ZNALECKÝ POSUDEK č. 3725-25/2014 O ceně rozestavěného rodinného domu v Praze Uhřiněvsi, Morávkova ulice, bez čp/če, vč.příslušenství a pozemků p.č.710/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 95 m 2, p.č.710/3, zahrada, o velikosti 205 m 2 a p.č.710/4, zahrada, o velikosti 24 m 2, vše zapsáno na LV č.2376 a č.1802 pro k.ú.uhřiněves Objednatel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 14.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích 14.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu v Praze Uhřiněvsi, Morávkova ulice, bez čp/če, vč.příslušenství a pozemků p.č.710/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 95 m 2, p.č.710/3, zahrada, o velikosti 205 m 2 a p.č.710/4, zahrada, o velikosti 24 m 2, vše zapsáno na LV č.2376 a č.1802 pro k.ú.uhřiněves 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Morávkova 104 00 Praha-Uhřiněves Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Uhříněves Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 7 300,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.1.2014 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.jiřího Zemana. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2376 pro k.ú.uhřiněves - výpis z LV č.1802 pro k.ú.uhřiněves - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje LV č.2376: SJM Zeman Jiří a Zemanová Markéta, Přátelství 877/50, Uhřiněves, 104 00 Praha rč: 680902/1725 a 676018/0999 LV č.1802: Zeman Jiří, Přátelství 877/50, Uhřiněves, 104 00 Praha rč: 680902/1725 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný, zdivo tl.33 a 37,5 cm. Má sedlovou střechu, krytina je z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, vlysů, laminátu a koberců. Schody jsou železobetonové s povrchem z dlažby. V přízemí je byt dispozice 2+1, bez vybavení kuchyně, WC, koupelna se sprchovým koutem. V podkroví je byt dispozice 2+1, WC splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, plynový sporák na PB. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z kotle, alternativně z boileru. Stav domu je zhoršený, celkové vybavení je podstandardní. Dům je užíván od roku 1966, kolaudace proběhla v roce 1967. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Na pozemku se nacházejí vedlejší stavby a porosty. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku LV č. 2376 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům LV č. 1802 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č. 2376 rozestavěný RD 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 14 Stáří stavby: 10 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 5 221,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 95,00 m 2 podkroví: = 95,00 m 2-5 -
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 95,00 m 2 2,60 m podkroví: 95,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 95,0*3,6 = 342,00 m 3 zastřešení: 95,0*4,0/2 = 190,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 532,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 95,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 190,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00-6 -
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 10 let: s = 1-0,005 * 10 = 0,95 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,95 = 1,036 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-7 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,880 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 221,- Kč/m 3 * 1,036 = 5 408,96 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 532,00 m 3 * 5 408,96 Kč/m 3 * 0,930 * 0,880= 2 355 000,60 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 355 000,60 Kč LV č. 1802 pozemky 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00-8 -
Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi 6 i = 1 Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,930 Index polohy pozemku 4 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,880 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,880 = 0,818 11 i = 2-9 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 7 300,- 0,818 5 971,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 710/5 95,00 5 971,40 567 283,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 710/3 205,00 5 971,40 1 224 137,- 4 odst. 1 zahrada 710/4 24,00 5 971,40 143 313,60 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 934 733,60 Pozemky - zjištěná cena = 1 934 733,60 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV č. 2376 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 355 000,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 355 000,60 Kč LV č. 2376 celkem 2 355 000,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Výsledná cena: 2 355 000,60 Kč LV č. 1802 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1 934 733,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 934 733,60 Kč LV č. 1802 celkem 1 934 733,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 4 289 734,20 Kč - 11 -
Rekapitulace výsledných cen LV č. 2376 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 355 000,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 355 000,60 Kč LV č. 2376 celkem 2 355 000,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Výsledná cena: 2 355 000,60 Kč LV č. 1802 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1 934 733,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 934 733,60 Kč LV č. 1802 celkem 1 934 733,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 4 289 734,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 4 289 740,- Kč slovy: Čtyřimilionydvěstěosmdesátdevěttisícsedmsetčtyřicet Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní - zajištění pohledávky ve výši 2.306.000,- Kč s příslušenstvím, a zajištění budoucí pohledávky do výše 5.382.204,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům, který je situovaný v centrální části Uhříněvse, v tiché ulici pouhých pět minut od nádraží. V domě se nachází tři bytové jednotky o dispozicích 2+1, byt nacházející se ve 3. NP je kompletně zrekonstruovaný včetně nových rozvodů. Směrem do ulice jsou osazena nová plastová okna. Topení zajišťují dva plynové kotle, podlahy jsou plovoucí nebo je položena dlažba. K domu náleží pěkný pozemek. Veškeré inženýrské sítě, vynikající spojení do centra města vlakem ( 20 minut ) a busem na metro C Háje ( 10 minut ). V místě veškerá občanská vybavenost včetně škol, zdravotnických zařízen, služeb a možností trávení volného času. Požadovaná cena 6.390.000,- Kč. novostavba řadového rodinného domu o dispozici 4+KK s garáží a vlastní zahrádkou z roku 2007. Dům disponuje obývacím pokojem s kuchyní a jídelním koutem, z něhož lze vstoupit do vlastní zahrádky. Okna v přízemí jsou bezpečnostní (connexová). V přízemí se dále nachází samostatné WC, komora, technická místnost s plynovým kotlem Baxi a prostorem pro pračku a sušičku. Z - 13 -
garáže je přímý vstup do zádveří. V patře domu jsou koupelna, ložnice s vlastní šatnou a balkónem a další 2 pokoje. Další vybavení: vstupní bezpečnostní dveře zn. Next, dálkové el. ovládání garáže, topné konvektory Minib v obývacím pokoji, rozvody na tv, internet, satelit, možnost wifi, venkovní dlažba na zahrádce, kuchyň a vestavěné skříně v ložnici a koupelně vyrobeny na zakázku na míru. V lokalitě kompletní občanská vybavenost: MŠ (novostavba přímo v ulici), 2x ZŠ, lékařský dům, pošta, obchody, restaurace, sportovní aktivity (tenis, fotbal, sokolovna), kroužky pro děti (ZUŠ, DDM), čerpací stanice, koupaliště v Kolovratech (možno dojet na kole). Vyhovující dopravní dostupnost: autobusová zastávka 1 min., metro trasa A nebo C (15 min autobusem), vlaková zastávka (20 min. pěšky nebo autobusem 7min), D1 autem 5 min, Pražský okruh 10 min autem. Požadovaná cena 6.150.000,- Kč včetně právního servisu a provize RK. nadstandardně zařízený dvoupodlažní řadový rodinný dům s garáží, dvěmi parkovacími stáními, terasou a vlastní zahradou o užitné ploše 118 m2 ve velmi klidné lokalitě Praha - Uhříněves v ulici Plutova. Novostavba je z roku 2007 o dispozici 4+kk a nachází se na pozemku o velikosti 148 m2. V přízemí je situován prostorný obývací pokoj s kuchyní a jídelním koutem, ze kterého je přímý vstup na zahradu, dále technická místnost se sprchovým koutem a toaletou, spíž a předsíň. Do garáže je vstup přímo z domu ze zádveří. V prvním patře se nachází ložnice, pracovna, šatna, dětský pokoj a koupelna s vanou a toaletou. Novostavba je nadstandardně zařízena - na podlahách se nachází dubové parkety a dlažba, vestavěné skříně na míru, topení je plynové (kotel Baxi), centrální vysavač, bezpečnostní dveře Next, vnitřní dveře Sapeli, elektrické ovládání garáže, markýza na elektrický pohon, připojení na internet - kabelové, wifi. Na zahrádce, která je upravená pro děti, je položena nová dřevo-plastová podlaha. Občanská vybavenost v lokalitě vynikající - školka 50 m od domu, dvě základní školy, pošta, restaurace, obchody i sportovní centrum. Dopravní dostupnost: autobusová zastávka 2 minuty pěší chůzí, v blízkosti vlaková stanice, automobilem v centru do 20 minut. Nemovitost se nachází ve velmi klidné ulici (slepá), ideální pro rodinu s dětmi. Požadovaná cena 5.950.000,- Kč vč. provize a služeb RK. - 14 -
Velmi ně působí skutečnost, že RD není zkolaudován. Obvyklá cena bez vlivu závad : 4.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitostí na obou LV stanovuji na 4.300.000,- Kč. Slovy: Čtyřimilionytřistatisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 14.1.2014 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.68. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3725-25/2014 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2376 ze dne 13.3.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1802 ze dne 13.3.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -