Cheb, K Nemocnici 2375/2A, PSČ 350 02 tel. 354 423 408; mobil 603 380 165; E-mail karbanova@zkdusek.com ZNALECKÝ POSUDEK č. 859/2016 o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí, v rozsahu ideální jedné poloviny na nemovitostech zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 226 pro katastrální území Hranice u Aše, obec Hranice, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, specifikovaných takto: pozemek parcelní číslo st. 660 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 346 m2, jehož součástí je stavba rodinný dům Hranice, č.p. 88, stojící na pozemku parcelní číslo st. 660, pozemek parcelní číslo 1591 trvalý travní porost o výměře 1621 m 2 (zemědělský půdní fond), to vše včetně všech dalších součástí a všeho příslušenství Objednavatel znaleckého posudku: LICITA s.r.o., IČ 26328500 Keřová 360/7 30100 Plzeň Účel znaleckého posudku: Dle stavu ke dni 13.5.2016 znalecký posudek vypracovala: provedení znaleckého posudku - odhadu ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé pro účely veřejné dražby dobrovolné dle zákona 26/2000 Sb., o veřejných dražbách ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, 350 02 Cheb Znalecký posudek vypracovala a případné vysvětlení podá Radka Karbánová - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz. záhlaví první strany ZP) Počet stran: 24 včetně titulního listu a příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chebu 14.5.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí, v rozsahu ideální jedné poloviny na nemovitostech zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 226 pro katastrální území Hranice u Aše, obec Hranice, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, specifikovaných takto: pozemek parcelní číslo st. 660 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 346 m2, jehož součástí je stavba rodinný dům Hranice, č.p. 88, stojící na pozemku parcelní číslo st. 660, pozemek parcelní číslo 1591 trvalý travní porost o výměře 1621 m 2 (zemědělský půdní fond), to vše včetně všech dalších součástí a všeho příslušenství. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nemovitosti jsou oceňovány jako neobsazené. V obvyklých cenách nejsou zohledněny právní vady zapsané na listech vlastnictví (např. exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí, zástavní práva exekutorská a jiná zástavní práva). Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Růžové údolí 88 351 24 Hranice Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Hranice Katastrální území: Hranice u Aše Počet obyvatel: 2 160 st. 660 jejíž součástí je stavba Hranice, č.p. 88, rod.dům a p.č. 1591 v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okr. Cheb 3. Prohlídka a zaměření Prohlídku nemovitostí se nepodařilo zajistit. Ocenění je provedeno s přihlédnutí k dostupným podkladům a fotodokumentaci. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 226 pro k.ú. Hranice u Aše k datu 16.2.2016 vyhotovený dálkovým - 2 -
přístupem - katastrální mapa - www.cuzk.cz - www.mapy.cz - fotodokumentace pořízená na místě p. Hájkovou z LICITA s.r.o. - informace a údaje sdělené dražební kanceláří LICITA s.r.o. - objednávka znaleckého posudku - odhadu ceny v místě a čase obvyklé pro účely veřejné dražby dobrovolné ze dne 22.4.2016 - podpůrně znalecký posudek č. 2967/15/2015 ze dne 16.4.015 provedené dipl.tech. Malý Emil - www.cuzk.cz - www.mapy.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: LICITA s.r.o., IČ 26328500, Keřová 360/7, 30100 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 1 Miroslav Grepl, Dobrovského 148, 351 24 Hranice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Helena Švarcová, Lipno 148, 438 01 Lipno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: LICITA s.r.o., IČ 26328500, Keřová 360/7, 30100 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 1 Miroslav Grepl, Dobrovského 148, 351 24 Hranice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Helena Švarcová, Lipno 148, 438 01 Lipno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložená žádná další dokumentace a podklady. 