Znalecký posudek o odhadu tržní ceny nemovitosti číslo 2336-41/2016 Odhadce: Ing. Jaroslav Mlčoch Kvítková 4323, 760 01 Zlín, 603 207 393, posudkyjmlcoch@seznam.cz Datum objednání: Datum místního šetření: 13.4.2016 Místní šetření proběhlo za účasti: pana Lukáše Coufala Datum převzetí kompletních podkladů: 14.4.2016 Vlastník jednotky: Lukáš Coufal, Zábraní 1368, 76361 Napajedla, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Lukáš Coufal, Zábraní 1368, 76361 Napajedla, spoluvlastnický podíl: 23 / 1000 Klient: insolvenční správce pana Lukáše Coufala, Mgr. ing. Jiří Skopalík, Podlesí 5407, 760 01 Zlín, 603 472 577, Základní údaje Název nemovitosti: Byt 2+1, č. 1328/1 s příslušenstvím. Adresa nemovitosti: Nábřeží 1328 / 1328, Napajedla Předmět ocenění: Bytová jednotka - byt, číslo jednotky 1328/1 v budově č.p. 1328,1329,1330,1331 na pozemku p.č. st. 1980 včetně spoluvlastnického podílu 23/1000 na společných částech domu včetně pozemku p.č. st. 1980 v k.ú. Napajedla. Účel ocenění: Pro účely insolvečního řízení - odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) - KSBR 33 INS 16233/2015 Katastrální údaje Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Napajedla Katastrální území: Napajedla Ulice: Nábřeží Číslo popisné 1328,1329,1330,1331 List vlastnictví č.: 3537, 4142 Parcelní čísla pozemků: st. 1980 Číslo jednotky: 1328/1 Spoluvlastnický podíl: 23 / 1 000 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely insolvečního řízení - odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) - KSBR 33 INS 16233/2015 (ocenění stávajícího stavu) Rizika + Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí + Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) + Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 - Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) + Bez reálných břemen a služebností - Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) - Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. + Nemovitost není pronajímána + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 461/11, 117/1 OBVYKLÁ CENA JEDNOTKOVÁ CENA Současný stav 1 100 000 Kč 17 118 Kč/m 2 Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.1.21 Počet stran: 20 stran Počet příloh: 12 Ve Zlíně, dne 14.4.2016 Otisk razítka Ing. Jaroslav Mlčoch
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Napajedla je průmyslovým městem a má 7 249 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Napajedla, v širším centru města, na ulici Nábřeží, na největším sídlišti Nábřeží. Jedná se o průmyslové město s dobrou polohou a významem v regionu, strategicky velmi dobře umístěné - hlavní komunikace I. tř. č. 55, ve směru Přerov - Uherské Hradiště. Město je vyhledávané z hlediska bydlení, je odděleno řekou Morava od rušné komunikace I. třídy č. 55, ve směru Přerov - Uherské Hradiště. Vlastní město patří mezi kvalitní a vyhledávaná města Zlínského kraje. Nemovitost je umístěna v širším centru města Napajedla, na ulici Nábřeží, sídlišti Nábřeží. Oceňovaný byt se nachází v žb. panelové zástavbě. Tato část sídliště je velmi dobře komunikačně dostupná (integrované MHD), zastávka cca 250 m. V místě je možné parkování os. automobilů. Občanská vybavenost města Napajedla, je na dobré úrovni (supermarket, škola, školka). Nejbližší správní centrum je město Zlín, od kterého je nemovitost vzdálena cca 12.0 km. Město Napajedla, leží při silnici č. 55, která spojuje město Přerov s městem Uherské Hradiště. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 2,20 km. Byt je umístěn v sídlištní zóně, v širším centru města Napajedla. Okolní zástavbu tvoří žb. bytové panelové domy a objekty občanské vybavenosti. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, je zde dobrá komunikační dostupnost do centra města Napajedla, v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi, dále dobrá občanská vybavenost města Napajedla, blízkost stanice ČSAD (integrovaný dopravní systém). Pro město byl schválen územní plán v 6/2007. Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou bytových domů. V místě se nachází záplavové území řeky Moravy - záplavová zóna 3. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o žb. panelový montovaný bytový dům, řadový krajní, nepodsklepený, čtyřpodlažní, systém P 1.11, zastřešený plochou střechou s živičnou krytinou. Jedná se o bytový dům s využitím k bydlení. Dispozičně objekt obsahuje čtyři sekce se čtyřmi čísly popisnými č.p. 1328, 1329, 1330 a 1331 se 44 bytovými jednotkami. Dispozičně byt obsahuje bytovou jednotku 2+1, umístěnou v 1.NP, vpravo. Bytový dům je užíván od roku 1977 a je po provedené celkové revitalizaci z roku 2010. Byt je v současné době po částečné rekonstrukci z roku 2016 (keramický obklad umakartového prefajádra). Příslušenství se nevyskytuje. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 4 Počet bytových/nebytových jednotek: 44 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 461/11, 117/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 461/11 ostatní plocha - ostatní komunikace Město Napajedla, č.p. 89, 76361 Napajedla 117/1 ostatní plocha - jiná plocha Město Napajedla, č.p. 89, 76361 Napajedla Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 2 -
Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Nemovitost není ke dni ocenění pronajímána. Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 ANO Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Rok zaplavení: 1997 Rozsah poškození: úroveň přízemí Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti V místě se nachází záplavové území řeky Moravy - zóna 3. - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č. 5217, k.ú. Napajedla, vázne stávající rozsáhlé omezení vlastnického práva. Tato skutečnost není zohledněna v odhadu ceny obvyklé. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis ostatních rizik bez rizika Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 3537 Kraj: CZ072 Zlínský Okres: CZ0724 Zlín Obec: 585513 Napajedla Katastrální území: 701572 Napajedla Ulice: Nábřeží č.o.: 1328 Vlastníci Podíl FO RČ: 791029/4117 Lukáš Coufal Zábraní 1368, 76361 Napajedla 23 / 1 000 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Napajedla Bytový dům č.p. na pozemku p.č. st. 1980 1328,1329,133 NE 0,1331 Pozemky st. 1980 Stavební parcela Parcela KN 1 213 m 2 zastavěná plocha a nádvoří LIST VLASTNICTVÍ číslo 4142 Kraj: CZ072 Zlínský Okres: CZ0724 Zlín Obec: 585513 Napajedla Katastrální území: 701572 Napajedla - 3 -
Ulice: Nábřeží č.o.: 1328 Vlastníci FO RČ: 791029/4117 Lukáš Coufal Zábraní 1368, 76361 Napajedla 1 / 1 Jednotky Číslo jednotky: 1328/1 Spoluvlastnický podíl: 23 / 1 000 Byt Podíl Výpočet věcné hodnoty staveb Jedná se o žb. panelový montovaný bytový dům - systému P 1.11, nepodsklepený, čtyřpodlažní, zastřešený plochou střechou s živičnou krytinou. Dispozičně byt obsahuje : 1.NP - pokoj, pokoj, šatna, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, spíž - sklep mimo byt Technický stav a opotřebení : Bytový dům je užíván od roku 1977 a je po provedené celkové revitalizaci z roku 2010. Technický stav je velmi dobrý. Byt je v současné době po částečné rekonstrukci z roku 2016 (keramický obklad umakartového prefajádra) a výměna oken a částečně podlah z roku 2010. Technický stav bytu je průměrný. Při stáří 39 let, je předpoklad další životnosti 61 let. Výpočet opotřebení je lineární. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 18,81 m 2 1,00 18,81 m 2 pokoj byt 16,21 m 2 1,00 16,21 m 2 šatna byt 2,77 m 2 1,00 2,77 m 2 kuchyně byt 12,64 m 2 1,00 12,64 m 2 předsíň byt 6,78 m 2 1,00 6,78 m 2 koupelna byt 2,72 m 2 1,00 2,72 m 2 WC byt 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 spíž byt 0,36 m 2 1,00 0,36 m 2 sklep byt 1,44 m 2 0,50 0,72 m 2 lodžie byt 4,57 m 2 0,50 2,29 m 2 Celková podlahová plocha 67,26 m 2 64,26 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Popis žb. monolitické s vodorovnou hydroizolací panelové betonové sendvičové - systém P 1.11 - tl. 30 cm železobetonové montované plochá jednoplášťová živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech - žlaby, svody a parapety dvouvrstvé vápenné omítky PPS tl. 10 cm + stěrková omítka, marmolinový obklad soklu keramický obklad - kuchyně, koupelny žb. monolitické s teracovým povrchem hladké plné dveře a prosklené chybí plastová s izolačním zasklením PVC a kobercové, keramická dlažba, laminátové plovoucí dálkové ÚT, radiátory jsou litinové žebrové světelná, třífázová bleskosvod teplá a studená voda z kuchyně, koupelny a WC zemní plyn dálkový kuchyňská linka WC, umyvadlo, vana chybí domácí telefon, PC a STA rozvody - 4 -
Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny a WC - umakartové prefajádro s keramickým obkladem Podlahová plocha [m 2 ] 67 Započitatelná plocha [m 2 ] 64,26 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 25 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 606 500 Stáří roků 39 Další životnost roků 61 Opotřebení % 39,00 Věcná hodnota (VH) Kč 979 965 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek st. 1980 (zast.plocha), pod bytovými domy č.p. 1328, 1329, 1330 a 1331. Z inž. sítí je v místě vodovod, kanalizace, plynovod a elektrorozvod. Přístup je po pozemku p.č. 461/1, který je ve vlastnictví Města Napajedla. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 1980 1 213 600 23 / 1 000 16 739 Celková výměra pozemků: 1 213 Hodnota pozemků celkem: 16 739 Výpočet porovnávací hodnoty Město Napajedla je vyhledávaným z hlediska bydlení. V našem případě se jedná o žb. panelový byt 2+1 po částečné rekonstrukci, s umakartovým prefajádrem - keramicky obloženým, na ulici Nábřeží, na největším sídlišti Nábřeží, umístěný ve zrevitalizovaném žb. panelovém bytovém domě. V současné době nejsou na realitním trhu nabídky podobných bytů. Proto vycházím z nabídek bytů 2+1 v místě a nejbližším okolí. V místě je velmi dobrá občanská vybavenost, plná zainvestovanost inž. sítěmi, blízkost služeb vč. obchodů. Cena za 1 m 2 /započitatelné plochy se v místě u podobných bytů pohybuje max. v rozmezí 16 500-18 000,- Kč, v závislosti na umístění, technickému stavu bytu a revitalizaci bytového domu a možnosti parkování. Vzhledem k těmto skutečnostem považuji za současnou možnou cenu obvyklou částku 1 100 000,- Kč. Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Oceňovaná jednotka žb. panelový montovaný bytový dům - systému P 1.11, nepodsklepený, čtyřpodlažní, po revitalizaci, zastřešený plochou střechou s živičnou krytinou město Napajedla, okres Zlín, ulice Nábřeží, širší centrum města bytový dům 62,45 1.NP 2+1 Srovnávané jednotky Byt 2+1 zděný byt 2+1, umístěný ve 2.NP, o velikosti 55 m 2, stáří 55 let, částečná rekonstrukce v roce 2012, bez revitalizace. město Napajedla, ulice Jiráskova Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 04/2016 - BEN REALITY, Zlín - koeficient 0,90; Lokalita - město napajedla, ulice Jiráskova, širší centrum - koeficient 1,00; Velikost objektu - 2+1-55 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt i bytový dům - koeficient 0,90; Celkový stav - dobrý - koeficient 0,95; Vliv pozemku - pozemek pod budovou - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v dobrém technickém stavu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: byt dispozice 2+1, zděný, technický stav dobrý, podobné umístění bytový dům 55,00 2.NP 2+1 1 199 000 21 800 0,77 16 786 Byt 2+1-5 - město Napajedla, ulice Nábřeží
žb. panelový byt 2+1, umístěný ve 4.NP, o velikosti 58 m 2, stáří 41 let, částečná rekonstrukce v roce 2014, revitalizace bytového domu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 04/2016 - EVROPA realitní kancelář ZLÍN, Zlín - koeficient 0,90; Lokalita - město Napajedla, ulice Nábřeží, širší centrum - koeficient 1,00; Velikost objektu - 2+1-58 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - žb. panelový byt i bytový dům - koeficient 1,00; Celkový stav - dobrý - koeficient 0,95; Vliv pozemku - pozemek pod budovou - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v dobrém technickém stavu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: byt dispozice 2+1, žb. panelový, technický stav dobrý, podobné umístění bytový dům 58,00 4.NP 2+1 1 230 000 21 207 0,86 18 238 Byt 2+1 žb. panelový byt 2+1, umístěný ve 4.NP, o velikosti 51 m 2, stáří 46 let, částečná rekonstrukce v roce 2010, revitalizace bytového domu. město Otrokovice, část Trávníky, ulice Lidická Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 04/2016 - Ivona Riečičiarová, Otrokovice - koeficient 0,80; Lokalita - město Otrokovice, část Trávníky, ulice Lidická - koeficient 0,95; Velikost objektu - 2+1-51 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - žb. panelový byt i bytový dům - koeficient 1,00; Celkový stav - velmi dobrý - koeficient 0,90; Vliv pozemku - pozemek pod budovou - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt ve velmi dobrém technickém stavu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: byt dispozice 2+1, žb. panelový, technický stav velmi dobrý, lepší umístění bytový dům 51,00 4.NP 2+1 1 340 000 26 275 0,68 17 972 Variační koeficient před úpravami: 9,80 % Variační koeficient po úpravách: 3,57 % Započítatelná plocha: 62,45 m 2 Minimální jednotková cena: 16 786 Kč/m 2 Minimální cena: 1 048 286 Kč Průměrná jednotková cena: 17 665 Kč/m 2 Průměrná cena: 1 103 179 Kč Maximální jednotková cena: 18 238 Kč/m 2 Maximální cena: 1 138 963 Kč Stanovená jednotková cena: 17 700 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 105 365 Kč Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: Kč Nemovitost není předmětem prodeje, ale bude sloužit jako podklad pro insolvenční řízení (odhad ceny obvyklé, tržní, obecné). Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí O žb. panelové byty dispozice 2+1 je v městě Napajedla zájem, poptávka je v souladu s nabídkou. V našem případě se jedná o žb. panelový byt 2+1 s průměrným technickým stavem a s umakartovým prefajádrem, které je keramicky obloženo, umístěný ve 1.NP, nízkopodlažního bytového domu. Nemovitost není předmětem prodeje, ale bude sloužit jako podklad pro insolvenční řízení. Za cenu obvyklou v současném stavu považuji částku 1,10 tis. Kč, vč. započtení podílu ceny podílu na pozemku. Podmínky vhodnosti zástavy Rozsáhlé omezení vlastnického práva. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota 1 105 365 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 996 704 Kč Obvyklá cena 1 100 000 Kč - z toho hodnota pozemku 16 739 Kč - 6 -
Silné stránky nemovitosti - umístění bytu v 1.NP - bez závislosti na funkčním výtahu - velmi dobrá občanská vybavenost centra města Napajedla - celková revitalizace bytového domu - možnost parkování vedle bytových domů - blízkost obchodů a služeb Slabé stránky nemovitosti - rozsáhlé omezení vlastnického práva - byt má původní umakartové prefajádro, byť keramicky obloženo - možnost záplavového území řeky Moravy - sídlištní forma bydlení Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 100 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 1 100 000 Kč Započitatelná plocha: 64,26 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 17 118 Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4142 ze dne 30.10.2015 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3537 ze dne 14.4.2016 5 Snímek katastrální mapy ze dne 14.4.2016 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Koncesní listina Vydal: Magistrát města Zlína živnostenský úřad, náměstí Míru 12, Číslo jednací: Z-804/06-F, ev.č. 370500-86507. Dne: 07.08.2006. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. IČ : 628 65 609 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.2.1990, č.j. Spr. 438/90 pro obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví, stavby obytné. - 7 -
LV č. 4142-8 -
- 9 -
- 10 -
LV č. 3537-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Snímek katastrální mapy - 16 -
- 17 -
- 18 -
Mapový list Zlínského kraje, město Napajedla, okres Zlín Zlínský kraj Město Napajedla Bytový dům č.p. 1328 Letecký snímek - 19 -
Ceny dle odhadce Rekapitulace odhadu (vyplňuje odhadce) Stávající stav Kč Věcná hodnota nemovitosti (staveb i pozemků) 996 704 Procento opotřebení * 39,00 % Reprodukční cena (cena hl. stavby bez opotřebení) 1 606 500 Odhad obvyklé ceny pozemku (ů) * 16 739 Cena za m2 pozemku (hlavní části) * 14 Výnosová hodnota 0 Srovnávací hodnota 1 105 365 Odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) 1 100 000 Poznámka: Odhadce (jméno a podpis) Číslo odhadu Datum odhadu... Ing. Jaroslav Mlčoch 2336-41/2016 14.4.2016-20 -