ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2013-28 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 348/13 v obci Mšené-lázně Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Mšené-lázně, k.ú. Mšené-lázně Na Pankráci 348, 411 19 Mšené-lázně OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště 9, 690 02 Břeclav ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Petr Křivka Šafaříkova 2528, 440 01 Louny IČ: 68453418 telefon: 608980991 e-mail: krivka.petr@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j.: 160 EX 996/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 640 000 Kč Datum místního šetření: 17.4.2013 Stav ke dni : 17.4.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Lounech, dne 18.4.2013 Ing. Petr Křivka
NÁLEZ Znalecký úkol: Provést ocenění (odhad obvyklé ceny-tržní hodnoty) nemovitosti - bytové jednotky - dle jejího technického stavu, stáří, úrovně jejího vybavení, stavu údržby, objemových a dalších parametrů včetně zohlednění tržních podmínek pro předmětný typ nemovitostí v daném čase a místě - tj. určit obecnou - obvyklou cenu nemovitosti dle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Přehled podkladů: - usnesení - ustanovení znalcem ze dne 15.3.2013 č.j. - 160 EX 996/12-41 - výpis z KN, LV č.714 pro k.ú. Mšené-lázně ze dne 15.3.2013 - vlastnictví jednotky včetně podílu na spol. částech domu a pozemku - dtto - LV č. 686 pro k.ú. Mšené-lázně - vlastnictví domu s byty - snímek z katastrální mapy - dálkový přístup z ISKN - zajištěno znalcem - prohlídka nemovitosti na místě samém - databáze sítě Internet, realitní noviny, databáze znalce - místní denní tisk a inzerce Místopis Obec Mšené-lázně je samostatnou obcí, leží na jihozápadním okraji okr. Litoměřice. Jedná se o jedinou lázeňskou obec v okrese, je zde kompletní technická infrastruktura a dobrá občanská vybavenost včetně uvedených lázní - obecní úřad, pošta, základní škola, mateř. školka, kulturní dům, knihovna, dětské hřiště atd. Pracovní příležitosti jsou v obci omezené, značný potenciál mají z tohoto hlediska místní lázně, je nutné částečné dojíždění za prací. Dopravní spojení - je pravidelné autobusové, v obci je též železniční zastávka ČD. Obec leží na dopravní trase silnice č. 118 - Slaný - Litoměřice, vzdálenost k dálnici D8 směr hl. m. Praha je to cca 10 km. Území obce je stabilizované, rozvoj je dle schváleného ÚP. Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 186/1, 186/65, 186/220 Obec Mšené-lázně železnice, autobus dálnice/silnice I. tř., silnice II.,III.tř širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis: Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obytné zóně umístěné v jihovýchodní části obce, východně od hlavní průjezdné komunikace. Vlastní poloha je v ul. Na Pankráci, jižně nedaleko Obecního úřadu - viz příloha ocenění. V lokalitě jsou umístěny převážně vícebytové typové bytové domy - zděné a částečně i tzv. panelové montované technologie. Přístup k domu čp. 348, ve kterém se nachází oceňovaný byt, je z veřejných obecních prostor. Z hlediska bydlení se jedná o průměrnou polohu, částečně negativně ovlivněnou polohou v blízkosti hlavní komunikace. Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 348/13 Nebyla umožněna celková komplexní prohlídka - byt nebyl zpřístupněn, proběhla pouze částečná prohlídka bytového domu - ocenění je tímto částečně znehodnoceno a vychází z předpokladu, že byt je v průměrném stavu schopném běžného užívání. Základní popis bytové jednotky Oceňovaná bytová jednotka se nachází v posledním 4. NP, číslu bytu 13. Jedná se o byt dispozice pravděpodobně 4+1 s příslušenstvím. Byt je o celkové výměře podlahové plochy pravděpodobně vč. příslušenství 94 m 2 - v této výměře je pravděpodobně započtena i plocha sklepní koje - přesné údaje nebyly k dispozici. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku činí dle evidence v KN - 9382/89377. Níže uvedený popis bytu je proveden na základě předpokládaného stavu, nebyla umožněna kompletní prohlídka včetně interiéru bytu!! Předpokládá se stav bytu jako průměrný, se standardním vybavením, schopný užívání. Stav prvků krátkodobé životnosti se přepokládá průměrně opotřebený, z novodobých úprav byla provedena výměna oken, která jsou plastová s izol. dvojsklem. Z dalších technických instalací se předpokládá - elektroinstalace, vodovod, ústřední vytápění, telefon, STA apod., plynovod. Dveře prefa hladké, nebo prosklené do ocelových zárubní, koupelna s vanou, umyvadlem, samostatně umístěné splachovací WC, v kuchyni se předpokládá běžný sporák, standardní nášlapné vrstvy podlah ( plovoucí laminátové,koberce), hladké omítky a malby. Dispozice b.j. - vstupní předsíň - chodba - kuchyně, koupelna, samostatné Wc - čtyři obytné místnosti s orientací na jižní a západní stranu - lodžie - sklep umístěný samostatně v 1. PP - 2 -
Plochy jednotky - obytná plocha - předpoklad 94.0 m 2 - lodžie - není známo - nepředpokládá se - sklep - příslušenství bytu - plocha není známa Započitatelná plocha se uvažuje dle evidence v KN, předpoklad vč. plochy příslušenství - 94.0 m 2. Popis bytového domu čp. 348 Samostatně stojící vícebytový dům, podsklepený, se čtyřmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. 1. PP - technické podlaží se společnými prostorami a sklepy. 1.- 4. NP - obsahuje vstup, schodiště a byty - celkem 13 bytů. Hlavní vstup do domu je ze severní strany, orientace prosklených ploch je na všechny světové strany, na jižní straně jsou umístěny balkóny a lodžie. Objekt je pravděpodobně postaven jako zděný, s monolitickými žb. stropy - přesná technologie výstavby není známa. Technické vybavení se předpokládá standardní, je provedeno napojení na běžné inženýrské sítě - V, K, E, plynovod, vytápění je pravděpodobně ústřední dálkové z centrální kotelny. Stáří dotčeného bytového domu je dle zjištění původního vlastníka (SBD Litoměřice) od r. 1980 - tj. 33 roků. Stav domu je běžně udržovaný, zjevné podstatné závady na domě nebyly zjištěny, dům není zateplený, má plastová okna, společné prostory jsou v průměrném stavu. Způsob ocenění - je uplatněna přímá porovnávací metoda ocenění - vzhledem k absenci komplexní prohlídky a poměrně úzkému trhu v lokalitě se jedná o hrubý odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny). Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Komentář: Rizika nezjištěna. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKA Komentář: Rizika zjištěna částečně - mírně zvýšený hluh od dopravy z hlavní průjezdné komunikace obcí - byt je orientován směrem k této silniční komunikaci. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na nemovitosti vázne nařízená exekuce - ocenění se provádí bezu vlivu zatížení - tj. bez odpočtu závazků s nemovitostí spojených. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Není znám nájemní vztah, nájemní smlouva nebyla doložena - ocenění se provádí bez vlivu případného zatížení nájemním vztahem. OBSAH 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č. 348/13 - Mšené-lázně - 3 -
OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č. 348/13 - Mšené-lázně Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 94,00 m 2 ANALÝZA TRHU V řešeném případě je předmětem ocenění bytová jednotka ve zděném vícebytovém netypovém domě (typ nezjištěn), řádně evidovaná v KN dle zákona o bytech č. 72/1994 Sb. Řešený segment trhu je trh s byty, v daném případě s byty větší velikosti dispozice 4+1, rozlohy nad 88-100 m 2. V místě je trh s byty omezený z hlediska nabídky, jedná se o menší obec, ve které nejsou převody vlastnických práv k bytům častým jevem, v současné době je na trhu k dispozici jediný relevantní údaj (viz přehled porovnatelných nemovitostí), je možné, že se jedná o nabídku k prodeji oceňovaného bytu (shodná dispozice 4+1, výměra 94 m 2, požadovaná cena 660 tis. Kč, poloha ve stejném domě čp. 348). V rámci aplikace porovnávací metody musím přistoupit k rozšíření okruhu pro porovnání i na další obce v blízkém okolí cca ve vzdálenosti do 5-10 km (Budyně, Libochovice), kde lze předpokládat obdobnou úroveň nabídky a poptávky a relativně obdobné cenové relace v daném segment trhu. V uvedených lokalitách je k datu ocenění zjištěn existující převis nabídky nad poptávkou v řešeném segmentu trhu, v současné době se projevuje stagnace cen, oproti r. 2008-2009 došlo ke značnému poklesu cen o cca 10-20%, u nekvalitních bytů i více, byty v panelových domech v horší poloze mají i nadále mírně sestupnou cenovou tendenci. Nejvyšší poptávka je po bytech v osobním vlastnictví, s odchylkami kupních cen dle konkrétní situace - v závislosti zejména na vybavení a stavu bytu, celkovém stavu bytového domu a dle polohy bytu v domě, potažmo celkové polohy domu ve městě. Nabídkové ceny srovnatelných větších bytů (dle realitní inzerce) se ve výše uvedených menších městech pohybují v rozmezí 6-10 tis. Kč/m 2 podlahové plochy bytu, v závislosti zejména na velikosti bytu, jeho technickém stavu, vybavení a poloze domu ve městě - další ukazatele již mají nižší význam (umístění v podlaží apod.). Toto cenové rozpětí nutno považovat za hrubé, při obchodování dochází převážně ke snížení požadované ceny o 5-10%, lokálně i více. Po provedení úprav cen porovnávacích nemovitostí (převzaty z realitní inzerce) koeficientem odlišnosti a po přepočtu (úpravě koef. odlišnosti K p ) na jednotkové parametry dle podlahové plochy, bylo zjištěno upravené užší rozpětí jednotkové tržní ceny takto: SJTC = 6700-7500,- Kč/m 2 podlahové plochy (včetně přísl. podílu tvořeného cenou pozemků a příslušenství bytu). Pro výpočet porovnávací hodnoty je navržena jednotková cena ve spodním pásmu zjištěného cenového rozpětí po adjustaci vybraných vzorků k porovnání dle uvedené tabulky. Porovnávací hodnota - současný stav Započitatelná plocha x SJTC - 94 m 2 * 6800 P.H. = = 639.200,- Kč 640.000,- Kč Ocenění je včetně odpovídajícího podílu na společných prostorách domu a na pozemku - tato část hodnoty se samostatně nevyjadřuje. Legenda: P.H. - porovnávací hodnota zjištěná UP - užitná plocha (započitatelná podlahová plocha dle metodiky banky) JC - jednotková cena (přepočtená z ceny požadované nebo realizované na trhu) UJC - upravená jednotková cena po korekci porovnáním SJTC - standardní jednotková tržní cena (navržená UJC v pásmu zjištěného cenového rozpětí) Popisy porovnatelných nemovitostí: Byt 4+1 - Mšené-lázně Nabídka dle realitní inzerce - byt 4+1 ve městečku Mšené-lázně, RK - STING, s.r.o., Mírové náměstí 207/34, 40001 Ústí nad Labem. Byt se nachází ve 4. NP čtyřpodlažního cihlového domu a je v OV. K bytu náleží sklepní koje. Před domem se nachází prostorné parkoviště a ca 150m od domu se rozkládá park se zelení a vodními plochami - park je součástí místních lázní. Byt je v dobrém stavu - ústřední vytápění, koupelna s vanou, plastová okna, na podlahách plovoucí podlahy a koberce - obsahuje chodbu, koupelnu, sam. WC, čtyři pokoje, nemá lodžii. - 4 -
Byt 4+1 - Budyně Zdroj informace - realitní inzerce - viz příloha ocenění. Byt se nachází se ve 4. NP nově zatepleného panelového domu bez výtahu, s novými plastovými okny. K bytu přísluší venkovní komora umístěná v mezipatře a dále prostorný sklep. Byt je světlý, dobře dispozičně řešený, má novou kuchyňskou linku včetně sporáku. Podlahy jsou v kombinaci PVC a koberců, technické vybavení standardní, zděná koupelna. V obci je veškerá občanská vybavenost, v blízkosti domu je autobusová zastávka, zdravotní středisko a mateřská škola. Byt 3+kk - Libochovice Zdroj informace - realitní inzerce - viz příloha ocenění. Bytová jednotka 3+kk s lodžií v obci Libochovice, byt se nachází ve 3.NP zděného bytového domu, který byl postaven r. 1955. Součástí bytové jednotky je sklepní a společné prostory. Pokoje jsou orientovány na sever do klidné zástavby. Byt je po částečné rekonstrukci. Byly provedeny nové podlahy, nové rozvody elektřiny. Okna jsou částečně nová plastová s izolačním zasklením. Srovnatelné nemovitosti Název: Byt 4+1 - Mšené-lázně Lokalita Na Pankráci - Mšené Lázně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha - lokalita 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav - opotřebení 1,00 K6 Poloha v domě 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Koeficient odlišnosti vyjadřuje mírnou cenovou adjustaci (korekci) ve směru od porovnávané nemovitosti (bytu), ten je považován za srovnatelný, ve stejném podlaží i domě (pravděpodobně se může jednat o oceňovaný byt), snížení je provedeno vzhledem k předpokladu snížení ceny při vlastním uskutečnění obchodní transakce o cca 5%. Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 6 670 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 94,00 m 2 0 m 2 660 000 Kč 7 021 Kč/m 2 Název: Byt 4+1 - Budyně Lokalita Pražská ulice - Budyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha - lokalita 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,96 K5 Celkový stav - opotřebení 0,96 K6 Poloha v domě 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koef. K C Koeficient odlišnosti vyjadřuje cenovou adjustaci ve směru od porovnávané nemovitosti (bytu), 0,74 která vykazuje lepší vlastnosti - částečná rekonstrukce, lodžie, nová kuchyně, poloha ve vybavenějším městě, nevýhodou je panelová konstrukce domu. Upravená j. cena Kč/m 2 7 457 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 88,00 m 2 0 m 2 890 000 Kč 10 114 Kč/m 2-5 -
Název: Byt 3+kk - Libochovice Lokalita Libochovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha - lokalita 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav - opotřebení 1,02 K6 Poloha v domě 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koef. K C Koeficient odlišnosti vyjadřuje cenovou adjustaci ve směru od porovnávané nemovitosti (bytu), 0,95 která vykazuje mírně horší vlastnosti - vyšší stáří a předpokládané opotřebení, horší je dispozice vzhledem k užitné ploše, orientace obytných místností na sever. Na druhé straně je výhodou předmětného vzorku lodžie a poloha ve 3. NP. Upravená j. cena Kč/m 2 6 936 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 95,00 m 2 0 m 2 690 000 Kč 7 263 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 670 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 021 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 457 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 6 800 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 94,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 639 200 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č. 348/13 - Mšené-lázně 639 200,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 639 200 Kč 640 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Odhadovaná obvyklá cena předmětné bytové jednotky je navržena na základě zjištěné porovnávací hodnoty. Jedná se o hrubý odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny), zejména z důvodu nemožnosti podrobnější prohlídky, když se vychází z předpokládaného stavu a vybavení jednotky. Porovnání bylo provedeno s obdobnými porovnatelnými jednotkami na základě dostupných informací z realitní inzerce, na základě analýzy trhu v předmětné lokalitě pro řešený segment. Kladné stránky nemovitosti: - dobrá dopravní dostupnost nedaleko dopravní tepny D8 (spojení do Prahy) - provedená výměna oken (plastová okna) - zděný dům s navazující zelení Slabé stránky nemovitosti - poloha s orientací k frekventované silnici procházející obcí - poloha bytu ve 4. NP - pod střechou, bez výtahu - v současné době převis nabídky nad poptávkou v okolí obce obecně Uvedené dobré i slabé stránky nemovitosti byly vzaty při ocenění stávajícího stavu v úvahu. - 6 -
ZÁVĚR Na základě výše uvedeného, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám trhu, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti - bytové jednotky č. 348/13 (včetně příslušných podílů a domě a na pozemku st. 284) v obci a k.ú. Mšené-lázně ve výši : 640.000,- Kč, slovy - šestsetčtyřicettisíc korun českých Předpokládané rozpětí obvyklé ceny - 600-660 tis. Kč Práva nebo závady spojená s nemovitostí - nebyl zjištěn nájemní vztah - nedoložena nájemní smlouva, nebo jiné závady, které by měly nebo mohly mít vliv na cenu nemovitosti. Pozn: odhadovaná obvyklá cena nemovitosti je stanovena bez odečtení závazků a pohledávek váznoucích na nemovitosti. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně tohoto odhadu. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ocenění je zpracováno též v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 a odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Navržená odhadovaná obvyklá cena je zpětně dosažitelná na trhu při prodeji předmětného nemovitého majetku za podmínek platných v době jeho ocenění. V Lounech 18.4.2013 Ing. Petr Křivka Šafaříkova 2528 440 01 Louny telefon: 608980991 e-mail: krivka.petr@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí n. Labem dne 18.9.1996 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s oprávněním podávat dle znaleckého průkazu č. 220 znalecké posudky v uvedeném oboru. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013-28 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13-028. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy - ISKN 1 Mapa oblasti 1 Informace o vlastnictví z KN 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Informace o porovnávaných nemovitostech 3-7 -
Mapa ISKN s vyznačením bytového domu a orientace bytu - 8 -
Poloha nemovitosti poloha v ul. Na Pankráci celková situace - 9 -
- 10 -
Fotodokumentace pohled severozápadní pohled jihozápadní 4. NP - chodba pohled jihovýchodní - 11 -