ZNALECKÝ POSUDEK č. 4174-474/2014 O ceně pozemku p.č.st.119, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 594 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.81 v obci Kamenný Újezd, včetně příslušenství a pozemků p.č.804/1, zahrada, o velikosti 1047 m 2, p.č.805/3, zahrada, o velikosti 614 m 2, p.č.806/7, ostatní plocha, o velikosti 466 m 2 a p.č.807/2, zahrada, o velikosti 287 m 2, vše zapsáno na LV č.112 pro k.ú.kamenný Újezd u Rokycan Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 2.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 2.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.119, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 594 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.81 v obci Kamenný Újezd, včetně příslušenství a pozemků p.č.804/1, zahrada, o velikosti 1047 m 2, p.č.805/3, zahrada, o velikosti 614 m 2, p.č.806/7, ostatní plocha, o velikosti 466 m 2 a p.č.807/2, zahrada, o velikosti 287 m 2, vše zapsáno na LV č.112 pro k.ú.kamenný Újezd u Rokycan 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kamenný Újezd 81 337 01 Kamenný Újezd Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Kamenný Újezd Katastrální území: Kamenný Újezd u Rokycan Počet obyvatel: 698 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn II 0,85 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 304,74 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.12.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.112 pro k.ú.kamenný Újezd u Rokycan - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 756219/3595, Paní Pavla Hájková, Kamenný Újezd 81, 33701 Kamenný Újezd, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 756219/3595, Paní Pavla Hájková, Kamenný Újezd 81, 33701 Kamenný Újezd, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových - 3 -
podkladů. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo. Má sedlovou střechu, krytina je z vlnovky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda je břízolitová, v horším stavu. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Stav domu je zhoršený. Stáří domu odhaduji dle stavu na nejméně 70 roků. V průběhu životnosti domu byla provedena přístavba do dvora. Dům je pravděpodobně napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci do jímky a plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 3 088,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 3 088,00) / 3 088,00 = 0,865 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00-5 -
ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - omezené využití pozemků I -0,30 v nadstandardní velikosti Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,700 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,855 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce II -0,04-6 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,855 * 0,700 * 1,000 = 0,598 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 263,60 0,598 157,63 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,865 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.119 594,00 157,63 93 632,22 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 804/1 1 047,00 157,63 165 038,61 4 odst. 1 zahrada 805/3 614,00 157,63 96 784,82 4 odst. 1 ostatní plocha 806/7 466,00 157,63 73 455,58 4 odst. 1 zahrada 807/2 287,00 157,63 45 239,81 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 474 151,04-7 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 740,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 165,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 165,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 165,0*3,9 = 643,50 m 3 zastřešení: 165,0*3,2/2 = 264,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 907,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 165,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 165,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-8 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 70 let: s = 1-0,005 * 70 = 0,650 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,660 = 0,390 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04-9 -
5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 0,95 100-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,855 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,04 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 740,- Kč/m 3 * 0,390 = 678,60 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 907,50 m 3 * 678,60 Kč/m 3 * 0,855 * 1,000= 526 534,22 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 526 534,22 Kč Cena staveb celkem = 526 534,22 Kč - 10 -
Ocenění věcných břemen váznoucích na pozemcích Věcné břemeno Věcné břemeno užívání - Elena Blechová, r.č.456210/717 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 96 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 96 000,00 Kč * 50 % = 48 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 48 000,- Kč * 10 let = 480 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 480 000,- Kč Cena věcných břemen váznoucích na pozemcích celkem = - 480 000,- Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = 520 685,26 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 520 685,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 520 685,30 Kč Celkem 520 685,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 520 685,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 520 685,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 520 685,30 Kč Celkem 520 685,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 520 685,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 520 690,- Kč slovy: Pětsetdvacettisícšestsetdevadesát Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno užívání. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 2.000.000,- Kč a 500.000,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hills s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov, Zástavní právo smluvní k zajištění postoupených pohledávek společností Central system s.r.o. ve výši 182.000,- Kč s příslušenstvím a všechny budoucí pohledávky do výše 482.000,- Kč včetně příslušenství - Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 13 -
rodinný dům nedaleko centra města Hrádek. Jedná se o levou polovinu dvojdomu. Dům je nepodsklepený a vyžaduje celkovou modernizaci, jeho dispozice je 5 + 2. V domě je zavedena elektřina, obecní voda a kanalizace, plyn je na hranici pozemku. Vzdálenost od centra města je necelých 200 m. Škola je ve vzdálenosti cca 100 m, školka, zdravotní středisko, obchody a veškerá občanská vybavenost jsou v těsné blízkosti. Jedná se o prodej insolvenčním správcem, veškerý právní servis je zajištěn. Požadovaná cena 1.100.000,- Kč včetně provize. Prodej chaty o dispozici 2+kk v Rokycanech na Ždárské cestě. Chata o dvou poschodích o zastavěné ploše 27 m2 je postavená na pozemku o celkové výměře 940 m2. Elektřina je zavedena a voda je z vlastní studny. Chata je částečně podsklepena. Na pozemku jsou vzrostlé ovocné stromy. Nedaleko chaty je sportovní areál a obchodní dům. Požadovaná cena 900.000,- Kč včetně provize. - 14 -
prodej rodinného domu, který prošel v roce 2000-2009 částečnou rekonstrukcí. Dům je částečně podsklepen, v přízemí dispozice 1+1 se sociálním zařízením, v podkroví kuchyň a tři pokoje, z čehož dva pokoje jsou v šikmině a spíše lze využít jako úložný prostor. Dům má elektrickou, vodovodní i kanalizační přípojku z veřejných sítí, plyn zaveden do «plyn.domečku» na vlastním pozemku. K kuchyni kuchyňská linka, plynový sporák na PB, který je umístěn na chodbě domu. Podlahy v přízemí domu beton, s krytinou lino, keramika a prkna. V podkroví podlahy prkenné. Schodiště do podkroví teraso. U domu stavba garáže a hospodářského stavení, v další části velká zahrada. Dům v obci je situován v klidné ulici, je jako poslední v přímém sousedství lesa. Požadovaná cena 1.190.000,- Kč včetně provize, bez poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 15 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.190.000,- Kč Obvyklá cena závad : 480.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 710.000,- Kč. Slovy: Sedmsetdesettisíc Kč V Tršicích 2.12.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4174-474/2014 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 112 ze dne 10.11.2014 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -