ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 688/2011 Ocenění pozemků parc.č. 1279/4 o výměře 4587 m2 (trvalý travní porost) a parc.č. 1279/14 o výměře 1920 m2 (trvalý travní porost). Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 405 pro obec Kbel katastrální území Kbel u Přeštic u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Přeštice. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Účel posudku: Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 04.05.2011 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 13 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 05.05.2011
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Základ hodnoty 1.5. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika 3.1.4. Popis a stav 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku kterým jsou nemovitosti pozemky parc.č. 1279/4 o výměře 4587 m2 (trvalý travní porost) a parc.č. 1279/14 o výměře 1920 m2 (trvalý travní porost). Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 405 pro obec Kbel katastrální území Kbel u Přeštic u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Přeštice 1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 405 pro k.ú. Kbel u Přeštic ze dne 09.04.2011 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu nedobrovolné dražby 1.3.Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 405 pro k.ú. Kbel u Přeštic ze dne 02.05.2011 Kopie katastrální mapy ze dne 02.05.2011 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce. Informace k oceňovaným pozemkům byly zjištěny na městském úřadě Přeštice odbor stavební a na obecním úřadě Kbel. 1.6. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.7. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen 3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Pozemky jsou bonitovány, bonita pozemků je vyjádřena kódem BPEJ, podle kterého budou oceněny. 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocených pozemků budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 1.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 405 ze dne 02.05.2011 pro k.ú. Kbel u Přeštic Martanová Hana, Náměstí t.g.m. 1, 334 41 Dobřany Adresa nemovitosti: Kbel, část Babice Název katastrálního území: Kbel u Přeštic Název obce: Kbel Název okresu: Plzeň - jih List vlastnictví: LV č. 405 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek uznaných v Exekutorském zápise pod sp.zn. 132 EZ 791/11 do celkové výše 325.000,- Kč s příslušenstvím, Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha Krč. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 11.02.2011. Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Oceňované pozemky jsou v obci Kbel, část obce Babice, jsou v katastru nemovitostí evidovány se způsobem využití jako trvalý travní porost. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňované pozemky jsou bez využití, leží ladem a jsou porostlé náletovými dřevinami. Podle informací zjištěných na městském úřadě odboru stavebně správním v Přešticích, pod jehož působnost spadá i k.ú. Kbel u Přeštic, jsou pozemky mimo intravilán obce, v lokalitě není platný územní plán. Dle informací, sdělených obecním úřadem Kbel je v návrhu nový územní plán, ve kterém oceňované pozemky nejsou zahrnuty, měl by být 4
schválen koncem roku 2011 a nelze již do něj pozemky začlenit. Lze uvažovat, že po ev. podané žádosti a následném schválení zastupitelstvem obce by bylo možné využít pozemky pro stavbu pro trvalé bydlení. Pro ocenění je k těmto pozemkům nadále přihlíženo jako k pozemkům zemědělským. Kbel se nachází na území okresu Plzeň jih a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přeštice. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 290 obyvatel. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Kbel se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Babice, Kbel, Malinec, Mečkov a Nová Ves. Babice je malá vesnice, část obce Kbel v okrese Plzeň-jih. Nachází se asi 2 km na východ od Kbelu. Je zde evidováno 11 adres. Trvale zde žije 16 obyvatel. Není zde žádná občanská ani technická vybavenost, bez pracovní příležitosti. Částečná vybavenost v obci Borovy cca 9 Km, dobrá pak v Přešticích, cca 15 Km, Klatovech cca 20 Km, kompletní občanská a technická vybavenost a nabídka pracovní příležitosti v Krajském statutárním městě Plzeň cca 30 Km. 3.1.4. Popis a stav Pozemky Oceňované pozemky se nalézají v katastrálním území Kbel u Přeštic v části obce Babice, vpravo při příjezdu od Kbelu, při místní komunikaci, naproti rodinným domům čp. 27 a čp. 11. Jsou obdélníkového tvaru, přístupné z místní komunikace pouze pěšky (výškové převýšení od místní komunikace cca až +1,50m). Pozemky jsou svažité jihozápadním směrem, jsou neudržované, bez využití, porostlé náletovými dřevinami, neoplocené, bez staveb. Okolní pozemky jsou obdobného charakteru, bez zemědělského využití. Prosty jsou náletové, bez ošetření, rostoucí volně v zápoji. Prosty nemají žádnou cenu a nejsou zahrnuty do ocenění. Z pozemků je krásný výhled do kraje. Ekonomická charakteristika Jedná se o pozemky ležící ladem, neudržované a porostlé náletovými dřevinami. Vzhledem k jejich poloze a nízké bonitaci lze uvažovat s využitím jako pastviny, ev. jako zahrady k místním rodinným domům. 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Pro výpočet je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] parc.č. 1279/4 72654 3706 2,01 2,01 7 449,06 73816 881 1,29 1,29 1 136,49 5
parc.č. 1279/14 72654 1920 2,01 2,01 3 859,20 Výměra celkem 6507 Mezisoučet 12 444,75 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 12 444,75 Pozemky - zjištěná cena = 12 444,75 Kč Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Porosty = 0,- Kč b) Pozemky = 12 444,75 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 12 444,75 Kč Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 12 500,00 Kč Slovy: dvanácttisícpětset korun českých 3.2.2. Porovnávací hodnota Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.reality.cz a www.zapado.ceskereality.cz a informace zjištěné na obecním úřadě Kbel. Z nabídek prodeje zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: Prodej zahrady v obci Skašov na Plzni jihu o celkové výměře 2539 m2, na pozemku stojí kolny. Na pozemek je přivedená obecní voda a elektřina. Plyn je možné napojit z příjezdové cesty cca 2 m od pozemku. V této chvíli je pozemek vhodný pro zahradničení nebo pro postavení mobilního domu. Nabídka M&M reality holding a.s., nabídková cena 199,- Kč/m2. Prodej orné půdy, Klášter u Nepomuka,Plzeň jih o výměře 7443m2. Pozemek veden jako orná půda a je vhodný k zemědělský a pěstební činnosti. Nabídka Union Partners Příbram, nabídková cena 10,- Kč/m2. Prodej pozemku v obci Chlumy vzdálené 9 km od Nepomuku.Travnatý porost na okraji obce je určený dle stavebního odboru pro výstavbu jednopodlažního domu s obytným podkrovím,případně pro chovatelství nebo drobné služby, přímo k pozemku vede zpevněná cesta. Elektřina je na hranici pozemku. Prodej Dumrealit.cz, prodejní cena 190,-Kč/m2. Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v k.ú. Srby nad Úslavou a Ždírec u Blovic, okres Plzeň - jih. Celková výměra 1,4 ha. TTP a orná půda. Prodej možný i po částech. Nabídka ČESKÁ POZEMKOVÁ AGENTURA, nabídková cena 6,-Kč/m2. V uvedených příkladech jde o nabídky prodeje, realizované ceny zemědělských pozemků jsou ve skutečnosti podstatně nižší. Podle informací zjištěných na obecním úřadě Kbel jsou realizované ceny zemědělských pozemků v okolí obce Kbel v cenovém rozpětí 3,50-7,00,-Kč/m2, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. 6
V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, kvalitě půdy, která je vyjádřena kódy BPEJ, dostupnosti a využitelnosti a zejména vzhledem ke skutečnosti, že po předchozích projednáních s příslušnými úřady lze na pozemek nahlížet jako na stavební pro rodinné bydlení ve výši 50,- Kč/m2. Výpočet: 6507m2*50,-Kč/m2=325.350,-Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 325 000,00 Kč Slovy: třistadvacetpět tisíc korun českých 7
3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: 12 500,00 Kč, slovy: dvanácttisícpětset korun českých 325 000,00 Kč slovy: třistadvacetpět tisíc korun českých Jedná se o pozemky, které leží ke dni ocenění ladem. Jejich poloha je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení, rekreaci a zemědělství. Oceňované pozemky vzhledem k jejich poloze je vhodné využívat jako louku, pastvinu nebo zahradu. Ev. po projednání s obecním úřadem Kbel a následném schválení zastupitelstvem by bylo možné uvažovat o výstavbě objektu pro trvalé bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky orientace pozemků jihozápadním směrem je výhodná, výhled z pozemků do kraje je pěkný. Příjezd k pozemkům po zpevněné, místní asfaltové komunikaci. Eventuální možnost využití pro stavbu pro trvalé bydlení. Slabé stránky pozemky leží ladem, jsou neudržované a porostlé náletovými dřevinami a stromy, mají nízkou bonitu pro zemědělské využití. Příjezd na pozemek není. Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v segmentu zemědělských a stavebních pozemků v lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti a využitelnosti ve výši 50,- Kč/m2, což odpovídá současným cenám na trhu v dané lokalitě. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem a také zejména vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, kdy zájem potencionálních kupujících o koupi nemovitostí je celkově menší, pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout hodnotu s větší váhou na hodnotu porovnávací. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni 04.05.2011. Slovy: třista tisíc korun českých ve výši: 300 000,00 Kč V Plzni, 05.05.2011 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 688/2011 znaleckého deníku. 8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 9
10
5.3. Doklady 11
12
13