ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1240/2013 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 13 na pozemku st.parc.č. 8 v obci Nezvěstice a pozemků st.parc.č. 8 o výměře 340m2 (zastavěná plocha a nádvoří), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 1076 pro obec Nezvěstice, katastrální území Olešná u Nezvěstic u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň město. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 08.11.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 26 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 11.11.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Základ hodnoty 1.5. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 13 na pozemku st.parc.č. 8 v obci Nezvěstice a pozemků st.parc.č. 8 o výměře 340m2 (zastavěná plocha a nádvoří), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 1076 pro obec Nezvěstice, katastrální území Olešná u Nezvěstic u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň město. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 1076 pro k.ú. Olešná u Nezvěstic ze dne 21.10.2013 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1076 pro k.ú. Olešná u Nezvěstic ze dne 11.11.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 11.11.2013 Částečná projektová dokumentace Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. 1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu) 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Tato metoda je založena na principu pojetí náhrady. Hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena se 3
vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně - ÚRS Praha a. s., či dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb. Ministerstva financí, kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku). Od takto zjištěné výchozí ceny se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění nákladové hodnoty používá též metodika definovaná zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb. Ministerstva financí, kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Pozemky lze též ocenit dle výše uvedené vyhlášky. Metodika je popsána v cenovém předpisu. 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává obraz o obvyklých cenách nemovitostí. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu nebo jsou aktuálně nabízeny, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod.. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1076 ze dne 11.11 2013 pro k.ú. Olešná u Nezvěstic Tůma Milan, Olešná 13, 332 04 Nezvěstice Adresa nemovitosti: Olešná čp.13 Název katastrálního území: Olešná u Nezvěstic Název obce: Nezvěstice Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č. 1076 4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 1076 pro k.ú. Olešná u Nezvěstic v příloze) - Zástavní právo smluvní pohledávky ve výši 1.000.000,- Kč a příslušenství budoucí pohledávky vzniklé do 20.09.2024, do výše 1.000.000,- Kč. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 08.10.2009. Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci, v obci Nezvěstice, její okrajové, západní části Olešná. Bezprostřední okolí je prostorné, klidné. Vstup z místní komunikace vrátky a vraty z jižní strany, do rodinného domu pak verandou z východní strany. Rodinný dům je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu s verandou, s hřebenem rovnoběžně s komunikací. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z veřejného řadu, elektroinstalace světelná třífázová, plyn zaveden. Východně na rodinný dům navazuje sklad s garážováním. Nezvěstice se nachází na území okresu Plzeň město a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Plzeň. Obec Nezvěstice se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jihovýchodně od centra Plzně a sedmnáct kilometrů jihovýchodně od města Plzeň. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice zhruba 1370 obyvatel. Protéká zde řeka Úslava. Nezvěstice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Nezvěstice a Olešná. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozci škola mateřska. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nezvěstice má ordinaci jeden praktický lékař a dva stomatologové. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, přízemní s podkrovím Dispozičně: 1.NP (přízemí): vstupní veranda (4,55m2), předsíň (3,20m2) z předsíně do kotelny (1,15m2), z předsíně vlevo do pokoje s umyvadlem (22,08m2), z něj do chodby (2,38m2), z ní koupelny (6,23m2), z ní do chodby (1,20m2), z ní na WC )1,10m2), z předsíně do kuchyně 10,70m2) z kuchyně do pokoje (22,90m2), z pokoje do ložnice (13,35m2) a z pokoje do komory (9,50m2), z předsíně schody do podkroví (2,20m2). Přízemí celkem 100,54m2. Podkroví:chodba (3,60m2), z chodby do kuchyně (4,60m2), z kuchyně terasa nad vstupní verandou (7,50m2), obývací pokoj 22,80m2), koupelna (3,97m2), WC (1,50m2), spíž (2,78m2), komora (9,31m2), ložnice (13,50m2) a za ní ložnice (13,50m2). Celkem podkroví 75,56m2. Rodinný dům celkem 5+2, užitná plocha 176,50m2. Nosná konstrukce je provedena na základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce smíšené, stropní konstrukce dřevěné a keramické s rovným podhledem, schodiště dřevěné, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, 5
vnitřní omítky štukové, fasáda břízolitová, vnější obklady soklu keramické, vnitřní obklady keramické na sociálních zařízeních a u kuchyňských linek, schody dřevěné, dveře náplňové do kovových zárubní, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností koberce, ostatní keramické dlažby, vytápění ústřední plynovým kotlem, elektroinstalace světelná třífázová, rozvod teplé a studené vody, ohřev vody plynovým kotlem na vytápění v kombinaci, plyn rozveden, kanalizace provedena od zařizovacích předmětů, kuchyně vybavena v přízemí i podkroví kuchyňskou linkou se sporákem, na sociálním zařízení v přízemí i podkroví vana, umyvadlo, WC samostatné. Rodinný dům je využíván k bydlení v podkroví, přízemí je prázdné, bez využití. Původní stáří rodinného domu nebylo doloženo ano sděleno, je odhadnuto na 80 let, v roce 1982 byla provedena přístavba nástavba a celková rekonstrukce, na kterou byla doložena projektová dokumentace. Od té doby byla provedena novější střešní krytina, jinak je dům bez oprav a bez údržby, v přízemí ve zhoršeném stavu (zdivo je narušeno vlhkostí, omítky opadávají, morálně velmi zastaralé), v podkroví v dobrém stavu, morálně však zastaralé, fasáda u vstupu vlivem vlhkosti opadává, v zadní, severní části je rodinný dům částečně pod úrovní terénu, fasáda narušena vlhkostí. Velikostně je rodinný dům pro bydlení v současné době nadměrný. Vedlejší stavby Sklad Východně na rodinný dům pod jedním zastřešením navazuje sklad užívaný z části pro garážování a z části pro skladování. Je přízemní, nepodsklepený, bez podkroví. Nosná konstrukce je provedena na základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce smíšené, stropní konstrukce dřevěné, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky štukové, fasáda břízolitová, vnější obklady soklu keramické, dveře plechové, vrata dřevěná, podlaha betonová, elektroinstalace světelná třífázová, ostatní není. Stáří jako u rodinného domu, tzn. odhadem 80 let, v roce 1982 v rámci rekonstrukce rodinného domu rovněž opraveno, novější střešní krytina, od té doby bez oprav a bez údržby, v dobrém stavebně technickém stavu. Kolna Západně u rodinného domu menší kolna, přízemní, nepodsklepená, bez podkroví. Nosná konstrukce je provedena na základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce smíšené, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky štukové, fasáda břízolitová, dveře dřevěné, podlaha betonová, ostatní není. Stáří jako u rodinného domu, tzn. odhadem 80 let, v roce 1982 v rámci rekonstrukce rodinného domu rovněž opraveno, novější střešní krytina, od té doby bez oprav a bez údržby, v horším stavebně technickém stavu (vlhkost zdiva). Studna Studna kopaná, u západního štítu domu, z roku 1956, dle sdělení hl. 5m, s ručním čerpadlem. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy před domem, oplocení před domem, vše bez oprav a bez údržby. Pozemky K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 8 o výměře 340m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem, nezastavěná část tvoří zahradu převážně předzahrádku před rodinným domem, z malé části u obou štítů a pouze přibližně 35 70 cm u podélné obvodové severní stěny. 6
Porosty Jedná se pouze o několik běžných okrasných keřů před rodinným dome. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 176,50 m2 RD 142 m2 340 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitosti rodinného domu, který je trvale užíván k bydlení v podkroví, opravy a údržba již nejsou prováděny, prvky krátkodobé životnosti jsou již dožilé, morálně zastaralé, stavebně technický stav zhoršený, zejména v přízemí, předpoklad provedení stavebních úprav. Pro bydlení velikostně nadměrné. 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 516,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP (přízemí): 7,05*17,90+4,00*1,75+4,70*1,20+1,1 = 142,47 m 2 0*3,30 podkroví: 7,05*17,90 = 126,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP (přízemí): 142,47 m 2 2,60 m podkroví: 126,20 m 2 0,00 m Obestavěný prostor 1 NP (přízemí): 142,47*3,00 = 427,41 m 3 zastřešení: 7,05*13,80*3,75/1,50+4,00*1,75*1,00+(4,70* = 332,84 m 3 1,20+1,10*3,30)*0,80/2+7,05*4,10*1,36+7,05 *4,10*2,74/2 Obestavěný prostor - celkem: = 760,25 m 3 7
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 142,47 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 268,67 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,89 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD - úplné podstandardní (v přízemí nepoužívané, zhoršené, v podkroví převážně zkosené podhledy) 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - velikostně II -0,05 nadměrné 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,75 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,75 = 0,419 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře a další III 0,03 zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8
11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,090 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,419 * 1,090 * 0,900 = 0,411 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 516,- Kč/m 3 * 0,411 = 1 445,08 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 445,08 Kč/m 3 * 760,25 m 3 = 1 098 622,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 098 622,07 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 7,05*7,00 = 49,35 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí 49,35 m 2 2,45 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] celkem 49,35*3,00+49,35*1,36+49,35*2,74/2 = 282,78 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor celkem NP 282,78 m 3 9
Obestavěný prostor - celkem: 282,78 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina tašková S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů omítky S 100 8. Schodiště chybí C 100 9. Dveře kovové S 100 10. Okna chybí S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 100 1,00 4,90 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 10. Okna S 1,00 100 1,00 1,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace P 4,90 100 0,46 2,25 Součet upravených objemových podílů 93,55 Koeficient vybavení K 4 : 0,9355 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9355 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 952,72 Plná cena: 282,78 m 3 * 3 952,72 Kč/m 3 = 1 117 750,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 95 = 84,211 % - 941 268,59 Kč 10
Sklad - zjištěná cena = 176 481,57 Kč 1.2.2. Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí 3,50 m 2 1,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] celkem 9,00 = 9,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 11 Typ Obestavěný prostor celkem NP 9,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 9,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina tašková S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů omítky S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře kovové S 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00
4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace P 5,80 100 0,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 72,03 Koeficient vybavení K 4 : 0,7203 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7203 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 043,44 Plná cena: 9,00 m 3 * 3 043,44 Kč/m 3 = 27 390,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 95 = 84,211 % - 23 066,20 Kč Kolna - zjištěná cena = 4 324,76 Kč 1.2.3. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 5,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 1 210,- Kč/ks + 1 210,- Kč Základní cena celkem = 10 960,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9000 Studna neslouží trvale svému účelu: * 0,2000 Plná cena: = 8 188,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 57 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků 12
