ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2001-16/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 169, Rodinný dům č.p. 196, vč. příslušenství Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Dalovice, k.ú. Dalovice Adresa nemovité věci: V Břízkách 169/3, 362 63 Dalovice Vlastník pozemku: Hana Kinclová, V Břízkách 169/3, 362 63 Dalovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 9, JUDr. Milan Usnul Adresa objednavatele: Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Zuzana Pavlů Na Výšině 125/10, 360 04 Karlovy Vary IČ: 497 58 292 telefon: 608 972 158 e-mail: zuzana.pavlu@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) sp.zn.: 098 EX 01936/11-072 OBVYKLÁ CENA 1 070 000 Kč Datum místního šetření: 29.12.2015 a 20.1.2016 Stav ke dni : 20.1.2016 Za přítomnosti: vykonavatele Exekučního úřadu p. Vlče a p. Kinclové ml. Počet stran: 27 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Karlových Varech, dne 28.1.2016 Ing. Zuzana Pavlů
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně pozemku p.č. 168 o výměře 438m 2, jehož součástí je stavba č.p. 169 - bydlení v k.ú. Dalovice, obci Dalovice, okrese Karlovy Vary, LV č. 81 Přehled podkladů Kopie výpisu z KN k datu 3.12.2015, LV č. 81 k.ú. Dalovice Informace z Pozemkové knihy - p. Křehký Informace získané na www.cuzk.cz Exekuční příkaz sp.zn. : 098 EX 01936/11-054 ze dne 1.6.2015 Usnesení Okresního soudu v Karlových Varech jednací číslo :25 EXE 1352/2011-10 ze dne 27.5.2011 Usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 sp.zn. : 098 EX 01936/11-072 ze dne 3.12.2015 Vyhláška ministerstva financí č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb., vyhl.č. 450/2012 Sb., vyhl.č. 441/2013 Sb., vyhl.č. 199/2014 Sb. a vyhl.č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Údaje zjištěné při místním šetření Místopis Obec Dalovice byla samostatnou obcí do r. 1976, kdy byla připojena ke Karlovým Varům a stala se jeho městskou částí. Od roku 1990 je opět samostatnou obcí. Současné Dalovice jsou vyhledávanou obcí vhodnou pro příměstské bydlení vzhledem k přímé návaznosti na Karlovy Vary a dobrému dopravnímu spojení. V obci je mateřská škola, základní škola, střední škola zemědělská, lékař, několik obchodů, pošta, restaurace, menší firmy v areálu bývalých státních statků. Oceňované nemovitosti leží v ulici V Břízkách ve stávající zástavbě rodinných domů, na kterou navazuje zástavba nových rodinných domů. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 180 ostatní komunikace, vlastník Obec Dalovice 174 ostatní komunikace, vlastník Obec Dalovice nezpevněná komunikace - 2 -
Celkový popis Rodinný dům je postavený jako volně stojící, podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a je zastřešený pultovou střechou. Přístup do domu je možný z ulice V břízkách přes 1.PP odkud vede venkovní kryté schodiště do 1.NP anebo z ulice Trojmezí přímo do 1.NP přístavbu koupelny. Přístavba koupelny a přízemní přístavba na severozápadní straně nejsou zakreslené v katastrální mapě. V místě je veřejný vodovod, veřejná kanalizace, elektro a plyn. Na hranici pozemku je HUP. Pozemková kniha : Zápisy pocházejí z knihovní vložky 39, kde se v části,,a poznamenává pod č.d. 4540/1930 zápisem z 19.9.1930 postavení obytného domu č.p. 169. Na základě ohlašovacího listu číslo 23/1929. Dispoziční řešení : 1.PP - sklep, kotelna, 2x sklad započ. plocha : 28,38 m 2 1.NP - koupelna s WC, pokoj, kuchyně, spíž, chodba, schodiště - započ. plocha : 55,75 m 2 2.NP - chodba, 2x pokoj - započ. plocha : 41,20 m 2 Celková započ. plocha : 125,33 m 2 Silné stránky - klidná poloha s dobrou dopravní dostupností Slabé stránky - dům v zanedbaném a neudržovaném stavu - nesoulad skutečného stavu se stavem v katastru nemovitostí RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Zástavní právo smluvní zřízené ve prospěch Hypoteční banky, a.s. v roce 2011. Zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz přiložené LV ze dne 3.12.2015 Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou - Z-8654/2015-403 - 3 -
Ostatní rizika: Stavby se zhoršeným technickým stavem Stavby delší dobu neužívané OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 169 1.2 Plechová kolna 1.3 Plechový přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 85 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Omezení I -0,04 vlastnických práv - viz přiložený LV 81 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03-4 -
