ZNALECKÝ POSUDOK č.54/2015

Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, 911 05 Trenčín, tel.č.: 0903 404097 e-mail: rina.trencin@gmail.com Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby odvetvie 37 08 00 Projektovanie v stavebníctve odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností ZNALECKÝ POSUDOK č.54/2015 určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. Objednávateľ : LICITOR group a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina Číslo spisu (objednávky) : zo dňa 02.04.2015 Počet strán (z toho príloh) : 34(13) Počet vyhotovení : 5 Počet odovzdaných vyhotovení : 4 V Trenčíne 25.05.2015

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 02.04.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 25.05.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 29.04.2015 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka zo dňa 02.04.2015 - originál - Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 17.04.2015 - originál 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1916, k.ú. Veľké Kostoľany, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu - Znalecký posudok č.174/2013 (Ing. Róbert GOLUTZ) - originál - Zameranie nehnuteľnosti - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009, ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy Zákon č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dražba podľa zákona 527/2002 Z.z. Strana 2

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.1916, kópia z katasterportálu A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape - parc.č. 806/12 Záhrady o výmere 386 m2 - parc.č. 806/25 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 714 m2 - parc.č. 806/49 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 20 m2 Stavby rodinný dom s.č.484 na parc.č.806/25 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 MIŠÍKOVÁ Miriama r. GERGELYOVÁ, 922 08 Dubovany, č.222, SR Dát. nar. 27.02.1979 Spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa 29.04.2015, za účasti priateľa vlastníčky nehnuteľnosti. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa 29.04.2015. d) Technická dokumentácia: Skutkový stav zistený pri obhliadke, bol porovnaný s dokumentáciou so Znaleckého posudku č.174/2013 (Ing. Róbert GOLUTZ) predloženou vlastníkom nehnuteľnosti pri obhliadke. Zistené rozdiely vo vnútornej dispozícii rodinného domu sú zachytené v grafických prílohách znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené žiadne podstatné rozdielu medzi právnym stavom v katastri nehnuteľností a skutočnosťou. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Rodinný dom s.č.484 - Garáž - Kopaná studňa - Vonkajšie úpravy - Vodovodná prípojka Strana 3

- Vodomerná šachta - Kanalizačná prípojka - Žumpa - Plynová prípojka - Prípojka NN - Pozemky - parc.č.806/12 - parc.č.806/25 - parc.č.806/49 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Vzhľadom na technický stav znalec neohodnocuje oplotenie pozemkov, pretože vplyv týchto objektov na celkovú všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti je zanedbateľný. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č.484 POPIS STAVBY Rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Veľké Kostoľany, na miestnej komunikácii Družstevná, na severozápadnom okraji obce v zástavbe starších rodinných domov. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m. Pôvodná stavba rodinného domu je z roku 1964. V roku 1975 bola zrealizovaná prístavba vstupnej časti a kuchyne, v roku 1984 bola k zadnej časti pristavaná letná kuchyňa. V roku 2014 bola zahájená komplexná prestavba vnútorných priestorov rodinného domu, ktorá nebola k dátumu obhliadky ukončená. Vzhľadom na vykonané rekonštrukcie a opravy je opotrebenie stavby stanovené analyticky. Rodinný dom je navrhnutý ako nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím. Na I.NP sa nachádza zádverie, dve chodby, kuchyňa, obývacia izba, 3 obytné miestnosti, kúpelňa a letná kuchyňa. Pred vchodovými dverami je zrealizované prekrytie vstupnej časti predĺžením prestrešenia zádveria. Z konštrukčného hľadiska je objekt rodinného domu zrealizovaný na betónových pásových základoch, zvislé obvodové konštrukcie sú murované prevažne z plnej pálenej tehly s hrúbkou 450 mm. Vnútorné deliace konštrukcie sú murované prevažne z plnej pálenej tehly s hrúbkou 150 mm. Strop nad I.NP je drevený trámový s rovným podhľadom. Strecha je zložená z viacerých častí. Časť na pôvodnou stavbou z roku 1964 je stanová, strechy nad prístavbami sú pultové. Krov je drevený väznicový. Ako strešná krytina je použitá betónová škridľa BRAMAC (vymenená v roku 2005). Klampiarske konštrukcie strechy sú pozinkovaného plechu (vymenené v roku 2005). Vonkajšie úpravy povrchov sú tvorené kombináciou brizolitovej a vápennocementovej omietky. Vnútorné úpravy povrchov sú riešené vapennými omietkami, na časti chodby a obytnej miestnosti sú tvorené sadrokartónovým obkladom. Podlahy obytných miestností sú prevažne palubovkové, v kuchyni sa nachádza nová lamino podlaha v kombinácii s keramickou dlažbou okolo kuchynskej linky (2014), v chodbe, zádverí a kúpelni sú podlahy riešené ako keramické dlažby (2014). Keramické obklady sa nachádzajú v kúpelni, v kuchyni okolo linky je zrealizovaný kamenný obklad. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Vnútorné dvere prevažne drevené s výplňou v obložkových zárubniach. Vchodové dvere sú plastové. Vykurovanie je riešené ako teplovodné radiátorové. Ako zdroj tepla slúži plynový kotol umiestnený v chodbe na I.NP. V zadnej izbe sa nachádzajú akumulačné kachle. Ako zdroj TÚV slúži elektrický zásobníkový ohrievač TÚV umiestnený v kúpelni. Kuchynská linka dĺžky cca 5,50 m obsahuje plynový sporák, samostatnú elektrickú rúru a nerezový drez. V letnej kuchyni sa nachádza sporák na pevné palivo. V kúpelni (rekonštruovanej v roku 2014) je umiestnená plastová rohová vaňa, hydromasážny sprchový kút, WC kombi a umývadlo (v čase obhliadky demontované). Strana 4

Dom je pripojený na verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Kanalizácia je zvedená do žumpy. Na dome sa vykonávajú rekonštrukčné práce, čomu zodpovedá aj jeho technický stav. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP 1964 9,00*10,00 90 1. NP 1975 2,25*(10,00-1,30)+6,14*3,60 41,68 1. NP 1984 3,60*3,78 13,61 Spolu 1. NP 145,29 120/145,29=0,826 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 100 960,0 3 Podmurovka 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 4 Murivo 380 100 380,0 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm 1290 100 1290,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 70 280,0 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové 760 100 760,0 8.2 väznicové valbové, stanové 625 100 625,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridľové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach...) 800 100 800,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy 65 100 65,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu 25 100 25,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 100 260 Strana 5

17 Dvere 18 Okná 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 100 135,0 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 100 530,0 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 100 75,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 355 50 177,5 23.2 keramické dlažby 150 100 150,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 480 100 480,0 25.1 svetelná, motorická 280 100 280,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 100 35,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 100 35,0 Spolu 7800 7502,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 100 20,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 100 65,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 155 100 155,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 100 60,0 36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks) 20 100 20,0 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 100 30,0 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 100 30,0 36.12 kuchynská linka z prírodného dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5.5 bm) 495 100 495,0 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115 100 115,0 37.5 umývadlo (1 ks) 10 0 0,0 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 100 75,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 0 0,0 38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks) 30 100 30,0 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 100 40,0 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 100 25,0 40 Vnútorné obklady Strana 6

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 100 80,0 40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20 100 20,0 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 100 240,0 Spolu 1560 1515,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie 1. NP Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia (7800 + 1560 * 0,826)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (7502,5 + 1515 * 0,826)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [EUR/m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [EUR/m 2 ] 301,68 290,58 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 10,65 1964 150 51 3,62 2 Zvislé konštrukcie 20,29 1964 80 51 12,93 3 Stropy 8,43 1964 80 51 5,37 4 Zastrešenie bez krytiny 6,93 1964 70 51 5,05 5 Krytina strechy 8,87 2005 65 10 1,36 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 2005 65 10 0,15 7 Úpravy vnútorných povrchov 3,10 1964 65 51 2,43 8 Úpravy vonkajších povrchov 2,88 1964 65 51 2,26 9 Vnútorné keramické obklady 1,28 2014 65 1 0,02 10 Schody 0,00 1964 80 51 0,00 11 Dvere 1,50 1964 65 51 1,18 12 Vráta 0,00 2015 65 0 0,00 13 Okná 5,88 2010 65 5 0,45 14 Povrchy podláh 3,64 2014 65 1 0,06 15 Vykurovanie 7,04 1975 65 40 4,33 16 Elektroinštalácia 5,77 1964 65 51 4,53 17 Bleskozvod 0,00 1964 65 51 0,00 18 Vnútorný vodovod 1,16 2014 65 1 0,02 19 Vnútorná kanalizácia 0,22 2014 65 1 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,39 2014 65 1 0,01 21 Ohrev teplej vody 0,72 2014 65 1 0,01 22 Vybavenie kuchýň 7,04 2014 65 1 0,11 23 Hygienické zariadenia a WC 2,38 2014 65 1 0,04 24 Výťahy 0,00 2015 65 0 0,00 25 Ostatné 0,83 2014 65 1 0,01 Opotrebenie 43,94% Technický stav 56,06% Strana 7

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. NP z roku 1964 Východisková hodnota 301,68 EUR/m 2 *145,29 m 2 *2,263*0,95 94 230,26 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 290,58 EUR/m 2 *145,29 m 2 *2,263*0,95 90 763,16 Technická hodnota 56,06% z 90 763,16 50 881,83 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [EUR] Východisková hodnota nedokončenej stavby [EUR] Technická hodnota [EUR] 1. nadzemné podlažie 94 230,26 90 763,16 50 881,83 Spolu 94 230,26 90 763,16 50 881,83 Dokončenosť stavby: (90 763,16EUR / 94 230,26EUR) * 100 % = 96,32 % 2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ 2.2.1 Garáž POPIS STAVBY Objekt garáže je zrealizovaný ako murovaná konštrukcia na betónových pásových základoch. Hrúbka obvodových múrov z plnej pálenej tehly je 300 mm. Strecha je pultová pokrytá krytinou z pozinkovaného plechu, krov je drevený trámový s rovným podhľadom. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie úpravy povrchov sú z vápennocementovej omietky, vnútorné úpravy povrchov sú tvorené vápennými omietkami. Podlahu tvorí cementový poter. Okno je drevené, vstupné garážové vráta sú otvárané drevené. Objekt je vybavený rozvodom NN ako aj rozvodom studenej vody a kanalizácie. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení 124 2 Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP 1975 2,80*5,21 14,59 18/14,59=1,234 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Strana 8

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.1 betónové, podmurovka tehlová alebo kamenná, škárovaná alebo omietaná 925 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná 760 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240 10 Vnútorná úprava povrchov 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka 185 14.4 cementové dlaždice, liaty xylolit, hladený betón s náterom 350 18 Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 4455 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks) 295 23 Kanalizácia 23.4 z kuchyne (1 ks) 30 25 Vnútorné vybavenie 25.5 umývadlo s batériou (1 ks) 70 Spolu 395 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP (4455 + 395 * 1,234)/30,1260 164,06 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1975 40 20 60 66,67 33,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 164,06 EUR/m 2 *14,59 m 2 *2,263*0,95 5 145,96 Technická hodnota 33,33% z 5 145,96 1 715,15 Strana 9

2.3 STUDNE 2.3.1 Studňa kopaná - Kopaná Kopaná studňa s priemerom 1000 mm sa nachádza v priestore pred objektom garáže. Je vybavená 1 ks elektrického čerpadla. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 10 m Priemer: 1000 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa kopaná 1964 51 49 100 51,00 49,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] (81,49 EUR/m * 5m + 149,21 EUR/m * 5m + 357,83 EUR/ks * 1 Východisková hodnota 3 249,13 ks) * 2,263 * 0,95 Technická hodnota 49,00 % z 3 249,13 EUR 1 592,07 2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.4.1 Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný vodovod uložený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Počet merných jednotiek: 14 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Strana 10

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 1975 40 30 70 57,14 42,86 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 14 bm * 41,49 EUR/bm * 2,263 * 0,95 1 248,76 Technická hodnota 42,86 % z 1 248,76 EUR 535,22 2.4.2 Vodomerná šachta Vodomerná šachta je umiestnená na vodovodnej prípojke v priestore pri vstupe do dvora rodinného domu. Šachta je vybavená typovou vodomernou zostavou. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,20*1,50*1,40 = 2,52 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta 1975 40 0 40 100,00 0,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 2,52 m 3 OP * 254,27 EUR/m3 OP * 2,263 * 0,95 1 377,54 Technická hodnota 0,00 % z 1 377,54 EUR 0,00 Strana 11

2.4.3 Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu žumpu nachádzajúcu sa vo dvore rodinného domu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 EUR/bm Počet merných jednotiek: 6 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka 1984 31 29 60 51,67 48,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 6 bm * 28,38 EUR/bm * 2,263 * 0,95 366,08 Technická hodnota 48,33 % z 366,08 EUR 176,93 2.4.4 Žumpa Žumpa s užitočným objemom 3,0 m3 je umiestnená vo dvore rodinného domu. Je zrealizovaná z plastových nádrží zakopaných pod úroveň terénu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 3 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa 2014 1 59 60 1,67 98,33 Strana 12

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 3 m 3 OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,263 * 0,95 695,78 Technická hodnota 98,33 % z 695,78 EUR 684,16 2.4.5 Plynová prípojka STL plynová prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný STL plynovod uložený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 EUR/bm Počet merných jednotiek: 6 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka 1984 31 19 50 62,00 38,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 6 bm * 14,11 EUR/bm * 2,263 * 0,95 182,01 Technická hodnota 38,00 % z 182,01 EUR 69,16 2.4.6 Prípojka NN Prípojka NN slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný vzdušný rozvod NN vedený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 EUR/bm Počet merných jednotiek: 8 bm Strana 13

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN 1984 31 9 40 77,50 22,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 8 bm * (15,93 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,263 * 0,95 273,98 Technická hodnota 22,50 % z 273,98 EUR 61,65 2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [EUR] [EUR] Rodinný dom s.č.484 90 763,16 50 881,83 Garáž 5 145,96 1 715,15 Studňa kopaná 3 249,13 1 592,07 Vodovodná prípojka 1 248,76 535,22 Vodomerná šachta 1 377,54 0,00 Kanalizačná prípojka 366,08 176,93 Žumpa 695,78 684,16 Plynová prípojka 182,01 69,16 Prípojka NN 273,98 61,65 Celkom: 103 302,40 55 716,17 Strana 14

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaný objekt rodinného domu sa nachádza v intraviláne obce Veľké Kostolany, na severozápadnom okraji obce, v zástavbe starších rodinných domov na miestnej komunikácii Družstevná. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m. V blízkosti (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb, obchod s priemyselným tovarom, banka, lekáreň, materská a základná škola, pošta a reštauračné zariadenie. V priľahlej miestnej komunikácii sú uložené verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Orientácia okien obytných miestností rodinného domu je prevažne na severovýchod. Dom sa nachádza na rovinatom pozemku obdĺžnikového tvaru so juhozápadoseverovýchodnou orientáciou. Nezamestnanosť v regióne sa pohybuje okolo 12 %. Priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie zodpovedá umiestneniu stavby a súčasnému stavu na trhu s nehnuteľnosťami v obci Veľké Kostoľany. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená výhradne na bývanie. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vzhľadom na umiestnenie, prebiehajúce rekonštrukčné práce a dobrý technický stav, znalec konštatuje, že v prípade dokončenia rekonštrukcií v primeranej dobe, objekt nepredstavuje nadmerné riziká z hľadiska budúceho využívania. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Strana 15

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,450 13 5,8500 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,450 30 13,5000 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,450 8 3,6000 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,350 7 9,4500 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom a dvorom 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0,900 6 5,4000 I. 1,350 10 13,5000 III. 0,450 9 4,0500 malá hustota obyvateľstva I. 1,350 6 8,1000 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k SZ - SV IV. 0,248 5 1,2400 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,350 6 8,1000 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,450 7 3,1500 železnica, alebo autobus IV. 0,248 7 1,7360 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, 13 kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0,450 10 4,5000 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,248 8 1,9840 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,900 9 8,1000 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,450 8 3,6000 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,248 7 1,7360 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,045 4 0,1800 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,450 20 9,0000 Spolu 180 106,78 Strana 16

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 106,78/ 180 0,593 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 55 716,17 EUR * 0,593 33 039,69 EUR 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok POPIS Oceňovaný pozemok sa nachádza v severozápadnej časti obce Veľké Kostoľany v blízkosti kúpeľného mesta Piešťany a Trnava. Pozemok sa nachádza v zástavbe starších rodinných domov zo 60 -tych rokov 20. storočia. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m, vzdialenosť do centra mesta Piešťany je cca 12 km, vzdialenosť do Trnavy je cca 18 km m. Jedná sa o pozemok obdĺžnikového pretiahleho tvaru. Zo severovýchodnej strany je pozemok ohraničený existujúcou miestnou komunikáciou, v ktorej sú uložení verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Prípojka V blízkosti (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb, obchod s priemyselným tovarom, banka, lekáreň, materská a základná škola, pošta a reštauračné zariadenie. Pozemok sa nachádza v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie, vplyvom blízkosti kúpeľného mesta Piešťany a krajského mesta Trnava, čo je zohľadnené vo zvýšenej východiskovej jednotkovej hodnote pozemku, ktorá je stanovená na 60% hodnoty platnej pre mesto Piešťany. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 806/12 záhrada 386 386,00 1/1 386,00 m 2 806/25 zastavaná plocha a nádvorie 714 714,00 1/1 714,00 m 2 806/49 zastavaná plocha a nádvorie 20 20,00 1/1 20,00 m 2 Spolu výmera 1 120,00 m 2 Obec: Veľké Kostoľany Východisková hodnota: VH MJ = 60,00% z 26,56 EUR/m 2 = 15,94 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 0,90 1,00 0,90 1,25 Strana 17

kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,50 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,25 * 1,50 * 1,00 1,8225 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 15,94 EUR/m 2 * 1,8225 29,05 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 120,00 m 2 * 29,05 EUR/m 2 32 536,00 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č. 806/12 11 213,30 parcela č. 806/25 20 741,70 parcela č. 806/49 581,00 Spolu 32 536,00 Strana 18

III. ZÁVER Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Rodinný dom s.č.484 0,00 145,29 1 Garáž 0,00 14,59 1 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemok 806/12 386,00 Pozemok 806/25 714,00 Pozemok 806/49 20,00 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 33 039,69 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 32 536,00 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 19

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom s.č.484 30 172,93 Garáž 1 017,08 Studňa kopaná 944,10 Vodovodná prípojka 317,39 Vodomerná šachta 0,00 Kanalizačná prípojka 104,92 Žumpa 405,71 Plynová prípojka 41,01 Prípojka NN 36,56 Pozemky Pozemok - parc. č. 806/12 (386 m 2 ) 11 213,30 Pozemok - parc. č. 806/25 (714 m 2 ) 20 741,70 Pozemok - parc. č. 806/49 (20 m 2 ) 581,00 Spolu VŠH 65 575,69 Zaokrúhlená VŠH spolu 65 600,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 65 600,00 EUR Slovom: Šestdesiatpäťtisícšesťsto EUR 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Určité riziko z hľadiska predajnosti bytu predstavuje výkon záložného práva v prospech Prima banky a.s. Bratislava uvedený na LV č.1916. V Trenčíne dňa 25.5.2015 Ing. Juraj Sedláček Strana 20

IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa 02.04.2015 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1916, k.ú. Veľké Kostoľany, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu 3. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu 4. Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 17.04.2015 - originál 5. Potvrdenie OÚ Veľké Kostoľany o veku rodinného domu 6. Pôdorys rodinného domu s.č.484 7. Pôdorys garáže 8. Fotodokumentácia Strana 21