ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY č. O - 001/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 2453/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 30224, vymezená v budově č.p. 2450, 2451, 2452, 2453, zapsané na LV č. 27880, stojící na parcele č. 1463/2, 1463/3, 1463/4, 1463/5, zapsané na LV č. 27880. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 662/27769 na společných částech bytového domu č.p. 2450, 2451, 2452, 2453, zapsaného na LV č. 27880 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 662/27769 na parcele č. 1463/2 o výměře 204 m2, parcele č. 1463/3 o výměře 232 m2, parcele č. 1463/4 o výměře 239 m2, a parcele č. 1463/5 o výměře 230 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 27880. To vše v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň - město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 17.07.2015 ocenění vypracoval: ZUOM a.s. znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 27.07.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Úkol ocenění Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 2453/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 30224, vymezená v budově č.p. 2450, 2451, 2452, 2453, zapsané na LV č. 27880, stojící na parcele č. 1463/2, 1463/3, 1463/4, 1463/5, zapsané na LV č. 27880. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 662/27769 na společných částech bytového domu č.p. 2450, 2451, 2452, 2453, zapsaného na LV č. 27880 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 662/27769 na parcele č. 1463/2 o výměře 204 m2, parcele č. 1463/3 o výměře 232 m2, parcele č. 1463/4 o výměře 239 m2, a parcele č. 1463/5 o výměře 230 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 27880. To vše v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň - město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město. 1.2. Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 30224 pro k.ú. Plzeň ze dne 09.06.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 27880 pro k.ú. Plzeň ze dne 09.06.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 30224 ze dne 09.06.2015 pro k.ú. Plzeň Hanzlíková Jana, Lobezská 2453/10d, Východní Předměstí, 32600 Plzeň Adresa: Lobezská 2453/10d Název katastrálního území: Část obce: Plzeň Východní Předměstí Název obce: Plzeň Název okresu: Plzeň List vlastnictví: LV č. 30224 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 30224 pro k.ú. Plzeň) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Hanzlíková Jana Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocení, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 4
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné východní části města Plzně, při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 5352, 1464/1, 1470/1, 1464/6 ve vlastnictví Statutární město Plzeň, náměstí Republiky 1/1, Vnitřní Město, 30100 Plzeň), ul. Lobezská. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými domy, kde převládá funkce bytová a občanskou vybaveností (prodejnami, kancelářemi, sportovním areálem apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s menší možností parkování. Bytový dům je využíván pro bydlení, je součástí bloku obdobných bytových domů, jejichž půdorys společně je do písmene C. Hlavní vstup je orientován ze severozápadní strany. Bytový dům je podsklepený a má 4 nadzemních podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v 30 tých letech minulého století, bez výtahu. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro, plyn zaveden. Dům je zděný, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou železobetonové a dřevěné, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, schodiště je železobetonové, bez výtahu. Bytový dům je zateplen. Plzeň, Krajské statutární město s kompletní občanskou a technickou vybaveností, s nabídkou pracovní příležitosti. Městská část Východní Předměstí, ulice Lobezská je spíše frekventovaná, hodnocena jako méně žádaná. Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 1 nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plocha bytu je 66,2 m2. V bytě se nachází předsíň (7,1m2, PVC), od předsíně vlevo je samostatné WC (1,0m2, PVC), dále kuchyně (7,6m2, PVC, kuchyňská linka, sporák, okno na severozápad), z kuchyně koupelna (3,4m2, ker. dlažba, vana, umyvadlo, kotel), z předsíně rovně pokoj (20,0m2, PVC, okno na severozápad), z předsíně vpravo pokoj (20,6m2, PVC, okno na jihovýchod). Vytápění bytu včetně teplé vody je plynovým kotlem Junkers umístěným v koupelně. V posledních letech v bytě nebyly prováděny žádné rekonstrukce, byt je převážně v původním, morálně zastaralém stavu. K užívání bytu náleží samostatný sklep (6,5 m2, beton). Pozemky Pozemky parc. č. 1463/2 o výměře 204 m2, parc. č. 1463/3 o výměře 232 m2, parc. č. 1463/4 o výměře 239 m2, a parc. č. 1463/5 o výměře 230 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 27880, zastavěné bytovým domem č.p. 2450, 2451, 2452, 2453. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném zatepleném domě po revitalizaci. Byt je v původním stavu, je již morálně zastaralý a vhodný k rekonstrukci. 3.2. Výpočet 5
3.2.1. Porovnání 1) Francouzská, Plzeň 1 300 000,- Kč Kupní cena Nabízíme k prodeji byt 2+1 v původním stavu o velikosti 58 m2 (+ 2 m2 balkon + 3 m2 sklep), který se nachází ve 4. patře cihlového domu na Francouzské třídě v Plzni na Slovanech. Celý byt je orientován na jihozápad. Z chodby (10,5 m2) je vstup do ložnice, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny, WC a komory, pokoje jsou neprůchozí. Ložnice má plochu 20 m2. Obývací pokoj (13,7 m2) má přístup na balkon o velikosti 2 m2. Kuchyň (8,5 m2) je vybavená kuchyňskou linkou s kombinovaným sporákem. V koupelně (2,7 m2) se nachází karma na ohřev vody, je zde topení. WC je samostatné. Spížní komora má velikost 1,5 m2. Podlaha je pokryta parketami v ložnici a v obývacím pokoji, v ostatních místnostech je dlažba. Okna bytu jsou původní dřevěná. Vytápění je dálkové, ohřev studené vody je zajištěn plynovou karmou. Rozvody jsou plastové, elektřina je původní, nové jsou jističe. K bytu náleží zděný sklep (3 m2). 2) Zikmunda Wintra, Plzeň 1 350 000,- Kč Kupní cena Jedná se o bytovou jednotku vel. 2+1 o ploše 49,14 m 2. Základy domu jsou betonové, stěny jsou zděné, stropy železobetonové, střecha valbová, krytina tašková, klempířské konstrukce jsou kompletně provedeny. Schodiště je železobetonové, stupně jsou teracové, fasáda břízolitová, omítky jsou štukové. Vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, ohřev vody karmou, kanalizace, vodovod a elektroinstalace jsou standardního provedení. V bytě dveře náplňové, okna plastová, podlahy standardní (PVC, ker.dlažba, parkety), kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení WC, vana, umyvadlo. V bytě byla vyměněna kuchyňská linka, proveden rozvod plynu v kuchyni, okna, dlažba balkonu, jinak původní, udržovaný dobrý stav. 3) Plzenecká, Plzeň 1 199 000,- Kč Nabídková cena Dovolujeme si Vám nabídnout ke koupi světlý byt o výměře 51 m2 v 5. patře cihlového domu s výtahem v Plzni na Slovanech. Byt je dispozičně členěn na předsíň, menší obývací prostor s kuchyňským koutem, ložnici a velikou koupelnu (cca 9 m2) s umyvadlem, vanou a WC. Vytápění v bytě je zajištěno elektrickým přímotopem a ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. V předsíni vestavěná skříň. K bytu náleží sklep. V bytě nová plastová okna, která jsou situována do klidného vnitrobloku s krásným výhledem. Dům prošel kompletní rekonstrukcí včetně fasády. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost, bezproblémové parkování ve vnitrobloku domu zdarma. 4) Božkovská, Plzeň 1 390 000,- Kč Nabídková cena Prodej bytu 2+1 v Plzni, Božkovské ulici, který se nachází v přízemí cihlové budovy. Byt o velikosti podlahové plochy 56 m2 sestává z kuchyně, prostorného obývacího pokoje s jídelním koutem, dále chodby se zvýšeným dvoulůžkem a šatní skříní a samostatného pokoje. Prostorná koupelna s rohovou vanou je po rekonstrukci, WC je oddělené. V kuchyni je nová kuchyňská linka, na podlaze je položena dlažba, v pokojích plovoucí podlaha a koberec. Vytápění zajišťují Wawky, ohřev vody bojler. K bytu náleží sklepní kóje 6
velikosti 7,3 m2, je možné využívat dvorek a zahrádku ve vnitrobloku. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Byt Francouzská, Plzeň 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 22414 22358 2. Byt Zikmunda Wintra, Plzeň 0,95 1,05 1,00 1,00 0,85 1,00 0,95 27473 22129 3. Byt Plzenecká, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0,95 23510 18035 4. Byt Božkovská, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,85 0,95 24821 17037 minimum 17037 maximum 22358 průměr 19640 užitná plocha m2 66,2 porovnávací hodnota 1 300 168 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 300 000,00 Kč Slovy: jedenmiliontřistatisíc Kč 3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 1 300 000,00 Kč slovy: jedenmiliontřistatisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky zděný, zateplený bytový dům Slabé stránky byt v původním, morálně zastaralém stavu, vhodný k rekonstrukci 7
Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 17.07.2015 ve výši: 1 300 000,00 Kč Slovy: jedenmiliontřista tisíc korun českých V Plzni, 27.07.2015 Renata Havířová ZUOM a.s. znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice 4. Koncesní Lisitna Vydána dle 71 odst. 2 živnostenského zákona dne 04.03.2015 Magistrátem města Pardubice pro předmět podnikání oceňování majetku pro věci nemovité 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace 8
Mapy vstup do domu chodba vstup do bytu 9
schéma bytu předsíň WC 10
koupelna kotel kuchyně pokoj pokoj 11
sklep pohled severozápadní pohled západní pohled jižní pohled východní pohled na dům z ulice Lobezská 12
13
katastrální mapa 14