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji - Za nejbližší III 0,02 sledované období činila průměrná nezaměstnanost pro okres Karlovy Vary 7,0 %, pro obec Dalovice 6,9 %. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,071 Koeficient pp = IT * IP = 1,028 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dalovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 039,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 5 -
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 169 Základy jsou betonové, svislé konstrukce, stropy s rovným podhledem v 1.PP keramické, krov dřevěný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozink.plechu, okna dřevěná zdvojená, schody dřevěné, podlahy v 1.PP betonové, ostatní dřevěné, vnitřní i vnější omítky vápenné hladké, z vnější strany částečně dřevěné obložení. V přístavbě na jihovýchodní straně je koupelna, kde je osazena zastaralá vana, umyvadlo, WC, keramické obklady. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV el. boilerem. Kotel i boiler jsou osazené v 1.PP, ale jejich funkčnost nebyla ověřena. V rozích místností ve 2.NP je viditelná plíseň. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 86 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 036,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 5,79*9,14+4,80*3,79+1,64*9,50+3,11*10,66 = 119,85 m 2 1.NP: 5,79*9,14+3,62*3,84 = 66,82 m 2 2.NP: 5,79*9,14 = 52,92 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 119,85 m 2 2,88 m 1.NP: 66,82 m 2 2,88 m 2.NP: 52,92 m 2 2,88 m Obestavěný prostor 1.PP: (5,79*9,14)*(2,88)+(4,80*3,79)*(2,33)+(1,64* = 329,38 m 3 9,50)*(2,51)+(3,11*10,66)*(2,88) 1.NP: (5,79*9,14)*(2,88)+(3,62*3,84)*(2,14) = 182,16 m 3 2.NP: (5,79*9,14)*(2,88) = 152,41 m 3 Zastřešení: (5,79*9,14)*(1,14+1,14/2) = 90,49 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 754,44 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 66,82 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 239,59 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,59 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00-6 -
4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 86 let: s = 1-0,005 * 86 = 0,570 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení IV = (1 + Σ i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,071 Vi) * V13 * 0,600 = 0,402 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 036,- Kč/m 3 * 0,402 = 818,47 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 754,44 m 3 * 818,47 Kč/m 3 * 0,960 * 1,071= 634 874,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 634 874,93 Kč 1.2 Plechová kolna Je umístěna na severovýchodní straně rodinného domu. Podle opotřebení je stáří odhadované na cca 30 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 4,80*7,62 = 36,58-7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 36,58 m 2 2,12 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (4,80*7,62)*(2,12) = 77,54 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 77,54 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 77,54 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy chybí C 100 2. Obvodové stěny vlnité plechové desky, dřevěné S 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov X 100 5. Krytina vlnitý plech S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů chybí C 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře chybí C 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy C 8,30 100 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,90 100 1,00 31,90 3. Stropy C 21,20 100 0,00 0,00 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100 1,00 11,10 6. Klempířské práce C 1,60 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,00 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře C 3,70 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00-8 -
11. Podlahy S 10,80 100 1,00 10,80 12. Elektroinstalace C 4,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 53,80 Koeficient vybavení K4: 0,5380 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5380 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 980,68 Plná cena: 77,54 m 3 * 980,68 Kč/m 3 = 76 041,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 30 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 11 406,29 Kč Koeficient pp * 1,028 Cena stavby CS = 11 725,67 Kč Plechová kolna - zjištěná cena = 11 725,67 Kč 1.3 Plechový přístřešek Je umístěný podél zdi se sousedním pozemkem p.č. 169. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 2,42*11,08 = 26,81 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 26,81 m 2 2,35 m - 9 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (2,42*11,08)*(2,35) = 63,01 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 63,01 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 63,01 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy chybí C 100 2. Obvodové stěny chybí C 100 3. Stropy X 100 4. Krov kovový neumožňující podkroví S 100 5. Krytina vlnitý plech S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů chybí C 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře X 100 10. Okna X 100 11. Podlahy X 100 12. Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy C 12,20 100 0,00 0,00 2. Obvodové stěny C 31,00 100 0,00 0,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce C 4,20 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,30 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 46,30 Koeficient vybavení K4: 0,4630-10 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,4630 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 652,55 Plná cena: 63,01 m 3 * 652,55 Kč/m 3 = 41 117,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 30 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 6 167,58 Kč Koeficient pp * 1,028 Cena stavby CS = 6 340,27 Kč Plechový přístřešek - zjištěná cena = 6 340,27 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,01 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 0,990 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,071 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,990 * 1,071 = 1,018 6 i = 1-11 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 039,- 1,018 1 057,70 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 168 438,00 1 057,70 463 272,60 nádvoří Stavební pozemek - celkem 438,00 m 2 463 272,60 Pozemek - zjištěná cena = 463 272,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty V severní části pozemku p.č. 168 je 4x smrk. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 463 273,00 Celková výměra pozemku m 2 438,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 15,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 15 865,51 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 1 348,57 Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 348,57 Kč - 12 -
1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 85 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 125,33 m 2 Obestavěný prostor: 754,00 m 3 Plocha pozemku: 438,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: srovnatelná nemovitost č.1 Rodinný dům je postavený jako volně stojící, plně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží, je zastřešený mansardovou střechou. Dispoziční řešení : 1.PP - kotelna, prádelna, 3x sklep 1.NP - zádveří, chodba, koupelna, WC, kuchyně, 2x pokoj, komora 2.NP - chodba, koupelna, WC, kuchyně, pokoj Základy jsou betonové, svislé konstrukce ve spodní části smíšené, ve vrchní části zděné, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný, krytina Cembrit, nad zádveřím a závětřím je Tegola, okna plastová, na podlaze v pokojích koberce, v ostatních místnostech keramická dlažba, schody teraco. V domě jsou dvě bytové jednotky, na každém podlaží jedna. V bytě v 1.NP je koupelna zbudované vedle kuchyňské linky a je zde sprchový kout a umyvadlo, WC je samostatné. V bytě ve 2.NP je v koupelně vana a umyvadlo. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější vápenné hrubé. Vytápění je společné pro celý dům plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV kombinovaným boilerem. Lokalita Sadov 47 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodáno 3.6.2015; Velikosti objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - krajní řadový; kupní smlouva Celkový koef. KC 0,55 Upravená j. cena Kč/m 2 8 332 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 157,96 m 2 1 199 m 2 2 400 000 Kč 15 194 Kč/m 2-13 -
Název: srovnatelná nemovitost č.2 Nabízíme zděný dvougenerační rodinný dům k bydlení i podnikání. V 1. nadzemním podlaží se nachází samostatná místnost (kancelář, ordinace), byt 2kk a garáž. Ve 2. nadzemním podlaží je pak byt 2+kk a v podkroví ložnice a komora. Dům je postavený na pozemku o výměře 312 m2 v Karlových Varech Staré Roli. Zeď domu je využíván jako nosič reklamy billboardu. Objekt je napojen na kompletní inženýrské sítě, tj., vodovod, kanalizaci, plyn, elektřinu, telefon a je přístupný z asfaltové místní komunikace. Stav domu vyžaduje modernizaci. Lokalita Holečkova 532/1, Karlovy Vary - Stará Role Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: internet Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídková cena RK Dobré bydlení; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. KC 0,51 Upravená j. cena Kč/m 2 8 853 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 146,00 m 2 271 m 2 2 550 000 Kč 17 466 Kč/m 2 Název: srovnatelná nemovitost č.3 Rodinný dům je postavený jako volně stojící tvořený dvěma částmi. Přední část je plně podsklepená. Obě části mají dvě nadzemní podlaží jsou zastřešené sedlovými střechami. Úrovně podlaží obou částí nejsou ve stejné výši. Objekt je v katastru nemovitostí vedený jako rodinný dům. Současným majitelem byl zakoupený v r. 1993 a bez stavebních úprav je užívaný jako kanceláře firmy. Do objektu jsou dva vchody. Ze severní strany přes zádveří k hlavnímu schodišti, z jižní strany přes menší schodiště do 1.NP. Základy jsou betonové, svislé konstrukce, zděné, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný, krytina Alukryt, klempířské konstrukce z pozink. plechu, schody teraco, okna i dveře dřevěná. V 1.NP je menší kuchyňská linka a z chodby přístupné samostatné WC. V zadní přístavbě ve 2.NP je umístěné samostatné WC a sociální zařízení, kde je zděný sprchový kout a umyvadla. Vytápění je ústřední el. kotlem, ohřev TUV v 1.NP je řešený el. průtokovým ohřívačem, ve 2. NP el. boilerem. V 1.PP je umístěný také kotel na tuhá paliva, který nebyl od zakoupení v r. 1993 užívaný. Majitel v r. 1994 osadil el. kotel a provedl výměnu elektroinstalace. Lokalita Hroznětínská 56, Otovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90-14 -
K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodáno 30.11.2015; Velikosti objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší; kupní smlouva Celkový koef. KC 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 8 391 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 219,00 m 2 720 m 2 1 990 000 Kč 9 087 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 8 332 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 525 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 853 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 525 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 125,33 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 068 438 Kč - 15 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 169 634 875,00 Kč 1.2 Plechová kolna 11 726,00 Kč 1.3 Plechový přístřešek 6 340,00 Kč 652 941,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 463 273,00 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty 1 349,00 Kč Celkem 1 117 563,00 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 117 563 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 117 560,- Kč slovy: Jedenmilionjednostosedmnácttisícpětsetšedesát Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 85 1 068 438,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 1 068 438 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 117 560 Kč Obvyklá cena 1 070 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.4 Komentář ke stanovení výsledné ceny Předmětem ocenění je rodinný dům umístěný v obci Dalovice v ulici V Břízkách. Na základě porovnávací hodnoty lze cenu obvyklou uvažovat v rozmezí 1-1,1 mil. Kč. - 16 -
Závěr Práva a závady spojené s nemovitostí 1.Práva Nájemní vztahy: Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena: Ve prospěch oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. 2.Popis závad Věcná břemena: Na oceňované nemovitosti neváznou dle výpisu z katastru nemovitostí žádná věcná břemena. Zástavní práva: Dle předloženého výpisu vázne na oceňovaných nemovitostech zástavní práva zřízené ve prospěch Hypoteční banky, a.s. v roce 2011. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nebyla dle katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Jiné závady: Dle výpisu z katastru nemovitostí byly na oceňované nemovitosti vydané exekuční příkazy k prodeji a jsou nařízené exekuce - viz přiložený LV č. 81, k.ú. Dalovice k datu 3.12.2015. Právní vady zapsané na LV v části C provedenou dražbou zaniknou. V Karlových Varech 28.1.2016 Ing. Zuzana Pavlů Na Výšině 125/10 360 04 Karlovy Vary telefon: 608 972 158 e-mail: zuzana.pavlu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.6.2008 č.j. Spr 312/2008, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2001-16/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016015. - 17 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí LV č. 81 k datu 3.12.2015 4 Informace o řízení Z-8654/2015-403 1 Fotodokumentace 3 Snímek katastrální mapy. 1-18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
koupelna WC Pokoj v 1.NP Pokoj v 1.NP Pokoj v 1.NP Kuchyně v 1.NP Kuchyně v 1.NP Schodiště do 2.NP - 24 -
Schodiště na půdu Pokoj ve 2.NP Pokoj ve 2.NP Pokoj ve 2.NP Půda 1.PP el. boiler 1.PP kotelna 1.PP sklad - 25 -
1.PP sklad Přístřešek Přístřešek Přístřešek Plechový sklad Plechový sklad HUP - 26 -
- 27 -