OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ev.č. 06-2883-13 Předmět posudku: o ceně podílu na domě ul. Nádražní č.p.499 obec Loket, včetně příslušenství a pozemku Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 Brno č.j. 97EX 319/11-73 ze dne 14.2.2013 Účel posudku: podklad k exekučnímu jednání Zhotovitel posudku: Ladislav KUPKA Alšova 1743, 356 01 Sokolov mob 602188626, email kupkaladislav@volny.cz - znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1960 č.j. Spr - 3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál - člen Asociace odhadců a znalců České republiky o.s. Brno - koncesovaný odhadce majetku IČO 128576637 dle Koncesní listiny ev.č. 340900-304269-00 - držitel vysvědčení o absolvování specializačního studia - oceňování podniku- Vysoká škola ekonomická- Institut oceňování majetku - ze dne 2.7.1997 - člen České komory odhadců majetku Datum, k němuž je provedeno ocenění: 21.02.2013 Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 777 ze dne.14.2.2013 Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dnech 21.2.2013. pomocně pro informaci - Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vlastní aktualizovaná databáze realizovaných prodejů a nabízeních k prodeji podobných bytů v místě a regionu. Sokolov, dne: 22.02.2013 1
1. NÁLEZ M.1. Spoluvlastnický podíl 1016/13000 - Loket čp. 449 Kód katastrálního území: 686514 Název katastrálního území: Loket Kód obce: 560537 Název obce: Loket Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o řadový, vícebytový dům postavený v roce 1928. Je podsklepený s 4xNP a půdou, napojený na EL, VO, KA a Pl. Přístup a příjezd je z veřejné zpevněné komunikace ulice města. Spoluvlastnický podíl 1016/13000. Bližší popis technických prvků je uveden dále v ocenění - tabulka K4. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. vícebytový dům čp.449 M.1.2. stavební pozemek p.č. 337/1 M.1.3 porovnávací způsob ocenění M.1.1. vícebytový dům čp.449 Ocenění nákladovým způsobem podle 3 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha 228.06 228,06 Zastavěná plocha ZP = 228,06 m 2 Podlahová plocha - PP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Podlahová plocha 637.55 637,55 Podlahová plocha PP = 637,55 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Spodní stavba 1 215,34 2,62 564,19 11.10*19.4 Vrchní stavba 4 215,34 3,08 2 652,99 Zastřešení 1 592,96 228.06*(0.6+4*0.5) Celkem 3 810,14 2
Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.4: konstrukce 1 zděné: K 1 = 0,93900 Koeficient K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K 3 = 0,30 + 2,10 / v p Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží v p Podlaží / Část Počet ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 1PP 1 215,34 0,00 2,52 542,66 NP 4 215,34 0,00 3,08 2 652,99 Součet 5 1 076,70 3 195,65 Průměrná zastavěná plocha PZP = 1 076,70 / 5 = 215,34 m 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / 215,34 = 0,95065 Průměrná výška podlaží v p = 3 195,65 / 1 076,70 = 2,97 m K 3 = 0,3 + 2,10 / 2,97 = 1,00707 Koeficient K 4 určen dle přílohy č.15 tabulky č.1 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef Podíl 3 01 Základy včetně zemních prací bez hydroizolac P 0,06000 100,00 0,06000 0,46 0,02760 02 Svislé konstrukce zdivo S 0,18800 100,00 0,18800 1,00 0,18800 03 Stropy nespalné S 0,08200 100,00 0,08200 1,00 0,08200 04 Zastřešení mimo krytinu sedlová S 0,05300 100,00 0,05300 1,00 0,05300 05 Krytiny střech standard S 0,02400 100,00 0,02400 1,00 0,02400 06 Klempířské konstrukce pozink S 0,00700 100,00 0,00700 1,00 0,00700 07 Úpravy vnitřních povrchů štukové S 0,06900 100,00 0,06900 1,00 0,06900 08 Úpravy vnějších povrchů vápenné S 0,03100 100,00 0,03100 1,00 0,03100 09 Vnitřní obklady keramické S 0,02100 100,00 0,02100 1,00 0,02100 10 Schody žula S 0,03000 100,00 0,03000 1,00 0,03000 11 Dveře hladké běžné S 0,03200 100,00 0,03200 1,00 0,03200 12 Vrata bez C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 13 Okna standard S 0,05400 100,00 0,05400 1,00 0,05400 14 Povrchy podlah prkna, dlažby, beton, tkaná podlaha S 0,03100 100,00 0,03100 1,00 0,03100 15 Vytápění přímotopy plynem S 0,04700 100,00 0,04700 1,00 0,04700 16 Elektroinstalace 400V S 0,05200 100,00 0,05200 1,00 0,05200 17 Bleskosvod ano S 0,00400 100,00 0,00400 1,00 0,00400 18 Vnitřní vodovod TUV S 0,03300 100,00 0,03300 1,00 0,03300 19 Vnitřní kanalizace do veřejné sítě S 0,03200 100,00 0,03200 1,00 0,03200 20 Vnitřní plynovod zaveden S 0,00400 100,00 0,00400 1,00 0,00400 21 Ohřev teplé vody el, bojlery S 0,02100 100,00 0,02100 1,00 0,02100 22 Vybavení kuchyní plynový sporák kuch linka S 0,01800 100,00 0,01800 1,00 0,01800 23 Vnitřní hygien. zařízení vana, umyvadlo, WC S 0,03800 100,00 0,03800 1,00 0,03800 24 Výtahy bez C 0,01300 100,00 0,01300 0,00 0,00000 25 Ostatní centrální zamykání, hydranty P 0,05600 100,00 0,05600 0,46 0,02576 26 Instalační prefabrik. jádra bez C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 Celkem 1,00000 1,00000 0,92436 K 4 = 0,92436 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.14: 4 Ostatní města: K 5 = 1,00000 Koeficient K i určen dle přílohy č.38: SKP 4621122.1: CZ-CC 1122: K i = 2,13100 Opotřebení stavby metodou analytickou Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2013 Rok kolaudace 1928 Stáří - S (roky) 85 Celková životnost - Z (roky) 115 Zbytková životnost Z - S (roky) 30 3
Tabulka opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení Pol Konstrukce a vybavení Podíl 3 Podíl A Stáří Život Opotř. Př.opotř. 01 Základy včetně zemních prací bez hydroizolac 0,02760 0,02986 85 115 0,73913 0,02207 02 Svislé konstrukce zdivo 0,18800 0,20338 85 115 0,73913 0,15032 03 Stropy nespalné 0,08200 0,08871 85 115 0,73913 0,06557 04 Zastřešení mimo krytinu sedlová 0,05300 0,05734 85 115 0,73913 0,04238 05 Krytiny střech standard 0,02400 0,02596 60 75 0,80000 0,02077 06 Klempířské konstrukce pozink 0,00700 0,00757 60 70 0,85714 0,00649 07 Úpravy vnitřních povrchů štukové 0,06900 0,07465 50 70 0,71429 0,05332 08 Úpravy vnějších povrchů vápenné 0,03100 0,03354 40 50 0,80000 0,02683 09 Vnitřní obklady keramické 0,02100 0,02272 25 35 0,71429 0,01623 10 Schody žula 0,03000 0,03245 85 115 0,73913 0,02398 11 Dveře hladké běžné 0,03200 0,03462 25 40 0,62500 0,02164 12 Vrata bez 0,00000 0,00000 0 85 0,00000 0,00000 13 Okna standard 0,05400 0,05842 5 45 0,11111 0,00649 14 Povrchy podlah prkna, dlažby, beton, tkaná podlaha 0,03100 0,03354 25 40 0,62500 0,02096 15 Vytápění přímotopy plynem 0,04700 0,05085 30 50 0,60000 0,03051 16 Elektroinstalace 400V 0,05200 0,05626 30 50 0,60000 0,03376 17 Bleskosvod ano 0,00400 0,00433 40 50 0,80000 0,00346 18 Vnitřní vodovod TUV 0,03300 0,03570 40 50 0,80000 0,02856 19 Vnitřní kanalizace do veřejné sítě 0,03200 0,03462 60 85 0,70588 0,02444 20 Vnitřní plynovod zaveden 0,00400 0,00433 30 50 0,60000 0,00260 21 Ohřev teplé vody el, bojlery 0,02100 0,02272 25 30 0,83333 0,01893 22 Vybavení kuchyní plynový sporák kuch linka 0,01800 0,01947 20 30 0,66667 0,01298 23 Vnitřní hygien. zařízení vana, umyvadlo, WC 0,03800 0,04111 20 35 0,57143 0,02349 24 Výtahy bez 0,00000 0,00000 0 0 0,00000 0,00000 25 Ostatní centrální zamykání, hydranty 0,02576 0,02787 11 20 0,55000 0,01533 26 Instalační prefabrik. jádra bez 0,00000 0,00000 0 0 0,00000 0,00000 Celkem 0,92436 1,00000 0,67111 Opotřebení O = Suma((B / C) * 100 * A) = 67,111 % Vysvětlivky: B = skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení (sl. Stáří) C = předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení (sl. Život) Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.2 Typ K Domy tří a vícebytové (netypové): ZC = 2 150 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZCU = 2 150 * 0,93900 * 0,95065 * 1,00707 * 0,92436 * 1,00000 * 2,13100 = 3 807,23 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 3 807,23 * 3 810,14 = 14 506 079 Kč Zjištěná cena C = VC * (1 - O / 100) C = 14 506 079 * (1-67,111 / 100) = 4 770 904 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu podle 22 a 23 Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Kč/měsíc Nájemné B podlahová plocha celková 637,55m2 637,55 46,00 552,00 29 327,00 351 928 Celkem 637,55-351 928 Vysvětlivky: B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní Náklady snižující nájemné - 40 % z ročního nájemného 351 928 * 40 / 100 = 140 771 Kč 4
- 5 % z ceny pozemku ve vlastnictví stejného subjektu 154 355 * 5 / 100 = 7 718 Kč P.č. Název J.cena (Kč/m2) Plocha (m2) Cena (Kč) 337/1 zastavěná plocha a nádvoří 717,93 215,00 154 355 Celkem 154 355 Výpočet ceny pozemku je dokumentován v objektu: M.1.2. stavební pozemek p.č. 337/1 Celkové náklady snižující nájemné 140 771 + 7 718 = 148 489 Kč tj. 42 % ročního nájemného Roční nájemné upravené N N = 351 928-148 489 = 203 439 Kč Výpočet ceny Roční nájemné upravené N = 203 439 Kč Míra kapitalizace p určena dle přílohy č.16 Bytové domy netypové - budovy typu K: p = 4,5 % Cena zjištěná výnosovým způsobem CV = (N / p) * 100 CV = (203 439 / 4,5) * 100 = 4 520 867 Kč Charakteristika dle analýzy rozvoje nemovitosti určena dle přílohy č. 17, Tab. č. 1 D Změny okolí a podmínek bez zásadních změn na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti. Cena zjištěná nákladovým způsobem CN z ceny stavby Název (sub)objektu Cena (Kč) Celkem 4 770 904 Výpočet ceny stavby je dokumentován v objektu: R = CV - CN = 4 520 867-4 770 904 = 250 037 Kč Zjištěná cena kombinací nákladového a výnosového způsobu určena dle přílohy č. 17, Tab. č. 2 C = CV + 0,10 R = 4 520 867 + 0,10 = 4 545 871 Kč vícebytový dům čp.449 - celkem: Zjištěná cena 4 545 871 Kč M.1.2. stavební pozemek p.č. 337/1 Ocenění nákladovým způsobem podle 28 Soupis parcel Parcela: 337/1 - zastavěná plocha a nádvoří Základní cena ZC určena dle odst. 1 písm. f): ZC = Cp x 3,00 C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414; kde a = počet obyvatel C p = 35 + (3 192-1000) * 0,007414 = 51,25 Kč/m 2 ZC = 51,25 * 3,00 = 153,75 Kč/m 2 Koeficient K P1 a K P2 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 a 2 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Srážka Přirážka (%) (%) 1.2.4 výhodnost polohy pozemku v ostatních obcích 100 5
K P1 = 1 + 1,00 = 2,00 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Srážka (%) Přirážka (%) 2.11 pozemek s možností jeho napojení na veřejný rozvod plynu 10 Celkem 0 10 K P2 = 1 + 0,10 = 1,10 Koeficient K i určen dle přílohy č.38: K i = 2,131 Základní cena upravená ZCU = ZC * K P1 * K P2 * K i * K p ZCU = 153,75 * 2,00 * 1,10 * 2,131 *0,996 = 717,93 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 337/1 zastavěná plocha a nádvoří 215,00 717,93 154 354,95 Celkem 215,00 154 354,95 stavební pozemek p.č. 337/1 - celkem: Zjištěná cena 154 355 Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) vícebytový dům čp.449 4 545 871 stavební pozemek p.č. 337/1 154 355 celkem 4 700 226 Podíl na domě - 1016/13000.. 4 700 226 / 13000 * 1016 = 367 341,-Kč M.1.3- Porovnávací způsob ocenění bytu Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů- podílů na domě- v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 4 000,-Kč/m2 Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. Byt modernizovaný je proti nemodernizovanému bytu o cca až 200 000,-Kč dražší. Oceňovaný byt není modernizován. 1- Rotava podlahová plocha 56m2, nabídka za 200 000,-Kč 2- Rotava podlahová plocha 76m2, nabídka za 230 000,-Kč 3- Rotava podlahová plocha 53m2, nabídka za 156 000,-Kč Podíl na domě čp.449 v Lokti Porovnávací hodnota : 200 000 Kč 6
Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů 367 341 Kč 200 000 Kč Silné stránky nemovitosti : zástavba blízko středu obce napojena na všechny obslužné sítě Slabé stránky nemovitosti : V místě je větší nabídka bytů než je poptávka Byt je v původním stavu, jen částečná modernizace výměna oken za plastová Dům potřebuje novou fasádu Podíl na domě čp. 449 v Lokti Obvyklá cena : 200 000 Kč 3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je odhadnutá obvyklá cena podílu na vícebytovém domě čp. 449 v Lokti 200 000,-Kč Na nemovitosti váznou závazky podrobně uvedeno v přiloženém LV 777. Zástavní právo z rozhodnutí - Finanční úřad v Sokolově v celkové výši 371 859,-Kč Zástavní právo exekutorské ve výši 19 123,-Kč Zástavní právo exekutorské ve výši 33 642,-Kč Zástavní právo exekutorské ve výši 66 846,57Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. 4. PŘÍLOHY LV č. 777 fotodokumentace 7
8
9
10
11
12
13
14
15