ZNALECKÝ POSUDEK č. 3874-120/2013 O ceně nemovitostí, tj. rodinného domku čp.105 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.142,st.143 a p.č.52/25 v obci a k.ú.barchov, část obce Barchov Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čímická 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 26.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 1.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. rodinného domku čp.105 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.142,st.143 a p.č.52/25 v obci a k.ú.barchov, část obce Barchov. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům s příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Barchov 105 504 01 Barchov Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Barchov Katastrální území: Barchov Počet obyvatel: 317 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.11.2013 za přítomnosti manželů Kolaříkových. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 219 pro obec a k.ú. Barchov z 21.11.2013 - cuzk.cz - úplná projektová dokumentace stavby rodinného domku čp.105 postaveném na p.p.č.st.142 a jiné stavby bez čp/če postavené na p.p.č.st.143 od Ing.Peterka Karel Rybova 830 Trutnov 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Lucie Kolaříková, Barchov 105, 50401, vlastnictví: výhradní Lucie Kolaříková, Barchov 105, 50401, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Předložená projektová dokumentace stavby rodinného domku čp.105 na p.p.č.st.142 i jiné stavby bez čp/če na p.p.č.st.143 odpovídá skutečnosti. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je samostatně postavený rodinný dům čp.105 v obci a k.ú.barchov, a to na pozemku p.č.st.142. Jedná se o dům postavený na základě typového projektu domu typu Katka dle projektové dokumentace vypracované ing.peterkou. Dům má jednu bytovou jednotku velikosti 5+1 ve dvou podlažích, jedná se o nepodsklepený dům. Dům je zastřešen sedlovou střechou o sklonu 42. Orientace hřeben střechy domu ve směru východ - západ. Přistavěná dvougaráž je zastřešena valbovou střechou o sklonech 30 a 42 (orientace hřebene garáže je ve směru sever - jih). Obestavěný prostor stavby postavené v letech 2007-2009 činí : 8,50*12,75*(3,91+7,57)/2+6,0*7,0*(2,80+5,05)/2 = 786,92m 3 Zastavěná plocha stavby činí 8,50*12,75+6,0*7,0= 150,38m 2. Příslušenství rodinného domku čp.105 tvoří stavba evidovaná v KN jako jiná stavba bez čp/če postavená na pozemku p.č.st.143 tj. tzv. Relaxační centrum. Relaxační centrum půdorysného tvaru písmene L je zastřešeno valbovou střechou o sklonech 25 (orientace hlavního hřebene ve směru východ - západ). Rodinný dům je založen na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti i proti střednímu radonovému riziku, obvodové stěny, vnitřní nosné stěny i nenosné příčky jsou z cihelných bloků Porotherm, tl.obvodových stěn je 44cm. Konstrukce stropu nad přízemím je z keramobetonových nosníků POT se svařovanou prostorovou výztuží FERT a z cihelných stropních vložek MIAKO P zmonolitněných betonem. Krov je vaznicové soustavy se středovými vaznicemi, sloupky jsou ze svařovaných ocelových nosníků (2* U100), pozednice, vaznice, krokve a kleštiny jsou dřevěné. Střešní krytina je pálená Tondach s glazurou. Klempířské prvky jsou z poplastovaného plechu.vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítka je stěrková akrylátová. Vnitřní obklady stěn jsou keramické, v koupelně, kuchyni. Schodiště je vybetonované, s pochozím kobercem. Dveře jsou obložkové foliované, okna jsou plastová s izolačními trojskly v přízemí, v podkroví pak střešní Velux.. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí laminátové, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění je ústřední s elektrokotlem i plynovým kondenzačním nástěnným teplovodním kotlem,deskové radiátory otopná tělesa Radik s termostatickými hlavicemi, částečně i podlahový rozvod (koupelny, v přízemí i další místnosti s keramickou dlažbou) v domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, bleskosvod je - 2 -
nainstalován. Zdrojem teplé vody je nepřímotopný zásobníkový ohřívač. Rozvod zemního plynu je proveden. Odkanalizování je v plastových rourách, rozvod vody je v plastových trubkách. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, indukční deskou, digestoří, myčkou, elektr.troubou. V koupelně v přízemí je sprchový box, umyvadlo, WC závěsné, bidet, v koupelně v podkroví je vana, umyvadlo, WC závěsné, bidet. Garáž je opatřena sekčními vraty s dálkovým ovládáním. V domku je provedena elektrická zabezpečovací signalizace, kamerový systém, a centrální rozvod televize. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, voda je z veřejného vodovodu, odkanalizování je do vlastní ČOV. Zemní plyn je z rozvodu STL v obci. Vstup do domku je přes zádveří z východního průčelí. Ze vstupního zádveří je přístupná hala se schodištěm do podkroví. Z haly je přístup do kuchyně a obývacího pokoje, pracovny, sprchy s WC, spíže a propojovací chodby do garáže. Kuchyně je propojena s obývacím pokojem. Z obývacího pokoje je přístupná terasa. Po schodišti je z haly v přízemí přístupné podkroví, v němž se nachází ložnice se šatnou, pokoj, pokoj, koupelna s WC. Výměry místností v domku: 1.NP : zádveří 5,33m 2, hala 8,41m 2, pracovna 14,51m 2, kuchyně 11,43m 2, obývací pokoj 32,76m 2, spíž 4,09m 2, chodba 1,88m 2, sprcha + WC 5,80m 2, tj. celkem 84,21m 2 a dále garáž 36,48m 2, terasa 20,0m 2. Podkroví: hala 11,45m 2, pokoj 18,24m 2, pokoj 16,48m 2, ložnice 17,44m 2 a koupelna 12,16m 2, tj. celkem 75,77m 2. Tzv. započitatelná plocha tedy je 159,98m 2. Příslušenství rodinného domku s dvougaráží tvoří tzv. Relaxační centrum (stavba bez čp/če na stp.143). Jedná se o stavbu též vyzděnou z keramických bloků Porotherm, přízemní, se sedlovou střechou, dřevěným krovem vaznicové soustavy (s vrcholovou vaznicí), pozednice, sloupky, vaznice,krokve a kleštiny jsou dřevěné. Stropní podhled je sádrokartonový. Střešní krytina je pálená taška Tondach s glazurou. Dispozičně tato stavba obsahuje zakrytou terasu s krbem, z níž jsou vstupy do sauny se zázemím, a do baru s kulečníkem. V objektu je světelná, motorová elektroinstalace, rozvod vody, podlahy keramické dlažby, dveře obložkové, foliované. Okna plastová, s trojskly.. Výměry místností: chodba 1,98m 2, WC 1,83m 2, sprcha, relax 5,75m 2, sauna 4,32m 2, bar 4,94m 2, kulečník 24,53m 2, tj. celkem 43,35m 2 a zastřešená i částečně nezastřešená terasa 27,45m 2. Zastavěná plocha relaxačního centra činí 11,0*5,30+3,0*4,82= 72,76m2 Obestavěný prostor činí: 72,76*(4,15+2,80)/2= 252,84m3. Vodovodní přípojka pro relaxační centrum je provedena z rodinného domku, ohřev TUV v elektrickém ohřívači. Součástí ocenění jsou i pozemky p.č.st.142 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 150m2 (zastavěný rodinným domem čp.105), pozemek p.č.st.143 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 58m2 (zastavěný jinou stavbou bez čp/čet j. relaxačním centrem) a pozemek p.č.52/25 orná půda o výměře 844m2. Jedná se o téměř rovinné pozemky, v přední části neoplocené, jež i přes chybějící oplocení vytvářejí jeden funkční celek s rodinným domem čp.105 i relaxačním centrem. Na pozemcích se nachází zpevněné plochy ze zámkové betonové barevné dlažby, jež tvoří především vjezd ke garáži, ale i chodníky podél domku a k relaxačnímu centru. Na pozemku p.č.52/25 se nachází též typový dřevěný zahradní domek dřevěná chatka se sedlovou střechou o ZP do 16m, stavba bez základů, dřevěné jednostranně obité konstrukce, tašková krytina Tondach. Zadní hranice pozemku je oplocena plotem zděným z betonových barvených plotovek, výšky cca 1,0m na betonové podezdívce. Vesnice Barchov leží administrativně v okrese Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nový Bydžov. Obec Barchov se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů západně od centra Hradce Králové a osm kilometrů jihovýchodně od města Nový Bydžov. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 230 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnice Barchov leží v průměrné výšce 448 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1398. Celková katastrální plocha obce je 592 ha, z toho orná půda zabírá šedesát procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. V obci je obchod s potravinami a smíšeným zbožím, pracuje zde 14 podnikatelů v oborech od prodeje software přes malířské a soustružnické práce až po prodej saponátů. V letech 2005-2008 bylo vybudováno v části obce Palouk nové sídliště s 8 parcelami plně zasíťované s novou komunikací a rozhlasem. Obec vybudovala v letech 2003-2009 u kulturního domu víceúčelové sportovní zařízení a dětské hřiště s krytým prostorem a s halogenovým osvětlením.v létě 2011 bylo v areálu zbudováno hasičské závodiště se dvěma startovacími deskami a 100 m dlouhým závodištěm a beachvolejbalové hřiště. Kulturní dům byl v zimě 2010/2011 nově vymalován a v létě 2011 byly opraveny a zatepleny stropy bočních lodí a boční stěny velkého sálu. - 3 -
B. Analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu,převody nemovitostí, určení obvyklé ceny Porovnání je provedena s aktuální nabídkou na prodej nemovitostí přímo v Barchově, či nejbližším okolí jedná se o lokalitu v okrese Hradec Králové, ovšem vzdálenější od tohoto krajského města. Přímo v Barchově se nabízí k datu ocenění na prodej jen jedna srovnatelná nemovitost. 1) Za 1,88 mil.kč se nabízí : prodej rodinného domu s pozemkem a stavením v obci Barchov. Jedná se o samostatný jednopodlažní dům s dispozicí 2+1 s možností rozšíření na 4+1 po částečné rekonstrukci. K domu přiléhá okrasná zahrada s přírodními jezírky která se rozkládá na 1400 m2 plochy, samotná zastavěná plocha domu a nádvoří činí 780 m2. Technická část nemovitosti: k domu byly přistavěny dvě přístavby a to veranda a budoucí ložnice, vytápění plynové novým kotlem Dakon, voda v plastu,kanalizace: septik s přepadem, střecha sedlová,krytina betonová taška, okna plastová a dřevěná,oboje nová. Podlahová plocha činí 180m2, odkanalizování je do septiku, vytápění je plynové lokální. Tj. objekt starší, i když ve velmi dobrém stavu, menší byt 2+1, navíc stodola, větší pozemek. Atraktivní nemovitost. - 4 -
2) Za 2,09 mil.kč se nabízí v Nechanicích - Prodej novostavby RD 3+kk v obci Nechanice - Tůně. Dům je cihlový, kompletně zateplen. Vytápění - ústřední elektrokotel, ohřev vody bojlerem, voda obecní a vlastní studna. Pěkné klidné místo. Veškerá občanská vybavenost v Nechanicích. Zastavěná plocha 80m2, pozemek 315m2. Tj. nabídka na prodej menšího přízemního domku v atraktivnější lokalitě, jen malý pozemek. 3) Za 3,0 mil.kč se nabízí - k prodeji patrový rodinný dům v Nechanicích nedaleko Hradce Králové (16 km). Tento dvougenerační dům se 2 bytovými jednotkami prošel rozsáhlou rekonstrukcí. V 1. nadzemním podlaží se nachází menší bytová jednotka o dispozici 2+kk (60 m2). Dále se v 1. nadzemním podlaží nachází technické zázemí domu (garáž, dílna, technická místnost). 2. nadzemním podlaží disponuje druhou bytovou jednotkou o dispozici 4+1 (120 m2). Obě bytové jednotky jsou vybaveny kuchyňskými linkami se spotřebiči. Velmi dobrá občanská vybavenost (škola, školka, obchody, lékař, pošta). Pozemek celkem 1150m2, zast.plocha 172m2, užitná plocha 200m2. Vytápění ústřední elektrické. Tj.,nabídka na prodej dom ku po úplné rekonstrukci, dvoubytového v lepší lokalitě, s větším pozemkem. - 5 -
Oceňovaný rodinný dům čp.105 je téměř novostavbou, jedná se o řádně udržovaný objekt ve výborném technickém stavu. Vlastní domek je vhodně doplněn o vedlejší stavbu evidovanou v KN jako jiná stavba bez čp/čet j. tzv. Relaxační centrum. S ohledem na umístění domku v obci Barchov (vzdálenost do Hradec Králové cca 21 km), jeho stavebnětechnický stav a provedení, velikost, velikost pozemků p.č.st.142,st.143, a p.č.52/25 lze předpokládat obchodovatelnost na volném trhu cca v úrovni 3,2-3,6 mil.kč (při započitatelné ploše 159,98m2 to představuje částku cca 20 000-22 500Kč/m2 započitatelné plochy v domku). V rámci nedobrovolné dražby však lze předpokládat obchodovatelnost s oceňovanými nemovitostmi v nižší úrovni cca v rozmezí 2,7-3,2 mil.kč. Jako obvyklou cenu pro potřebu této dražby pak určuji částku v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 2 700 000,- Kč Slovy: dvamiliónysedmsettisíc Kč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz V Lázních Bohdaneč 1.12.2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3874-120/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 874-120/13. E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.219 Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -