ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 119-5100/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 1459 v Oslavanech, jehož součástí je objekt bydlení č.p. 384 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Oslavany, k.ú. Oslavany Adresa nemovité Hybešova 384/22, 664 12 Oslavany věci: Vlastník stavby: SJM Křípal Roman a Křípalová Petra, Hybešova 384/22, 664 12 Oslavany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Křípal Roman a Křípalová Petra, Hybešova 384/22, 664 12 Oslavany, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Mgr. Radek Frkal, advokát, insolvenční správce manž. Křípalových Adresa objednavatele: Příkop 6, 602 00 Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Aukce nemovité věci (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 900 000 Kč Datum místního šetření: 22.10.2015 Stav ke dni : 22.10.2015 Za přítomnosti: pana Romana Křípala Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 2.11.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé na základě objednávky č.j. 496/2015-A. Zadavatel je Mgr. Radek Frkal, advokát, insolvenční správce manž. Křípalových, Příkop 6, 602 00 Brno. Přehled podkladů - výpis z KN z LV č.1502 kú Oslavany - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 199/2014 Sb. - oceňovací program NEMExpress AC - údaje z realitní inzerce sreality.cz - údaje sdělené majitelem nemovité věci - fotodokumentace pořízená znalcem - vlastní prohlídka a zaměření znalcem Místopis Město Oslavany se 4639 obyvateli v jižní části okresu Brno - venkov, sobec s rozšířenou působností a obec s pověřeným úřadem Ivančice ve vzdálenosti 3 km východně od města. V místě je dobrá občanská vybavenost ( MŠ, ZŠ 1-9 ročník, zdravotnické zařízení, lékárna, základní síť obchodů a služeb, ubytovací zařízení, městská policie, sportovní a kulturní zařízení). Dopravní obslužnost vlak a autobus v rámci IDS, je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1486/30 Město Oslavany Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. 1459 - zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba bydlení - rodinný dům č.p. 384. Areál je situován v západní části zastavěného území města, v lokalitě zástavby rodinných domů. Příjezd a přístup je z veřejné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s bytem 2+1 s koupelnou, WC, chodbou. Původní stáří domu cca 85 roků, v poslední době rekonstruovaný. Technický stav dobrý, standard vybavení průměrný. Příslušenství tvoří pouze venkovní úpravy v minimálním rozsahu ( přípojky na inženýrské sítě, zpevněná plocha a ve dvoře). Silné stránky - 2 -
Zastavěná část města, poblíž centra Slabé stránky Malý pozemek, minimální příslušenství. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní - Česká spořitelna, a.s. V ocenění není zohledněno. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům OBSAH OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Oslavany: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU - 3 -
Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s bytem 2+1 s koupelnou, WC, chodbou. Půdorys U, v levém dvorním křídle koupelna s WC, v pravém obytná místnost. Původní stáří domu cca 85 roků, v poslední době rekonstruovaný. Technický stav dobrý, standard vybavení průměrný. Obvodové stěny v původní části ze smíšeného zdiva tl. 60 cm, u dvorních křídel zděné, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, střecha sedlová a pultová, krytina tašková. Okna plastová, dveře náplňové a dřevěné, vstupní plastové, vnitřní omítky vápenné hladké, fasáda vápenná. Podlahy betonové a keram. dlažba, schodiště do 1.pp betonové. Vytápění elektrickými přímotopy, ohřev vody v el. boileru. Zařizovací předměty průměrného standardu, v koupelně sprchový kout. Technický stav dobrý, objekt byl k datu prohlídky užíván k bydlení. Ve zhoršeném stavu je část vnitřních omítek, střecha a fasáda. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.pp 9,20 m 2 2,30 m 1.np 80,03 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.pp (9,20)*(2,30) = 21,16 m 3 1.np (9,15+9,67)/2*5,30*2,80+(2,85*4,25+4,10*4,40 = 227,09 m 3 )*(2,90) zastřešení (9,15+9,67)/2*5,30*2,40/2 = 59,85 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.pp 21,16 m 3 1.np 227,09 m 3 zastřešení 59,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 308,09 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 80 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 71 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 308,09 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 300 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 300 Reprodukční hodnota (RC * OP) [Kč] 1 324 805-4 -
Stáří roků 85 Další životnost roků 65 Opotřebení % 56,70 Věcná hodnota (VH) [Kč] 573 641 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území města, bez rizikových faktorů. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: pozemky Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 000,00 1,00 1 000,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 1 000,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je 1000,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1459 134 1 000,00 134 000 Celková výměra pozemků 134 Hodnota pozemků celkem 134 000 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 71,36 m 2 Obestavěný prostor: 308,09 m 3 Zastavěná plocha: 80,03 m 2 Plocha pozemku: 134,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci - 5 -
Rodinný dům 2+1 v zastavěném území města, lokalita bez rizikových faktorů. Objekt po rekonstrukci v dobrém technickém stavu. Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům o dispozici 2+1 po rekonstrukci (veškeré inženýrské sítě, plastová okna, vnitřní omítky i země) v klidné části města. Za domem je dvůr a tři klenuté sklepy. Nad sklepy možnost vybudování terasy. Za domem zahrada 405 m2. Nad celým domem je půda. Ve městě veškerá občanská vybavenost Lokalita Oslavany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - koef. KC srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - 0,65 srovnatelné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší; Upravená j. cena Kč/m 2 17 117 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 53,00 m 2 558 m 2 1 400 000 Kč 26 415 Kč/m 2 Název: RD II Rodinný dům v klidné zalesněné části Oslavan vzdálené pouze několik minut pěší chůze od centra města. Celková plocha prodávané nemovitosti je 331 m2, skládá se ze tří pozemků o velikosti 166 m2, 127 m2 a 38 m2, k dispozici jsou všechny potřebné IS. Uvnitř domu se nachází dva pokoje, chodba, kuchyň a v zadní části také dvorek s hospodářským zázemím vhodným k vybudování terasy, grilového posezení apod. Před domem je předzahrádka o velikosti 127m2 a také vlastní studna. Po rekonstrukci nemovitost nabízí potenciál velmi klidného a nerušeného bydlení Lokalita Oslavany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno - 6 -
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - před rekonstrukcí; Vliv pozemku - větší; Celkový koef. KC 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 10 404 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 293 m 2 1 179 000 Kč 13 100 Kč/m 2 Název: RD III Rodinný dům 2+1 s průjezdem, hospodářskými budovami, včelínem a zahradou, obec Ketkovice, Nemovitost je situována v klidné ulici obce Ketkovice, která se nachází 35 km západně od Brna. CP pozemku činí 739m 2,z toho zastavěná plocha,nádvoří 295m2, zahrada 444m2. Uliční šíře 11.8m. Dům byl postaven v roce 1927. Jedná se o přízemní dům, zdivo pálené cihly, střecha sedlová, stropy a krov dřevěný, krytina pálená taška. Dům je určený k modernizaci a rekonstrukci. Možnost rozšíření o půdní vestavbu, nebo rekonstrukci a modernizaci dvorního křídla. Dispozice: průjezd 20m2, jeden pokoj 20m2, druhý pokoj 20m2, kuchyně 12m2. Výška stropů v obytných místnostech 3metry. Koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Z obytné části je přes prosklenou verandu a chodbu o výměře 25m2 vstup do atriového dvora, které uzavírá dvorní křídlo budovy o zastavěné ploše 36m2 tvořené hospodářskými místnosti a chlévy. Dům je částečně podsklepený cca 30m2. V zadní části pozemku je zahrada se včelínem, na kterou navazují zahrady okolních domů a pole. IS - obecní vodovod, elektřina 220/380,septik,topení 3x lokální plynové topení WAV, ohřev vody el. Boiler. Orientace domu ulice jihovýchod, zahrada severozápad. V obci mateřská, ZŠ,obchod, široké sportovní vyžití.dobrá dostupnost Brno 35km,Ivančice u Brna 13km, spojení IDS. Z okolní obce Rapotice vlakové spojení. Lokalita Ketkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - koef. KC srovnatelná; Poloha - horší; Provedení a vybavení - horší; 0,83 Celkový stav - bohatší příslušenství; Vliv pozemku - větší; Upravená j. cena Kč/m 2 10 242 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 739 m 2 990 000 Kč 12 375 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 10 242 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 12 588 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 17 117 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 12 588 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 71,36 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 898 280 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 573 641,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 134 000,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům 898 280,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 898 280 Kč 0 Kč 707 641 Kč 134 000 Kč Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny Dobrá lokalita v zastavěném území města, poblíž centra, v dosahu veškerá občanská vybavenost. Rodinný dům po částečné rekonstrukci, v dobrém technickém stavu. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 900 000 Kč. Závěr Ocenění je provedeno v obvyklé hodnotě a to metodou porovnávací. V Moravském Krumlově 2.11.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 119-5100/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 126/2015. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapové podklady 2 Fotodokumentace 1 Mapa oblasti 1 Mapa oblasti - 9 -
Kopie katastrální mapy - 10 -
Mapa města - 11 -
Fotodokumentace pohled z ulice koupelna kuchyň dvorní křídlo pravé dvorní křídlo levé pokoj - 12 -