O obvyklé (tržní) ceně hotelu budova č.p. 15 na pozemku parc. č. 526 a pozemků parc. č. 514, 527, 528 a 529 včetně příslušenství vše zapsáno na listu vlastnictví č. 891 v obci Jeseník, katastrální území Bukovice u Jeseníka Objednatel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 195/015 ze dne: 2.11.2015 Účel posudku: Dobrovolná dražba Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.11.2015 posudek vypracovala: Nám. Osvoboditelů 2 746 01 Opava mobil: 605 305 290 e-mail: pavla.brady@gmail.com Posudek obsahuje 45 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a elektronicky. Opava, 20.11.2015
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalkyně je ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parc.č.514, výměra 1.441 m 2, trvalý travní porost - pozemek parc.č.526, výměra 411 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba Bukovice č.p.15 (rod.dům), stavba stojí na pozemku parc.č. 526 - pozemek parc.č.527, výměra 35 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba (garáž) bez č.p./če, stavba stojí na pozemku parc.č. 527 - pozemek parc.č.528, výměra 2.192 m 2, ostatní plocha - pozemek parc.č.529, výměra 533 m 2, ostatní plocha vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, na listu vlastnictví č. 891 pro katastrální území Bukovice u Jeseníka 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno dne 16.11.2015 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitostí pana Vladimíra Dohnala. 3. Podklady pro vypracování posudku - objednávka č.j. 195/015 ze dne 2.11.2015 - výsledky místního šetření a ústně podané informace - výpis z katastru nemovitostí - snímek katastrální mapy - Územní plán města Jeseník schválený zastupitelstvem města 25.7.2013 - projektová dokumentace Rekonstrukce rehab. střediska, vypracoval: Stavoprojekt Šumperk spol. s r.o., 02/1993 - znalecký posudek č. 1703-26/2015 ze dne 19.4.2015 vypracovala Ing. Radka Honková - soupis movitého majetku s cenou určenou JUDr. Vidovičem - porovnávací databáze cen nemovitostí a internetové stránky s nabídkami realitních kanceláří 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 7.5.2015 jsou spoluvlastníky oceňovaných nemovitostí Vladimír Dohnal 1/2 a Karin Dohnalová 1/2. Na části oceňovaného pozemku parc. č. 529 je zapsáno věcné břemeno užívání - průchodu zemního kabelového vedení NN pro ČEZ Distribuce, a.s. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz 2
5. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce: Město Jeseník s 11.579 obyvateli je obcí s rozšířenou působností, leží v Olomouckém kraji, je bývalým okresním městem a správním a turistickým centrem horské oblasti spadající do CHKO Jeseníky. Ve městě se nachází městský úřad, úřady státní správy, pošta, policie, okresní soud, úplná obchodní síť a síť služeb, školy - mateřské, základní i střední, nemocnice, poliklinika, lékárny, divadlo, hotely, restaurace, lázeňská zařízení a služby spojené s turistikou, kino, divadlo, kulturní zařízením muzeum, sportoviště včetně bazénu a stadionu. Jsou zde veškeré inženýrské sítě plynovod, kanalizace i veřejný vodovod. Dopravní spojení je po silnici i železnici. Základní popis nemovitosti: Oceňovaný areál Hotelu NODUS leží v jihovýchodní části města - Bukovice. Hotel je situován na kraji souvislé zástavby ve svažitém terénu v oblasti zastavěné rodinnými domy a rekreačními objekty. Areál je přístupný po zpevněné místní komunikaci a je napojený na síť elektrické energie, vodovod, kanalizaci a plyn. Dle platného územního plánu města Jeseník jsou všechny oceňované pozemky v ploše označené RH, která je vymezena pro rekreaci hromadnou. Hlavním oceňovaným objektem je budova hotelu č.p. 15 stojící na pozemku parc. č. 526 zastavěná plocha a nádvoří, k hotelu přináleží pozemek parc. č. 514 se zpevněnou plochou parkoviště, pozemek parc. číslo 527 zastavěný stavbou garáže bez č.p./č.e. s nadstavbou prodejního stánku, pozemek parc. č. 528 se stavbami zastřešeného venkovního posezení s barem a grilem, dřevníkem a dětským hřištěm; pozemek parc. č. 529 se stavbou bývalé ČOV sloužící dnes pro skladování dřeva. Součástí pozemků jsou také trvalé porosty a venkovní úpravy jako zpevněné plochy, inženýrské sítě, oplocení. V době ocenění není areál hotelu ani žádná jeho část pronajata. 6. Obsah posudku Oddíl 1 - pozemek parc. č. 526 a budova č.p. 15 a) Hotel NODUS - budova č.p. 15 b) Pozemek parc. č. 2242 c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 2 - pozemek parc. č. 514 a) Venkovní úpravy 1) Zpevněná plocha parkoviště 2) Venkovní osvětlení b) Pozemek parc. č. 514 Oddíl 3 - pozemek parc. č. 527 a stavba bez čp/če a) Garáž se stánkem b) Pozemky c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 3
Oddíl 4 - pozemek parc. č. 528 vč. staveb a) Vedlejší stavby 1) Venkovní posezení 2) Dřevník b) Venkovní osvětlení c) Pozemek parc. č. 528 Oddíl 5 - pozemek parc. č. 529 se stavbou a) Objekt bývalé ČOV b) Pozemek parc. č. 529 c) Věcné břemeno vedení NN 4
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,940 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,65 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,03 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,10 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,00 5
8 Poloha pozemku nebo stavby z IV. Výhodná pro pozemek se stavbou s 0,10 hlediska komerční využitelnosti komerční využitelností 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,722 i = 2 Oddíl 1 - pozemek parc. č. 526 a budova č.p. 15 a) Hotel NODUS - budova č.p. 15 12 Hlavní budova Hotelu NODUS č.p. 15 stojící na pozemku parc. č. 526 je samostatně stojící objekt s 1 podzemním podlažím, 2 nadzemními podlažími a podkrovím pod sedlovou střechou. Díky umístění ve svahu, je podzemní podlaží ze severu přístupné z úrovně terénu a 1. nadzemní podlaží je přístupné z úrovně terénu vchodem z jihu. Objekt je plně bezbariérový s výtahem spojujícím všechna podlaží. V podzemním podlaží jsou mimo sklady, také prostory tzv. rehabilitačního střediska rehabilitačního střediska (sauna, podvodní masáž, klasická masáž), herny a posilovny; v 1. nadzemním podlaží je vedle recepce také restaurace s barem a jídelnou a na jihu přistavěná prosklená chodba; v 2. nadzemním podlaží a podkroví jsou pokoje pro ubytování hostů. Ubytovací kapacita je 15 pokojů a celkem 34 lůžek. Objekt dnešního hotelu byl původně před cca 120 lety postaven jako mlýn, který byl v 80. letech 20. století přestavěn na ubytovací zařízení a v roce 1993 proběhla, dle předložené projektové dokumentace, rekonstrukce do současné podoby. Součástí rekonstrukce byla také přístavba prosklené chodby k jižní straně budovy a přístavba na východní straně, kde byl vybudován výtah. Objekt je připojen k elektrické síti, vodovodu, kanalizaci i plynu, je vybaven vzduchotechnikou, požárními hydranty. Zdrojem tepla ústředního vytápění je kotel na peletky. Na objektu je prováděna běžná údržba a je v dobrém technickém stavu. 1. PP: kotelna, sklady, herna, posilovna, sauna se zázemím a odpočívárnou, místnost s vodní masáží 1. NP: vstupní hala s recepcí a schodištěm, restaurace s barem, jídelna, sociální zařízení, kuchyň se zázemím pro personál a sklady, kanceláře, výtah 2. NP: schodiště, chodba, výtah, pokoje pro ubytování hostů, sklady podkroví: schodiště, chodba, výtah, strojovna, pokoje pro ubytování hostů, sklady Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G 1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy 6
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 Koeficient změny ceny stavby: 2,037 budovy hotelů a ubytoven Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. PP 2,90 m původní_část+přístavba_východ = 275,15 m 2 původní_část = 14 14,25 přístavba_východ = (13,1 11,55)/2 1. NP 3,05 m původní_část +prosklená_chodba+přístavba_východ = 528,81 m 2 původní_část = 26,92 14,25 prosklená_chodba = 22,08 3,15 přístavba_východ = (13,1 11,55)/2 2. NP 3,05 m původní_část+přístavba_východ = 459,26 m 2 původní_část = 26,92 14,25 přístavba_východ = (13,1 11,55)/2 podkroví + zastřešení 3,70 m původní_část = 383,61 m 2 původní_část = 26,92 14,25 Součet: 12,70 m 1 646,83 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 3,18 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 411,71 m 2 Obestavěný prostor OP: 1. PP 2,90 (původní_část+přístavba_východ ) = 797,94 m 3 původní_část = 14 14,25 přístavba_východ = (13,1 11,55)/2 1. NP 3,05 (původní_část +prosklená_chodba+přístavba_východ ) = 1 612,88 m 3 původní_část = 26,92 14,25 prosklená_chodba = 22,08 3,15 přístavba_východ = (13,1 11,55)/2 2. NP 3,05 (původní_část+přístavba_východ) = 1 400,75 m 3 původní_část = 26,92 14,25 přístavba_východ = (13,1 11,55)/2 podkroví + zastřešení 3,70 původní_část = 709,68 m 3 původní_část = (26,92 14,25)/2 Obestavěný prostor celkem: = 4 521,25 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 6,30 % Standardní 2. Svislé konstrukce 15,00 % Standardní 3. Stropy 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha 6,10 % Standardní 5. Krytiny střech 2,70 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 7,10 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,20 % Standardní 7
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 9. Vnitřní obklady keramické 3,10 % Standardní 10. Schody 2,80 % Standardní 11. Dveře 3,80 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,90 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,30 % Standardní 15. Vytápění 4,90 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,30 % Standardní 21. Ohřev vody 2,20 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení 4,30 % Standardní 24. Výtahy 1,40 % Standardní 25. Ostatní 4,40 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 25. Ostatní 0,54 1,852 4,40 % 0,0440 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9560 Ocenění: Základní cena ZC: 2 710, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0370 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9360 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9604 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9560 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0370 Základní jednotková cena upravená: = 5 165,52 Kč/m 3 Základní cena upravená: 4 521,25 m 3 5 165,52 Kč/m 3 = 23 354 607,30 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní opotřebení: 120 / (120 + 30) 100 = 80,000 % 80,000 % 6,30 % / 0,9560 + 5,272 % 2. Svislé konstrukce standardní 60 % opotřebení: 120 / (120 + 14) 100 = 89,552 % 89,552 % 15,00 % 60 % / 0,9560 + 8,431 % 2. Svislé konstrukce standardní 40 % opotřebení: 22 / (22 + 58) 100 = 27,500 % 27,500 % 15,00 % 40 % / 0,9560 + 1,726 % 3. Stropy standardní 80 % opotřebení: 120 / (120 + 30) 100 = 80,000 % 8
80,000 % 8,20 % 80 % / 0,9560 + 5,490 % 3. Stropy standardní 20 % opotřebení: 35 / (35 + 45) 100 = 43,750 % 43,750 % 8,20 % 20 % / 0,9560 + 0,751 % 4. Krov, střecha standardní opotřebení: 22 / (22 + 48) 100 = 31,429 % 31,429 % 6,10 % / 0,9560 + 2,005 % 5. Krytiny střech standardní opotřebení: 22 / (22 + 18) 100 = 55,000 % 55,000 % 2,70 % / 0,9560 + 1,553 % 6. Klempířské konstrukce standardní opotřebení: 22 / (22 + 8) 100 = 73,333 % 73,333 % 0,60 % / 0,9560 + 0,460 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní opotřebení: 22 / (22 + 28) 100 = 44,000 % 44,000 % 7,10 % / 0,9560 + 3,268 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní opotřebení: 22 / (22 + 8) 100 = 73,333 % 73,333 % 3,20 % / 0,9560 + 2,455 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní opotřebení: 22 / (22 + 8) 100 = 73,333 % 73,333 % 3,10 % / 0,9560 + 2,378 % 10. Schody standardní opotřebení: 35 / (35 + 45) 100 = 43,750 % 43,750 % 2,80 % / 0,9560 + 1,281 % 11. Dveře standardní opotřebení: 22 / (22 + 28) 100 = 44,000 % 44,000 % 3,80 % / 0,9560 + 1,749 % 13. Okna standardní opotřebení: 22 / (22 + 28) 100 = 44,000 % 44,000 % 5,90 % / 0,9560 + 2,715 % 14. Povrchy podlah standardní opotřebení: 22 / (22 + 8) 100 = 73,333 % 73,333 % 3,30 % / 0,9560 + 2,531 % 15. Vytápění standardní opotřebení: 22 / (22 + 8) 100 = 73,333 % 73,333 % 4,90 % / 0,9560 + 3,759 % 16. Elektroinstalace standardní opotřebení: 22 / (22 + 18) 100 = 55,000 % 55,000 % 5,80 % / 0,9560 + 3,337 % 17. Bleskosvod standardní opotřebení: 22 / (22 + 18) 100 = 55,000 % 55,000 % 0,30 % / 0,9560 + 0,173 % 18. Vnitřní vodovod standardní opotřebení: 22 / (22 + 18) 100 = 55,000 % 55,000 % 3,30 % / 0,9560 + 1,899 % 19. Vnitřní kanalizace standardní opotřebení: 22 / (22 + 18) 100 = 55,000 % 55,000 % 3,20 % / 0,9560 + 1,841 % 20. Vnitřní plynovod standardní 9
opotřebení: 22 / (22 + 18) 100 = 55,000 % 55,000 % 0,30 % / 0,9560 + 0,173 % 21. Ohřev vody standardní opotřebení: 22 / (22 + 8) 100 = 73,333 % 73,333 % 2,20 % / 0,9560 + 1,688 % 22. Vybavení kuchyní standardní opotřebení: 22 / (22 + 8) 100 = 73,333 % 73,333 % 1,80 % / 0,9560 + 1,381 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní opotřebení: 22 / (22 + 8) 100 = 73,333 % 73,333 % 4,30 % / 0,9560 + 3,298 % 24. Výtahy standardní opotřebení: 22 / (22 + 8) 100 = 73,333 % 73,333 % 1,40 % / 0,9560 + 1,074 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 60,688 % Odpočet opotřebení: 23 354 607,30 Kč 60,688 % 14 173 444,08 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 9 181 163,22 Kč Hotel NODUS - budova č.p. 15 zjištěná cena: 9 181 163,22 Kč b) Pozemek parc. č. 2242 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jeseník Název okresu: Jeseník Základní cena pozemku: ZC = 900, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,02 orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,930 i = 1 Index polohy: I P = 0,722 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,631 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 567,9000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 526 zastavěná plocha a nádvoří 411 233 406,90 Pozemek parc. č. 2242 zjištěná cena: 233 406,90 Kč 10
Rekapitulace nákladových cen: a) Hotel NODUS - budova č.p. 15 9 181 163,22 Kč c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 31 a 32 Roční nájemné: 0,00 m 2 0, Kč/m 2 = 1 000 000, Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: 400 000, Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 233 406,90 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 11 670,35 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: 411 670,35 Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 1 000 000, Kč 411 670,35 Kč = 588 329,65 Kč Účel užití stavby: Nemovité věci pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace: 7,5 % +0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy u staveb oceňovaných podle 31 odst. 1 písm. b) a c) / 8,00 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): 7 354 120,63 Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: D bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem (CN): = 9 181 163,22 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,10 CV CN Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: 7 536 824,89 Kč Oddíl 2 - pozemek parc. č. 514 a) Venkovní úpravy a.1) Zpevněná plocha parkoviště 18 Na části pozemku parc. č. 514 je plocha parkoviště tvořená betonovými panely. Zatřídění pro potřeby ocenění 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 35 14 = 490,00 m 2 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Ocenění Základní cena: 490,00 m 2 235, Kč/m 2 115 150, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0500 11
Koeficient změny cen staveb K i : 2,2210 Cena stavby: = 268 535,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků 100 35 / (35 + 5) = 87,500 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 268 535,56 Kč 85,000 % 228 255,23 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 40 280,33 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,722 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 40 280,33 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,679 Cena stavby: CS = CS N pp = 27 350,34 Kč Zpevněná plocha parkoviště zjištěná cena: 27 350,34 Kč a.2) Venkovní osvětlení 17 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 16b. Vedení elektr. - sítě osvětlovací nízkého napětí Sítě kabelové se sloupy: parkovými do 4 m Hodnotit: za 1 kus sloupu (vč. podílu ceny kabelů) Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikační Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.43.2 vedení místní NN venkovní nadzemní Koeficient změny ceny stavby: 2,199 Množství: 1,00 m ( nebo ks) Ocenění Základní jednotková cena: 12 000, Kč/m (nebo ks) Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1990 Základní jednotková cena upravená: = 27 707,40 Kč/m (nebo ks) Základní cena upravená: 1,00 m ( nebo ks) 27 707,40 Kč/m ( nebo ks) = 27 707,40 Kč Cena stavby: = 27 707,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků 100 35 / (35 + 5) = 87,500 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 27 707,40 Kč 85,000 % 23 551,29 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 4 156,11 Kč 12
Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,722 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 4 156,11 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,679 Cena stavby: CS = CS N pp = 2 822, Kč Venkovní osvětlení zjištěná cena: 2 822, Kč b) Pozemek parc. č. 514 4 Dle katastru nemovitostí je oceňovaný pozemek parc. č. 514 veden jako trvalý travní porost, dle platného územního plánu je možné tento pozemek zastavět stavbami souvisejícími s hromadnou rekreací. Ve skutečnosti je součástí pozemku zpevněná plocha parkoviště. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jeseník Název okresu: Jeseník Základní cena pozemku: ZC = 900, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,950 i = 1 Index polohy: I P = 0,722 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,645 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 464,4000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 514 trvalý travní porost 1 441 669 200,40 Pozemek parc. č. 514 zjištěná cena: 669 200,40 Kč 13
Oddíl 3 - pozemek parc. č. 527 a stavba bez čp/če a) Garáž se stánkem 15 Hlavní část: Na pozemku parc. č. 527 byla v 80. letech 20. století postavena dvougaráž. Stavba je zapuštěna do svahu, kromě severovýchodní stěny s vraty je pod terénem. V roce 2008 byl nad garáží vybudovaný objekt stánku s výčepem, který je dřevěný montovaný s částečně vyzděnou jihozápadní stěnou. Stánek: Na původní dvougaráž vestavěnou do svahu byl v roce 2008 postaven prodejní stánek s výčepem. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,803 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: dvougaráž Výška: 2,50 m Zastavěná plocha: 5,2 6,35 = 33,02 m 2 Obestavěný prostor OP: Hlavní část: dvougaráž 2,50 5,2 6,35 = 82,55 m 3 Nadstavba : Stánek (5,2 3) 2,2+((5,2 3) 3,7)/2 = 63,18 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 145,73 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy 7,10 % Podstandardní 2. Obvodové stěny 29,70 % Standardní 50 % stánek - dřevěné Podstandardní 50 % 3. Stropy 21,50 % Standardní 50 % Podstandardní 50 % 4. Krov 9,20 % Standardní 5. Krytina 5,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů 5,80 % Standardní 14
Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 8. Dveře 1,80 % Nevyskytuje se 50 % Standardní 50 % 9. Okna 1,10 % Nevyskytuje se 10. Vrata 5,20 % Standardní 11. Podlahy 7,30 % Standardní 12. Elektroinstalace 4,30 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 2. Obvodové stěny 0,54 29,70 % 50 % 0,0802 3. Stropy 0,54 21,50 % 50 % 0,0581 8. Dveře 0,54 1,852 1,80 % 50 % 0,0090 9. Okna 0,54 1,852 1,10 % 0,0110 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8034 Ocenění: Základní cena ZC: 1 235, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví K vp : 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8034 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 2 411,83 Kč/m 3 Základní cena upravená: 145,73 m 3 2 411,83 Kč/m 3 = 351 475,99 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Celkový obestavěný prostor: 145,73 m 3 Hlavní část Podíl hlavní části objektu (bez přístaveb) na ceně objektu: (82,55 m 3 / 145,73 m 3 ) 351 475,99 Kč/m 3 = 199 096,57 Kč Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 45 roků Opotřebení: 100 35 / (35 + 45) = 43,750 % Odpočet opotřebení: 199 096,57 Kč 43,750 % 87 104,75 Kč Stánek Podíl přístavby na ceně objektu: (63,18 m 3 / 145,73 m 3 ) 351 475,99 Kč/m 3 = 152 379,42 Kč Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 23 roků Opotřebení: 100 7 / (7 + 23) = 23,333 % Odpočet opotřebení: 152 379,42 Kč 23,333 % 35 554,69 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 228 816,55 Kč Garáž se stánkem zjištěná cena: 228 816,55 Kč 15
b) Pozemky 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jeseník Název okresu: Jeseník Základní cena pozemku: ZC = 900, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,02 orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,930 i = 1 Index polohy: I P = 0,722 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,631 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 567,9000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 527 zastavěná plocha a nádvoří 35 19 876,50 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 10 25 tisíci obyvateli vlastní území + 120 % Úprava celkem: + 120 % 2,200 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 514 trvalý travní porost 85051 1 441 1,66 3,6520 5 262,53 Pozemky zjištěná cena: 25 139,03 Kč Rekapitulace nákladových cen: a) Garáž se stánkem 228 816,55 Kč 16
c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 31 a 32 Stavebně technický stav stavby umožňuje její pronajmutí. Výše nájemného je určena na základě znalosti trhu na 700 Kč měsíčně. Roční nájemné: 0,00 m 2 0, Kč/m 2 = 8 400, Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: 3 360, Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 25 139,03 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 1 256,95 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: 4 616,95 Kč Výpočet výnosové ceny: Podle 32 odst. 5 nesmí být celková výše odpočtu nájemného vyšší než 50 % z nájemného. Upravené roční nájemné: 8 400, Kč 50 % = 4 200, Kč Účel užití stavby: Budovy pro výrobu Míra kapitalizace: 7,5 % +0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy u staveb oceňovaných podle 31 odst. 1 písm. b) a c) / 8,00 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): 52 500, Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: D bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem (CN): = 228 816,55 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,10 CV CN Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: 70 131,66 Kč Oddíl 4 - pozemek parc. č. 528 vč. staveb a) Vedlejší stavby a.1) Venkovní posezení 16 Přístřešek venkovního posezení byl postaven v roce 2008 na pozemku parc. č. 528 poblíž stánku nad dvougaráží na pozemku parc. č. 527. Přístřešek je velmi jednoduchého provedení z dřevěných sloupků a trámků, se sedlovou střechou pokrytou asfaltovými šindeli. Součástí je pult a kryté ohniště s grilem. Do objektu je přivedena elektřina. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,648 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní 17
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 Koeficient změny ceny stavby: 2,067 objekty ostatní jinde neuvedené Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. NP 2,20 m 5,3 7 = 37,10 m 2 zastřešení 1,80 m 5,3 7 = 37,10 m 2 Součet: 4,00 m 74,20 m 2 Obestavěný prostor OP: 1. NP 2,20 5,3 7 = 81,62 m 3 zastřešení (1,80 5,3 7)/2 = 33,39 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 115,01 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 12,20 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,00 % Nevyskytuje se 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov 33,50 % Standardní 5. Krytina 12,80 % Standardní 6. Klempířské práce 4,20 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů 6,30 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Obvodové stěny 0,54 1,852 31,00 % 0,3100 6. Klempířské práce 0,54 1,852 4,20 % 0,0420 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6480 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,6480 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 1 054,79 Kč/m 3 Základní cena upravená: 115,01 m 3 1 054,79 Kč/m 3 = 121 311,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 23 roků Opotřebení: 100 7 / (7 + 23) = 23,333 % Odpočet opotřebení: 121 311,40 Kč 23,333 % 28 305,59 Kč 18
Cena objektu po odečtení opotřebení: = 93 005,81 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,722 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 93 005,81 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,679 Cena stavby: CS = CS N pp = 63 150,94 Kč Venkovní posezení zjištěná cena: 63 150,94 Kč a.2) Dřevník 16 Dřevník na uskladnění dřeva a nářadí je jednoduchá stavba stojící na pozemku parc. č. 528 jižně vedle přístřešku venkovního posezení. Byl postaven v roce 2008. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,596 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: dřevník Výška: 2,50 m Zastavěná plocha: 2,5 7,6 = 19,00 m 2 Obestavěný prostor OP: dřevník 2,50 2,5 7,6 = 47,50 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy 8,30 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,90 % Standardní 80 % Nevyskytuje se 20 % 3. Stropy 21,20 % Nevyskytuje se 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina 11,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,60 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů 6,00 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,70 % Standardní 10. Okna 1,40 % Nevyskytuje se 11. Podlahy 10,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 4,00 % Nevyskytuje se 19
Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Obvodové stěny 0,54 1,852 31,90 % 20 % 0,0638 3. Stropy 0,54 1,852 21,20 % 0,2120 6. Klempířské práce 0,54 1,852 1,60 % 0,0160 10. Okna 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 11. Podlahy 0,54 10,80 % 0,0583 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5959 Ocenění: Základní jednotková cena 970, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,5959 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 1 254,51 Kč/m 3 Základní cena upravená: 47,50 m 3 1 254,51 Kč/m 3 = 59 589,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 23 roků Opotřebení: 100 7 / (7 + 23) = 23,333 % Odpočet opotřebení: 59 589,23 Kč 23,333 % 13 903,96 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 45 685,27 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,722 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 45 685,27 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,679 Cena stavby: CS = CS N pp = 31 020,30 Kč Dřevník zjištěná cena: 31 020,30 Kč b) Venkovní osvětlení 17 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 16b. Vedení elektr. - sítě osvětlovací nízkého napětí Sítě kabelové se sloupy: parkovými do 4 m Hodnotit: za 1 kus sloupu (vč. podílu ceny kabelů) Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikační Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.43.2 vedení místní NN venkovní nadzemní Koeficient změny ceny stavby: 2,199 Množství: 1,00 m (nebo ks) 20
Ocenění Základní jednotková cena: 12 000, Kč/m (nebo ks) Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1990 Základní jednotková cena upravená: = 27 707,40 Kč/m (nebo ks) Základní cena upravená: 1,00 m ( nebo ks) 27 707,40 Kč/m (nebo ks) Cena stavby: = 27 707,40 Kč = 27 707,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků 100 35 / (35 + 5) = 87,500 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 27 707,40 Kč 85,000 % 23 551,29 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 4 156,11 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,722 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 4 156,11 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,679 Cena stavby: CS = CS N pp = 2 822, Kč Venkovní osvětlení zjištěná cena: 2 822, Kč c) Pozemek parc. č. 528 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jeseník Název okresu: Jeseník Základní cena pozemku: ZC = 900, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující 0,01 velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,02 orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,920 i = 1 Index polohy: I P = 0,722 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,624 21
9 odst. 4 Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 168,4800 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 528 ostatní plocha, jiná plocha 2 192 369 308,16 Pozemek parc. č. 528 zjištěná cena: 369 308,16 Kč Oddíl 5 - pozemek parc. č. 529 se stavbou a) Objekt bývalé ČOV 16 Stavba postavená kolem roku 1990 pro umístění zařízení čističky odpadních vod. Po připojení objektů k obecní kanalizaci, slouží objekt pro uskladnění dřeva a dalšího materiálu. Objekt je velmi nízký, od terénu po hřeben jen 2 m a je velmi jednoduchého provedení. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,535 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha podlaží 1,50 m 4,6 3,5+1,8 3,5 = 22,40 m 2 zastřešení 0,50 m 4,6 3,5+1,8 3,5 = 22,40 m 2 Součet: 2,00 m 44,80 m 2 Obestavěný prostor OP: podlaží 1,50 (4,6 3,5+1,8 3,5) = 33,60 m 3 zastřešení (0,50 (4,6 3,5+1,8 3,5))/2 = 5,60 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 39,20 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 8,30 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,90 % Podstandardní 3. Stropy 21,20 % Nevyskytuje se 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina 11,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,60 % Podstandardní 7. Úprava povrchů 6,00 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,70 % Standardní 22
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 10. Okna 1,40 % Nevyskytuje se 11. Podlahy 10,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 4,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Obvodové stěny 0,54 31,90 % 0,1723 3. Stropy 0,54 1,852 21,20 % 0,2120 6. Klempířské práce 0,54 1,60 % 0,0086 10. Okna 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 11. Podlahy 0,54 10,80 % 0,0583 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5348 Ocenění: Základní jednotková cena 970, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,5348 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 1 125,88 Kč/m 3 Základní cena upravená: 39,20 m 3 1 125,88 Kč/m 3 = 44 134,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: 100 25 / (25 + 5) = 83,333 % Odpočet opotřebení: 44 134,50 Kč 83,333 % 36 778,60 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 7 355,90 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,722 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 7 355,90 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,679 Cena stavby: CS = CS N pp = 4 994,66 Kč Objekt bývalé ČOV zjištěná cena: 4 994,66 Kč b) Pozemek parc. č. 529 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jeseník Název okresu: Jeseník Základní cena pozemku: ZC = 900, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: 23
Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující 0,01 velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,940 i = 1 Index polohy: I P = 0,722 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,638 9 odst. 4 Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 172,2600 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 529 ostatní plocha 533 91 814,58 Pozemek parc. č. 529 zjištěná cena: 91 814,58 Kč c) Věcné břemeno vedení NN 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Na části pozemku parc. č. 529 je zapsáno věcné břemeno užívání spočívající v právu průchodu zemního kabelového vedení NN ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. Věcné břemeno bylo zapsáno na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 13.4.2008, tato smlouva nebyla znalkyni předložena. Plocha dotčená kabelovým vedením NN byla odhadnuta podle vzdálenosti mezi sloupy veřejného osvětlení, které vedení spojuje a požadovaného ochranného pásma v šířce 1 m. Pro výpočet hodnoty věcného břemene bylo použito simulované nájemné odvozené z ceny pozemku. Ročního užitek z věcného břemene určený metodou simulovaného nájemného: Jednotková cena (JC): 172,26 Kč/m 2 Roční užitek (RU): 6,00 % Roční jednotkové nájemné (N): JC RU 10,34 Kč/m 2 Výměra (V): 38, m 2 Roční náklady povinného (NP): 0, Kč Roční užitek z břemene (U): N V NP 392,92 Kč Doba trvání břemene (n): 5 roků Hodnota věcného břemene: U n 1 964,60 Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 1 964,60 Kč 24
C. Rekapitulace cen administrativních Oddíl 1 - pozemek parc. č. 526 a budova č.p. 15 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 1 - pozemek parc. č. 526 a budova č.p. 15 cena činí ke dni odhadu celkem: 7 536 824,89 Kč Oddíl 2 - pozemek parc. č. 514 Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Venkovní úpravy 1) Zpevněná plocha parkoviště 27 350,34 Kč 2) Venkovní osvětlení 2 822, Kč b) Pozemek parc. č. 514 669 200,40 Kč Oddíl 2 - pozemek parc. č. 514 výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: 699 372,74 Kč Oddíl 3 - pozemek parc. č. 527 a stavba bez čp/če Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 3 - pozemek parc. č. 527 a stavba bez čp/če cena činí ke dni odhadu celkem: 70 131,66 Kč Oddíl 4 - pozemek parc. č. 528 vč. staveb Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Vedlejší stavby 1) Venkovní posezení 63 150,94 Kč 2) Dřevník 31 020,30 Kč b) Venkovní osvětlení 2 822, Kč c) Pozemek parc. č. 528 369 308,16 Kč Oddíl 4 - pozemek parc. č. 528 vč. staveb výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: 466 301,40 Kč Oddíl 5 - pozemek parc. č. 529 se stavbou Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Objekt bývalé ČOV 4 994,66 Kč b) Pozemek parc. č. 529 91 814,58 Kč c) Věcné břemeno vedení NN 1 964,60 Kč Oddíl 5 - pozemek parc. č. 529 se stavbou výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: 94 844,64 Kč 25
Součet cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: Cena po zaokrouhlení podle 50: Výsledné ceny včetně opotřebení: Cena po zaokrouhlení podle 50: 9 108 076,24 Kč 9 108 080, Kč 8 867 475,33 Kč 8 867 480, Kč Zjištěná cena administrativní: 8 867 480, Kč Cena slovy: osmmilionůosmsetšedesátsedmtisícčtyřistaosmdesát Kč D. Obvyklá (tržní) cena Definice Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Obvyklou neboli tržní cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro zjištění obvyklé (tržní) ceny je použita metoda srovnávací porovnávající obdobné nemovitosti v nabídkách realitních kanceláří. Do srovnání jsou zahrnuty ubytovací zařízení, penziony s restaurací s obdobnými parametry jako je oceňovaný hotel. Srovnatelné nemovitosti jsou vybrány z okolí cirka 15 km od oceňovaných nemovitostí. Je zřejmé, že je poptávka po obdobných nemovitostech v dané oblasti nižší, než je současná nabídka. Nabídkové ceny realitních kanceláří jsou přiměřeně redukovány. Zjištění obvyklé ceny, z nabídkových cen realitních kanceláří pro srovnatelné nemovitosti, v daném čase a místě je po redukci ceny provedeno pomocí váženého průměru, kdy je referenčním nemovitostem přidělena váha od 1 do 10 podle míry podobnosti. Vyšší váha, znamená větší shodu se souborem oceňovaných nemovitostí. Srovnatelné nemovitosti: 1. Penzion, Ostružná Ramzová váha: 8 Realitní server: http://severo.moravskereality.cz Kód nabídky: 1265237 Nabídková cena: 3 650 000,- Kč Redukce ceny: 25 % Redukovaná cena: 2 737 500,- Kč Celková plocha: Zastavěná plocha: 850 m2 350 m2 Penzion horského charakteru prošel postupnou rekonstrukcí 2005-2012, nová střecha (pozinkovaný falcovaný plech), zánovní kotel na tuhá paliva 2010 + topný systém, rozvody elektřiny, vybavená kuchyně v nerezu + spotřebiče, rekonstrukce pokojů včetně plného vybavení a nových sociálních zařízení. Veřejný vodovod. Částečné podsklepení. Kapacita 27 lůžek v 5 pokojích s vlastním sociálním zařízením. Součástí ceny je i kompletní vybavení celého objektu. Pozemek o celkové rozloze 8.000 m2, parkování před objektem pro 10 aut. 26
2. Penzion, Lipová-lázně, okres Jeseník Ramzová váha: 9 Realitní server: www.sreality.cz Kód nabídky: 206-N00056 Nabídková cena: 6 500 000, Kč Redukce ceny: 25 % Redukovaná cena: 4 875 000,- Kč Plně vybavená zavedená restaurace s ubytováním v 6 apartmánech s kapacitou 30 lůžek v Lipové lázně. Na hlavní silniční trase Jeseník-Ramzová-Javorník a je velice navštěvována. Nově rekonstruované apartmány. V létě je posezení i na venkovní terase s udírnou (50 míst). Před 5 lety nákladná rekonstrukce celého objektu (soc.zařízení, kuchyň, topení, voda, elektrika, střecha, parkoviště, byt 2+kk) a nebude potřebovat žádnou investici. V přízemí restaurace s jídelnou o kapacitě 80 míst, kuchyně a kompletním zázemím o celkové ploše 323 m2. V 2 NP jsou tři apartmány s 18 lůžky, kancelář a byt 2+kk. V 3 NP jsou další tři apartmány s 12 lůžky. Parkoviště pro cca 10 vozidel. Celková plocha: 1 622 m 2 Zastavěná plocha: 358 m 2 Užitná plocha: 970 m 2 Počet nadzemních podlaží: 3 3. Rekreační zařízení, Ostružná váha: 8 Realitní server: http://severo.moravskereality.cz Kód nabídky: 60567 Nabídková cena: 7 500 000,- Kč Redukce ceny: 25 % Redukovaná cena: 5 625 000,- Kč Rekreační areál, polosamota v přírodě, mezi obcemi Ostružná a Branná na turistické cestě a cyklostezce. Kapacita 29 lůžek v 7 pokojích s vlastním sociálním zařízením. 2 společenské místnosti, byt správce, kuchyň a tech.zázemí. Venkovní zařízení: velká terasa, travnaté hřiště, pískoviště, houpačky, ohniště, udírna. Pozemek o výměře 4 ha, na pozemku je trafostanice, vlastní voda včetně vodovodního řadu, čistička. Lyžařský areál-vlek Tatrapoma. Přepravní kapacita 500 osob/hod,délka 400m dvě sjezdovky 400 a 600 m. Svah je ozvučený a osvětlený na večerní lyžování, možnost výroby technického sněhu. Zastavěná plocha: 309 m2 Užitná plocha: 1200 m2 Počet nadzemních podlaží: 3 4. Hotel, Jeseník váha: 6 Realitní server: http://reality.idnes.cz Kód nabídky: RI-41790 IDNES-41790 Nabídková cena: 9 900 000, Kč Redukce ceny: 25 % Redukovaná cena: 7 425 000,- Kč Hotel v lukrativní rekreační oblasti. V přízemí zavedená pivnice (36 míst) odděleně restaurace a salónek po celkové rekonstrukci dokončené r. 2010 (50 míst+bar 5 míst). Oba provozy fungují samostatně, mají vlastní vchod i sociální zařízení. Lze propojit. Kuchyně standardně vybavena (100 až 150 jídel denně) v souladu s hygienickými normami, sklady, kancelář, kotelna, půda, terasa, banketka. Celkem 6 hotelových pokojů s 11 lůžky, 3 x byt 1+kk, 1 x byt 2+1, 1 x byt 1+1. U hotelu je vlastní parkovací stání. Celková plocha: 1 500 m 2 Zastavěná plocha: 890 m 2 Užitná plocha: 1 500 m 2 Počet nadzemních podlaží: 3 27
Zjištěná cena srovnávací: C srov = (8*2,7375+9*4,875+8*5,625+6*7,425) / (8+9+8+6) = 5,010 mil. Kč Na základě výše uvedených nabídkových cen, znalosti trhu a s přihlédnutím ke stavu, vybavení a umístění nemovitosti, určuji obvyklou (tržní) cenu souboru oceňovaných nemovitostí zahrnujících - pozemek parc. č. 526 s hotelem budova č.p. 15, pozemek parc. č. 527 s garáží, pozemek parc. č. 528 se všemi stavbami, pozemek parc.č. 529 se stavbou a pozemek parc.č. 514 se zpevněnou plochou ve výši 5 010 000,- Kč. Jsem názoru, že za uvedenou cenu je možno soubor daných nemovitostí v současné době a v daném místě zobchodovat, proto ji považuji za cenu obvyklou. Obvyklá (tržní) cena: Cena slovy: pětmilionůdesettisíc Kč 5 010 000,- Kč Dle požadavku objednatele je k zjištěné obvyklé ceně souboru oceňovaných nemovitostí připočtena také cena movitého majetku dle soupisu v příloze posudku, tak jak ji určil JUDr. Vidovič. Obvyklá cena souboru nemovitostí: Obvyklá cena movitého majetku (dle soupisu v příloze): Obvyklá cena majetku celkem: 5 010 000,- Kč 454 300,- Kč 5 464 300,- Kč Opava, 20.11.2015 Nám. Osvoboditelů 2 746 01 Opava 28
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999, č.j. Spr 1945/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 518-32/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. F. Seznam příloh - Soupis movitého majetku - Fotodokumentace - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy 29
Soupis movitého majetku Tento majetek jsem ocenil na částku 454 300 Kč, což bude i vyvolávací cena. JUDr. Vidovič Název Množství (ks) 1. Postel dřevěná,rošt,matrace 37 2. Čelo postele 39 3. Noční stolek 32 4. Polohovací stolek 18 5. Komoda šupl.velké 16 6. Křeslo polstr. 28 7. Konf.stolek 35 8. Skřín dvoudveřová 39 9. Odkladací stěna 11 10. Police nábytková 10 11. Židle pokojová 38 12. Police rohová 3 13. Dvoulůžko čalouněné 1 14. Komoda šupl.malá 5 15. Zrcadlo 7 16. Skřín jednodveřová 3 17. Křeslo rozkládací 2 18. Odkládací stěna 5 19. Stůl stolní tenis 1 20. Žebřiny tělocvičné 3 21. Zdravotní lehátko 6 22. Sedací souprava 3 23. Postel jednoduchá 22 24. Kanc.stůl 2 25. Kancl.židle 1 26. Vestavěná stěna jídelnová 1 27. Stůl jídelní 20 28. Židle 81 29. Televize plazmová 1 30. Kávovar 1 31. Výčepní pult nerez. 1 32. Mrazící pult 1 33. Dvoudřez nerezový 1 34. Myčka nádobí 1 35. Konvektomat 1 36. Podstavec pod konv. 1 37. Mikrovlná trouba 1 38. Nerezový stůl dlouhý 1 39. Sporák plynový 1 40. Stolička plynová 1 41. Pracovní stůl kuch. 4 30
42. Špalek řeznický 1 43. Regál kovový 4 44. Lednička 1 45. Smažící pánev 1 46. Stroj nářezový kuchyň. 1 47. Lednice prosklenná 1 48. Stroj hnětací s nádstavci a nádobami 1 49. Váha kuchyňská velká 1 50. Sušička prádla 1 51. Pračka 2 52. Nerezový dvoudřez 1 53. Skládací zahradní nábytek 7 sad 54. Zahradní nábytek masiv 4 sady 55. Zahradní stůl kulatý masiv 1 56. Dětské hřiště 1 57. Kotel na dřevěné peletky zn.kosztrewa 1 58. Zahradní stůl a lavice masiv 3 59. Zahradní trampolína 1 31
FOTODOKUMENTACE pořízena znalkyní při prohlídce dne 16. 11. 2015 Celkový pohled na hlavní budovu Hotelu NODUS č.p. 15 na pozemku parc. č. 526 ze západu Pohled na hlavní budovu Hotelu NODUS č.p. 15 na pozemku parc. č. 526 z jihovýchodu 32
Objekt dvojgaráže se stánkem stojící na pozemku parc. č. 527 pohled z východu Celkový pohled na pozemek parc. č. 528 ze západu 33
Venkovní posezení s pultem a grilem na pozemku parc. č. 528 Dřevník na pozemku parc. č. 528 34
Pozemek parc. č. 514 se zpevněnou plochou parkoviště Objekt bývalé ČOV na pozemku parc. č. 529 35
Hotel recepce Hotel jídelna 36
Hotel kuchyň Hotel chodba v 2. nadz. podlaží 37
Hotel pokoj hostů Hotel sociální zařízení pokoje hostů 38
45