ZNALECKÝ POSUDEK č. 3220 80 / 09 dle Usnesení č.j. 067 EX 3045/06-64 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Adresa: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Vypracoval: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Křenová 299/26 602 00 Brno mail: info@znalci-brno.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3045/06-64. Posudek obsahuje: 30 stran včetně příloh Posudek se předává : ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 12.02.2009
Obsah posudku strana A NÁLEZ... 3 1 Úkol a předmět ocenění... 3 2 Místní šetření... 3 3 Den ocenění... 3 4 Podklady... 3 5 Limitující podmínky... 4 6 Uznávané metody ocenění... 4 B POSUDEK... 8 1 Aplikovaná metoda ocenění... 8 2 Ocenění... 9 3 Vyhodnocení... 16 C REKAPITULACE... 17 D ZNALECKÁ DOLOŽKA... 18 Seznam příloh... 19 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 067 EX 3045/06-64. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši ½ na budově č.p. 196 rodinný dům, část obce Horní Podluží, stojící na pozemku parc.č. St. 309 a spoluvlastnický podíl ve výši ½ na pozemcích parc.č. St. 309 a p.č. 1261/1, k.ú. Horní Podluží, obec Horní Podluží, zapsáno na LV 297 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Rumburk. Výčet: Hlavní stavby: Budova č.p. 196 rodinný dům Vedlejší stavby: Hospodářská budova, kůlny Příslušenství: Venkovní úpravy: přípojky inž. sítí (el. energie, vody ze studny, kanalizace do žumpy), studna, ploty, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy Pozemky parc.č. St. 309 a p.č. 1261/1 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 04.12.2008 bez přítomnosti spoluvlastníků nemovitosti. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 04.12.2008, což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z katastru nemovitostí, LV 297, k.ú. Horní Podluží, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 13.06.2008 - snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 3045/06-64 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VI.vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2004 3
- Miloslav V. Jokl, Miloslav P. Jokl, Daniel J. Jokl - Teorie oceňování nemovitostí, VŠE Praha, Institut oceňování majetku, 1998 - JUDr. Fiala, Doc. Bradáč Nemovitosti: oceňování a právní vztahy, Linde Praha a.s., 1996 - Skála M. Daňové povinnosti vlastníků nemovitostí, Sagit 1999 - Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 - Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek báze II.pololetí 2007 - Porings, s.r.o. - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 5 LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3045/06-64. Úkolem znalce je: - ocenit nemovitost a její příslušenství - ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené 6 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 6.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné 4
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ ČV t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: VHN = ČV trvalý VMN ČV trvalý... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : t kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající dona užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule 5
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí 6
Poloha nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 7
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s příslušenstvím a pozemky, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
2 OCENĚNÍ 2.1 Komparační způsob ocenění srovnání na trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Jedná se o dům samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, půdorysně nepravidelného tvaru, situovaný na rovinatém pozemku. Nachází se v obci Horní Podluží, mimo souvisle zastavěné území obce, od centra ve vzdálenosti 3 km, v těsné blízkosti frekventované silnice I. třídy č. 9. Do Rumburku je vzdálenost 4 km, do Nového Boru je vzdálenost 20 km, do Děčína je vzdálenost 48 km. Okolní zástavbu tvoří rodinný dům. Přístup k objektu je z přilehlé silnice I. třídy č. 9. Je provedeno oplocení pozemků, na pozemku jsou provedeny zpevněné plochy. Inž. sítě: napojení na rozvod el. energie, vody ze studny, kanalizaci do žumpy. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl původní dům postaven před cca 80-ti lety, údržba: zanedbaná Počet podlaží: částečně podsklepen, jedno nadzemní podlaží, obytné podkroví Základy: kamenné, betonové pasy bez izolace proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z cihel, dřevěné srubové Stropy: s rovným podhledem Střecha: sedlová, dřevěný krov Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, parapety z pozinkovaného plechu, nátěry vápenné omítky štukové, keramické obklady v kuchyni, koupelně, WC Vnější povrchy: vápenné omítky štukové, nátěry, impregnace Schody: dřevěné, betonové Dveře: dřevěné plné a náplňové, se zárubněmi a prahy vrata: nejsou 9
Okna: dřevěná se zdvojeným zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místností: dřevěné, PVC, betonová mazanina Vytápění: ústřední na tuhá paliva, do radiátorů Ohřev teplé vody: zajišťován el. zásobníkovým ohřívačem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: umyvadlo, WC, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, rozvod světelného a motorového proudu Výtahy: nejsou Vybavení kuchyně: sporák na PB Ostatní: nebylo zjištěno Vnitřní dispozice: 1.PP: sklep 1.NP: vstup, chodba, schodiště, kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC, kotelna Podkroví: schodiště, chodba, 3 pokoje, komora, půda Hospodářská budova: Jedná se o hospodářskou budovu navazující na rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím, půdorysně postavenou ve tvaru obdélníka. Základy kamenné, betonové, svislé konstrukce zděné, dřevěné, stropy s rovným podhledem. Střecha pultová, krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů vápenné omítky, nátěry, dveře dřevěné, vrata dřevěná, okna kovová, podlaha betonová, elektroinstalace. Celkově se hospodářská budova nachází ve zhoršeném technickém stavu, bez údržby. Kůlny: Jedná se o kůlny za domem, s jedním nadzemním podlažím, půdorysně postaveny ve tvaru obdélníka. Základy kamenné, betonové, svislé konstrukce dřevěné, stropy dřevěné, střecha pultová, krytina eternit, úpravy povrchů nátěry, dveře dřevěné svlakové, okna jednoduchá, podlaha betonová. Celkově se kůlny nachází ve velmi špatném technickém stavu, bez údržby. 10
Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům 164,38 184,92 Hospodářská budova 78,80 63,04 Kůlny 64,80 51,84 Pozemky parc.č. St. 309 a p.č. 1261/1 308 886 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 768, z toho 544 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta 3 Poptávka po nemovitostech poptávka v rovnováze s nabídkou 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby základní 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport základní vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce od centra 3 km 13 Dopravní podmínky příjezd k objektu zpevněný 14 Orientace ke svět. str. kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba rodinné domy, v těsné blízkosti silnice I. třídy č. 9 17 Parkovací možnosti na vlastním pozemku 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán statický úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny, v místě pouze rozvod el. energie C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 11
26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby zanedbaná 30 Pozemky celkem 1 194 m 2 Závady technické povahy: Dle odborného odhadu byl původní dům postaven před cca 80-ti lety. Celkově se dům nachází ve zhoršeném technickém stavu, zanedbaná údržba. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v průměrném technickém stavu, ovšem některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení. To se projevuje zejména na obvodovém zdivu, kde je patrné vlínání zemní vlhkosti. Fasádní omítky jsou místy zvětralé, opadané. Střešní krytina a klempířské konstrukce místy vykazují korozi, dveře a okna jsou již dosti nefunkční. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Připomínky existují rovněž v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit vyšší finanční prostředky na opravy domu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 297 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl ½). To však vhledem k účelu posudku (exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Dále upozorňuji, že dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 297 existuje věcné břemeno služebnost vedení odpadové vody přes parcelu bývalého pozemkového katastru 1261/5. Srovnávací nemovitosti: 1. Rodinný dům v Horním Podluží Vesnický rodinný dům v Lužických horách v obci Horní Podluží, okres Děčín. Dům je zděný, stojící na vlastním pozemku. Dispozice objektu: 1.PP - klenutý kamenný sklep, 1.NP - vstup, chodba, vstup do garáže, velká kuchyň s jídelnou, velký obývací pokoj s krbem, koupelna, WC, vstup do zděné přístavby s dílnou a skladem paliv, 2.NP - chodba, tři pokoje, podkrovní pokoj, WC, vstup na půdu s možností vestavby. El. 230/400 V, voda - vlastní kopaná studna, teplá voda - el. bojler, vytápění - ústřední na tuhá paliva + krb, kanalizace - jímka. Na pozemek je dobrý přístup z hlavní silnice. Celková plocha pozemku: 1 347 m 2. Cena nabídková: 1 980 000,- Kč za nemovitost 12
Zdroj: TANA realitní kancelář Palackého 741 544 01 Dvůr Králové n. L. www.tana.cz tel.: 499 622 522 2. Rodinný dům v Dolním Podluží Prostorný dům 7 + 2, ve spodní části částečně roubený, s garáží a pěknou, udržovanou zahradou o velikosti 650 m 2, v klidné části obce Dolní Podluží nedaleko Varnsdorfu v Lužických horách. Možnost užívání další parcely - zahrady o velikosti cca 1000 m 2. Dům je částečně podsklepený se studánkou, v přízemí jsou tři místnosti - ložnice, pokoj s kuchyňský koutem a obývací pokoj s krbem, koupelna, WC, dílna a garáž. Ideální využití jako chalupa. V prvním nadzemním podlaží je pět pokojů - z toho jeden jako jídelna s kuchyňským koutem. Je zavedena voda, elektřina 220 V/ 380 V, přípojka na telefon, plynová přípojka je na hranici pozemku. Vytápění je krbovými kamny na dřevo a elektrickými přímotopy. Ideální místo k rekreaci, koupání, lesy na houbaření a turistiku, lyžování - na běžky, sjezdovky jsou v nedaleké Jedlové. Ve spodní části domu nutná rekonstrukce podlah a stěn. Dům je nově odizolován. Cena nabídková: 1 560 000,- Kč za nemovitost Zdroj: bydlíte.cz - Liberec nám. Dr. E. Beneše 3/19 460 01 Liberec www.bydlite.cz tel.: 800 900 990 13
3. Rodinný dům v Dolním Podluží Prodej RD 5+1 v Dolním Podluží Dům se nachází na kraji řadových domů. V přízemí jsou dva pokoje, toaleta, kotelna, vchod do zahrady a garáž s přímým vstupem do domu. V prvním patře se nachází obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, kuchyň a koupelna s toaletou po kompletní rekonstrukci. Z obývacího pokoje a ložnice je výhled do zahrady, na které je dětský koutek a terasa. V obci je veškerá občanská vybavenost. Užitná plocha 150 m 2. Cena nabídková: 1 590 000,- Kč za nemovitost Zdroj: FINE REALITY, a.s. - Ústí nad Labem Masarykova 1327/45 400 01 Ústí nad Labem www.finereality.cz tel.: 733 300 109 4. Chalupa v Dolním Podluží Nabízíme Vám k prodeji chalupu v CHKO Lužické hory umístěné 150 m od pěšího hraničního přechodu s Německem. Objekt je cihlový, v původním stavu- stylový, vhodný k rekreaci nebo k bydlení. Možnost podnikání. V přízemí se nacházejí tři místnosti a kuchyň, v prvním patře se nacházejí čtyři pokoje, možnost výstavby podkroví. Krásné prostředí, klidná a žádaná lokalita. Pozemek 801 m 2. Cena nabídková: 1 799 000,- Kč za nemovitost 14
Zdroj: VIPREALITY s.r.o. Fabiána Pulíře 4/117 400 01 Ústí nad Labem www.vipreality.cz tel.: 475 532 532 5. Chalupa v Jiřetíně Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Jiřetín pod Jedlovou o zast. ploše 172m 2, částečně podsklepený. Dispozice: přízemí - 4 x pokoj, vstupní hala, koupelna, suché WC, vstup na zahradu, do sklepa a schody do prvního patra, 1 patro - 3 x pokoj, suché WC, vstup na prostornou půdu (možnost dokončení dalších obyt. místností). VVŘ, žumpa - v obci nová kanalizace, možnost napojení, el. 220/380, topení lokální na tuhá paliva s možností napojení na plyn - přiveden k objektu. Objekt vhodný k trvalému bydlení, k rekreaci nebo přestavbě na penzion. Zahrada 963m2 s ovocnými a okrasnými stromy. Nedaleko centrum obce, vyhledávaná rekreační oblast, dobrá poloha při cestě do SRN. Dům je v původním stavu bez investic. Pozemek 1 135 m 2. Cena nabídková: 1 340 000,- Kč za nemovitost Zdroj: TRIÁDA realitní kanceláře - Česká Lípa Jindřicha z Lipé 124 470 01 Česká Lípa www.triada-reality.cz tel.: 774 141 433 Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění se pohybuje v rozpětí od 1,1 1,3 mil. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce. 15
3 VYHODNOCENÍ Komparační metoda srovnání na trhu 1,1 1,3 mil. Kč V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledku použité metody ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 1 200 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ činí tedy 1 200 000,- Kč ½ = 600 000,- Kč 4 OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAZKŮ S NEMOVITOSTÍ SPOJENÝCH Věcné břemeno Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 297, části B1 jiná práva, se jedná se o věcné břemeno (podle listiny) služebnost vedení odpadové vody přes parcelu bývalého pozemkového katastru 1261/5, oprávnění pro: parcela 1261/1, povinnost k: parcela 1153/1, na základě Usnesení soudu číslo deníku 755/1879. Z hlediska ocenění je popsané věcné břemeno zřízeno ve prospěch předmětu ocenění, nejedná se tedy o závadu (ztrátové věcné břemeno). Naopak tímto věcným břemenem je vlastně zřízena možnost vedení odpadové vody z oceňovaného pozemku, nebyla proto zohledněna žádná ztráta. Hodnota věcného břemene je promítnuta do výsledné obvyklé ceny předmětu ocenění. 16
C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na budově č.p. 196 rodinný dům, část obce Horní Podluží, stojící na pozemku parc.č. St. 309 a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.č. St. 309 a p.č. 1261/1, k.ú. Horní Podluží, obec Horní Podluží, zapsáno na LV 297 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Rumburk, indikuji ke dni ocenění na: 600 000,- Kč slovy: Šestsettisíc korun českých V Brně dne 12.02.2009 Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 17
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3220-80/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09080. Otisk znalecké pečetě : Podpis znalce: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 18
Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z katastru nemovitostí, LV 297, k.ú. Horní Podluží, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 13.06.2008 3. Snímek katastrální mapy 19