ZNALECKÝ POSUDEK Č. 490/115/2011 o obvyklé ceně nemovitosti rozestavěného rodinného domu, stojícího na pozemku parc.č. St. 458, a pozemků parc.č. St. 458 a 528/10, vč. příslušenství; to vše v k.ú. 673528 Krásná Hora nad Vltavou, obec Krásná Hora nad Vltavou, okres Příbram. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6 Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 20168/10-28 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 24.5.2011. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 31.5.2011 posudek vypracovala: Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 14.7.2011
OBSAH A. Nález... 3 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ... 3 1.1. Znalecký úkol... 3 1.2. Informace o nemovitosti... 3 1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti... 3 1.4. Podklady pro vypracování posudku... 4 1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku... 4 1.6. Vlastnické a evidenční údaje... 5 1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění... 5 1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku... 7 1.9. Dokumentace a skutečnosti... 7 2. METODY OCENĚNÍ... 7 2.1. Nákladový způsob ocenění... 7 2.2. Výnosový způsob ocenění... 7 2.3. Srovnávací způsob ocenění... 7 2.4. Metody aplikované v ocenění... 8 3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI... 8 3.1. Poloha a vnější vlivy... 8 3.2. Rozestavěný rodinný dům... 9 3.3. Pozemky... 11 3.4. Shrnutí... 12 B. Posudek... 13 4. STANOVENÍ HODNOTY... 13 4.1. Srovnávací metoda... 13 4.1.1. Rozestavěná stavba s pozemky vč. příslušenství... 13 4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování... 17 4.2.1. Rozestavěná stavba s pozemky vč. příslušenství... 17 C. Závěr... 21 D. Znalecká doložka... 21 E. Seznam příloh... 22 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 2 z 22
A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 20168/10-15, tedy rozestavěného rodinného domu, stojícího na pozemku parc.č. St. 458, a pozemků parc.č. St. 458 a 528/10, vč. příslušenství; to vše v k.ú. 673528 Krásná Hora nad Vltavou, obec Krásná Hora nad Vltavou, okres Příbram, zapsané na listu vlastnictví č. 968 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). 1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rozestavěný rodinný dům s pozemky Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Krásná Hora nad Vltavou Katastrální území: Krásná Hora nad Vltavou Počet obyvatel: 1 088 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,6524 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,65 Kč/m 2 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 Celkový popis nemovitosti. 1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 31.5.2011 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyl umožněn vstup do oceňovaných nemovitostí. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 3 z 22
1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 968 ze dne 24.5.2011, k.ú. a obec Krásná Hora nad Vltavou, okres Příbram usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 20168/10-28 ze dne 24.5.2011 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz kopie katastrální mapy, k.ú. Krásná Hora nad Vltavou dálkový náhled ze dne 27.5.2011 Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané při místním šetření Stavební dokumentace a územní rozhodnutí o umístění stavby obdrženo ze stavebního úřadu na základě žádosti dne 12.7.2011 Mapa oblasti Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření Záznam z prohlídky a venkovní zaměření nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři. 1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 4 z 22
Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. 1.6. Vlastnické a evidenční údaje * LV č. 968 pro k.ú. Krásná Hora nad Vltavou, okres Příbram ALV: SJM Balog Ondrej a Balogová Irena, Víska 53, Vysoký Chlumec, 264 01 Sedlčany, Čs.armády 154, Příbram IV, 261 01 Příbram 1; identifikátor: 761112/8734, 816118/8728 BLV: Stavby: rozestavěná ; na parc.č. St. 458 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití/ochrany: Výměra: parc.č. St. 458 zastavěná plocha a nádvoří 175 m 2 parc.č. 528/10 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 875 m 2 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc.č. 528/10 53214 875 m 2 1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 968 ze dne 24.5.2011 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva: - smluvní k zajištění a)pohledávky ze smlouvy o překlenovacím úvěru ze staveb. spoření č. 2 031 730 1 51 ve výši 1.200.000,-Kč s přísl. b)budoucí pohledávky až do výše 1.200.000,-Kč; oprávnění pro: Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Bělehradská 222/128, Praha 2, Vinohrady, 120 21, RČ/IČO: 60192852; povinnost k: Parcela: 528/10, Parcela: St. 458; na základě listiny: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 01.10.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 01.10.2007; V-6431/2007-211 - smluvní k zajištění a) pohledávky ze smlouvy o překlenovacím úvěru ze stavebního spoření č. 2 031 730 1 51 ve výši 1 200 000,- Kč b) budoucí pohledávky až do výše 1 200 000,- Kč; oprávnění pro: Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Bělehradská 222/128, Praha 2, Vinohrady, 120 21, RČ/IČO: 60192852; povinnost k: Stavba: rozestav. na parc. St. 458; na základě listiny: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 25.05.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.05.2009; V-3000/2009-211 Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 5 z 22
Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: - pověřený soudní exekutor:mgr.radek Karafiát,Exekutorský úřad Jihlava,Královský vršek 25,Jihlava; povinnost k: Balog Ondrej, Víska 53, Vysoký Chlumec, 264 01 Sedlčany, RČ/IČO: 761112/8734; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 21EXE-589/2011-10 ze dne 08.03.2011; Z-5972/2011-211 - pověřený soudní exekutor: Mgr. Daniel Vlček, Vrchlabská 28/17, Praha; povinnost k: Balog Ondrej, Víska 53, Vysoký Chlumec, 264 01 Sedlčany, RČ/IČO: 761112/8734; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 22 EXE-591/2011 10 ze dne 07.03.2011; Z-7424/2011-211 Byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti dle listiny: - povinný:ondrej Balog, RČ:7611128734; povinnost k: Stavba: rozestav. na parc. St. 458, Parcela: 528/10, Parcela: St. 458; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 10 167Ex- 20168/2010-15 ze dne 14.03.2011; Z-4640/2011-211 - - povinný:ondrej Balog, RČ:761112/8734 k SJM; povinnost k: Parcela: 528/10, Parcela: St. 458; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Plzeň-sever 121Ex- 12007/2010-18 ze dne 10.02.2011; Z-4617/2011-211; na základě listiny: Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorský úřad Plzeň-sever 121Ex- 12007/2010-21 Právní moc ke dni 04.03.2011; Z-5483/2011-211 - povinný: Balog Ondrej, r.č. 761112/8734 k SJM; povinnost k: Stavba: rozestav. na parc. St. 458, Parcela: 528/10, Parcela: St. 458; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Jihlava 35 EX-135/2011-10 ze dne 30.03.2011; Z-5974/2011-211 - 1.povinný:Balog Ondrej, RČ:761112/8734, 2.povinný:Balogová Irena, RČ:8161188728; povinnost k: Stavba: rozestav. na parc. St. 458, Parcela: 528/10, Parcela: St. 458; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 067Ex-1320/2011-16 ze dne 06.05.2011; Z-8692/2011-211 To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné zápisy - Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 4.4.2011; vztah k: Stavba: rozestav. na parc. St. 458, Parcela: 528/10, Parcela: St. 458; na základě listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Jihlava 35 EX-135/2011-11 ze dne 30.03.2011; Z-5973/2011-211 - Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 20.4.2011; vztah k: Stavba: rozestav. na parc. St. 458, Parcela: 528/10, Parcela: St. 458; na základě listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 7 101 Ex-01586/2011 012 ze dne 20.04.2011; Z-7425/2011-211 - Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 6.5.2011; vztah k: Stavba: rozestav. na parc. St. 458, Parcela: 528/10, Parcela: St. 458;; na základě listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 5 067Ex-1320/2011-15 ze dne 06.05.2011; Z-8691/2011-211 Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 6 z 22
1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti. 1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Vnitřní výměry objektu nebylo možné zaměřit, a proto jsou převzaty z projektové dokumentace předpokládám soulad se skutečným stavem. Územní rozhodnutí o umístění stavby již pozbylo platnosti dne 31.5.2011. V ocenění však předpokládám, že není problém zažádat o prodloužení stavebního povolení. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 12.7.2011 od stavebního úřadu, jednalo se o stavební dokumentaci a rozhodnutí o umístění stavby. Od povinného bylo obdržení stavebních plánů přislíbeno, avšak celý proces protahoval, i přes četné urgence nebyly získány. Proto bylo následně přistoupeno k obdržení st.dokumentace ze stavebního úřadu. 2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. 2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. 2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 7 z 22
2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rozestavěná stavba běžného rodinného domu s pozemky a u rodinných domů je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací a hodnotu rozestavěné stavby odvodit z procenta rozestavěnosti. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází ve Středočeském kraji v okrese Příbram v obci Krásná Hora nad Vltavou ve vzdálenosti cca. 13 km jihozápadně (vzdušnou čarou) od Sedlčan a asi 35 km jihovýchodně od Příbrami v k.ú. Krásná Hora nad Vltavou. Krásná Hora nad Vltavou je obcí s rozlohou 3680 ha, rozkládá se v poměrně členité z velké části zalesněné krajině pod kopci Strážník, Homole a Zajícův vrch, které dosahují výšky více jak 500 m.n.m. Okolím prochází velké množství turistických tras, asi 5 km západně od obce protéká řeka Vltava a nachází se zde vodní nádrž Kamýk. Nemovitost se nalézá na západním okraji obce ve svahu na okraji zástavby nad rybníkem na potoce Pivoňka asi 100 m od místního kostela. Okolní zástavbu tvoří původní rodinné domy, rozestavěné novostavby rodinných domů a také několik menších bytových domů. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 8 z 22
Dopravní dostupnost obce osobní i veřejnou dopravou je průměrná, v centru obce se nachází zastávka autobusů, které zajišťují přímé spojení s okolními obcemi a do měst jako jsou Sedlčany, Petrovice, Příbram a Kamýk nad Vltavou. Obec je dostupná pouze po silnicích II. a III. třídy, prochází jí silnice č. II/102 (Kamýk nad Vltavou Milevsko) a silnice č. II/118 spojující obec s Petrovicemi. Příjezd až k nemovitosti je posledních několik desítek metrů po nezpevněné veřejné cestě, parkovací možnosti jsou na pozemku majitele. Občanská vybavenost je v obci k dispozici pouze základní (MŠ, ZŠ, obchod s potravinami, restaurace, pošta, praktický lékař), veškerá občanská vybavenost je k dispozici v Příbrami (25 minut autem). Z inženýrských sítí jsou v obci k dispozici elektřina, kanalizace a vodovod. 3.2. Rozestavěný rodinný dům Jedná se o samostatně stojící rozestavěný rodinný dům bez čp/če. Objekt má pravidelný obdélníkový tvar s výběžkem ze severní fasády, stojí na středně svažitém pozemku parc.č. St. 458 v zastavěné části obce na okraji stávající zástavby. Objekt je částečně podsklepen, má 1 nadzemní podlaží a rozestavěné podkroví do úrovně nadezdívky. Dispozice objektu je dle stavební dokumentace naplánována průměrná 7+1 s terasou, s vestavěnou dvojgaráží v suterénu a vestavěnou garáží v přízemí, jejíž výstavba však nebyla započata. Nevýhodou plánovaného objektu je četné zkosení místností v podkroví a poměrně malé plánované výměry obytných místností. Nevýhodou je také absence propojení dvojgaráže v suterénu a přízemí objektu schodištěm. Dokončenost konstrukcí, které nejsou viditelné z vnějšího ohledání, nebylo možné zjistit, otvory ve fasádě byly zakryté OSB deskami či prkny a zabezpečené zámkem. Ve funkčním celku se stavbou a pozemkem zastavěným je pozemek parc.č. 528/10, který tvoří zahradu kolem objektu. Výměry a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí je v souladu se skutečným stavem. Výpočet obestavěného prostoru - plánovaný stav dle stavební dokumentace Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.PP 6*10+2,32*0,9 2,8 m 62,09 m 2 174 m 3 1.NP 13,6*10+3,4*7,4+2,3*0,9 2,85 m 163,23 m 2 465 m 3 podkroví 13,6*10+3,4*7,4+2,3*0,9+1,3*3,8 0,5 m 168,17 m 2 84 m 3 8,6*10 - valbová střecha část 3,13 m 86,00 m 2 135 m 3 4,5*7,4 2,27 m 33,30 m 2 38 m 3 1,5*3,8 1,19 m 5,70 m 2 3 m 3 Obestavěný prostor 899 m 3 Výměry místností - plánovaný stav dle stavební dokumentace Podlaží Místnosti Výměry 1.PP dvougaráž (nezapočítává se do obytné plochy) 50,85 m 2 1.NP zádveří 3,80 m 2 hala 7,50 m 2 spíž 2,30 m 2 kuchyně 10,40 m 2 obývací pokoj 30,40 m 2 pokoj 15,30 m 2 chodba 4,30 m 2 pokoj 15,30 m 2 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 9 z 22
podkroví koupelna, WC 6,20 m 2 pokoj 11,20 m 2 kotelna 4,50 m 2 terasa (do obytné plochy se započítává 1/2 výměry ) 20,68 m 2 garáž (nezapočítává se do obytné plochy) 19,90 m 2 hala 8,20 m 2 pokoj 8,40 m 2 pokoj 8,70 m 2 koupelna, WC 5,40 m 2 pokoj 12,50 m 2 Celková výměra 245,83 m 2 Obytná plocha 164,74 m 2 Plánované konstrukční provedení domu POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: územní rozhodnutí je ze dne 2.6.2008, začátek výstavby odhaduji na rok 2009 Počet podlaží: částečně podsklepeno, 1 nadzemní podlaží, stavebně upravené podkroví Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: pórobetonové tvárnice Ytong Stropy: železobetonový monolitický strop či systémový ŽB strop Ytong Střecha: neprovedena střecha valbová, krov dřevěný Krytina střechy: neprovedena betonová tašková Klempířské konstrukce: neprovedeny z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: neprovedena úprava zateplení + silikátová omítka Vstupní dveře do objektu: neprovedeny plastové či dřevěné dveře Vrata: neprovedeny sekční na dálkové ovládání Okna: neprovedeny plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: proveden zřejmě pouze v základech zbytek není POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: neprovedeny sádrové omítky a SDK povrchy Obklady: neprovedeny standardní obklady Schody: předpokládám, že neprovedeny - dřevěné schodnicové Dveře: neprovedeny dřevěné plné či prosklené do obložkových zárubní Povrch podlah: neprovedeno - dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, laminátové plovoucí, betonové v garáži či dlažba Vytápění: neprovedeno z dokumentace nezjištěno, krbová kamna Ohřev teplé vody: neprovedeno pravděpodobně el. boiler Vnitřní vodovod: neprovedeno pravděpodobně plastové rozvody studené a teplé vody Hygienické vybavení: neprovedeno 2x koupelna s WC Vnitřní kanalizace: neprovedeno pravděpodobně Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: neprovedeno Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: neprovedeno Stavebně technický stav a stáří domu Objekt je momentálně ve výstavbě, výstavba byla započata odhadem v roce 2009 a v tom samém roce také pravděpodobně skončila. Provedeny jsou základy, svislé nosné konstrukce, stropní konstrukce, nadezdívka v podkroví. Provedeno je zřejmě protažení přípojek kanalizace a vody základy, uzemnění bleskosvodu. V nejbližší době je nutná dostavba a zastřešení objektu, aby nedocházelo k zatékání vody do konstrukce. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 10 z 22
3.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 458 a 528/10, které jsou zapsané na LV č. 968 ze dne 24.5.2011 pro k.ú. Krásná Hora nad Vltavou, obec Krásná Hora nad Vltavou, okres Příbram. Pozemky jsou přístupné po nezpevněné veřejné komunikaci, z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, kanalizace a vodovod. Pozemek parc.č. St. 458 Pozemek s výměrou 175 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je středně svažitý orientovaný směrem k severu, pravidelného tvaru s výběžkem v severní části a je zcela zastavěn rozestavěnou stavbou rodinného domu. U pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. 528/10 Pozemek s výměrou 875 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je středně svažitý orientovaný směrem k severu a tvoří zahradu okolo rozestavěného rodinného domu na pozemku parc.č. St. 458. Pozemek je zatravněný, neudržovaný, bez oplocení a východním okrajem sousedí s nezpevněnou příjezdovou veřejnou komunikací. Je zde postaven zděný pilíř s přípojkou elektřiny. U pilíře se také nachází lampa s veřejným osvětlením. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 11 z 22
3.4. Shrnutí Adresa: okres Příbram, obec Krásná Hora nad Vltavou Objekt: rozestavěný RD s pozemky Stav: ve výstavbě - hrubá stavba bez zastřešení Dispozice: 7+1/T/2xG Vybavení: po dokončení dobré Podlažnost: část 1.PP + 1.NP + podkroví Příslušenství: - Obestavěný prostor: 898,91 m 3 Výměra pozemků: 1 050 m 2 Obytná plocha: 164,74 m 2 Zastavěná plocha: 163,23 m 2 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 12 z 22
B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda 4.1.1. Rozestavěná stavba s pozemky vč. příslušenství Ve srovnávací metodě je oceňovaná nemovitost porovnávána jako dokončená dle stavební dokumentace. Z hodnoty nemovitosti v případě dokončení je následně odečtena stanovená hodnota pozemku a hodnota samostatné rozestavěné stavby je následně odvozena dle % rozestavěnosti, které je získáno výpočtem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: město Sedlčany Jedná se o samostatně stojící RD 7+1 s garáží a zahradou. Dispozice: přízemí: vstupní chodba, hala, obývací pokoj, jídelna (vchod na terasu a do zahradní části), kuchyně, pokoj - pracovna, (3 x kumbál), samostatné WC, koupelna se sprchovým koutem. Patro: chodba, 3x pokoj (bez terasy), jeden pokoj s terasou, vchod na půdu (stahovací schody, které jsou součástí stropní konstrukce, koupelna s vanou, samostatné WC a další prostor. Půda k případnému využití. Dům je z části podsklepen. Nemovitost je z porothermu, zateplena polystyrenem, střecha Popis: zateplena minerální vlnou, střecha z pálených tašek, okna mají rovněž lepší tepelně izolační vlastnosti. Dům je orientován na jih, severní strana budovy je částečně zapuštěna v terénu. IS: studna (hloubka 30m), vlastní čistička odpadních vod, el. 220/380. Vytápění a ohřev užitkové vody: Interiérový kotel Verner. Záložní varianta topení: automatický kotel na LTO. Dále k dispozici: internet, telefon, centrální vysavač. Nemovitost včetně čističky odpadních vod - vše po řádné kolaudaci v r. 2009. Centrum obce cca 1,5 km. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 13 z 22
Objekt: zděný RD Stav: dobrý Dispozice: 7+1/B/G Vybavení: dobré Podlažnost: 1 PP + 1 NP + podkroví Příslušenství: studna, ČOV Fotodokumentace: Pozemek: 1 237 m 2 Zastavěná plocha: 207 m 2 Obytná plocha: 241 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: 4 500 000 Kč zdroj: www.sreality.cz Cena Kč/m 2 OP: 18 672 Kč/m 2 datum: 13.7.2011 Reprezentant č. 2 Adresa: obec Krásná hora nad Vltavou Jedná se o novostavbu RD 9+1 bez fasády, nosné zdivo YTONG, střecha KM Beta, okna Popis: plastová, plovoucí podlahy. Topení na tuhá paliva, voda z vlastní studny, možnost napojení na veřejný vodovod, odpad sveden do kanalizace. Objekt: zděný RD Stav: novostavba - nedokončená Dispozice: 9+1/B Vybavení: dobré Podlažnost: 1.NP + podkroví Příslušenství: studna Fotodokumentace: Pozemek: 1 066 m 2 Zastavěná plocha: 159 m 2 Obytná plocha: 254 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: 2 950 000 Kč zdroj: www.sreality.cz Cena Kč/m 2 OP: 11 596 Kč/m 2 datum: 13.7.2011 Reprezentant č. 3 Adresa: obec Bohostice Jedná se o novostavbu RD nedaleko Orlické přehrady. Dům má zateplené venkovní zdivo Popis: připravené na závěrečnou barevnou fasádu. Elektřina 220/380 V, obecní kanalizace, voda z vodovodního řádu obce, bojler. Topení na pevná paliva /instalován kotel Viadrus. Objekt: zděný RD Stav: novostavba - nedokončená Dispozice: 3+kk Vybavení: dobré Podlažnost: 1.NP Příslušenství: - Fotodokumentace: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 14 z 22
Pozemek: 533 m 2 Zastavěná plocha: 125 m 2 Obytná plocha: 100 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: 1 790 000 Kč zdroj: www.sreality.cz Cena Kč/m 2 OP: 17 900 Kč/m 2 datum: 2.6.2011 Reprezentant č. 4 Adresa: obec Hřiměždice Jedná se o 3 patrový dům s bazénem z roku 1995. Nabízí 2x obývací pokoj, 2x koupelnu, jídelnu v zimní zahradě, čítárnu a celkem 4 ložnice. V Suterénu se nachází prádelna, pracovní Popis: kuchyně, 3x garáž. Na pozemku je provedena automatická závlaha, voda je získávána ze studny, zahrada upravena v japonském stylu. Objekt: zděný RD Stav: dobrý Dispozice: 6+1/T/3G Vybavení: dobré Podlažnost: 1.PP + 1.NP + podkroví Příslušenství: studna Fotodokumentace: Pozemek: 1 235 m 2 Zastavěná plocha: 160 m 2 Obytná plocha: 256 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: 6 990 000 Kč zdroj: www.sreality.cz Cena Kč/m 2 OP: 27 305 Kč/m 2 datum: 13.7.2011 Reprezentant č. 5 Adresa: obec Solopysky Jedná se o novostavbu RD 7+1 s dvojgaráží, bazénem se zatahovací střechou a vzrostlou zahradou. V přízemí domu se nachází pokoj pro hosty s vlastní koupelnou, další dva pokoje (jeden se vstupem na terasu s bazénem), velká koupelna, technická místnost a obytná zóna s kuchyní (kuchyňská linka je z třešňového masivu) a obývacím pokojem s krbem. Vstoupit na Popis: terasu je ještě možné, jak z obývacího pokoje, tak i z kuchyně. V patře, se nalézá velká ložnice, pracovna (otevřená nad obývacím pokojem) a místnost-úložný půdní prostor. Dům je vytápěn podlahovým topením na elektřinu a krbem v obývacím pokoji. Okna jsou plastová se žaluziemi, podlahy z kvalitního lamina. Dům je napojen na bezpečnostní systém. Objekt: zděný RD Stav: novostavba Dispozice: 7+1/2G Vybavení: dobré Podlažnost: 1NP + podkroví Příslušenství: venk.bazén Fotodokumentace: Pozemek: 969 m 2 Zastavěná plocha: 192 m 2 Obytná plocha: 260 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: 5 920 000 Kč zdroj: www.sreality.cz Cena Kč/m 2 OP: 22 769 Kč/m 2 datum: 12.7.2011 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 15 z 22
V okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí v dobrém či rozestavěném stavu, dobře i standardně vybavených s obdobnou či větší velikostí. Obchodovatelnost je však díky absenci dostatku kvalitních pracovních příležitostí v okolí omezená. Tabulka srovnání reprezentantů R. nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená NC v cena v Kč/m 2 Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m 2 1. 18 672 0,90 0,96 1,05 0,95 0,85 1,10 15 046 2. 11 596 1,00 1,00 1,15 1,05 0,90 1,15 14 492 3. 17 900 1,02 1,10 1,10 1,00 0,85 0,90 16 901 4. 27 305 0,95 0,96 1,00 0,90 0,80 1,05 18 826 5. 22 769 0,95 1,00 1,00 0,90 0,85 1,10 18 202 Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m 2 obytné plochy 16 693 Měrná jednotka - m 2 obytné plochy 164,74 Předběžná srovnávací hodnota 2 750 077 Srovnávací hodnota dokončená nemovitost 2 750 000 Hodnota pozemku Obdobné pozemky s výměrou okolo 1.000 m 2 se v okolí obchodují v rozmezí od 400,- Kč/m 2 do 650,- Kč/m 2 v závislosti především na konkrétní poloze, velikosti, stavu, vybavení inženýrskými sítěmi, orientací a tvaru pozemku. Hodnotu oceňovaných pozemků stanovuji ve výši 500,- Kč/m 2, celková hodnota pozemku je tedy stanovena ve výši 525.000,- Kč. Stanovení hodnoty rozestavěné stavby vč. pozemku a příslušenství Srovnávací hodnota - dokončená nemovitost Stanovená hodnota samostatného pozemku 2 750 000 Kč 525 000 Kč Hodnota samostatné dokončené stavby 2 225 000 Kč Rozestavěnost stavby dle vyhlášky 30,627% Hodnota samostatné rozestavěné stavby Hodnota rozestavěné stavby a pozemku Hodnota rozestavěné stavby a pozemku (po úpravě z důvodu horší prodejnosti - 80 % ze srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota - rozestavěná stavba vč. pozemku a příslušenství (obvyklá cena) 681 451 Kč 1 206 451 Kč 965 161 Kč 950 000 Kč Prodejnost rozestavěné stavby Prodejnost rozestavěné stavby je obecně ze zkušeností znalce horší než dokončené stavby či samostatného stavebního pozemku. V případě dokončení svislých a vodorovných nosných konstrukcí již prakticky není možná změna dispozice. Nevýhodou je také, že není provedeno zastřešení objektu, tudíž dochází k zatékání do objektu a může dojít k poškození stávajících dokončených konstrukcí. Prodejnost takto rozestavěného objektu odhaduju na 80 % ze stanovené srovnávací hodnoty rozestavěné stavby vč. pozemku a příslušenství. Rozestavěnost stavby je stanovena níže v posudku v ocenění pomocí aktuální vyhlášky. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 16 z 22
4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování 4.2.1. Rozestavěná stavba s pozemky vč. příslušenství A. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rozestavěný rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rozestavěný rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6*10+2,32*0,9 = 62,09 m 2 1.NP: 13,6*10+3,4*7,4+2,3*0,9 = 163,23 m 2 podkroví: 13,6*10+3,4*7,4+2,3*0,9+1,3*3,8 = 168,17 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 62,09 m 2 2,80 m 1.NP: 163,23 m 2 2,85 m podkroví: 168,17 m 2 2,53 m Obestavěný prostor: 1.PP: (6*10+2,32*0,9)*(2,80) = 173,85 m 3 1.NP: (13,6*10+3,4*7,4+2,3*0,9)*(2,85) = 465,21 m 3 podkroví: (13,6*10+3,4*7,4+2,3*0,9+1,3*3,8)*(0,5)+8,6*10*3,1 = 259,86 m 3 3*0,5+4,5*7,4*2,27*0,5+1,5*3,8*1,19*0,5 Obestavěný prostor celkem: = 898,92 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 17 z 22
Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: S 3,40 100,00 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů: 99,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4: 0,9900 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Roz. [%] Dok. [%] 1. Základy: 8,20 100,00 1,00 8,20 8,29 100,00 8,2900 2. Zdivo: 21,20 100,00 1,00 21,20 21,42 60,00 12,8520 3. Stropy: 7,90 100,00 1,00 7,90 7,98 100,00 7,9800 4. Střecha: 7,30 100,00 1,00 7,30 7,38 0,00 0,0000 5. Krytina: 3,40 100,00 1,00 3,40 3,43 0,00 0,0000 6. Klempířské konstrukce: 0,90 100,00 1,00 0,90 0,91 0,00 0,0000 7. Vnitřní omítky: 5,80 100,00 1,00 5,80 5,86 0,00 0,0000 8. Fasádní omítky: 2,80 100,00 1,00 2,80 2,83 0,00 0,0000 9. Vnější obklady: 0,50 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: 2,30 100,00 1,00 2,30 2,32 0,00 0,0000 11. Schody: 1,00 100,00 1,00 1,00 1,01 0,00 0,0000 12. Dveře: 3,20 100,00 1,00 3,20 3,23 0,00 0,0000 13. Okna: 5,20 100,00 1,00 5,20 5,25 0,00 0,0000 14. Podlahy obytných místností: 2,20 100,00 1,00 2,20 2,22 0,00 0,0000 15. Podlahy ostatních místností: 1,00 100,00 1,00 1,00 1,01 0,00 0,0000 16. Vytápění: 5,20 100,00 1,00 5,20 5,25 0,00 0,0000 17. Elektroinstalace: 4,30 100,00 1,00 4,30 4,34 0,00 0,0000 18. Bleskosvod: 0,60 100,00 1,00 0,60 0,61 30,00 0,1830 19. Rozvod vody: 3,20 100,00 1,00 3,20 3,23 10,00 0,3230 20. Zdroj teplé vody: 1,90 100,00 1,00 1,90 1,92 0,00 0,0000 21. Instalace plynu: 0,50 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: 3,10 100,00 1,00 3,10 3,13 10,00 0,3130 23. Vybavení kuchyně: 0,50 100,00 1,00 0,50 0,51 0,00 0,0000 24. Vnitřní vybavení: 4,10 100,00 1,00 4,10 4,14 0,00 0,0000 25. Záchod: 0,30 100,00 1,00 0,30 0,30 0,00 0,0000 26. Ostatní: 3,40 100,00 1,00 3,40 3,43 20,00 0,6860 Součet upravených objemových podílů: 99,00 Rozestavěnost: 30,6270 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 18 z 22
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9900 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,6050 Základní cena upravená = 7 513,50 Kč/m 3 Plná cena: 898,92 m 3 * 7 513,50 Kč/m 3 = 6 754 035,42 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,306270 Nedokončená stavba = 2 068 558,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 98 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 100 = 2,000 % - 41 371,17 Kč Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena = 2 027 187,26 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 458 175,00 35,65 6 238,75 Součet 6 238,75 Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % Úprava ceny celkem -5 % - 311,94 Mezisoučet 5 926,81 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,6050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 20 632,68 Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle 32 odst. 2. Základní cena = 35,65 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý travní porost 528/10 875,00 35,65 31 193,75 Součet 31 193,75 Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % Úprava ceny celkem -5 % - 1 559,69 Mezisoučet 29 634,06 Úprava ceny dle 32 odst. 2: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,6050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Pozemek oceněný dle 32 odst. 2 - celkem 41 265,37 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 19 z 22
Pozemky - zjištěná cena = 61 898,05 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rozestavěný rodinný dům = 2 027 187,26 Kč b) Pozemky = 61 898,05 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 2 089 085,31 Kč 2 089 090,- Kč Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 20 z 22
C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky 950 000 Kč 2 089 090 Kč Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti rozestavěného rodinného domu, stojícího na pozemku parc.č. St. 458, a pozemků parc.č. St. 458 a 528/10, vč. příslušenství; to vše v k.ú. 673528 Krásná Hora nad Vltavou, obec Krásná Hora nad Vltavou, okres Příbram; podle stavu ke dni 31.5.2011; ve výši: 950 000,- KČ slovy: Devětsetpadesáttisíc korun českých V Praze dne 14.7.2011 Trojská 163/28 182 00 Praha 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. Č. 490/115/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 115-2011. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 21 z 22
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 968 ze dne 24.5.2011 Katastrální mapa dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 31.5.2011 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 22 z 22
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 968
Katastrální mapa dálkový náhled Rozestavěná stavba na parc.č. St. 458 a pozemky parc.č. St. 458, 528/10
Mapa oblasti Letecká fotomapa Umístění nemovitosti v rámci ulice
Umístění nemovitosti v rámci města a blízkého okolí Umístění nemovitosti v rámci regionu
Fotodokumentace nemovitosti Pohledy na RD ze severovýchodu a severozápadu Pohled na RD od příjezdu a příjezdová cesta Výhled do okolí od oceňované nemovitosti