7. Obsah znaleckého posudku - stanovení obvyklé ceny - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Hranice jsou menším městem ČR v nejzápadnějším cípu republiky. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, plynu, kanalizace a vody, RD je na tyto sítě napojen. Na okolní sídla jsou Hranice napojeny autobusovou dopravou. V místě je praktický i zubní lékař, městský úřad, základní škola, pošta, služebna policie, obchody, restaurace, otevřený hraniční přechod Ebmat i pro motorová vozidla, čerpací stanice pohonných hmot, penziony. Nejbližší správní centrum je Cheb, vzdálený 35 km. Rodinný dům se nachází v Růžovém údolí v širším centru města Hranice. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami a řadové garáže. Z hlediska umístění se jedná o lokalitu pro bydlení vhodnou. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Bývalá myslivecká klubovna z cca r. 1890 splňující charakter rodinného domu. OPbjekt je napojen na veřejné IS elektřiny, odkanalizování provedeno přes septik na vlastním pozemku do splaškové kanalizace. Plyn není do objektu zaveden. Na pozemku jsou tři studny, z jedné z nich je odebíraná voda pro RD. Objekt obdélníkového půdorysu je zděný, volně stojící, plně podsklepený s 1 NP a stavebně využitým podkrovím pod sedlovým krovem. popis dispozice: 1.PP - garáž, dílna, uhelna s kotelna, sklad dříví, chodby, schodiště 1.NP - zádveří, chodba, schodiště, WC muži a WC ženy, společenská místnost jako velký obytný prostor, kuchyně, koupelna, šatna, pracovní místnost, sklady, prostor pod schody jako menší sklad 2.NP (podkroví) - chodba, kuchyně, čtyři obytné místnosti Zastavěná plocha 1.PP je větší než zastavěná plocha 1.NP. Nad jednou místností 1.PP, která je mimo půdorys hlavní části RD, je v úrovni 1.NP přistavěná garáž se stáním pro 1 OA. příslušenství: tři studny, přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace, septik, drátěné oplocení bez podezdívky s ocelovými sloupky (z větší části staré a dožilé), rampa tvořená dvěma nosníky (pro mytí osobního auta),skleník, drátěná plotová vrata, plechový sklad (dvě části, jedna vyšší a jedna nižší), králíkárna, plechová kolna - sklad u plotu, na p.č. 1591 je vodní nádrž pořízená spoluvlastníkem nemovitosti s potrubím napojeným na zatrubněnou vodoteč. Podle předloženého znaleckého posudku č. 2967/15/2015 ze dne 16.4.2015 znalce Emila Malého byla většina prvků krátkodobých životností provedená před 19 lety. Elektro a vytápění před 39 lety, okna a dveře před 39 roky. Cca od r. 2010 není objekt užíván, je zřejmá celková absence údržby. Zdivo 1.NP je zvlhlé, omítky opadávají. Vlhkost se projevuje rovněž v 1.PP, kde se nachází kotelna a uhelna. Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3651, 3596/1, 3659/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt - 4 -
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 3651 ostatní komunikace Město Hranice 3596/1 silnice Město Hranice 3659/1 ostatní komunikace Město Hranice Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Švarcová Helena Omezení převodu nemovitosti Půjčka od organizace Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Švarcová Helena Zahájení exekuce - Švarcová Helena Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Další viz kopie výpisu z KN v příloze! - 5 -
Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 226 Kraj: CZ041 Karlovarský Okres: CZ0411 Cheb Obec: 554553 Hranice Katastrální území: 647641 Hranice u Aše Ulice: Růžové údolí č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: 650212/1549 Miroslav Grepl Dobrovského 531, 35124 Hranice 1 / 2 FO RČ: 635625/0538 Helena Švarcová Lipno 148, 43801 Lipno 1 / 2 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Hranice Rodinný dům č.p. 88 na pozemku p.č. st. 660 ANO Pozemky st. 660 Stavební parcela Parcela KN 346 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1591 Pozemková parcela Parcela KN 1 621 m 2 trvalý travní porost Výpočet věcné hodnoty staveb Do objektu se nepodařilo zajistit přístup. Ocenění provedeno na základě vnější prohlídky a na základě dostupných podkladů tj. fotodokumentace poskytnutá dražitelem a znalecký posudek č. č. 2967/15/2015 ze dne 16.4.2015 znalce Emila Malého - odborné ocenění, znalecké posouzení ceny pro majetkoprávní řízení ve věci projednání a zajištění odlužení. Podlahové plochy podlaží jsou odvozené ze zastavěných ploch po úpravě koeficientem 0,80 resp. 0,7 pro podkroví. Funkčnost instalací a vytápění nebylo možné zjistit.. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 228,61 m 2 91,00 m 2 1.NP 223,24 m 2 151,00 m 2 podkroví 189,12 m 2 132,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP provozní místnosti 182,00 m 2 0,50 91,00m 2 1.PP - celkem 182,00 m 2 91,00 m 2 1.NP prostory bývalé klubovny 151,00 m 2 1,00 151,00m 2 garáž pro 1 OA 29,00 m 2 0,00 0,00m 2 1.NP - celkem 180,00 m 2 151,00 m 2 podkroví byt 4+1 132,00 m 2 1,00 132,00m 2 podkroví - celkem 132,00 m 2 132,00 m 2-6 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor spodní stavba 11,05*17,60*(0,10+3,30)+5,46*6,25*(0,10+3,90) = 797,73 m 3 vrchní stavba vč. přistavěné garáže 10,90*17,35*3,50+(5,46*6,25*((2,30+2,00)/2)) = 735,27 m 3 zastřešení 10,90*17,35*(0,80+(3,50*1/2)) = 482,24 m 3 vikýře 12,85+12,39+22,34 = 47,58 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 062,83 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové proložené kamenem s částečně nefunkční popř. chybějící izolací proti zemní vlhkosti masivní zdivo v tl. 57-30 cm polospalné v NP, částečně s dřevěným obkladem sedlová živičný šindel žlaby, svody, parapety v podkroví VPC štukové vápenné hladké v kuchyni a soc.zař. je ker. obklad, v 1.NP je dřevěný palubkový obklad betonové s teracem, do půdy nad podkrovím jsou dřevěné bez podstupnic, do 1.PP betonové plné do ocelových zárubní dřevěná dvojitá, v 1.PP ocelová, v podkroví i dřevěná zdvojená v 1.NP a podkroví jsou převážně dřevěné podlahy, popř. cem.potěr + PVC ev. textilnití krytiny betonová podlaha v 1.PP, krb v 1.NP a v podkroví, na dílně v 1.PP lokální kamna na TP, rozvody ÚT a otobná tělesa 230 / 400 V není studené a teplé el. boiler ze všech hyg. zař. a kuchyní sporák, dřez umyvadla, pisoáry, sprcha, vana splachovací záchody v 1.PP dřevěná vjezdová vrata Zastavěná plocha [m 2 ] 223 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 062,83 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 8 663 871 Stáří roků 126 Další životnost roků 30 Opotřebení % 80,77 Věcná hodnota (VH) Kč 1 666 149 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků oplocené pozemky rovinného až mírně svažitého charakteru s možností napojení na dostupné veřejné IS, zpevněný přístup - 7 -
Na pozemku se nachází studny, vedlejší stavby ve zhoršeném stavu a skleník, které nemají zásadní vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Obvyklou cenu pozemků hlavní části (tj. do 1000 m 2 ) lze odhadovat na 100,- Kč/m 2, pozemky ve výěře nad 1000 m 2 lze považovat za nadměrečné, obvykle se obchodují za nižší cenu. Pozemek nad výměru 1000 m 2 uvažuji 50 Kč/m 2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 660 346 100 1 / 1 34 600 trvalý travní porost 1591 654 100 1 / 1 65 400 1591 967 50 1 / 1 48 350 Celková výměra pozemků: 1 967 Hodnota pozemků celkem: 148 350 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Habrmanova 62, Hranice, okr. Cheb 208,00 970 5+1 465 000 2 236 0,83 1 850 RD Hranice, Volně stojící zděná rodinná vila č.p. 62 k.