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 57 / 100 = 57,000 % - 4 667,28 Kč Studna - zjištěná cena = 3 520,93 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jedná se o pozemky u frekventované komunikace Lobezská ul. a ze zadní strany se nachází vlakové seřadiště. Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach aj.) Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Plyn 10%. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Úprava Upr. cena [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 38,37 1,00 2,1460 1,9000 10,00 172,09 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. 8 340,00 172,09 58 510,60 Stavební pozemek - celkem 58 510,60 Pozemky - zjištěná cena = 58 510,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 58 510,60 Celková výměra pozemku m 2 340 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 10 Cena pokryvné plochy porostů Kč 1 720,90 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 146,28 Porosty - zjištěná cena 146,28 Kč 13
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 098 622,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad 176 481,60 Kč 1.2.2. Kolna 4 324,80 Kč 1.2.3. Studna 3 520,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 282 949,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 58 510,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 58 510,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 146,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 146,30 Kč Celkem 1 341 606,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 341 606,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 341 610,- Kč Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 1 341 610 Kč slovy: Jedenmiliontřistačtyřicetjednatisícšestsetdeset Kč 14
3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Chlum, Plzeň jih 1 230 000 Nabídková cena Nabízíme k prodeji cihlový rodinný dům o vnitřní dispozici 5+1 v obci Chlum u Blovic. Jedná se o patrový, zčásti podsklepený objekt s půdním prostorem vhodným pro vestavbu dalších pokojů. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, je zde nový krov či krytina, dále výměna oken v celém domě. Na rovinatém oploceném pozemku se nachází hospodářské stavení. Tento objekt využívá vlastní studnu na pozemku. Kanalizace je svedena do septiku. Plynová přípojka je zavedena do domu a vytápění je zde řešeno plynovým kotlem a krbovkami. Nabízený objekt se nachází na velmi pěkném a klidném místě a je vhodný jak pro trvalé bydlení, tak i pro využití rekreační. V obci je mateřská školka či obchod. Dům je možné financovat hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření, které pro vás rádi zdarma vyřídíme v kterékoliv bance. Pokud Vás naše nabídka zaujala, neváhejte a domluvte si prohlídku na níže uvedeném tel. čísle.plocha pozemku: 895 m2, Užitná plocha: 168 m2. S Reality, Realitní makléři Plzeň plus, s.r.o., ID 28965 2) Lipnice, Spálené Poříčí 1 300 000 Nabídková cena V rámci insolvenčního řízení nabízíme pěkný rodinný dům v udržovaném stavu v obci Lipnice (Lipnice u Spáleného Poříčí), v okrese Plzeň-jih. Jednopodlažní, částečně podsklepený dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku o rozloze 2200m. Dům s dispozicí 4+1 má celkovou podlahovou plochou 190m ( 120m první podlaží, 70m druhé podlaží). Vytápění je ústřední - krbovými kamny. Více informací v RK. Dovolujeme si upozornit, že daň z převodu nemovitosti (4%) platí při prodeji v rámci insolvenčního řízení kupující.plocha pozemku: 2200 m2, Užitná plocha: 190m2. S Reality, GBO services, s.r.o., ID 56 3) Chlum u Blovic 1 400 000 Nabídková cena Rodinný dům v obci Chlum u Blovic. RD je před rekonstrukcí, osazena plastová okna. Dispozičně řešen takto: v přízemí kuchyně, 3 pokoje, koupelna, WC, komora; v 1. patře 3 pokoje, koupelna, WC, komora, balkón. RD je podsklepený. Vytápění plynovým kotlem, ohřev vody el. boilerem. Zast. plocha RD cca 117 m2. Celková výměra pozemků 1026 m2. K domu není vypracován průkaz energetické náročnosti budovy. Plocha pozemku: 1026 m2, Užitná plocha: 230 m2. S Reality, LICITA, a.s.id 1228890972 4) Žákava, Plzeň jih 1 800 000 Nabídková cena Nabízíme k prodeji prostorný, zajímavý, rodinný dům po rekonstrukci obytného prostoru 200m2, o vnitřní dispozici 4+1 v obci Žákava, vzdálené od Plzně 16 km. Jedná se o přízemní objekt s opravdu velikým patrovým, půdním prostorem vhodným pro různé využití, a je umístěn na oploceném pozemku o rozloze 738m2. Tento objekt využívá obecní vodovodní řád, kanalizace je svedena do septiku. Plynová přípojka je zavedena na hranici pozemku s možností napojení. Ústřední vytápění je zde řešeno kotlem na pevná paliva Viadrus s výkonem 28kW v kombinaci s vytápěním krbovými kamny s výměníkem. Podlahy jsou plovoucí, parkety a keram. dlažba. Vnitřní dispozici tvoří vstupní předsíňka, kuchyně 25m2, 2 pokoje 23 a 26m2, koupelna s WC 10m2 a nádherným obývacím pokojem 50m2 s francouzskými dveřmi na balkon s romantickým výhledem na údolí řeky Úslavy. Dům je možné financovat hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření, které pro vás rádi zdarma vyřídíme v kterékoliv bance. Pokud Vás naše nabídka zaujala, neváhejte a domluvte si prohlídku na níže uvedeném tel. čísle. Plocha pozemku: 738 m2, Užitná plocha: 200 m2. S Reality, Realitní makléři Plzeň plus, s.r.o. ID 37140 15
5) Nové Mitrovice, Plzeň jih 1 250 000 Kupní cena Jedná se o přízemní rodinný dům, který je částečně podsklepený (jeden malý nízký sklep) a má podkroví, je volně stojící půdorysu nepravidelného do L Suterén je přístupný ze skladu, jedná se o malý nízký sklípek, v přízemí je zádveří, chodba, vlevo koupelna, samostatné WC, pokoj, kuchyně, jídelna, dva pokoje, z chodby schody do podkroví, v podkroví menší chodba, pokoj průchozí vlevo do pokoje (původně uvažováno a připraveno jako kuchyně), z něj na sociální zařízení a z průchozího pokoje vpravo dvou dalších průchozích pokojů. Celkem 7+1. Vytápění je ústřední teplovodní plynovým kotlem v koupelně přízemí, lokálně třemi kamny na tuhá paliva a v podkroví částečně přímotopy, ohřev teplé vody původně z dvou el. bojlerů, ke dni prohlídky nefunkční. Na sociálním zařízení v přízemí vana, umyvadlo, WC samostatné, v podkroví sprchový kout, umyvadlo, WC společně, okna jsou dřevěná, dveře jsou náplňové do kovových zárubní. Kuchyně v přízemí je vybavena sporákem a kuchyňskou linkou. Byla předložena částečná projektová dokumentace, rodinný dům je původního stáří 93 let, v roce 1995 pak byla provedena přístavba a celková rekonstrukce. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení, opravy a údržba již nejsou prováděny, v mírně zanedbaném stavu, předpokládá se provedení stavebních úprav (modernizace), úklid zanedbán. Plocha pozemku: 1104 m2, Užitná plocha: 230 m2. Prodej 11/2013 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1 RD Chlum u Blovic, Plzeň jih 1,10 1,00 0,90 1,00 0,85 0,85 1,00 7321 5237 2 RD Lipnice, Spálené Poříčí, Plzeň jih 1,10 1,00 0,85 1,00 0,85 0,85 1,00 6842 4622 3 RD Chlum u Blovic, Plzeň jih 1,10 1,00 0,90 1,00 1,20 0,85 1,00 6087 6147 4 RD Žákava, Plzeň jih 1,10 1,00 0,90 1,00 0,80 0,85 1,00 9000 6059 5 RD Nové Mitrovice 1,10 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 5435 5381 maximum 6059 minimum 4622 průměr 5489 užitná plocha m2 176,5 porovnávací hodnota 968796 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 970 000,00 Kč Slovy: Devětsetsedmdesáttisíc Kč 16
3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: 1 341 610,00 Kč slovy: Jedenmiliontřistačtyřicetjednatisícšestsetdeset Kč 970 000,00 Kč slovy: Devětsetsedmdesáttisíc Kč Jedná se o rodinný dům, který postaven jako obytný. Poloha nemovitostí je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňované nemovitosti, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky klidná poloha. Slabé stránky velikostně nadměrný, průchozí pokoje, malý pozemek, morálně zastaralé, horší stavebně technický stav, předpokládá se provedení stavebních úprav, poptávka po obdobných nemovitostech velmi malá. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 08.11.2013 Slovy: devětsetsedmdesát tisíc korun českých ve výši: 970 000,00 Kč V Plzni, 11.11.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1240/2013 znaleckého deníku. 17
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 18
vstup - přízemí veranda předsíň kotelna pokoj koupelna 19
WC chodba kuchyně pokoj 20
pokoj komora schody do podkroví - podkroví chodba kuchyně, terasa z kuchyně 21
pokoj koupelna WC spíž pokoj pokoj sklad - garážování 22
krov pohled severní pohled severozápadní pohled jihozápadní pohled jižní pohled jihovýchodní pohled východní 23
5.3. Doklady 24
25
26