ZNALECKÝ POSUDEK č. 2202/62/2013 o ceně obvyklé rodinného domu č.p.87 včetně součástí a příslušenství (vodovodní, plynová a kanalizační přípojka, studna, kolna, venkovní úpravy) a pozemkové parcely č.p. 31/3 v k.ú. Šneky, obec Plesná, okres Cheb Objednatel posudku: JUDr. Ivo Luhan Exekutorský úřad Praha 1 Karlovo náměstí 17 120 00 Praha 2 Účel posudku: Podklad pro exekuční řízení č.j.099 EX 1308/06 Podle stavu ke dni 8.8.2013 posudek vypracovala: Bc. Alena Němcová El. Krásnohorské 46 323 00 Plzeň Tel. 723 561 979 Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Plzni, 21.10.2013
Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.8.2013 za přítomnosti znalce, zástupce soudního exekutora pana Václava Erby. Povinný se nedostavil. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí LV č.559 pro k.ú. Šneky, obec Plesná, vyhotovený dne 10.9.2013 - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000, vyhotovené dne 25.8.2013 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana sepsané v Praze dne 2.7.2013 pod č.j. 099 EX 1308/06-51 - vyrozumění - výzva o provedení ohledání nemovitosti exekutorem sepsaná v Praze dne 2.7.2013 pod č.j.121 EX 1308/06-52 - letecký snímek - informace získané z internetových stránek obce Plesná - skutečnosti zjištěné na místě samém Použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ze dne 17.6.1997, platnost od 1.1.1998 - vyhláška Ministerstva financí č. 540 ze dne 10.12.2002, kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb., vyhlášky č. 76/2007 Sb., vyhlášky č. 3/2008, vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb,. vyhlášky č. 378/2011 a vyhlášky č. 450/2012 s účinností od 1.1.2013 - Oceňování nemovitostí díl III., Oceňování obvyklou cenou, Ing. Jiří Kokoška a kolektiv - Teorie oceňování nemovitostí, VIII přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč a kolektiv Vlastnické a evidenční údaje: LV č.559 Kudláček Václav, náměstí 14. října 1381/4, Smíchov, 150 00 Praha Celkový popis Oceňované nemovitosti - objekt bydlení č.p.87 včetně součástí a příslušenství je postaven jako samostatně stojící na stavební parcele č.p.97 (jiný vlastník, LV č. 109) v jihozápadní okrajové části obce Plesná - Šneky. Jeden funkční celek se stavební parcelou č.p.97 a rodinným domem č.p.87 tvoří pozemková parcela č.p.31/3 - zahrada. Město Plesná patří do okresu Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Cheb. Obec Plesná se rozkládá asi sedmnáct kilometrů severně od Chebu. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. V katastru tohoto malého města žije zhruba 2020 obyvatel. Plesná se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Lomnička, Plesná, Smrčina, Šneky a Vackov. Obec je vzdálená přibližně 1 km od německých hranic. Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a - 2 -
mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. V obci Plesná má ordinaci jeden praktický lékař, je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice. Porovnávací hodnota Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Pro stanovení ceny obvyklé byla použita porovnávací metoda dle Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Obvyklá cena tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit, při zvážení všech okolností majících vliv na cenu, aniž by se do její výše promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní obliby. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí nebo nabízenými nemovitostmi realitních kanceláří, přiměřeně redukovanými koeficientem úpravy ceny o provizi a právní poplatky. Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Rodinný dům č.p. 87 včetně součástí a příslušenství je situován v jihozápadní okrajové části obce Plesná-Šneky, v Růžové ulici na stavební parcele č.p.97 (jiný vlastník). K východní stěně je přistavěna kolna. Jeden funkční celek se stavební parcelou č.p.97a rodinným domem č.p.87 tvoří pozemková parcela č.p.31/3 - zahrada o výměře 326 m 2 (není oplocena). Na zahradě je vyhloubena studna. Ohledání bylo pouze vnější, povinný se nedostavil. Informace o pravděpodobné vnitřní dispozici byly získány od vlastníků sousedních nemovitostí. Rodinný dům Rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní, s využitím podkroví. Obvodové stěny z cihel, venkovní omítka místy opadaná, střecha sedlová, krytina z eternitových šablon, okna dřevěná zdvojená. Dispoziční řešení: I.P.P. (sklepní prostory), I.N.P. (chodba, kuchyně, pokoj, koupelna, WC), podkroví (2 x pokoj). Dům je pravděpodobně napojen na veřejný vodovod a odkanalizován do kanalizační stoky s odvodem na ČOV. Plynová přípojka přivedena ke stěně rodinného domu (vnitřní rozvod není proveden). Na domě není prováděna pravidelná údržba. Kolna Obvodové stěny z vlnitého eternitu, střecha rovná (havarijní stav). - 3 -
Oceňovaná nemovitost Jednotka Výměra Podlahová plocha PP 120,00 m 2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 0,900 Správní funkce 0,97 1,03 0,990 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 0,920 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,020 Obchod a služby 0,94 1,06 0,990 Školství 0,94 1,06 0,980 Zdravotnictví 0,94 1,06 0,960 Kultura, sport 0,94 1,06 1,000 Hotely ap. 0,98 1,02 0,990 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 0,960 Životní prostředí 0,94 1,06 1,020 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0,960 Dopravní podmínky 0,94 1,06 0,980 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,020 Konfigurace terénu 0,92 1,05 0,940 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,040 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 0,970 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,020 Územní plán 0,94 1,06 1,060 Inženýrské sítě 0,60 1,05 0,950 Typ stavby 0,94 1,06 1,020 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,050 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 0,910 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,020 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,850 Údržba stavby 0,85 1,10 0,880 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 0,890 Názor odhadce 0,90 1,10 0,930 Výsledný koeficient 0,434 Srovnatelné nemovitosti - 4 -
Název: Rodinný dům Hazlov Rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní, s využitím podkroví. Obvodové zdivo z cihel, střecha sedlová, krytina z eternitových šablon, venkovní omítka poškozená, klempířské konstrukce z poz. plechu, okna špaletová, vnitřní dispozice 4+1, vytápění a ohřev vody zajišťuje plynový turbokotel.dům je napojen na veřejný vodovod, odkanalizování je do kanalizační stoky. Přilehlý pozemek cca 400 m 2.Příslušenství: kolna Výchozí cena: 650 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,70 Upravená cena: 455 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,89 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,92 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služb y 0,98 6. Školství 0,98 7. Zdravotnictví 0,98 8. Kultura a sport 1,02 9. Hotely apod. 0,99 10. Struktura zaměstnanosti 0,99 11. Životní prostředí 1,02 12 Poloha k centru 1,02 13. Dopravní podmínky 0,96 14. Orientace ke světovým stranám 1,04 15. Konfigurace terénu 1,03 16. Převládající zástavba 1,03 17. Parkovací možnosti 1,02 18. Obyvatelstvo v okolí 1,02 19. Územní plán 1,06 20. Inženýrské sítě 0,95 21. Typ stavby 1,02 22. Dostupnost podlaží 1,05 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 0,91 27. Možnost rozšíření 1,02 28. Technická hodnota 0,90 29. Údržba stavby 0,93 30. Pozemky k objektu celk. 0,88 31. Názor odhadce 0,93 Součin dílčích koeficientů 0,605 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Podlahová plocha všech podlaží [PP] 110,00 m 2 4 136,36 0,605 6 837,- Název: Rodinný dům Luby-Opatov Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, přízemní, s využitím podkroví. Obvodové zdivo smíšené, střecha sedlová, krytina tašková, venkovní omítka vápenná štuková, okna špaletová, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Voda z vlastní studny, odpady svedeny do septiku. Dispoziční řešení 3+1. Před rekonstrukcí. Přilehlý pozemek cca 1 500 m 2. Příslušenství: kolna. Výchozí cena: 279 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,95 Upravená cena: 265 050,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,90 2. Správní funkce 0,99 3. Poptávka nemovitostí 0,92 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služb y 0,99 6. Školství 0,98 7. Zdravotnictví 0,98 8. Kultura a sport 1,01 9. Hotely apod. 0,99 10. Struktura zaměstnanosti 0,97 11. Životní prostředí 1,02 12 Poloha k centru 0,96 13. Dopravní podmínky 0,98 14. Orientace ke světovým stranám 1,02 15. Konfigurace terénu 0,94 16. Převládající zástavba 1,03 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,02 19. Územní plán 1,06 20. Inženýrské sítě 0,95 21. Typ stavby 1,02 22. Dostupnost podlaží 1,05 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 0,91 27. Možnost rozšíření 1,02 28. Technická hodnota 0,85 29. Údržba stavby 0,87 30. Pozemky k objektu celk. 1,02 31. Názor odhadce 0,92 Součin dílčích koeficientů 0,518-5 -
Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Podlahová plocha všech podlaží [PP] 100,00 m 2 2 650,50 0,518 5 117,- Název: Rodinný dům Skalná Rodinný dům je podsklepený, přízemní, bez využití podkroví, obvodové zdivo smíšené, střecha sedlová, krytina z eternitových šablon, venkovní omítka není provedena, vytápění lokální, ohřev vody lázeňskými kamny, okna zdvojená. Dispoziční řešení 3+1. Voda z veřejného vodovodu, odkanalizování do veřejné kanalizace. V kuchyni nová keramická podlaha, v podkroví nový strop s viditelnými trámy. Přilehlý pozemek cca 300 m 2. Příslušenství: kolna Výchozí cena: 480 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,95 Upravená cena: 456 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,88 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,92 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služb y 0,96 6. Školství 0,96 7. Zdravotnictví 0,96 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 0,96 11. Životní prostředí 1,02 12 Poloha k centru 1,05 13. Dopravní podmínky 0,97 14. Orientace ke světovým stranám 1,05 15. Konfigurace terénu 1,04 16. Převládající zástavba 1,03 17. Parkovací možnosti 0,95 18. Obyvatelstvo v okolí 1,02 19. Územní plán 1,06 20. Inženýrské sítě 0,80 21. Typ stavby 1,02 22. Dostupnost podlaží 1,05 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 0,91 27. Možnost rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 0,85 29. Údržba stavby 0,89 30. Pozemky k objektu celk. 0,89 31. Názor odhadce 0,92 Součin dílčích koeficientů 0,390 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Podlahová plocha všech podlaží [PP] 140,00 m 2 3 257,14 0,390 8 352,- Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů PP 1.Rodinný dům Hazlov 6 837,00 2.Rodinný dům Luby- 5 117,00 Opatov 3.Rodinný dům Skalná 8 352,00 SJC - minimum 5 117,00 SJC - průměr 6 769,00 SJC - maximum 8 352,00 Index oceňovaného obj. 0,434 JCO - minimum 2 221,00 JCO - průměr 2 938,00 JCO - maximum 3 625,00 Výměry oceňovaného obj. 120,00 CO - minimum 310 940 CO - průměr 411 320-6 -
CO - maximum 507 500 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena 310 940,- Kč Průměrná cena 411 320,- Kč Maximální cena 507 500,- Kč C P = CO PRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( CO MAXIMÁLNÍ - CO MINIMÁLNÍ ) ] C P = 411 320 - [ 0,15 * ( 507 500-310 940 )] = 381 836,- Kč Výsledná porovnávací hodnota rodinného domu č.p. 87 včetně součástí a příslušenství (vodovodní, plynová a kanalizační přípojka, studna, kolna, venkovní úpravy) a pozemkové parcely č.p. 31/3 v k.ú. Šneky, obec Plesná, okres Cheb 380 000,-Kč Porovnávací hodnota snížena o 40 % z důvodu umístění stavby rodinného domu na stavební parcele č.p.97, která je ve vlastnictví jiného vlastníka (LV č.109). - 152 000,-Kč C. Rekapitulace 230 000,-Kč Dle přiloženého listu vlastnictví neváznou na objektu žádná věcná břemena, objekt je však zatížen právy a povinnostmi vyplývajícími z nařízení exekuce a exekučního příkazu k prodeji nemovitostí, které jsou uvedeny v části C přiloženého listu vlastnictví. Hodnota objektu není dotčena žádnými negativními vlivy životního prostředí ani objekt sám nevykazuje žádná rizika tohoto charakteru pro své okolí. Porovnávací cena: Cena obvyklá rodinného domu č.p. 87 včetně součástí a příslušenství (vodovodní, plynová a kanalizační přípojka, studna, kolna, venkovní úpravy) a pozemkové parcely č.p. 31/3 v k.ú. Šneky, obec Plesná, okres Cheb Obvyklá cena: 230 000,- Kč slovy: dvěstětřicettisíc Kč V Plzni 21.10.2013-7 -
Bc. Alena Němcová El. Krásnohorské 46 323 00 Plzeň D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 25.9.1996 pod č.j.spr.1692/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2202/62/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 62/13. - 8 -