ú. Hranice u Aše, ul. Habrmanova, zástavba RD se zahradami, širší centrum města, zpevněný přístup, napojená na IS vody, kanalizace (pouze koupelna, WC jde do žumpy) a elektřiny, ÚT na TP. Celková údržba RD zanedbaná, dlouhodobě neprováděná, v prostoru krovu došlo před cca 7 lety k požáru, kdy bylo poškozeno pár krokví. Neprováděná údržba se v současné době jeví jako výhoda - RD s původním nepoškozeným vybavením a nezměněnou dispozicí. R.výst. 1932. RD je plně podsklepený, má 1.NP a podkroví pod mansardovým krovem. Obsahuje byt 5+1. Hodnocení: Redukce pramene ceny - vydraženo v 7/2014 za 446.667,- Kč + náklady na daň - koeficient 1,00; Lokalita - Hranice, lepší okolí - lepší - koeficient 0,90; Velikost objektu - 208 / 374 m2 - menší - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - horší - koeficient 1,03; Vliv pozemku - 970 / 1967 m2 - menší - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: vydražený RD v Hranicích - lepší lokalita, srovnatelné vybavení, horší stav, menší pozemek Sadová 238, Plesná, okr. Cheb 174,96 1 315 5+1 390 000 2 229 0,76 1 694-8 -
RD Plesná, Volně stojící zděný částečně podsklepený RD Plesná, č.p. 238 se 2 NP a stavebně využitým podkrovím pod sedlovým krovem s hospodářskou přístavbou. RD je napojen na veřejné IS elektřiny a kanalizace, zdroj vody je z vlastní kopané studny na pozemku. Celková údržba staveb zanedbaná, dlouhodobě neprováděná. Hospodářská přístavba hrozí zřícením, stěna do Sadové ulice již spadla. RD je bez vybavení kuchyně, bez vytápění, ohřev vody el.boilerem, má 2x suché WC v 1.MeP, WC kombi + sprcha bez dveří dodatečně vestavěné v pokoji ve 2.NP (neodpovídá hygienickým požadavkům výstavby). RD není v současné době v užívání schopném stavu. Většina konstrukcí je původní z doby výstavby (cca r. 1920). popis dispozice: 1.PP - sklady, chodba, schody 1.NP - domovní chodba se schody, 2x pokoj 1.MeP - 2x suchý záchod v přístavbě 2.NP - 3x pokoj, chodba, schody podkroví - hala, pokoj, 2x přístěnek půda Zděný RD se základy s dožilou izolací, omítky vápenné, podlahy dřevěné prkenné, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové, 2x suchý záchod, ve 2.NP neodpovídající vestavba záchodu a sprchy bez dveří, ohřev vody el.boiler, střešní krytina eternitové šablony, nefunkční bleskosvod. Celkový stav zanedbaný, RD před rekonstrukcí. Hodnocení: Redukce pramene ceny - KS z 5/2016, V-2740/2016-402 - koeficient 1,00; Lokalita - Plesná / Hranice - lepší - koeficient 0,90; Velikost objektu - 175 / 374 m2 - menší - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - horší - koeficient 1,05; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - 1315 / 1967 m2 - menší, ale lepší IS - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dispozice - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: právě obchodovaný menší RD v Plesné, menší pozemek, horší vybavení, stav srovnatelný Sportovní 736, Hranice 205,00 938 2* 3+1 1 184 000 5 776 0,30 1 733 RD Hranice, RD je postaven v třicátých letech minulého století. Má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. Hlavní nosný systém se sestává z obvodového a středního zdiva z pálených materiálů, střešní konstrukce je dřevěná vázaná valbového tvaru. V domě jsou situovány dva byty 3+1, každý v jednom nadzemním podlaží. Dům je po celkové rekonstrukci všech prvků krátkodobé životnosti, která proběhla v interiéru, v celém domě byla vyměněna okna (2007). Obvodový plášť - fasáda je s novým nátěrem a klempířskými prvky, krytina střechy je bez celkové obnovy, nicméně je stabilizovaná a dá se předpokládat její další bezvadné trvání. Nejslabší technickou stránku domu je suterén, kde se projevuje absence izolací proti zemní vlhkosti a vodě. Dům nemá funkční vytápění, elektroinstalaci, chybí vodovodní baterie, jsou poškozené interiérové dveře. Náklady na znovuuvedení do provozu odhaduji na 150 až 180 tis. Kč. - 9 -
