,63 2 40 5,00 0,2315 10. Schody S 2,71 100,00 2,71 4,07 2 70 2,86 0,1164
11. Dveře S 0,29 100,00 0,29 0,44 2 70 2,86 0,0126 13. Okna S 4,85 100,00 4,85 7,29 2 70 2,86 0,2085 16. Elektroinstalace S 1,60 100,00 1,60 2,41 2 50 4,00 0,0964 17. Bleskosvod S 0,28 100,00 0,28 0,42 2 40 5,00 0,0210 18. Vnitřní vodovod S 1,50 100,00 1,50 2,25 2 40 5,00 0,1125 19. Vnitřní kanalizace S 2,02 100,00 2,02 3,04 2 50 4,00 0,1216 20. Vnitřní plynovod S 0,13 100,00 0,13 0,20 2 50 4,00 0,0080 23. Vnitřní hygienické vybavení S 0,56 100,00 0,56 0,84 2 40 5,00 0,0420 27. Podkroví X 6,92 100,00 6,92 10,40 2 70 2,86 0,2974 Součet upravených objemových podílů: 66,52 Opotřebení: 32,9192 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 807,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9555 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 1,0713 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1270 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) * 1,0870 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 175,64 Plná cena: 4 069,17 m 3 * 6 175,64 Kč/m 3 = 25 129 729,02 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,6652 Nedokončená stavba = 16 715 793,15 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 32,9192 % Úprava ceny za opotřebení - 5 502 705,38 Kč Dům č.p. 124 na st.p.č. 266/1 - zjištěná cena = 11 213 087,77 Kč - 15 -
2. Ocenění pozemků 2.1. St.p.č. 265 Popis: Na st.p.č. 265 je postavena administrativní budova č.p. 123. Pozemek je umístěný v katastrálním území Hradec Králové, obec Hradec Králové a okres Hradec Králové. Nachází se přímo v historickém centru města na Malém náměstí. Jedná se o výhodnou polohu. V místě je možnost napojení na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. Je osazený v mírně svažitém terénu. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 50 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: 1.4.1. polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) 100 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 250 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 250% + 10% * (100 % + 250%) 285,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek se nachází v historickém centru krajského města přímo na Malém náměstí, pro jsou zde uplatněny příslušné přirážky dle přílohy č. 21 za výhodnou polohu a komerční využití. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0870 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1270 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1270 1,0870 285,00 7 121,11 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 265 158,00 7 121,11 1 125 135,38 nádvoří Stavební pozemek - celkem 1 125 135,38 St.p.č. 265 - zjištěná cena = 1 125 135,38 Kč - 16 -
2.2. St.p.č. 266/1 Popis: Na st.p.č. 266/1 je postavena administrativní budova č.p. 124. Pozemek je umístěný v katastrálním území Hradec Králové, obec Hradec Králové a okres Hradec Králové. Nachází se přímo v historickém centru města na Malém náměstí. Jedná se o výhodnou polohu. V místě je možnost napojení na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. Je osazený v mírně svažitém terénu. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 50 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: 1.4.1. polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) 100 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 250 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 250% + 10% * (100 % + 250%) 285,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek se nachází v historickém centru krajského města přímo na Malém náměstí, pro jsou zde uplatněny příslušné přirážky dle přílohy č. 21 za výhodnou polohu a komerční využití. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0870 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1270 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1270 1,0870 285,00 7 121,11 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 266/1 256,00 7 121,11 1 823 004,16 nádvoří Stavební pozemek - celkem 1 823 004,16 St.p.č. 266/1 - zjištěná cena = 1 823 004,16 Kč - 17 -
C. Rekapitulace administrativních cen Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Dům č.p. 123 na st.p.č. 265 7 569 442,30 Kč 1.2. Dům č.p. 124 na st.p.č. 266/1 11 213 087,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 18 782 530,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. St.p.č. 265 1 125 135,40 Kč 2.2. St.p.č. 266/1 1 823 004,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 2 948 139,60 Kč Celkem 21 730 669,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 21 730 669,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 21 730 670,- Kč slovy: Dvacetjednamilionůsedmsettřicettisícšestsetsedmdesát Kč V Litomyšli dne 28.6.2012 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------- znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí - 18 -
D. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Předmětem ocenění je nemovitost č.p. 123 na st.p.č. 265 a nemovitost č.p. 124 na st.p.č. 266/1 se st.p.č. 265 a st.p.č. 266/1 v katastrálním území Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové, včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsané na LV č. 20240. Domy č.p. 123 a č.p. 124 jsou postaveny vedle sebe jako řadové v původní zástavbě na Malém náměstí v historickém centru Hradce Králové, v Pardubickém kraji. Oba domy byly využívané jako administrativní budovy. Tento způsob využití je zapsaný i v katastru nemovitostí. Domy jsou navzájem komunikačně propojené. Administrativní budova č.p. 123 je postavena na st.p.č. 265 v rohu Malého náměstí. Jedná se o zděnou stavbu s částečným podsklepením, třemi nadzemními podlažími a sedlovou střechou, v níž je zřízeno podkroví. Původní stavba byla postavena v roce 1810. V roce 1910 byla opravena. V současné době probíhá celková rekonstrukce, která není dokončená a bylo s ní započato v roce 2010. Administrativní budova č.p. 124 je postavena na st.p.č. 266/1 přímo v centru na Malém náměstí. Jedná se o zděnou stavbu s částečným podsklepením, třemi nadzemními podlažími a sedlovou střechou, v níž je zřízeno podkroví. Původní stavba byla postavena v roce 1800. V roce 1910 byla opravena a v současné době probíhá celková rekonstrukce, která není dokončená. - 19 -
Budovy jsou napojeny přípojkami na veřejnou síť elektroinstalace, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup k domům je po zpevněné komunikaci přímo z Malého náměstí. Dům č.p. 124 je přístupný i z boku, z ulice Mýtská. Krajské město Hradec Králové nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Město Hradec Králové má schválený platný územní plán města. Oceňované pozemky jsou užívány v souladu s tímto územním plánem. V územním plánu jsou pozemky vedeny v ploše městského a obvodního centra - MC. Město Hradec Králové je krajské město, které má dle lexikonu 94 318 obyvatel. Jedná se o velké krajské město s krajskými úřady, okresními úřady, městským úřadem, bankovními úřady, základními školami, mateřskými školami, středními školami, vysokými školami, poštami, fakultní nemocnicí, zdravotními středisky, ordinacemi praktických lékařů, kinem, divadlem, krytým zimním stadionem, krytým plaveckým bazénem, sportovišti, supermarkety a velmi rozsáhlou sítí obchodů i služeb. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím jsou například venkovní úpravy a vedlejší stavby. Klady nemovitosti : - umístění v krajském městě - umístění v historickém centru města - v místě je možnost napojené na veškeré inženýrské sítě - přístup k nemovitostem po zpevněné komunikaci - velké stavby, navzájem komunikačně propojené dobré využití - stavby budou po dokončení rekonstrukce ve velmi dobrém stavu - nové krovy, kratina, nová okna Zápory nemovitosti : - stavby jsou rozestavěné není dokončena rekonstrukce - přístup ke stavbám je jednosměrnou ulicí a po pěší zóně - starší nemovitost v historickém centru náročná na údržbu - nabídka obdobných nemovitostí v daném místě převyšuje poptávku Ukázka cenové hladiny nemovitostí v dané lokalitě zdroj internet : 1 Prodej dvou atraktivních činžovních domů o celkové užitné ploše 1400 m 2, které se nacházejí v centru Hradce Králové na velmi frekventovaném místě, u křižovatky mezi ulicemi Gočárova a Habrmanova. Před budovou by měl v horizontu 2 let vzniknout moderní kruhový objezd a připravuje se zde výstavba obchodního centra. V objektu se nachází celkem 11 bytových jednotek a rozsáhlé nebytové prostory kanceláře a obchodní prostory. Budovu lze nastavět až o 3 patra, je zde i velký potenciál pro zisk z reklamní činnosti - hlavní tah z centra města na Prahu. Z těchto prostorů a možností plyne zajímavý měsíční výnos. Budova prošla částečnou rekonstrukcí. Zastavěná plocha: 516 m 2. Plocha pozemku: 516 m 2. Užitná plocha: 1400 m 2. Nabízená cena nemovitosti: 19.950.000,00 Kč. Nabízený dům se nachází také v centru Hradce Králové, na ulici Gočárova srovnatelná poloha s oceňovanou nemovitostí. Dům je rovněž zděný, nárožní, řadový, napojený na veškeré inženýrské sítě. Nabízený dům je rozměrově menší, má pouze dvě nadzemní podlaží, zastavěná plocha odpovídá. Je dobrém technickém stavu po rekonstrukci. Vybavení je srovnatelné. Stáří je obdobné. - 20 -
2 Jedná se o zděnou administrativní budovu, umístěnou v části Nový Hradec Králové, blízko ulice Brněnská. Přístup a příjezd k budově je z veřejné komunikace. Stavba je podsklepená, má 4 nadzemní podlaží a krov. V budově se nachází výtah. Stavba se nachází na novém sídlišti Nový Hradec. Objekt byl dříve využíván pro výrobu, skladování a jako kanceláře. Dnes je využívaný jako kanceláře. Je umístěný jako samostatně stojící. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě, které jsou zajištěny věcnými břemeny. Součástí prodeje pozemek celkem 1.683 m 2. Zastavěná plocha: 715 m 2. Užitná plocha: 2000 m 2. Nabízená cena nemovitosti: 12.500.000,00 Kč. Nabízený dům se nachází také v Hradci Králové, ale v okrajové části sídliště Nový Hradec na ulici Na Brně horší poloha. Budova je rovněž zděná, má rovněž čtyři nadzemní podlaží. Je napojená na veškeré inženýrské sítě. Nabízená stavba je rozměrově srovnatelná s č.p. 124. Je však mnohem mladší a v dobrém technickém stavu. Vybavení je srovnatelné. 3 Prodej činžovního domu na prestižní historické adrese na Velkém náměstí v Hradci Králové. Nemovitost se nachází v historickém centru Hradce Králové na Velkém náměstí. Budova může být využívaná jako hotel, rezidentní bydlení, kanceláře, restaurace. Ve třech nadzemních podlažích jsou umístěné rozsáhlé nebytové prostory a v dalších patrech je 8 volných bytových jednotek (o velikosti od 58 m² do 139 m², celkem plocha bytů je 696 m²). Nabízený dům stojí na pozemku vlastníka stavby. Do budovy je zavedena elektroinstalace, voda, kanalizace a zemní plyn. Objekt je v současné době částečně pronajatý v 1.NP o velikosti 150 m², kde je provozována restaurace. Ve 2.NP jsou volné nebytové prostory o velikosti 268 m². Celková podlahová plocha domu je 1 114 m². Objekt je celý podsklepený. Stavba vyžaduje celkovou rekonstrukci. Zastavěná plocha: 274 m 2. Plocha pozemku: 274 m 2. Užitná plocha: 1114 m 2. Nabízená cena nemovitosti: 35.000.000,00 Kč. Nabízený dům se nachází také v historickém centru Hradce Králové, na Velkém náměstí srovnatelná poloha s oceňovanou nemovitostí. Dům je rovněž zděný, nárožní, řadový, napojený na veškeré inženýrské sítě. Nabízený dům je rozměrově menší, má menší zastavěnou plochu. Je ve zhoršeném technickém stavu a vyžaduje rekonstrukci. Vybavení je srovnatelné. Stáří je obdobné. Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě nabídka obdobných nemovitostí převyšuje poptávku. Vzhledem k výše uvedenému, obvyklá cena nemovitosti budovy č.p. 123 na st.p.č. 265 se st.p.č. 265 v katastrálním území Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové je stanovena zaokrouhleně ve výši: 8.700.000,- Kč slovy: Osmmilionůsedmsettisíc Korun českých - 21 -
Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě nabídka obdobných nemovitostí převyšuje poptávku. Vzhledem k výše uvedenému, obvyklá cena nemovitosti budovy č.p. 124 na st.p.č. 266/1 se st.p.č. 266/1 v katastrálním území Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové je stanovena zaokrouhleně ve výši: 13.030.000,- Kč slovy: Třináctmilionůtřicettisíc Korun českých Celková obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě nabídka obdobných nemovitostí převyšuje poptávku. Vzhledem k výše uvedenému, obvyklá cena nemovitosti budovy č.p. 123 na st.p.č. 265 a budovy č.p. 124 na st.p.č. 266/1 se st.p.č. 265 a st.p.č. 266/1 v katastrálním území Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové je stanovena zaokrouhleně ve výši: 21.730.000,- Kč slovy: Dvacetjednamilionůsedmsettřicettisíc Korun českých V Litomyšli dne 28.6.2012 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl - 22 -