ZNALECKÝ POSUDEK č. ZP-8061 o ceně obvyklé nemovitých věcí rodinného domu č.p. 21 stojící na pozemku parc.č. st. 14 a pozemku parc.č. st. 14 o výměře 329 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č. 134 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany, pro obec Zbiroh a k.ú. Jablečno Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Ing. Vladimír Nechutný Insolvenční správce Soukenická 5 305 51 Plzeň Podle stavu ke dni 09.02.2015 znalecký posudek vypracoval: zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely prodeje Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 12.02.2015
ÚVOD 1.1 Znalecký úkol 1.2 Základní informace 1.3 Prohlídka a zaměření 1.4 Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1.5 Vlastnické a evidenční údaje, práva a závady 1.6 Popis metod ocenění 2. NÁLEZ 2.1 Předmět ocenění 2.2 Poloha a charakteristika předmětu ocenění 2.3 Podrobný popis a stav nemovitostí 2.4 Aplikace metod ocenění 2.4.1 Výpočet zjištěné ceny (dle oceňovacího předpisu) 2.4.2 Stanovení obvyklé ceny (metoda porovnávací) 2.5 Rekapitulace 2.6 Silné a slabé stránky předmětu ocenění 3. ZÁVĚR 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí - rodinného domu č.p. 21 stojící na pozemku parc.č. st. 14 a pozemku parc.č. st. 14 o výměře 329 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č. 134 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany, pro obec Zbiroh a k.ú. Jablečno. 1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům č.p. 21 Adresa předmětu ocenění: Jablečno 21 338 08 Zbiroh Jablečno Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Zbiroh Katastrální území: Jablečno Počet obyvatel: 2 477 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 377,85 Kč/m 2 1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 09.02.2015 za přítomnosti vlastníků nemovitostí, pana Matějky Bohuslava a paní Matějkové Boženy. 1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. poskytnuté objednatelem posudku: - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany, LV 134, katastrální území Jablečno, obec Zbiroh - znalecký posudek č. 291-65-2013 ze dne 31.12.2013 3
2. zajištěné znalcem: - fotodokumentace pořízená při prohlídce nemovitosti - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti - informace o nabídkách prodeje obdobných nemovitostí 1.5. Vlastnické a evidenční údaje, práva a závady Vlastnické údaje viz výpis z KN, který je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku. Předmět ocenění je zatížen nařízením exekuce a zástavním právem exekutorským, viz výpis z KN. Toto právo při exekučním prodeji zaniká, proto není v posudku dále uvažováno. Předmět ocenění je zatížen zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky věřitele Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Radlice, 150 00 Praha 5, IČ 13584324 dle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 20.06.2007 s právními účinky vkladu ke dni 26.06.2007. Toto právo při exekučním prodeji zaniká, proto není v posudku dále uvažováno. Znalcem nebyla zjištěna žádná jiná práva a vady, jako např. věcná břemena, předkupní práva, nájemní práva či jiná zatížení. 1.6. Popis metod ocenění Pro ocenění jsou v tomto případě použity dvě metody používané při oceňování nemovitostí, a to metoda stanovení zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Výpočet ceny zjištěné je proveden na základě platného cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb., a prováděcí vyhlášky č. 199/2014 Sb., ve znění pozdějších právních předpisů, bez použití koeficientu prodejnosti. Metoda věcné hodnoty vyjadřuje reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena zjištěná porovnávacím způsobem, tj. porovnáním trhu s obdobnými nemovitostmi nejlépe odráží situaci na trhu a bude proto použita jako další metoda. V daném případě, tedy při ocenění rodinného domu, včetně pozemku jsou k dispozici objektivní a aktuální údaje o cenových úrovních obdobných nemovitostí, ze stejné lokality. Je proto možné stanovit cenu právě na základě těchto cenových informací (tzn. metodou porovnání tržních cen). Porovnávací hodnota je cena založená na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž převody se znalostí ceny převodu byly v nedávné době realizovány a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání je vhodné použít minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, které byly uskutečněny v časovém horizontu max. dvanácti měsíců, popřípadě též ceny nabídkové přiměřeně redukované s ohledem na cenu stanovenou jako očekávanou ze strany prodávajícího. 4
2. NÁLEZ 2.1. Předmět ocenění 1. rodinný dům č.p. 21 stojící na pozemku parc.č. st. 14 2. pozemek parc.č. st. 14 o výměře 329 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 2.2. Poloha a charakteristika předmětu ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti vyjmenované v bodě 1.1. tohoto znaleckého posudku. Rodinný dům se nachází na území obce Zbiroh, v samostatné části Jablečno, vzdálené od obce severně cca 3,5 km. V místní části Jablečno se nenachází občanská vybavenost, nejbližší je v obci Zbiroh. V místě se nachází autobusová zastávka se dvěma spoji denně do obce Zbiroh. Do obce dvakrát v týdnu jezdí pojízdná prodejna. Poblíž Jablečna se nachází stejnojmenná přehrada se sypanou hrází. Rodinný dům se nachází v centrální zastavěné části na návsi. Okolní území je zastavěno rodinnými domy a zahrady. Obec Zbiroh leží na silnici č. 235 cca 30 kilometrů jihozápadně od Berouna, 3 km od dálnice D5 Praha - Plzeň (exit 41 Cerhovice ve vzdálenosti 6,5 km). Obec Zbiroh je městem se základní standardní infrastrukturou a občanskou vybaveností s dobrou dopravní dostupností. V obci se nachází obecní úřad, Česká pošta, základní škola, základní umělecká škola, mateřská škola, zdravotní středisko, rehabilitační centrum, lékárna, městské muzeum, knihovna, sokolovna, informační centrum Mikroregionu Zbirožsko, dům s pečovatelskou službou atd. V obci jsou zastávky autobusové dopravy. 2.3. Podrobný popis a stav nemovitostí Předmětem ocenění je rodinný dům a související pozemek. Oceňovaná stavba je obdélníkového půdorysného tvaru s jedním nadzemním podlažím a půdou v sedlové střeše se vstupem na jihovýchodní straně. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s obytným prostorem v 1. NP, kde se dále nachází technický prostor, v němž je umístěna dílna s el. bojlerem (samostatný vstup). Podkroví není realizováno jako obytné, v prostoru zastřešení je půda s možností vybudování obytného podkroví. Dům je částečně podsklepen pod obytnou částí, kde se nachází jeden sklepní prostor přístupný po schodech z verandy. Dům pochází cca z roku 1900, stáří domu odhadováno přes 100 let. Nemovitost je napojena ze standardních inženýrských sítí na elektřinu a vodovod. Plyn a veřejná kanalizace chybí. Odkanalizování zajištěno do jímky nacházející se na pozemku v zadní části. Vytápění objektu je řešeno jako ústřední s krbovou vložkou na tuhá paliva, ohřev TÚV el. bojlerem. Jedná se o objekt zděný, základy smíšené bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný vázaný, střešní krytina bobrovka dvouvrstvá, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště dřevěné, omítka vnější vápenná hladká, okna dvojitá dřevěná. Podrobný popis konstrukcí a vybavení je zřejmý ze samotného ocenění. Objekt nebyl rekonstruován a je v původním stavu pokud jde o konstrukce dlouhodobé životnosti. 5
V přízemí domu se nachází obytná část a dílna se samostatným vstupem z verandy. Hlavní vstup vede přímo z verandy do obytné části, která je tvořena zádveřím, obývacím pokojem, ložnicí, jídelnou s kuchyňským koutem, chodbou, spíží, koupelnou a WC. Ze zádveří se vstupuje do jídelní části bytu, kde se nachází krbová vložka, z jídelní části jsou přístupné oba pokoje s okny směřujícími na verandu a dále chodba, ze které je přístupná spíž, koupelna a WC. Kuchyň tvoří s jídelnou jeden prostor ve tvaru písmene L. Po dřevěném schodišti v zádveří je přístupná půda. Podlahy v obytných místnostech dřevěné prkenné a keramická dlažba. Dům je s ohledem na jeho původní stav a prováděnou základní údržbu v dobrém stavebně technickém stavu. K objektu přísluší stavební pozemek a zahrada v přední a zadní části domu. Příslušenství domu tvoří dále studna, kůlna na severovýchodní straně domu, samostatně stojící garáž s přístřeškem, oplocení, zpevněné plochy a trvalé porosty. Vše je zohledněno v ceně obvyklé. 2.4. Aplikace metod ocenění 2.4.1. Metoda stanovení zjištěné hodnoty (dle oceňovacího předpisu) Věcná hodnota Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nařízení exekuce I -0,02 6
5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu I 1,00 záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,980 5 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,950 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,931 11 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP 1,90*4,00*2,75 = 20,90 m 3 1.NP 4,10*15,50*8,05+1,55*2,70*1,30/2 = 514,30 m 3 půda 2,80/2*15,50*8,05 = 174,69 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP NP 20,90 m 3 1.NP NP 514,30 m 3 půda NP 174,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 709,89 m 3 7
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy smíšené P 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky vápenné hladké S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře dřevěné S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená P 100 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace žumpa P 100 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 8
12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna P 5,20 100 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 86,69 Koeficient vybavení K 4 : 0,8669 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8669 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 198,70 Plná cena: 709,89 m 3 * 4 198,70 Kč/m 3 = 2 980 615,14 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 160 = 62,5 % Koeficient opotřebení: (1-62,5 % / 100) * 0,375 Nákladová cena stavby CS N = 1 117 730,68 Kč Koeficient pp * 0,931 Cena stavby CS = 1 040 607,26 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 1 040 607,26 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 9
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 5,50*3,80 = 20,90 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 20,90 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP 2,70*5,50*3,80 = 56,43 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 56,43 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 56,43 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100 1,00 2,70 9. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 10
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 842,13 Plná cena: 56,43 m 3 * 2 842,13 Kč/m 3 = 160 381,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 71 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 31 / 71 = 43,7 % Koeficient opotřebení: (1-43,7 % / 100) * 0,563 Nákladová cena stavby CS N = 90 294,73 Kč Koeficient pp * 0,931 Cena stavby CS = 84 064,39 Kč Garáž - zjištěná cena = 84 064,39 Kč 1.2.2. Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 8,65*2,90 = 25,09 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 25,09 m 2 3,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP 3,50*8,65*2,90 = 87,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 87,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 87,80 m 3 Popis a hodnocení standardu 11
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,30 100 1,00 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 100 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100 1,00 21,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100 1,00 11,10 6. Klempířské práce S 1,60 100 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 100 1,00 6,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 10. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 11. Podlahy S 10,80 100 1,00 10,80 12. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 004,99 Plná cena: 87,80 m 3 * 2 004,99 Kč/m 3 = 176 038,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 115 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 130 = 88,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 26 405,72 Kč Koeficient pp * 0,931 Cena stavby CS = 24 583,73 Kč Kůlna - zjištěná cena = 24 583,73 Kč 1.2.3. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 12
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 2,40*3,50 = 8,40 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 8,40 m 2 2,75 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP 2,75*2,40*3,50 = 23,10 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 23,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 23,10 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce S 4,20 100 1,00 4,20 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 13
