Znalecký posudek č. 3435/2012 o ceně nemovitosti - 1/11 domu č.p. 234 na pozemku parc. č. 1418 a 1/11 pozemku tvořeného parcelami parc. č. 1418 a parc. č. 1420 v kat. úz. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa, ve vlastnictví Tancošové Růženy (1960). Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 12145/10-12 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 16.11.2010 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 27 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 17.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 335, vedené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kat. úz. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: dům č.p. 234 Žižkova 234 473 01 Nový Bor Region: Liberecký Okres: Česká Lípa Katastrální území: Arnultovice u Nového Boru 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.4.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.3.2012, LV č. 335, kat. úz. Arnultovice u Nového Boru, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa - kopie mapy katastrální ze dne 15.3.2012, mapový list č. Nový Bor 9-4/41, měřítko 1:1000, kat. úz. Arnultovice u Nového Boru - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 12145/10-12 ze dne 28.3.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 12145/10-40 ze dne 7.3.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 335, kat. úz. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa, ze dne 7.3.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Čmejlová Lenka, Lidická 236, Loučná, 463 34 Hrádek nad Nisou 1/11 Tancoš Josef, Gen. Svobody 133, Arnultovice, 473 01 Nový Bor 1/11 Tancoš Ladislav, nám. Míru 1, 473 01 Nový Bor 1/11 2
Tancoš Milan, 1. máje 852/12, 431 91 Vejprty 1/11 Tancoš Miroslav, Nerudova 339, Arnultovice, 473 01 Nový Bor 1/11 Tancoš Pavel, Rumburských hrdinů 741, Arnultovice, 473 01 Nový Bor 1/11 Tancoš Petr, Žižkova 234, Arnultovice, 473 01 Nový Bor 1/11 Tancošová Růžena, Pražská 2811, Varnsdorf, 407 47 Varnsdorf 1 1/11 Tancošová Růžena, Žižkova 234, Arnultovice, 473 01 Nový Bor 1/11 Tancošová Sandra, Žižkova 234, Arnultovice, 473 01 Nový Bor 1/11 Turková Monika, Rumburských hrdinů 741, Arnultovice, 473 01 Nový Bor 1/11 oddíl B - nemovitosti: - dům č.p. 234 na pozemku parc. č. 1418 - pozemek parc. č. 1418 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 137 m 2 - pozemek parc. č. 1420 - zahrada o výměře 332 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 15 Nc-4734/2005-9 ze dne 17.05.2005.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 14 Nc-4724/2005-4 ze dne 27.07.2005. Právní moc ke dni 10.09.2005.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-4633/2005-6 ze dne 07.09.2005.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 21 Nc-5212/2005-6 ze dne 20.12.2005.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-6304/2007-5 ze dne 26.04.2007.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-10041/2007-3 ze dne 02.01.2008.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-5771/2008-4 ze dne 10.04.2008.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-6116/2008-5 ze dne 09.05.2008.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 16 Nc-5918/2008-5 ze dne 10.07.2008.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-4653/2009-7 ze dne 23.01.2009.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-5969/2009-5 ze dne 29.04.2009. Právní moc ke dni 15.08.2009.; uloženo na prac. Česká Lípa JUDr. Mareše č.j. 124 Ex-3501/2008-37 ze dne 28.05.2010. Právní moc ke dni 14.06.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 16 EXE-4090/2010-8 ze dne 23.06.2010. Právní moc ke dni 03.09.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 25 EXE-3040/2010-9 ze dne 11.03.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-9585/2007-4 ze dne 26.11.2007. Právní moc ke dni 11.08.2009.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 16 EXE-4256/2010-7 ze dne 03.08.2010. Právní moc ke dni 16.10.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa 3
- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 16 EXE-4282/2010-9 ze dne 01.08.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa JUDr. Parasky č.j. 130 Ex-51/2010-10/E1 ze dne 19.08.2010. Právní moc ke dni 07.09.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Zítky č.j. 108 Ex- 03135/2010-006 ze dne 11.08.2010. Právní moc ke dni 18.08.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Mareše č.j. 124 Ex- 3501/2008-45 ze dne 24.08.2010. Právní moc ke dni 06.09.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Homoly č.j. 030 Ex- 22220/2008-35 ze dne 03.09.2010. Mgr. Homoly č.j. 030 Ex-22220/2008-34 ze dne 03.09.2010. Právní moc ke dni 17.09.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č. j. 9 EXE-6766/2010-9 ze dne 20.09.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa České Lípě č.j. 9 E-142/2010-9 ze dne 01.06.2010. Právní moc ke dni 26.08.2010. České Lípě č.j. 9 E-141/2010-9 ze dne 19.05.2010. Právní moc ke dni 24.08.2010. České Lípě č. j. 9 E-146/2010-10 ze dne 19.05.2010. Právní moc ke dni 31.08.2010. České Lípě č. j. 9 E-145/2010-9 ze dne 19.05.2010. Právní moc ke dni 31.08.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Pánka č.j. 112Ex-3421/2010-20 ze dne 28.10.2010. Mgr. Bělasty č.j. 005 Ex-599/2010-29 ze dne 22.09.2010. Právní moc ke dni 27.09.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 25 EXE-4917/2010-9 ze dne 15.12.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Bémové č.j. 4 Ex- 0153/2005-19 ze dne 15.03.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Bémové č.j. 4 Ex- 0937/2005-23 ze dne 15.03.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Smékala č.j. 081 Ex- 33216/2010-008 Jta ze dne 17.03.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. MUDr. Kuči č.j. 045 Ex- 11490/2008-16 ze dne 24.03.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Mareše č.j. 124 Ex- 12145/2010-12 ze dne 28.03.2011. Právní moc ke dni 26.04.2011. JUDr. Zítky č.j. 108 Ex-03135/2010-007 ze dne 11.08.2010. Právní moc ke dni 18.08.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Děčín, 8 EXE 5946/2010-9 ze dne 10.01.2011.; uloženo na prac. Děčín JUDr. Bémové č.j. 4 Ex-0153/2005-18 ze dne 15.03.2011. Právní moc ke dni 12.04.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 25 EXE-3438/2011-21 ze dne 09.03.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa JUDr. Ivanka č.j. 167 Ex-2548/2008-47 ze dne 18.11.2010. Právní moc ke dni 02.12.2010. JUDr. Ivanka č.j. 167 Ex-22756/2010-10 ze dne 21.02.2011. Právní moc ke dni 22.02.2011. 4
- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 25 EXE-4010/2011-12 ze dne 05.04.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Liberci, 66 EXE-8132/2010-12 ze dne 31.08.2010.; uloženo na prac. Liberec Mgr. Polanského č.j. 131 Ex-4131/2010-19 ze dne 01.06.2011. Právní moc ke dni 03.06.2011. JUDr. Ivanka č.j. 167 Ex-4506/2008-26 ze dne 12.04.2011. Právní moc ke dni 09.05.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 45 EXE-3560/2011-10 ze dne 26.05.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 45 Ex-3563/2011-10 ze dne 26.05.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa JUDr. Ivanka č. j. 167 Ex-2685/2008-27 ze dne 08.06.2011. Právní moc ke dni 21.06.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Ing. Kučery č.j. 150 Ex- 836/2011-22 ze dne 28.06.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Ing. Kučery č.j. 150 Ex- 833/2011-22 ze dne 28.06.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č. j. 9 EXE-5031/2011-7 ze dne 03.06.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Ing. Proška č.j. 134 Ex- 05224/2011-009 ze dne 29.07.2011. JUDr. Podkonického č.j. 067 Ex-3359/2006-84 ze dne 15.07.2010. Právní moc ke dni 26.07.2011. - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) č.j. FÚ-41791/2005 /175970/6903 ze dne 16.11.2005. Právní moc ke dni 23.12.2005. - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) č. j. FÚ- 30107/2010 /175972506253 ze dne 02.08.2010. - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č. j. FÚ-38647/2011/175972506253 ze dne 12.05.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Růžičky č.j. 77Ex- 5324/2011-8 ze dne 30.09.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Růžičky č.j. 77Ex- 5873/2011-15 ze dne 07.10.2011. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 E-324/2010-16 ze dne 22.11.2010. Právní moc ke dni 28.12.2010. České Lípě č.j. 9 E-343/2010-12 ze dne 02.12.2010. Právní moc ke dni 04.01.2011. České Lípě č.j. 9 E-403/2010-17 ze dne 10.01.2011. Právní moc ke dni 19.03.2011. České Lípě č.j. 9 E-65/2011-18 ze dne 25.03.2011. Právní moc ke dni 24.05.2011. - Usnesení soudu Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 E-65/2011-22 o opravě ze dne 29.07.2011. Právní moc ke dni 24.08.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 45 EXE-4345/2011-13 ze dne 01.09.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa JUDr. Mareše č.j. 124 Ex-12145/2010-11 ze dne 28.03.2011. Právní moc ke dni 26.04.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Pánka č.j. 112Ex-1896/2005-32 ze dne 22.11.2011. 5
JUDr. Jablonské č.j. 034 Ex-2620/2010-5 ze dne 30.01.2011. Právní moc ke dni 04.04.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 25 EXE-6335/2011-7 ze dne 23.11.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Smékala č.j. 081 Ex- 40580/2011-013-JH ze dne 31.01.2012. oddíl D - jiné zápisy: JUDr. Smékala č.j. 081 Ex-33216/2010-7 Jta ze dne 17.01.2011. JUDr. Bémové č.j. 4 Ex-0937/2005-22 ze dne 15.03.2011. JUDr. Ivanka č.j. 167 Ex-5530/2010-20 ze dne 28.04.2011. JUDr. Ing. Kučery č.j. 150 Ex-836/2011-23 ze dne 28.06.2011. JUDr. Ing. Kučery č.j. 150 Ex-833/2011-23 ze dne 28.06.2011. JUDr. Karasové č.j. 36 Ex-264/2008-24 ze dne 08.07.2011. Mgr. Ing. Proška č.j. 134 EX-05224/2011-007 ze dne 29.07.2011. Mgr. Pánka č.j. 112 Ex-1896/2005-33 ze dne 22.11.2011. JUDr. Smékala č.j. 081 Ex-40580/2011-012-JH ze dne 31.01.2012. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o dědictví Okresního soudu v České Lípě č. j. 16 D-784/2008 ze dne 09.02.2010. Právní moc ke dni 23.03.2010. 6. Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Při místním šetření bylo zjištěno, že společně s pozemkem parc. č. 1420 je jako zahrada využíván i pozemek parc. č. 1419 (pozemek ve vlastnictví obce). 6
7. Celkový popis nemovitosti: Arnultovice leží v katastrálním území Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor v okrese Česká Lípa. Arnultovice jsou s Novým Borem stavebně zcela spojeny, protéká jimi od severu potok Šporka a na katastr Arnultovic zasahuje přírodní rezervace Klíč. Zástavba je smíšená, převážně z rodinných domků. Na Arnultovice ze severu přímo navazuje obec Polevsko. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy a vlaky. Kompletní občanská vybavenost v České Lípě (cca 11 km). Oceňovaná nemovitost je situována do zastavěného území obce Nový Bor, kat. úz. Arnultovice u Nového Boru. Dům stojí na rohu ulic Žižkova a Lázeňská, přístupný je ze zpevněné místní komunikace, napojen na veškeré IS. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s podkrovím. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům Oceňovaná nemovitost se nachází na rohu ulic Žižkova a Lázeňská v kat. úz. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa. Jedná se o samostatně stojící dům s garáží, obdélníkového půdorysu, pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím. Dům je přístupný ze severu a západu po zpevněné místní komunikaci, napojen na veškeré IS. Základy domu jsou smíšené, svislá konstrukce zděná, krovy převážně valbové konstrukce dřevěné, krytina osinkocementové šablony. Venkovní povrchy upraveny štukem, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna a dveře jsou dřevěné, pravděpodobně garáž v severní části je bez vrat. Při místním šetření byla patrná spodní vlhkost nemovitosti. Vzhledem k nesoučinnosti majitelky nemovitosti, byly veškeré údaje čerpány z dostupných dokumentů a stáří stanoveno odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Pozemek tvořený parcelami parc. č. 1418 a parc. č. 1420 je nepravidelného tvaru, mírně svažitý, rohový, oplocen dřevěnými laťkami na zděných sloupcích a podezdívce, přístupný po zpevněné místní komunikaci, napojen na veškeré IS. Pozemek parc. č. 1418 je zastavěn domem č.p. 234, pozemek parc. č. 1420 je využíván jako zahrada. 7
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Liberecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 60 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 112,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9*15 = 135,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 135,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: 1.NP: (9*15)*(2,60)+23,4 = 374,40 m 3 zastřešení: = 274,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 648,90 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 135,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 135,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,655 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,720 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,655 * 0,720 * 0,900 = 0,424 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 112,- Kč/m 3 * 0,424 = 1 743,49 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 743,49 Kč/m 3 * 648,90 m 3 = 1 131 350,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 131 350,66 Kč 9
1 131 350,66 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 11 Dům - zjištěná cena = 102 850,06 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Dům = 102 850,- Kč Cena objektů činí celkem 102 850,- Kč Porovnávací metoda a) Rodinný dům a 1 ) rodinný dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceňované stavby: 170,00 První srovnávaná nemovitost - dům v Arnultovicích, okres Česká Lípa. Samostatně stojící, zděný dům ve velmi dobrém stavu na pozemku o výměře 543 m 2, je z poloviny podsklepen, po částečné rekonstrukci, napojen na veškeré IS. Dům je rozdělen na tři bytové jednotky, u domu jsou dvě garáže. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře od března 2012. Druhá srovnávaná nemovitost - dům ve Skalici u České Lípy, okres Česká Lípa. Samostatně stojící, smíšený rodinný dům na pozemku o výměře 1.400 m 2, je napojen na vodovod a plyn, vytápěn tuhými palivy. Na zahradě je skleník s kůlnou a ovocné stromy. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Práchni, okres Česká Lípa. Samostatně stojící, zděný rodinný dům na pozemku o výměře 2.909 m 2, je před rekonstrukcí, částečně podsklepen, s vlastní studnou na pozemku. Dům se nachází v turistické oblasti s výhledem na Varhany. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] RD Arnultovice 3 900 000,- Kč 1,00 0,97 0,80 1,00 0,80 0,70 310,00 5 467,05 RD Skalice u Č. Lípy 1 560 000,- Kč 1,50 1,00 0,95 0,97 0,85 0,70 226,00 5 677,01 RD Prácheň 1 400 000,- Kč 0,70 1,00 1,00 0,97 0,75 0,70 78,00 6 398,27 Součet: 17 542,33 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 5 847,44 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 5 467,05 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 6 398,27 Kč/jedn. Základní cena: 5 847,44 Kč 170,00 á 5 847,44 Kč/ = 994 064,80 Kč - výsledná cena = 994 064,80 Kč 10
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) rodinný dům = 994 060,- Kč Cena objektů činí celkem 994 060,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1418 137,00 200,00 27 400,- Součet 27 400,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 2 740,- Mezisoučet 30 140,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1320 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 73 525,32 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 200,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 1420 332,00 200,00 66 400,- Součet 66 400,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 6 640,- Mezisoučet 73 040,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1320 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 71 271,26 144 796,58 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 11 Pozemky - zjištěná cena = 13 163,33 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 13 160,- Kč Cena pozemků činí celkem 13 160,- Kč 11
C. Rekapitulace Administrativní cena 1/11 nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 102 850,- Kč 13 160,- Kč 116 010,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 994 060,- Kč 994 060,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: - občanská vybavenost - napojení na veškeré IS - zástavba rodinných domů c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - předpoklad vložení investic Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/11 nemovitosti ve výši 90.000 Kč Obvyklá cena 1/11 nemovitosti: 90 000,- Kč slovy: devadesát tisíc Kč V Praze dne 17.5.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 12
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3435/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 177/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 13