-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7092/21-2016 o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 5562 se stavbou garáže, dále stp. čk. 5563, zapsané v LV č. 5622 v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Pardubice Pardubice, Sladkovského 592 JUDr. Ladislav Navrátil Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 19.04.2016 pod čj. 052 EX 787/09-51 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 13.05.2016 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná projektová dokumentace g) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov h) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na povinného, vráceno, že nebylo možno doručit. Proto po dohodě s objednavatelem provedeno ocenění zvenčí, na základě dostupných podkladů. Při místním šetření zjištěno, že na stp. čk. 5563 se nalézá vybudovaná garáž totožných parametrů jako oceňována na vedlejší stp. čk. 5562. Stavba nebyla dosud údajně zkolaudována, následně není zapsána v operátu evidence nemovitostí. Jelikož je vybudována na stp. čk. 5563 ve vlastnictví povinného, uvádím její obvyklou cenu rovněž v posudku, v závěru odděleně od požadovaného znaleckého úkolu. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 07.05.2016. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 5622, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov. Vlastník: individuální vlastnictví Kisý Pavel, narozen 21.10.1955 2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Garáž na stp. čk. 5562 b) Garáž na stp. čk. 5563 mimo znalecký úkol c) Stavební pozemky stp. čk. 5562 a stp. čk. 5563 3. Z dokumentace zjištěno, že garáže byly vybudovány v letech 2001-03, kolaudační rozhodnutí ze dne 13.12.2003 pod čj. Výst. 30143-3938/2003/Ká. Dle zjištění vlastníků dalších garáží byly dokončovací práce včetně fasády realizovány v dalších letech. 4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové, jihovýchodní části města, místně zvané Kryblice. Od centra města je vzdálena přibližně 800 m, přístupna z Mánesovy ulice, v území zainvestovaném. Nalézá se v areálu řadových garáží, komunikace v rámci areálu ze štěrkodrti, na pozemku mírně svažitém k jihu. Fronta garáží ve směru západ východ, s průčelím přivráceným k jihu, oceňovaná garáž na stp. čk. 5562 je druhá od západu.
-4- a) Garáže na stp. čk. 5562 a 5563 Stavba přízemní, nepodsklepená, s plochou střechou. Nebyl mi umožněn vstup do konkrétní garáže, proto je hodnocena dle dalších garáží v řadě, jde o standardní vybavení. Konstrukční řešení: Vytvořena z tvárnic převážně v tl. 24 cm, omítky vnitřní vápenné, fasáda štuková s kabřincovým soklem, vodorovný podhled stropu, krytina svařovaná, oplechování včetně svodů. Podlaha betonová, vrata sklopná. Dle venkovní prohlídky jde o standardní, kvalitní provedení. Výměry: Garáž na stp. čk. 5562 Zastavěná plocha: 6,00x3,15 = 18,90 m2 Obestavěný prostor: 18,90x2,55 = 48,20 m3 Garáž na stp. čk. 5563 Zastavěná plocha: 6,00x3,25 = 19,50 m2 Obestavěný prostor: 19,50x2,55 = 49,73 m3
-5- b) Pozemky Pozemky se nalézají na okraji zastavěné části města, v souladu s Územním plánem, v území zainvestovaném, přístup z veřejné komunikace se štěrkovým povrchem. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 5562 19 stp. čk. 5563 20 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2016. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Trutnov, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Garáž na stp. čk. 5562 462119 2 640 0,00 1,00 1,00 2 640 Garáž na stp. čk. 5563 462119 2 640 1,00 1,10 1,10 2 640 kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
-7- b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Garáž na stp. čk. 5562 48 2 640 126 720 15 107 712 Garáž na stp. čk. 5563 50 2 640 132 000 15 112 200 POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků dle vlastní databáze a dle cen stanovených MěÚ v Trutnově činí ceny pro garáže cca 700,- Kč/m2. Výpočet: Stp. čk. 5562 19 m2 x 700,- Kč/m2 = 13 300,- Kč Stp. čk. 5563 20 m2 x 700,- Kč/m2 = 14 000,- Kč Pozemky celkem 27 300,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 5622 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 135 000,- Kč. Věcná hodnota (časová cena) garáže na stp. čk. 5563 (nezapsaná v LV) činí zaokrouhleně 112 000,- Kč.
-8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě města Trutnova se dle databází a informací realitních kanceláří v posledních 18 měsících zobchodovalo několik totožných typů nemovitosti řadových garáží. Z těchto nemovitostí níže uvádím obdobné, které upravuji indexy polohy, technického stavu, přístupnosti, velikosti vzhledem k oceňované nemovitosti. lokalita cena koeficienty srovnávací cena Trutnov Kryblice 140 000 0,95 133 000 Trutnov - Kryblice 105 000 0,80 84 000 Trutnov Česká čtvrť 150 000 0,75 112 500 Trutnov HSM 85 000 1,10 93 500 Trutnov - Břečtejnská 65 000 1,15 74 750 Trutnov - Břečtejnská 80 000 1,10 88 000 Z toho vyplývá průměrná cena 97 625,- Kč. Cena garáže na stp. čk. 5562 přípočet pozemků (stp. čk. 5562 a 5563) celkem 97 625,- Kč 27 300,- Kč 124 925,- Kč Cena garáže na stp. čk. 5563 97 625,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 5622 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 125 000,- Kč. Srovnávací hodnota garáže na stp. čk. 5563 (dosud nezapsané v LV) v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 98 000,- Kč.
-9- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kde je v lokalitě u garáží vyrovnaná nabídka s poptávkou, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávacích cen. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 5622 v k.ú. Trutnov činí 125 000,- Kč. Slovy: Stodvacetpěttisíckorunčeských Návrh obvyklé ceny garáže na stp. čk. 5563 (dosud nezapsané v LV) v k.ú. Trutnov činí 98 000,- Kč. Slovy: Devadesátosmtisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Věcná břemena uvedená v listu vlastnictví z roku 2003 naprosto neovlivňují obvyklou cenu. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 13.05.2016
-10- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7092/21-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 13.05.2016
-11-