Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2871 / 2016 Typ nemovitosti Id. ½ pozemku pro výstavbu RD v současném stavu Účel ocenění Exekuční řízení Předmět ocenění Id. ½ pozemku parc.č. 519/2, LV č. 242 (celkem 379 m2, zahrada) ve vlastnictví Veroniky Marchalové Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Háje Počet obyvatel 426 Kat. území Háje u Příbramě Ulice č.p. Část obce dle LV Háje Objednatel odhadu Exekutorský úřad Prostějov Mgr. Lenka Černošková Dolní č.p. 71 796 01 Prostějov Tel. 582 336 099-101 E-mail podatelna@exekutor-prostějov.cz IČ 66243505 Vlastnictví Id. ½ pozemku parc.č. 519/2 Marchalová Veronika - Slaný, Wilsonova 546/7, RČ 906002/0233 1/2 Id. ½ pozemku parc.č. 519/2 Míša Vladislav - Jesenice 9, RČ 720928/7151, RČ 720928/7151 1/2 Zpracováno pro Exekutorský úřad Prostějov Vypracoval Ing. Pavla Knoblochová Dne 17.04.2016 Licence číslo Pod Branou 7 Ke dni 16.03.2016 0481 261 01 Příbram I email: knoblochovapavla@iol.cz, tel: 723 576 169, 318 628 566 Prohlídka dne 16.03.2016 Počet stran textu 5 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena celého pozemku Výměra pozemku 379.0 m 2 455 Kč/m 2 172 445,00 Kč Obvyklá cena celého pozemku (zaokr.) 172 000 Kč Stosedmdesátdva tisíc Kč Obvyklá cena id. ½ pozemku Výměra id. 1/2 pozemku 189.5 m 2 455 Kč/m 2 86 222,50 Kč Obvyklá cena id. ½ pozemku (zaokr.) 86 000 Kč Osmdesátšest tisíc Kč Komentář k obvyklé ceně id. ½ pozemku Dle přiloženého výpisu z katastru nemovitostí, odstave C se k oceňované nemovitosti váže 7x zahájení exekuce. Tato omezení vlastnického práva nejsou v obvyklé ceně zohledněna. Za uvedenou obvyklou cenu bude obtížné id. ½ oceňovaného pozemku prodat, a to nejen z důvodu, že se jedná o cenu podílu na pozemku, ale i proto, že výměra celého pozemku je malá. - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné: - atraktivní lokalita. Záporné: - id. ½ malého pozemku s přihlédnutím k zákonným odstupovým vzdálenostem od hranice pozemku na realizaci RD o obvyklé velikosti. Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Dle přiloženého výpisu z katastru nemovitostí, odstave C se k oceňované nemovitosti váže 7x zahájení exekuce. Tato omezení vlastnického práva nejsou v obvyklé ceně zohledněna. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena Datum 16.03.2016 Vyhodnocení Znalec neměl k dispozici aktuální kupní smlouvu. Komentář k vadám - 2 -
xxx Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena Datum Vyhodnocení Usnesení Okresního soudu v Písku o dědictví č.j. 19 D-98/2014-107 ze dne 25.09.2015 neměl znalec k dispozici. Komentář k vadám xxx Podklady 1. Usnesení soudního exekutora Mgr. Lenky Černoškové, Exekutorský úřad Prostějov č.j. 018 EX 08351/15-028 ze dne 07.03.2016 o ustanovení soudního znalce Ing. Pavly Knoblochové ve věci vypracování tohoto znaleckého posudku. 2. Výpis z katastru nemovitostí pro okres Příbram, obec Háje, k.ú. Háje u Příbramě, LV č. 242, vyhotovil objednatel ocenění dne 07.03.2016. 3. Kopie katastrální mapy předmětného území, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne 17.04.2016. 4. Informace o pozemku parc.č. 466/1 v k.ú. Háje u Příbramě (přístupová cesta), vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí dne 17.04.2016. 5. Nahlédnutí do platného územního plánu Města Příbrami, vyhotovil znalec dne 17.04.2016. 6. 2x mapa oblasti, vyhotovil znalec dne 17.04.2016. 7. Místní šetření uskutečněné dne 16.03.2016 za účasti Vladislava Miši a znalce. 8. Fotodokumentace oceňované nemovitosti, vyhotovil odhadce dne 16.03.2016. 9. Informace o srovnatelných nemovitostech. Přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí pro okres Příbram, obec Háje, k.ú. Háje u Příbramě, LV č. 242, vyhotovil objednatel ocenění dne 07.03.2016. 2. Kopie katastrální mapy předmětného území, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne 17.04.2016. 3. Informace o pozemku parc.č. 466/1 v k.ú. Háje u Příbramě (přístupová cesta), vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí dne 17.04.2016. 4. 2x mapa oblasti, vyhotovil znalec dne 17.04.2016. 5. Fotodokumentace oceňované nemovitosti, vyhotovil odhadce dne 16.03.2016. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Háje je satelitní obcí bývalého okresního města Příbrami, s nímž je spojena autobusovou MHD. Leží nedaleko silnice II. třídy č. 118 směr Příbram - Praha/Sedlčany/Strakonice, 2 km od dálnice č. D4 směr Praha - Strakonice, 5 km východně od správního centra Příbrami a cca 60 km jihozápadně od hlavního města Prahy. Obec je s okolím spojena hromadnou autobusovou dopravou. V obci je základní občanská vybavenost včetně koloniálu, restaurace, autoopravny, secondhandu a sportovního hřiště, v obci je vodovod a kanalizace. Nejbližší základní škola i zdravotnické zařízení jsou vzdáleny 5 km. Jedná se o obec, kde se v posledních letech výrazně zvýšil zájem o individuální bytovou výstavbu a kde poptávka po RD je v rovnováze s nabídkou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Oceňovaná nemovitost leží v severovýchodní části obce, v původní zástavbě rodinných domů, cca 350 m od centra a cca 500 m od zastávky autobusu. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 60 km Informace o nemovitosti Rovinný stavební pozemek s možností výstavby RD, nepravidelného tvaru, přístupný z obecní komunikace, s možností napojení na rozvod el. energie. Pozemek je umístěný mezi pozemky rozdílných vlastníků, je plošně poměrně malý (379 m 2 ). Vzhledem k odstupovým vzdálenostem od hranice sousedních pozemků daným stavebním zákonem č. 183/2006 v platném znění je případná výstavba poněkud problematická. Součástí pozemku je studna a oplocení. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 466/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis pozemku Územní plán byl schválen dne 30.07.2011 Pozemek je určen územním plánem k výstavbě RD Ano Tvar pozemku nepravidelný - 3 -
Sklon pozemku rovinný Oplocení pozemku celé Výměra 379.0 m 2 Inženýrské sítě Elektro přivedeno na hranici pozemku Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní ČOV není Plyn z veřejného rozvodu není Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Arka rality, datum vložení inzerátu 25.03.2016 Územní plán byl schválen dne 30.07.2011 Pozemek je určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS rozvod el. energie, zpevněný příjezd Sklon pozemku rovinný Výměra 1 189.0 m 2 Cena za pozemek 560 000 Kč 471 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 504000 Kč 424 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Neoplocený pozemek určený k výstavbě RD, na okraji stejné obce, v zástavbě nových a budoucích RD, rovinný, napojený na rozvod elektrické energie, bez možnosti napojení na další inženýrské sítě, se zpevněným příjezdem. V dané lokalitě není instalováno veřejné osvětlení. Pozemek je bez vlastní studny a jímky. Plocha pozemku je cca 3,1 x větší. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Dumrealit.cz Nemo, datum vložení inzerátu 12.04.2016 Územní plán byl schválen dne 30.07.2011 Pozemek je určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS vodovod, rozvod el. energie, zpevněný příjezd, veřejné osvětlení, bude i kanalizace Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 1 443.0 m 2 Cena za pozemek 836 940 Kč 580 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 669600 Kč 464 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Neoplocený pozemek určený k výstavbě RD, na okraji stejné obce, v zástavbě budoucích RD, mírně svažitý, napojený na rozvod elektřiny a vodovodu, v ceně pozemku je i budoucí přípojka kanalizace, se zpevněným příjezdem. V dané lokalitě je instalováno veřejné osvětlení. Pozemek je bez vlastní studny. Plocha pozemku je cca 3,8x větší. - 4 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Dumrealit.cz Nemo, datum vložení inzerátu 09.04.2016 Územní plán byl schválen dne 30.07.2011 Pozemek je určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS vodovod, rozvod el. energie, zpevněný příjezd, veřejné osvětlení Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 1 320.0 m 2 Cena za pozemek 792 000 Kč 600 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 633600 Kč 480 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Neoplocený pozemek určený k výstavbě RD, na okraji stejné obce, v zástavbě budoucích RD, mírně svažitý, napojený na rozvod elektřiny a vodovodu, v ceně pozemku je i budoucí přípojka kanalizace, se zpevněným příjezdem. V dané lokalitě je instalováno veřejné osvětlení. Pozemek je bez vlastní studny. Plocha pozemku je cca 3,5x větší. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 424-480 Kč/m 2 504 000-669 600 Kč Stanovená cena za 1 m 2 pozemku 450 Kč/m 2 Cena za 1 m 2 pozemku je stanovena pod středem rozpětí i pod průměrem redukovaných jednotkových cen srovnatelných nemovitostí. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 2.3.1990 č.j. Spr. 1104/89 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2871/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 2014/2016. Vypracoval Licence číslo 0481 Ing. Pavla Knoblochová Pod Branou 7 261 01 Příbram I podpis - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -