Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 5937-80/ 2015 o ceně nemovité věci- Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: rodinného domu č. p. 239, s příslušenstvím a pozemkem, na pozemku p.č. St. 315, obec a k.ú. Horní Němčí, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský Mgr. Roman Pešek insolvenční správce dlužníka Helena Fialová Šantova 2 Olomouc 779 00 zjištění obvyklé tržní ceny nemovité věci Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, 779 00 Tel., fax.: 585 225 499 602 725 436 Datum místního šetření: 22.07.2015 Datum, k němuž je 22.07.2015 ocenění provedeno: Počet listů posudku: 19 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne 24.07.2015
- 2-1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU ---------------------------------------- 1.1. Údaje o nemovité věci --------------------------------------- Rodinný dům menší velikostní kategorie, v průměrném stavebně technickém stavu a dobrém standardu vybavení situovaný v menší obci s průměrnou dopravní dostupností a dostupností do správních center v blízkosti státních hranic ČR a Slovenska. Dům je zděný, samostatně stojící, nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a nevyužité podkroví pod sedlovou střechou. Je situován v centrální části obce, v obytné zástavbě podél komunikace procházející obcí. U domu je situován dvůr malé výměry. Příjezd přístup k objektu je z uliční komunikace. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, v domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 2+1 s kompletním příslušenstvím, v zadní části domu bývalá hospodářská část malého rozsahu. 1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ---------------------------------------------------------------------- - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1351, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 15.04.2014 - Kopie kat.mapy k.ú. Horní Němčí, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 19.06.2015 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti znalce, insolventního správce a příslušníků městské policie. 1.3. Vlastnické a evidenční údaje --------------------------------------------- k.ú. : Horní Němčí obec : Horní Němčí okres : Uherské Hradiště kraj : Zlínský vlastník : Fialová Helena, č.p. 239, Horní Němčí, 687 64 parcela číslo : St. 315 zastavěná plocha a nádvoří - 220 m 2 list vlastnictví : 1351
- 3-2. OCENĚNÍ MOVITÉ VĚCI Typ nemovitosti Účel ocenění Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovité věci (obvyklé ceny) č. 5937-80 / 2015 Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro insolvenční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 239, LV č. 1351 na pozemku parc.č. St. 315 pozemek parc.č. St. 315, LV č. 1351 včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Obec Horní Němčí Počet obyvatel 830 Kat. území Horní Němčí Ulice č.p. 239 Část obce dle LV Horní Němčí Objednatel Mgr. Roman Pešek insolvenční správce dlužníka Helena Fialová Šantova 2 Olomouc 779 00 Tel. E-mail Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro insolvenčního správce Fialová Helena, Horní Němčí 239 Vypracoval Ing. Štencl Bohuslav Dne 24.07.2015 Licence číslo Rooseveltova 117 Ke dni 22.07.2015 0545 779 00 Olomouc email: rkastra@volny.cz tel: 602 725436 Prohlídka dne 22.07.2015 Počet stran textu 10 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 53.95 m 2 15 000 Kč/m 2 809 250 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Silné stránky nemovitosti - dobrý standard vybavení domu po provedené rekonstrukci 800 000 Kč Osmsettisíc Kč Slabé stránky nemovitosti - malý přilehlý pozemek - nemožnost parkování či garážování na vlastním pozemku - průměrná dopravní dostupnost Vyhodnocení rizik
- 4 - Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo soudcovské- Deprint s.r.o. usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud. zást.práva OS v Uherském Hradišti- ze dne 06.12.2013 3E-15/2013-19. Nemá vliv na výši obvyklé tržní ceny. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Poloha v zóně 3 -se středním nebezpečím výskytu povodně. Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena VB pro RWE GasT, s.r.o. dle smlouvy z 25.11.2013. Nemá vliv na výši obvyklé tržní ceny. Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Rozhodnutí o úpadku- usnesení ins. soudu o úpadku KSBR 32 INs-5924/2014 A-9 ze dne 08.04.2014 Nemá vliv na výši obvyklé tržní ceny. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna
- 5 - Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
- 6 - Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1351, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 15.04.2014 Kopie kat.mapy k.ú. Horní Němčí, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 19.06.2015 Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Datum předání kompletních podkladů 24.7.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1351, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 15.04.2014 Kopie kat.mapy k.ú. Horní Němčí, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 19.06.2015 Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace Mapa k.ú. Horní Němčí Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Horní Němčí má 850 obyvatel, obec se základní správní funkcí bez většího významu v blízkosti státní hranice ČR a Slovenska. V obci je obchod, pohostinství, MŠ a ZŠ. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD V centrální části obce, v obytné zástavbě rodinnými domy podél komunikace procházející obcí. V místě je možnost napojení na síť elektro, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn. V obci je pohostinství, MŠ a ZŠ, obchod. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 50 Km Informace o nemovitosti Rodinný dům menší velikostní kategorie, v průměrném stavebně technickém stavu a dobrém standardu vybavení situovaný v menší obci s průměrnou dopravní dostupností a dostupností do správních center v blízkosti státních hranic ČR a Slovenska. Dům je zděný, samostatně stojící, nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a nevyužité podkroví pod sedlovou střechou. Je situován v centrální části obce, v obytné zástavbě podél komunikace procházející obcí. U domu je situován dvůr malé výměry. Příjezd přístup k objektu je z uliční komunikace. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, v domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 2+1 s kompletním příslušenstvím, v zadní části domu bývalá hospodářská část malého rozsahu. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 5240/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] hospodářská část navazující na RD Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 120 Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje
- 7 - Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina pálená taška, včetně klempířských konstrukcí 2013 Okna PVC 2009 Dveře lamino 2009 Instalace vytápění, zdravoinstalace 2009 Ostatní zařizovací předměty, obklady 2009 Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 220 m 2 Cena pozemků 250 Kč/m 2 Cena celkem 55 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné svislé konstrukce zděné z cihel pálených a nepálených práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová konstrukce, stropy krytina střech pálené tašky klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka úpravy vnějších povrchů omítka vápenná hladká, v části opadaná vnitřní obklady obklad keramický v koupelně, WC a schody nejsou provedeny kuchyni dveře a vrata laminové okna plastová s dvojsklem povrch podlah laminátové plovoucí, keramická dlažba vytápění ústřední podlahové s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) žaluzie Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, sprchový kout kuchyňská linka, sporák plynový Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 15.40 m 2 1.0 15.40 m 2 pokoj 13.16 m 2 1.0 13.16 m 2 kuchyně 14.59 m 2 1.0 14.59 m 2 předsíň 2.40 m 2 1.0 2.40 m 2 koupelna s WC 8.40 m 2 1.0 8.40 m 2 Součet ploch za podlaží 53.95 m 2 53.95 m 2
Srovnávací metoda - 8 - Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vlastních databází, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení prostor, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti v místě a v nejbližším okolí. Vybrané byty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 17.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 140.0 m 2 Podlahová plocha 140.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 860.0 m 2 Cena za nemovitost 1 220 000 Kč 8 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 098 000 Kč 7 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v obci Horní Němčí, k.ú. Horní Němčí, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský. Popis: Jedná se o nepodsklepený, patrový RD, v průjezdu ve dvoře možnost parkování dvou osobních aut, dům v udržovaném stavu, napojení na obecní kanalizaci a veřejný vodovod, vytápění ústřední plynové, ohřev teplé vody zajištěn plyn. bojlerem. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, větší velikostní kategorie s větší užitnou podlahovou plochou, ve stejné obci, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v obci, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, větší přilehlý pozemek. Dům bez garáže.
- 9-2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 14.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 70.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1110.0 m 2 Cena za nemovitost 460 000 Kč 6 600 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 414 000 Kč 5 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v obci Slavkov, k.ú. Slavkov, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský. Popis:Jedná se o RD s vlastní studnou, napojení na kanalizaci, elektřinu, plyn, vytápění lokální plynové. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, menší velikostní kategorie s menší í užitnou podlahovou plochou, v sousední obci, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v obci, horší stavebně technický stav a standard vybavení, větší přilehlý pozemek. Dům bez garáže. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 9.6.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 120.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1377.0 m 2 Cena za nemovitost 1 850 000 Kč 15 400 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 665 000 Kč 13 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou
- 10 - Rodinný dům v obci Korytná, k.ú. Kopytná, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský Popis:Jedná se o RD v obci Korytná, vytápění elektrické, krbová kamna. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, srovnatelné velikostní kategorie s větší užitnou podlahovou plochou, v sousední obci, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v obci, lepší stavebně technický stav a standard vybavení, větší přilehlý pozemek. Dům bez garáže. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 13.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 100.0 m 2 Podlahová plocha 80.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 819.0 m 2 Cena za nemovitost 890 000 Kč 11 100 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 801 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v obci Korytná, k.ú. Korytná, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský Popis: Jedná se o přízemní RD, po částečné rekonstrukci, nová plastová okna, elektrická vrata, plny je před domem. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, srovnatelné velikostní kategorie s větší užitnou podlahovou plochou, v sousední obci, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v obci, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, větší přilehlý pozemek. Dům bez garáže. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 5 900-13 900 Kč/m 2 414 000-1 665 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 15 000 Kč/m 2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem
- 11 - Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí rodinných domů ve stejné obci a ve srovnatelných lokalitách (blízké obce)se v současném stavu pohybují v rozpětí cen 5.900 13.900,-- Kč/m 2 s ohledem na polohu obce, místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení domů, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta na horní úrovni obchodovaných cen ve výši 15.000,-- Kč/m 2 Orientační propočet: Započítatelná podl.plocha 53,95 m 2 x 15.000,-- Kč/m 2 809.250,--Kč Celkem zaokrouhl..800.000,-- Kč
- 19 - R E K A P I T U L A C E Obvyklá tržní cena - rodinného domu č. p. 239, na pozemku p.č. St. 315, dle LV č. 1351, v obci a k.ú. Horní Němčí 800.000,--Kč Obvyklá tržní cena 800.000 Kč Slovy: =Osmsettisíckorunčeských=. Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1351, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 15.04.2014 - Kopie kat.mapy k.ú. Horní Němčí, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 19.06.2015 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace V Olomouci, dne 24.07.2015 Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc
- 20 -
- 21 -
- 18 -