Hodnocení: Redukce pramene ceny - KS z 10/2015 - koeficient 1,00; Lokalita - Hranice, zástavba RD - lepší - koeficient 0,90; Velikost objektu - 205 / 374 m2 - menší - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - lepší - koeficient 0,70; Celkový stav - výrazně lepší - koeficient 0,60; Vliv pozemku - 938 / 1967 m,2 - menší - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dispozice - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: obchodovaný dvougenerační RD v lepší lokalitě, lepší stav i vybavení Variační koeficient před úpravami: 48,93 % Variační koeficient po úpravách: 3,77 % Započitatelná plocha 374,00 m 2 Minimální jednotková cena: 1 694Kč/m 2 Minimální cena: 633 556 Kč Průměrná jednotková cena: 1 759 Kč/m 2 Průměrná cena: 657 866 Kč Maximální jednotková cena: 1 850 Kč/m 2 Maximální cena: 691 900 Kč Stanovená jednotková cena: 1 658 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 620 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé Volně stojící zděná podsklepená bývalá myslivecká klubovna s 1 NP a upraveným podkrovím pod sedlovým krovem splňující charakter rodinného domu. Objekt je několik let prázdný, neudržovaný. Podlahová plocha objektu je nezvykle velká, srovnatelná pro dva rodinné domy. Obvyklá cena stanovená s přihlédnutím k výsledku porovnávací hodnoty 620.000,- Kč zvýšené o obvyklou cenu garáže v místě tj. o 50.000,- Kč = 670.000,- Kč. Jde o prodej spoluvlastnického podílu o vel. 1/2. Objekt nejde reálně rozdělit na poloviny. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu s přihlédnutím k současné realitní nabídce odhaduji na 280.000,- Kč. Tuto cenu považuji za optimální, trhem akceptovatelnou. Vyšší cena není s ohledem na velikost objektu a prodej spoluvlastnického podílu reálná. - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota celku 620 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 814 499 Kč Obvyklá cena id. ½ 280 000 Kč - z celku hodnota pozemku 148 350 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč Reprodukční hodnota 8 663 871 Kč - z toho hlavní budova 8 663 871 Kč Rekapitulace cen odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí, v rozsahu ideální jedné poloviny na nemovitostech zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 226 pro katastrální území Hranice u Aše, obec Hranice, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, specifikovaných takto: pozemek parcelní číslo st. 660 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 346 m2, jehož součástí je stavba rodinný dům Hranice, č.p. 88, stojící na pozemku parcelní číslo st. 660, pozemek parcelní číslo 1591 trvalý travní porost o výměře 1621 m 2 (zemědělský půdní fond), to vše včetně všech dalších součástí a všeho příslušenství celkem 280 000,- Kč slovy: dvěstěosmdesáttisíc Kč V Chebu 14.5.2016 D. Znalecká doložka Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 19.5.2006 pod č.j. 91/2006-ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 14.10.2008 pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : I. oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, II. ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 859 / 2016. Za znalecký ústav :.. Radka Karbánová zmocněná k podepisování znaleckých posudků jednatelkou znaleckého ústavu Ing. Jarmilou Duškovou - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: výpis z katastru nemovitostí 5 katastrální mapa 1 mapa oblasti 50 18'11.135"N, 12 10'45.579"E 1 fotodokumentace 4-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
50 18'11.135"N, 12 10'45.579"E - 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -