AKTUALIZACE ZNALECKÉHO POSUDKU O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1081/175/2011 Ocenění bytové jednotky č. 56/6 zapsané na listu vlastnictví LV č. 168, v budově č.p. 56, zapsané na LV č. 156, stojící na pozemkové parcele č.parc. St. 81, zapsané na LV č. 156, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 712/3920 na společných částech bytového domu č.p. 56, zapsané na listu vlastnictví LV č. 156 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 712/3920 na pozemkové parcele č.parc. St. 81, zapsané na LV č. 156. To vše v k.ú. Boněnov, obec Chodová Planá, Plzeňský kraj, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Objednatel posudku: Realitní kancelář PUBEC s.r.o. Americká 60 301 50 Plzeň Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny Dle stavu ke dni 05. května 2012 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 6 listů. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních. V Plzni 05. května 2012
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 2. NÁLEZ A OCENĚNÍ 2.1. Identifikační údaje 2.1.1. Identifikace nemovitosti 2.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 2.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 2.1.4. Popis a stav bytové jednotky 3. ZÁVĚR 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Použitá literatura 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č. 56/6 zapsané na listu vlastnictví LV č. 168, v budově č.p. 56, zapsané na LV č. 156, stojící na pozemkové parcele č.parc. St. 81, zapsané na LV č. 156, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 712/3920 na společných částech bytového domu č.p. 56, zapsané na listu vlastnictví LV č. 156 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 712/3920 na pozemkové parcele č.parc. St. 81, zapsané na LV č. 156, to vše v k.ú. Boněnov, obec Chodová Planá, Plzeňský kraj, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. 2. NÁLEZ A OCENĚNÍ 2.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Na výpisu z katastru nemovitostí LV 168 pro k.ú. Boněnov je v části A zapsáno vlastnické právo pro: Lukačová Romana, náměstí Svobody 36, Planá u Mariánských Lázní 876214/3027 Adresa nemovitosti: Boněnov 56 Název katastrálního území: Boněnov Název obce: Chodová Planá Název okresu: Tachov List vlastnictví: LV č. 168, LV č. 156 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 453.000,- Kč, a budoucí pohledávky, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, Smlouva o zřízení zástavního práva dle obč.z. s právními účinky vkladu ke dni 25.09.2008 - Zástavní právo exekutorské (nepravomocné) Home Credit a.s., Moravské náměstí 249/8, Brno-město, 602 00 Brno 2, IČ 26978636, Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitost ze dne 23.02.2011 - Nařízení exekuce viz. LV č. 168 pro k.ú. Boněnov 3
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený na okraji zastavěné části Boněnova. Zástavbu tvoří převážně zástavba vesnického typu, nedaleko se nachází kostel. Boněnov tvoří stavebně oddělenou část Chodové Plané, která je vzdálená 7 km. Dopravní dostupnost je omezená. Parkovací možnosti v okolí domu jsou dobré (možno parkovat u domu). Bytový dům je využíván pro bydlení. Bytový dům je podsklepený a má dvě nadzemní podlaží, obsahuje šest bytových jednotek. Vnitřní prostory bytového domu odpovídají stáří objektu. Budova je dle údajů zjištěných od majitelky bytové jednotky z roku 1973, budova je v původním stavu s výjimkou částečně vyměněných oken. Bytová jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží. Bytový dům je napojen na vodu a elektřinu. Odkanalizování je do společné žumpy, plyn se v obci nevyskytuje. Boněnov je stavebně oddělená část Chodové Plané s minimální infrastrukturou, V Chodové Plané a Plané je základní síť obchodů, služeb, škol, pošta, apod. Je zde omezená nabídka pracovních příležitostí. Daná lokalita je hodnocena podprůměrně, vzhledem k velikosti obce i dosažitelnosti pracovního uplatnění. I s výhledem do budoucna se bude z hlediska trhu s nemovitostmi jednat o lokalitu málo žádanou.. 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 1+3 se nachází ve druhém nadzemním podlaží bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby. V bytě se nachází předsíň, tři pokoje, koupelna, wc, kuchyně, lodžie. K bytové jednotce náleží sklep. Základy bytového domu jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny betonové montované, stropy betonové montované s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina vlnitý eternit, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvod osazen, omítky venkovní nejsou, severozápadní strany domu jsou obloženy osinkocementovými šablonami, vnitřní vápenné štukové a šlechtěné opravené, obklady keramické nové, schody jsou teracové, dveře plné a prosklené, okna plastová, podlahy keramické, PVC a koberce, rozvod vody teplé i studené, ohřev vody bojler, topení ústřední ze společné kotelny je nefunkční, v současné době je topení lokální na tuhá paliva (1xkamna), v kuchyni elektrický sporák, v koupelně rohová vana a umyvadlo, wc, výtah není. Byt byl dán do užívání roku 1973. Pozemky K dané bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 712/3920 na pozemkové parcele č.parc. St. 81, vedené v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 156. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku, která se nachází v původním bytovém domě. Bytová jednotka byla částečně rekonstruována, jsou vyměněná okna, rozvody vody a kanalizace, opravené omítky, nová je koupelna. Bytová jednotka je v dobrém stavebně technickém stavu. Pro zajištění standardu dnešního bydlení bude nutné dořešit způsob vytápění, které je v současné době nevyhovující. Budova je v původním stavu bez pravidelné údržby, je užívána. 4
3. ZÁVĚR Jedná se o objekt, který byl postaven jako bytový dům s obytnou funkcí. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení s minimální infrastrukturou. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Oceňovaná nemovitost již je dlouhodobě neúspěšně nabízena na trhu s realitami za částku 190.000,- Kč. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytová jednotka je v klidné lokalitě bydlení čistého. Bytová jednotka je užívaná, udržovaná. Slabé stránky bytová jednotka v neudržovaném bytovém domě, topení lokální, nefunkční společenství vlastníků, málo pracovní příležitostí, lokalita minimálně žádaná, utlumený trh s nemovitostmi. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh obvyklé hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemku jako celku ke dni 05. května 2012 ve výši Slovy: stotisíc korun českých 100 000,00 Kč V Plzni, 05. května 2012 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail: vladimir.novacek@quick.cz 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1081/175/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 175/2011. 5
5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění 5. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Zbyněk Zazvonil, CEDUK 1996 6