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 550,25 Plná cena: 23,10 m 3 * 1 550,25 Kč/m 3 = 35 810,78 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 68 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 68 = 11,8 % Koeficient opotřebení: (1-11,8 % / 100) * 0,882 Nákladová cena stavby CS N = 31 585,11 Kč Koeficient pp * 0,931 Cena stavby CS = 29 405,74 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 29 405,74 Kč 1.2.4. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: vrtaná Hloubka studny: 7,00 m Profil studny: 10 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 7,00 m * 975,- Kč/m + 6 825,- Kč Základní cena celkem = 6 825,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = 15 649,73 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,0 % Koeficient opotřebení: (1-8,0 % / 100) * 0,920 = 14 397,75Kč Nákladová cena stavby CS N = 14 397,75 Kč Koeficient pp * 0,931 Cena stavby CS = 13 404,31 Kč Studna - zjištěná cena = 13 404,31 Kč 14
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,950 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 0,950 = 0,931 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 377,85 0,931 351,78 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 14 329,00 351,78 115 735,62 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 115 735,62 Pozemek - zjištěná cena = 115 735,62 Kč Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 307 800,- Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmtisícosmset Kč 15
2.4.2. Stanovení obvyklé ceny (metoda porovnávací) Tato metoda vychází z porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, resp. z vyhodnocení cen v nedávné době nabízených nemovitostí na trhu realit nebo z vyhodnocení v nedávné době realizovaných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro porovnání jsou použity celkem 4 nabídkové ceny realitních kanceláří obdobných nemovitostí, které jsou aktuálně nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny nabídkové, nikoli realizované, jsou tyto redukovány koeficientem 0,90 (jedná se o přání prodávajícího, cena je stanovena včetně provize realitní kanceláře a současný trh je charakterizován nižší poptávkou). Ceny byly dále upraveny následujícími koeficienty: velikost objektu, provedení a vybavení nemovitosti, celkový stav (stavebně technický stav, stáří, rekonstrukce), pozemek (výměra, využitelnost, venkovní úpravy) a příslušenství. Pozemek a příslušenství nemovitosti jsou zahrnuty v obvyklé ceně a není třeba je oceňovat zvlášť. Popisy porovnávaných nemovitostí: RD č. 1 Prodej Domu Hořovice - Podluhy. Nově rekonstruovaný rodinný dům s obytnou plochou 100m2 a pozemkem 308m2, se nachází na klidném místě v obci Podluhy. Dům prošel rekonstrukci (nová střecha včetně krovů, plastová okna, zateplení + obkopání proti vlhkosti, nové rozvody vody + topení, elektřina v mědi. V současnosti je dům řešen jako 2+1 s koupelnou a samostatnou toaletou. Je možnost jednoduše rozšířit na 3+1 další místností v přízemí, která je nevyužívána a půdní vestavbou cca o 80m2. Dům je celý podsklepený. Napojeno na internet, obecní vodovod i kanalizaci. Topení řešeno centrálním kotlem na tuhá paliva s možností napojení elektro kotle ( napojení již připraveno). RD č. 2 Prodej RD 4+1 o podlahové ploše 110 m 2, zastavěná plocha 293 m 2, celková výměra pozemku 933 m2 v obci Ostrovec - Lhotka, okr. Rokycany. K domu patří hospodářské stavení - stodola, chlévy, stáj pro koně, skladové prostory a garáž. Sklep 30 m 2. V podkroví je půda. Dům napojen na vodovod, vytápění lokální na tuhá paliva a lokální el. Odkanalizování do septiku. Vhodné k trvalému bydlení, rekreaci či jako menší farma. Veškerá občanská vybavenost vzdálená 10 km v obci Zbiroh. RD č. 3 Prodej rodinného domu v Lhotě pod Račem 4+1, ihned obyvatelný. Je to velice prostorný dům s velkou předsíní, z které se vchází na jedné straně do dvou pokojů a na straně druhé do kuchyně a dvou pokojů. Z předsíně je také vchod do koupelny, kde není dokončená rekonstrukce. Koupelna je velice prostorná a je zde místo na vanu i sprchový kout. WC je samostatně. V domu je ještě spíš a malá komora. V chodbě a v kuchyni je položená nová dlažba. Vytápění je kotlem na tuhá paliva a je zde i elektrický kotel. /platí zde nižší sazba na elektřinu/ Ohřev vody je řešen bojlerem. Voda je z obecního vodovodu a odpad je řešen septikem. Dům je z poloviny podsklepen. Je zde i velký půdní prostor, kde je možnost půdní vestavby. U domu je menší zahrádka a dvůr. Pozemek 270 m 2. Celkově je dům v dobrém stavu. Nedaleko zhruba 5km je nájezd na dálnici Praha-Rozvadov. 16
RD č. 4 Zrekonstruovaný rodinný dům nedaleko centra v obci Mýto, ulice Pražská. Jedná se o menší nemovitost s pozemkem 235 m2, ležící cca 2 km od nájezdu na dálnici D5 (Praha- Plzeň). Dispozičně se jedná o byt 2+1, s možností dostavby obytného podkroví. Plocha přízemního bytu je cca 70 m2, při realizaci půdní vestavby může být celková plocha až cca 135 m2. Dům je po téměř kompletní rekonstrukci (veškeré rozvody a instalace, nová okna, nové omítky a obklady, nové podlahy a dlažby atd). Vytápění je realizováno krbovými kamny. Dům je napojen na kanalizaci a vodovod, na hranici pozemku je k dispozici plynová přípojka, součástí domu je dílna. Výborná dopravní obslužnost (vlak, autobus, dálnice D5). Obec leží na okraji rozlehlého polesí Brdy, což zajišťuje ideální kontakt s přírodou (houbaření, cyklistika a další možnosti aktivního trávení volného času). Dům je koncipován k trvalému bydlení, ale jeho velikost a dispozice jej umožňují využít též k rekreaci či jako chatu s možností celoročního provozu. Srovnatelné nemovitosti Název: RD č. 1 Lokalita: Podluhy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Příslušenství 1,05 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/ks 1 212 770 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 308 m 2 1 580 000 Kč 1 580 000 Kč/ks Název: RD č. 2 Lokalita: Lhotka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Příslušenství 0,97 Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/ks 1 135 633 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 933 m 2 1 449 000 Kč 1 449 000 Kč/ks 17
Název: RD č. 3 Lokalita: Lhota pod Račem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Příslušenství 1,05 Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/ks 1 099 744 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 270 m 2 1 250 000 Kč 1 250 000 Kč/ks Název: RD č. 4 Lokalita: Mýto Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Příslušenství 1,05 Celkový koef. K C 1,02 Upravená j. cena Kč/ks 1 167 285 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 235 m 2 1 145 000 Kč 1 145 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 1 099 744 Kč/ks 1 153 858 Kč/ks 1 212 770 Kč/ks 1 153 858 Kč/ks 1 153 858 Kč 2.5. Rekapitulace Cena zjištěná po zaokrouhlení celkem: 1 307 800,- Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmtisícosmsetkorunčeských 18
Cena obvyklá po zaokrouhlení celkem: 1 150 000,- Kč slovy: Jedenmilionstopadestáttisíckorunčeských 2.6. Silné a slabé stránky předmětu ocenění Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky předmětu ocenění: - dobrá dopravní dostupnost - příjezd po zpevněné veřejné komunikaci - ihned obyvatelný - vhodný k trvalému i rekreačnímu využití - možnost využití podkroví - studna - parkování v garáži Slabé stránky předmětu ocenění: - původní stav konstrukcí, předpoklad budoucích investic - odkanalizování do jímky - bez připojení na plyn - v části obce bez občanské vybavenosti - malý pozemek - probíhající exekuční řízení 3. Závěr Na základě zjištěných informací, provedených propočtů se zvážením všech stránek předmětu ocenění, a s úvahou současného trhu s realitami stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti - rodinného domu č.p. 21 stojící na pozemku parc.č. st. 14 a pozemku parc.č. st. 14 o výměře 329 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č. 134 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany, pro obec Zbiroh a k.ú. Jablečno, ve stavu ke dni 09.02.2015, ve výši: 1 150 000,- Kč (slovy: jedenmilionstopadesáttisíckorunčeských) V Praze 12.02.2015 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město 19
4. Znalecká doložka Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-8061 do znaleckého deníku. 5. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální 6 pracoviště Rokycany, LV 134, ze dne 14.01.2015 Kopie snímku katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 1 20