ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1767/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 961/6 zapsaná na listu vlastnictví č , vymezená v budově Severní Předměstí, č.p. 961, 962, zapsané na LV č , stojící na parcele č /49 a parcele č /50, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 72/2768 na společných částech bytového domu č.p. 961, 962, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 72/2768 na parcele č /49 o výměře 227 m2 a parcele č /50 o výměře 236 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 13 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny: Bytová jednotka č. 961/6 zapsaná na listu vlastnictví č , vymezená v budově Severní Předměstí, č.p. 961, 962, zapsané na LV č , stojící na parcele č /49 a parcele č /50, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 72/2768 na společných částech bytového domu č.p. 961, 962, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 72/2768 na parcele č /49 o výměře 227 m2 a parcele č /50 o výměře 236 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město Podklady Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Plzeň ze dne Informace z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Plzeň ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do Kn Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. Plzeň Křížová Martina, Břeclavská 961/6, Severní Předměstí, Plzeň Adresa: Břeclavská 6, čp. 961 Název katastrálního území: Část obce Plzeň Severní Předměstí Název obce: Plzeň Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV pro k.ú. Plzeň). - omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Křížová Martina Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 4

5 Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části města Plzně, v mírně okrajové části Severní Předměstí - Vinice, při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č /114 ve vlastnictví Statutární město Plzeň, náměstí Republiky 1/1, Vnitřní Město, Plzeň), ul. Břeclavská. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními panelovými bytovými domy, kde převládá funkce bytová. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s malou možností parkování. Bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup je orientován z východní strany,zadní vstup ze západní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén), má 8 nadzemních podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Objekt byl dán do užívání v 80 tých letech minulého století, po revitalizaci, s výtahem. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro, plyn zaveden. Dům je panelový, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou montované panelové, stropy jsou železobetonové střecha plochá, schodiště je železobetonové a stupně jsou teracové. Plzeň, Krajské statutární město s kompletní občanskou a technickou vybaveností, s nabídkou pracovní příležitosti. Městská část Severní Předměstí - Vinice je spíše okrajové, poloha je hodnocena jako málo žádaná. Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 2. nadzemním podlaží (1. patro) bytového domu. Plocha bytu činí 72,13 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vpravo. V bytě je předsíň (9,67m2, plovoucí), z předsíně vpravo WC (1,04m2), koupelna (2,88m2, umyvadlo, vana), okolo sociálního zařízení kuchyně do "L" (9,66m2, plovoucí, kuchyňská linka bez sporáku, okno na západ), z předsíně rovně pokoj vedle kuchyně (20,45m2, plovoucí, okno na západ), z předsíně rovně pokoj s lodžií (12,30m2, plovoucí, lodžie 3,78m2 na východ), z předsíně vlevo pokoj (16,19m2, okno na východ). Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna plastová na jih. Byt je převážně v původním, zhoršeném, morálně zastaralém stavu. K užívání bytu náleží sklep o ploše 2,88m2 a lodžie o ploše 3,78m2. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 72/2768 na pozemcích st. parc. č /49 o výměře 227m2 a st.parc.č /50 o výměře 236m2, oba zastavěná plocha a nádvoří, zastavěny bytovým domem čp. 961 a čp Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém bytovém domě. Bytová jednotka je převážně v původním, zhoršeném, morálně zastaralém stavu, vhodná spíše k rekonstrukci. Výpočet Porovnání 1) Strážnická ul., Plzeň ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 8 nadzemním podlaží (poslední) bytového domu. Plocha bytu činí 72,00 m2. Vstup do bytu je ze společné dlouhé chodby od schodiště vpravo. Výměry bytu byly orientačně přeměřeny na místě. V bytě je předsíň (8,00m2, ker.dlažba), z předsíně vpravo WC (1,00m2), koupelna (2,75m2, vana, umyvadlo), z předsíně vpravo okolo sociálního zařízení kuchyně (12,85m2, ker. dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na západ), z předsíně rovně pokoj (16,73m2, plovoucí, okno na západ, do pokoje druhé dveře z kuchyně), z předsíně rovně pokoj s lodžií (10,20m2, plovoucí, lodžie na východ) a z předsíně vlevo pokoj (16,73m2, plovoucí, okno na západ). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, okna bytu plastová, dveře náplňové, na podlahách keramická dlažba a plovoucí podlaha, v koupelně vana, umyvadlo, WC samostatné, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, v předsíni skříně. V bytě byla již dříve provedena celková rekonstrukce, byt je vyklizený, v dobrém stavu. K užívání bytu náleží lodžie přístupná z pokoje bytu a sklep v suterénu domu. Prodej 11/

6 2) Kaznějovská, Plzeň ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 6 nadzemním podlaží bytového domu. Plocha bytu činí 75,83 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. Výměry bytu byly orientačně přeměřeny na místě. V bytě je předsíň (11,66m2, ker.dlažba a koberec), z předsíně vlevo WC (0,93m2), koupelna (2,62m2, vana, umyvadlo, betonové jádro), kuchyně do L (10,38m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na západ), pokoj (13,87m2, koberec, okno na západ), z předsíně rovně pokoj (16,28m2, koberec, okno na západ) a z předsíně vpravo pokoj s lodžií (20,09m2, koberec, lodžie 5,45m2 na východ). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, okna bytu plastová, dveře náplňové, na podlahách keramická dlažba a koberec, v koupelně vana, umyvadlo, WC samostatné, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, v předsíni skříně. V bytě byla již dříve provedena keramická dlažba v části předsíně a v kuchyni, jinak je byt v původním, udržovaném, ale již morálně zastaralém stavu. K užívání bytu náleží lodžie (5,45m2) přístupná z pokoje bytu a sklep (2,58m2) v suterénu domu. Prodej 09/ ) U Jam, Plzeň ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 8 nadzemním podlaží (poslední) bytového domu. Plocha bytu činí 62,41 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. Výměry bytu byly orientačně přeměřeny na místě. V bytě je předsíň (10,91m2, ker.dlažba), z předsíně vlevo WC (0,93m2), koupelna (2,62m2, vana, umyvadlo, betonové jádro), kuchyně do L (10,38m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na sever), pokoj (12,09m2, plovoucí, okno na sever), pokoj (12,09m2, PVC, okno na sever), z předsíně vpravo pokoj s lodžií (16,37m2, plovoucí, lodžie 5,85m2 na jih).vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, okna bytu plastová, dveře náplňové, na podlahách keramická dlažba, plovoucí, PVC, v koupelně vana, umyvadlo, WC samostatné, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem. V bytě byla již dříve provedena keramická dlažba, plovoucí podlahy a vyměněna kuchyňská linka, jinak je byt v původním, neudržovaném stavu, bez oprav a bez údržby, bez řádného úklidu, velmi opotřebovaná a zanedbaná. K užívání bytu náleží lodžie (5,85m2) přístupná z pokoje bytu a sklep (2,58m2) v suterénu domu. Prodej 10/ ) Strážnická, Plzeň ,- Kč Nabídková cena Naše společnost Vám zprostředkuje Nabízíme prodej bezbarierového bytu 3+1+L v 1.patře v Plzni na Vinicích, o velikosti 73 m². Panelový dům prošel kompletní rekonstrukcí vč.zateplení, plastových oken, stoupaček,výtahu atd. V místě škola, školka, policie, dětský i dospělý lékař, hypermarket Albert, MHD, ZOO, dětská hřiště, příroda je kousek od domu. Veškeré informace a prohlídky u RK, hypotéku vyřídíme obratem. Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena k jednání ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 9 Užitná plocha: 73 m 2 Plocha podlahová: 73 m 2 Lodžie: Sklep: Parkování: 2 Topení: Ústřední dálkové 6

7 Telekomunikace: Kabelová televize Výtah: Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt 3+1, Strážnická, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1, byt 3+1, Kaznějovská, Plzeň 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, byt 3+1, U Jam, Plzeň 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, byt 3+1, Strážnická, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0, minimum maximum průměr užitná plocha m2 72,13 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky byt v původním, zhoršeném, zastaralém stavu, lokalita neoblíbená 7

8 Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstě tisíc korun českých V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1767/2015 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8

9 5.2. Fotodokumentace Mapy vstup do domu 9

10 chodba, vstup do bytu schéma bytu 10

11 předsíň WC koupelna kuchyně pokoj pokoj 11

12 pokoj s lodžií pohled jihovýchodní pohled východní pohled západní 12

13 katastrální mapa 13