Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3733/327/2014 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Jednotka - byt, bytová jednotka č. 2/12 vč. podílu na společných částech domu čp. 2 a na pozemku p.č. st. 26/1, vše v k.ú. Kukleny obce Hradec Králové. Pražská třída 2 / 2/50, 50004 Hradec Králové - Kukleny Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Kukleny, kód k.ú. 647209, LV 22129 Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Kukleny, kód k.ú. 647209, LV 22106 Pozemky: st. 26/1 Vlastník jednotky: Jakub Kruml, Pražská třída 2/50, 50004 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jakub Kruml, Pražská třída 2/50, 50004 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: 9.května 215, 533 72 Moravany Exekutorský úřad Pardubice, Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor; č. obj.:, telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 200 000 Kč Datum místního šetření: 28.11.2014 Datum zpracování : 3.12.2014 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.42 V Borohrádku, dne 3.12.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Počet obyvatel: 93 035 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: lokální (elektřina) Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů 14/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 2/12 3. NP 1+1 69,50 0,00 0,00 69,50 69,50 635 / 10 010 17 266 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 334 400 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 583 800 Kč Obvyklá cena 1 200 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytu. Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě umístěném u velmi rušné komunikace. Byt je však orientován do klidné dvorní části. Použité konstrukce bytového domu jsou standardní, dům je průběžně udržovaný. Vybavení byt je pravděpodobně rovněž standardní. Z pohledu umístění v domě se jedná o dobrý byt. Cenu bytu budou negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na jednotce. Nabídka obdobných nemovitostí v širším okolí převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla v obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení. Oceňované nemovitosti se nacházejí v místní části Kukleny, na hranicích s místní částí Pražské Předměstí, v soustředěné zástavbě podél Pražské třídy, těsně za křižovatkou se Zelenou ulicí. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis jednotky je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytu. Jedná se o byt umístěný v bytovém domě o jednom podzemním a čtyřech nadzemních podlažích a se sklonitou střechou. V 1.PP jsou umístěny sklepy a technické prostory. Dům je zděný, krytina střechy poplastovaných šablon, klempířské konstrukce z pozinku. Fasádní omítka je minerální stěrka, bez zateplení, schody betonové. Oceňovaný byt 1+1 se nachází ve 3. NP, napravo od schodiště. K bytu patří půdní kóje a sklep v 1.PP. Následující popis je pouze orientační. Okna jsou plastová, dveře plné, podlahy jsou plovoucí z lamina a z keramické dlažby, topení lokální na elektřinu, teplá voda - elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří, je zaveden světelný i motorový proud, vnitřní hygienické vybavení tvoří sprchový kout, umývadlo a WC ve zděném jádře. Podle použitých konstrukcí předpokládám dobu vzniku bytového domu na počátku minulého století. Dispozice: předsíň, kuchyň, WC, sprchový kout, balkon, sklep, půdní kóje. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4 Počet bytový/nebytových jednotek: 14 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňované jednotce vázne zástavní právo smluvní, exekuce exekuční příkazy k prodejí, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 22129. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 22129 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0521 Hradec Králové Obec: 569810 Hradec Králové Katastrální území: 647209 Kukleny Ulice: Pražská třída č.o.: 2/50 Vlastníci FO RČ: 8408233042 Jakub Kruml Pražská třída 2/50, 50004 Hradec Králové Podíl 1 / 1 Stavby není součástí část obce Kukleny Bytový dům č.p. 2 na pozemku p.č. st. 26/1 Jednotky Číslo jednotky: 2/12 Spoluvlastnický podíl: 635 / 10 010 Byt LIST VLASTNICTVÍ číslo 22129 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0521 Hradec Králové Obec: 569810 Hradec Králové Katastrální území: 647209 Kukleny Ulice: Pražská třída č.o.: 2/50 Vlastníci FO RČ: 8408233042 Jakub Kruml Pražská třída 2/50, 50004 Podíl 1 / 1 Hradec Králové Pozemky st. 26/1 Stavební parcela Parcela KN 652 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha jednotka byt 69,50 m 2 1,00 69,50 m 2 Celková podlahová plocha 69,50 m 2 69,50 m 2 Podlahová plocha [m 2 ] 70 Započitatelná plocha [m 2 ] 69,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 21 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 459 500 Stáří roků 104 Další životnost roků Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 583 800-4 -
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a je částečně zastavěn stavbou bytového domu. Nezastavěná část tvoří oplocené nádvoří domu užívané pouze uživateli jednotlivých jednotek v bytovém domě. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 26/1 652 1 / 1 Celková výměra pozemků: 652 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Hradec Králové Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt 1+kk o rozloze 39 m2 v Hradci Králové, ulice Pražská třída. Byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží ze tří bez výtahu ve zděném nově opraveném domě. Byt je po rekonstrukci z roku 2011 a má plastová okna, nové stoupačky, nové rozvody elektřiny a vody, nová kuchyňská linka na míru s vestavěnou elektrickou troubou a sklokeramickou deskou, nový elektrický přímotop pro vytápění s možností časového nastavení. Nová koupelna se sprchovým koutem a s WC, dále v bytě komora (šatna). V chodbě dlažba, v pokoji nové PVC. Okna bytu jsou do klidného dvora, byt je prosluněný s parkováním před domem a MHD Hradec Králové - Pražská třída Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; zděný bytový dům 39,00 2.NP/3 1+kk 1 190 000 30 513 0,68 20 749 Hradec Králové Byt 2+kk o dispozici: vstupní chodba, obývací pokoj, nová kuchyň s prostorem jídelny. Dále ložnice s krbem, zděná koupelna a oddělená toaleta. Dům je podříznutý, má novou elektriku, novou vodu, plastová okna a novou fasádu. Dále k bytu náleží společné prostory, velký sklep, část půdy a parkovací stání, které je na oploceném dvoře s bránou na dálkové ovládání. Hradec Králové - Pražská třída Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; zděný bytový dům 58,00 2.NP/4 2+kk 1 450 000 25 000 0,76 19 000-5 -
Hradec Králové Byt s dispozicí 2+kk a užitnou plochou 42,5 m2 + sklep cca 15 m2. Byt je umístěný v 1.NP v domě o celkových třech nadzemních podlažích - Hradec Králové - Kukleny. Bytová jednotka má všechna okna směrována do klidné části dvoru. Byt je v osobním vlastnictví. V bytě proběhla částečná rekonstrukce koupelny a rozvody elektřiny z mědi. Ústřední vytápění s vlastním elektrokotlem, ohřev vody el. bojler. K bytové jednotce náleží sklepní kóje a další sklepní a půdní prostory k užívání, vč. zahrady za domem. Cihlový dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí - plastová okna, střecha, stoupací rozvody, odpady, vstupní prostory, zvonky, hydroizolace. Hradec Králové - Kukleny Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; zděný bytový dům 49,00 1.NP/3 2+kk 870 000 17 755 0,90 15 980 Hradec Králové Podkrovní byt 3+kk nedaleko centra Hradce Králové, ul. Za Škodovkou (na rohu s Pražskou třídou). Byt se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží cihlového domu. Užitná plocha bytu je cca 78 m2. Byt je po kompletní rekonstrukci. Jádro je zděné. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler a vytápění bytu je elektrickými přímotopy. Plyn v domě není zaveden. Nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům prošel kompletní rekonstrukcí. K bytu patří zděný sklep a parkovací místo v uzavřeném dvoře u domu. Hradec Králové - Pražská třída Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Porovnávací hodnota: 1 334 400 Kč Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; zděný bytový 78,00 4.NP/4 3+kk 2 090 000 26 795 0,79 21 168 dům Stanovená jednotková cena: 19 200 Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 22129 ze dne 1.12.2014. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 28.11.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -