ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4867/2014 NEMOVITÁ VĚC: 1/16 domu č.p. 212 na pozemku p.č. St. 220 a 1/16 pozemků p.č. St. 220, 246/1, 888, 939, 940, 942, 943 a 1/16 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 210/14, 245/1 a GP 443/15 Vlastníci stavby a pozemků: Jaroslava Bodnarová, Jelen 212, 281 25 Konárovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 František Jirák, Jelen 212, 281 25 Konárovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Květa Jiráková, Jelen 212, 281 25 Konárovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Ludmila Nehasilová, Lipec 15, 281 26, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jaroslava Stuchlá, Tři Dvory 193, 280 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Božena Špičková, Jelen 218, 281 25 Konárovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Květa Tanková, Dolní Zájezd 167, 281 25 Konárovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Jiří Bulvas Adresa objednavatele: Jablonecká 322, 190 00 Praha 9 ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 146 EX 957/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/16 domu s přísl. 1/16 pozemků 90 600 Kč 46 800 Kč Datum místního šetření: 5.11.2014 Stav ke dni : 5.11.2014 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 22 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 17.1.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/16 domu č.p. 212 na pozemku p.č. St. 220 a 1/16 pozemků p.č. St. 220, 246/1, 888, 939, 940, 942, 943 a 1/16 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 210/14, 245/1 a GP 443/15 v kat. úz. Konárovice, obec Konárovice, okres Kolín, vše zapsáno na LV č. 444. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.9.2014 LV č. 444 pro kat. úz. Konárovice - snímek z katastrální mapy ze dne 12.9.2014 se zákresem PK parcel - usnesení o ustanovení znalce č. 146 EX 957/13-43 ze dne 17.9.2014 - srovnávací sestavení parcel ze dne 15.1.2015 - lesní hospodářská osnova platná od 1.1.2006-31.12.2015 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Konárovice patří územně do okresu Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Konárovice se rozkládá asi 7 km východně od Kolína. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci, plynofikaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňované nemovitosti se nachází v osadě Jelen, spadající pod obec Konárovice. Osada Jelen je situována cca 1 km severně od obce Konárovice. Dům č.p. 212 se stodolou na pozemku St. p.č. 220 a vejminkem, zahrada p.č. 888 s venkovními úpravami je situována v severovýchodní části osady Jelen. Lesní pozemky p.č. 939, 940, 942 a 943 se nachází severozápadně od osady Jelen, mimo zastavěné území. Vodní plocha p.č. 246/1, PK 210/14 a PK 245/1 se nachází jižně od osady Jelen, mimo zastavěné území. GP 443/15 jižně od obce Konárovice, mimo zastavěné území obce.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Dům č.p. 212 s pozemky St. p.č. 220 a 888 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Dům č.p. 212 1.1.2 Vejminek 1.1.3 Stodola 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky p.č. St. 220, p.č. 888 2. Pozemky p.č. 246/1, 939, 940, 942, 943 a pozemky PK 210/14, 245/1 a GP 443/15 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Lesní pozemky p.č. 939, 940, 942 a 943 2.1.2 Pozemky p.č. 246/1, PK 210/14, PK 245/1 a GP 443/15 2.2. Ocenění trvalých porostů 2.2.1 Lesní porost Obsah tržního ocenění majetku 1. Dům č.p. 212 s pozemky St. p.č. 220 a 888 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Dům č.p. 212 2. Pozemky p.č. 246/1, 939, 940, 942, 943 a pozemky PK 210/14, 245/1 a GP 443/15 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem I -0,04 ocenění je spoluvlastnický podíl 1/16. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,040 11 i = 2
Koeficient pp = I T * I P = 0,978 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Konárovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 636,52 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Dům č.p. 212 s pozemky St. p.č. 220 a 888 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Dům č.p. 212 Dům č.p. 212 je půdorysně řešen do tvaru L, je samostatně stojící s navazující stodolou, jednopodlažní s půdou. Dispozice domu, vnitřní vybavení ani stav nemohl být zjištěn vzhledem k nesoučinnosti majitelů. Dům má betonové základy, svislé konstrukce jsou zděné, krov dřevěný. Střecha je sedlová krytá taškovou krytinou. Bleskosvod není osazen. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Okna a dveře jsou dřevěné. Napojeno na elektro rozvod a vodovod. Kanalizace pravděpodobně do žumpy. Stáří a užitná plocha stanoveny odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 1,5*5+5*9+6*22 = 184,50 m 2
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 184,50 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.NP vstup: (1,5*5)*(2,50)+2,30+(5*9+6*22)*(3,50) = 640,55 m 3 : (177)*(2,50)/2 = 221,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 861,80 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 184,50 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 184,50 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,606 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,606 = 1 486,52 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 861,80 m 3 * 1 486,52 Kč/m 3 * 0,940 * 1,040= 1 252 386,68 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 252 386,68 Kč Dům č.p. 212 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 252 386,68 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 16 Dům č.p. 212 - zjištěná cena = 78 274,17 Kč 1.1.2 Vejminek Vejminek nacházející se naproti domu č.p. 212 je jednopodlažní s půdou. Betonové základy, svislé konstrukce jsou zděné, krov dřevěný. Střecha je sedlová krytá taškovou krytinou. Bleskosvod není osazen. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Okna a dveře dřevěné. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 4*11 = 44,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 44,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (4*11)*(3,00) = 132,00 m 3 zastřešení: (4*11)*(1,50)/2 = 33,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 165,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 44,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 44,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00
9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,630 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,630 = 1 545,39 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 165,00 m 3 * 1 545,39 Kč/m 3 * 0,940 * 1,040= 249 277,59 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 249 277,59 Kč Vejminek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 249 277,59 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 16 Vejminek - zjištěná cena = 15 579,85 Kč 1.1.3 Stodola Stodola navazující na dům je jednopodlažní s půdou. Betonové základy, svislé konstrukce jsou zděné, krov dřevěný. Střecha je sedlová krytá taškovou krytinou. Bleskosvod není osazen. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Vrata dřevěná. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 8*6 = 48,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 48,00 m 2 3,50 m 168,00 Součet 48,00 m 2 168,00
Průměrná výška podlaží: PVP = 168,00 / 48,00 = 3,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 48,00 / 1 = 48,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (8*6)*(3,50) = 168,00 m 3 zastřešení (8*6)*(2,50)/2 = 60,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 168,00 m 3 zastřešení Z 60,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 228,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13,10 100 1,00 13,10 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 13,80 100 1,00 13,80 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100 1,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100 1,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna C 3,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 6,10 100 1,00 6,10 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00
25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,8900 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0575 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8900 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 853,08 Plná cena: 228,00 m 3 * 2 853,08 Kč/m 3 = 650 502,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 150 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CS N = 216 617,25 Kč Koeficient pp * 0,978 Cena stavby CS = 211 851,67 Kč Stodola - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 211 851,67 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 16 Stodola - zjištěná cena = 13 240,73 Kč 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky p.č. St. 220, p.č. 888 Pozemek tvořený parcelami č. St. 220 a p.č. 888 se nachází v osadě Jelen, obec Konárovice, okres Kolín. Pozemek je nepravidelného tvaru, převážně rovinný. Pozemek parc. č. St. 220 zastavěn domem č.p. 212 se stodolou a vejminkem nacházejícím se naproti domu č.p. 212. Pozemek parc. č. 888 slouží jako zahrada. Pozemek je oplocen drátěným plotem na betonové podezdívce do ulice a dřevěným laťkovým plotem. Vrata jsou dřevěná do kovového rámu. Vstup a vjezd na pozemek je zajištěn. Parkování možné na pozemku. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek zastavěný domem č.p. 212 bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 1,040 = 0,978 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 636,52 0,978 622,52 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 220 673,00 622,52 418 955,96 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 888 273,00 622,52 169 947,96 Stavební pozemky - celkem 946,00 m 2 588 903,92 Pozemky p.č. St. 220, p.č. 888 - výchozí cena pro výpočet = 588 903,92 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 16 Pozemky p.č. St. 220, p.č. 888 - zjištěná cena = 36 806,50 Kč
2. Pozemky p.č. 246/1, 939, 940, 942, 943 a pozemky PK 210/14, 245/1 a GP 443/15 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Lesní pozemky p.č. 939, 940, 942 a 943 Lesní pozemky p.č. 939, 940, 942 a 943 se nachází severozápadně od osady Jelen, mimo zastavěné území. Převažující porost je borovice, dub a bříza. Ocenění Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 939 1M 1 234,00 2,74 2,74 3 381,16 lesní pozemek 940 1M 1 819,00 2,74 2,74 4 984,06 lesní pozemek 942 1M 2 375,00 2,74 2,74 6 507,50 lesní pozemek 943 1M 11 614,00 2,74 2,74 31 822,36 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 17 042,00 m 2 46 695,08 Lesní pozemky p.č. 939, 940, 942 a 943 - výchozí cena pro výpočet = 46 695,08 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 16 Lesní pozemky p.č. 939, 940, 942 a 943 - zjištěná cena = 2 918,44 Kč 2.1.2 Pozemky p.č. 246/1, PK 210/14, PK 245/1 a GP 443/15 Vodní plocha p.č. 246/1, PK 210/14 a PK 245/1 se nachází jižně od osady Jelen, mimo zastavěné území. GP 443/15 jižně od obce Konárovice, mimo zastavěné území obce. Pozemek PK 210/14 je součástí p.č. 210/21, PK 245/1 je součástí p.č. 210/58 a GP 443/15 je součástí 443/15. Tyto pozemky nejsou zapsány na LV a v KN jsou vedeny jako orná půda. Dle sdělení zástupce obce jsou tyto pozemky mimo zastavitelné území. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda PK 210/14 22112 4 919,00 3,93 20,00 4,72 23 217,68 orná půda PK 245/1 22312 5 657,00 4,99 20,00 5,99 33 885,43 orná půda GP 443/15 22001 28 500,00 8,01 20,00 9,61 273 885,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 39 076,00 m 2 330 988,11
Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 6 - pozemky močálů, mokřad a bažin 8 odstavec 6 7,17 0,25 1,00 20 % 2,15 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 6 vodní plocha - 246/1 66,00 2,15 141,90 zamokřená plocha Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 66,00 m 2 141,90 Pozemky p.č. 246/1, PK 210/14, PK 245/1 a GP 443/15 - výchozí = 331 130,01 Kč cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 16 Pozemky p.č. 246/1, PK 210/14, PK 245/1 a GP 443/15 - zjištěná cena = 20 695,63 Kč 2.2. Ocenění trvalých porostů 2.2.1 Lesní porost Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] borovice lesní 1 045,00 32 5 9,00 90 % 2,29 1,85 1 933,25 dub zimní 1 045,00 32 6 9,00 10 % 0,69 0,06 62,70 borovice lesní 3 019,00 25 2 10,00 100 % 7,91 7,91 23 880,29 borovice lesní 580,00 18 5 9,00 90 % 1,15 0,93 539,40 dub zimní 580,00 18 4 9,00 10 % 1,84 0,17 98,60 borovice lesní 2 903,00 0 1 1,00 70 % 7,23 5,06 14 689,18 dub zimní 2 903,00 0 1 1,00 30 % 5,51 1,65 4 789,95 dub zimní 2 903,00 10 3 8,00 80 % 2,98 1,90 5 515,70 břízy ostatní 2 903,00 10 1 8,00 10 % 1,61 0,13 377,39 borovice lesní 2 903,00 10 3 8,00 10 % 4,47 0,36 1 045,08 borovice lesní 6 592,00 72 3 7,00 100 % 15,37 10,76 70 929,92 Cena lesního porostu celkem: 123 861,46
Lesní porost - celkem: 123 861,46 Kč Lesní porost - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 123 861,46 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 16 Lesní porost - zjištěná cena 7 741,34 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Dům č.p. 212 s pozemky St. p.č. 220 a 888 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Dům č.p. 212 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 165,00 m 2 Plocha pozemku: 946,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Nabízím Vám na prodej malý domek v obci Konárovice u Kolína. Dům je v původním stavu. V přízemí jsou dvě obytné místnosti, chodba a WC. Dům se nachází na pěkném rovinatém pozemku v klidné části obce. Kanalizace je přivedena přímo k domu. Na pozemku je vlastní studna i přípojka obecní vody. Obec Konárovice se nachází 7 km od města Kolína, nájezd na dálnici D11 je vzdálen pouze 11 km. Nachází se zde Mateřská školka, obchod i pošta. Lokalita Konárovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,15 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,75 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Celkový koef. Upravená j. cena K C Kč/m 2 0,54 10 599 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 50,00 m 2 789 m 2 980 000 Kč 19 600 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Nabízíme k prodeji rodinný dům 3+1 o zastavěné ploše 186 m2, obytné ploše 81 m2 na pozemku 1319 m2. Dům se nachází v zástavbě původních rodinných domů, je v původním stavu vhodný k modernizaci. Dům je tvořen obytnou částí s přistavěnou hospodářskou částí a garáží. Obytná část je tvořena předsíní, z které je vstup do obytné kuchyně, koupelny s vanou, toalety a spíže. Z kuchyně je vpravo prostorný obývací pokoj, vlevo průchozí pokoj do samostatné ložnice. Vytápění zajišťují plynové kamna WAW a kamna na tuhá paliva. Ohřev vody zajišťuje el. boiler. Voda se používá z vlastní studny, vodovod a kanalizační přípojka je na pozemku. Hospodářská část je tvořena prádelnou, chlévem, uhelnou se vstupem na půdu a garáží. V obci se nachází MŠ, samoobsluha, pošta a úřad. Dům ihned volný. Výborná dostupnost, pravidelné autobusové spojení do Kolína 7 km. V okolí se nachází krásná příroda, lesy, cyklostezky, jezera.
Lokalita Konárovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Celkový koef. K C 0,48 Upravená j. cena Kč/m 2 8 230 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 81,00 m 2 1 319 m 2 1 399 000 Kč 17 272 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej vesnického rodinného domu v obci Býchory. Dům je dispozičně 5+1, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, komora, sklep, půda. Navazují hospodářské budovy, garáž. Po drobných úpravách ihned obyvatelný. V obci škola i školka. Lokalita Býchory Použité K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 koeficienty: Celkový koef. K C 0,42 Upravená j. cena Kč/m 2 7 522 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 701 m 2 1 800 000 Kč 18 000 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 522 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 784 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 599 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 784 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 165,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 1 449 360,- Kč spoluvlastnický podíl * 1,00 / 16,00 = 90 585,00 Výsledná porovnávací hodnota 90 585 Kč
2. Pozemky p.č. 246/1, 939, 940, 942, 943 a pozemky PK 210/14, 245/1 a GP 443/15 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pole, Kolín II Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,50 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 995 38 000 38,19 0,91 34,83 Popis pozemku: Prodáváme zemědělskou půdu o výměře 995m2 v lokalitě Kolínletiště. Pozemek je rovinatý, ve tvaru obdélníku, přístupný z veřejné komunikace. Podloží půdy je černozem s vysokou bonitou. Na pozemku je stožár vysokého napětí. Lokalita: Pole, Křečhoř KRC: 0,95 KMP: 1,20 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 24 044 553 012 23,00 0,73 16,78 Popis pozemku: Prodej orné půdy v katastrálním území Křečhoř v okrese Kolín. Nabízíme prodej orné půdy v katastrálním území Křečhoř o celkové rozloze 24.044m2. Jedná se o čtyři parcelní čísla o velikosti 5.913m2, 67m2, 3.727m2 a 14.337m2. Orná půda je aktivně obhospodařována. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s 8 letou výpovědní lhůtou. Lokalita: Pole, Barchovice KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 32 279 473 171 14,66 0,67 9,80 Popis pozemku: Prodej orné půdy v katastrálním území Radlice u Barchovic v okrese Kolín. Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o celkové výměře 32.279m2. Rovinaté pozemky leží v blízkosti sebe. Výměra jednotlivých pozemků: komunikace 1.078m2, orná půda 17.449m2, trvalý travní porost 13.451m2, ostatní plocha 301m2. Část pozemků je obdělávaná s 5-ti letou výpovědní lhůtou, zbylé pozemky volné k okamžitému využití. Lokalita: Les, Kralupy KRC: 0,95 KMP: 1,30 KPP: 0,50 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 4 500 310 000 68,89 0,49 34,03 Popis pozemku: Prodej lesa na Kralupsku 0,45 ha převážně listnatého lesa. Lokalita: Les, Kolín KRC: 0,95 KMP: 1,15 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 9 311 221 000 23,74 0,83 19,71 Popis pozemku: Prodej lesa v Kolíně. Celková plocha činí 9311 m2. K lesu vede
příjezdová cesta. Les je převážně topolový. Stáří 80-90 let. Nachází se na okraji obce s odvodňovací kanalizací. Lokalita: Les, Nová Ves I KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 26 056 498 000 19,11 0,55 10,46 Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej nádherného lesního pozemku o celkové rozloze 26056 m2, v k.ú. Nová Ves u Kolína (Kolín 2 km). Rovinatý pozemek se nachází v hezkém krajinném prostředí lesa Krakorec. Les je listnatý, s dubovým a bukovým porostem. Průměrná jednotková cena 20,94 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] vodní plocha - 246/1 66 1 66 zamokřená plocha orná půda PK 210/14 4 919 10 49 190 orná půda PK 245/1 5 657 10 56 570 orná půda GP 443/15 28 500 10 285 000 lesní pozemek 939 1 234 21 25 914 lesní pozemek 940 1 819 21 38 199 lesní pozemek 942 2 375 21 49 875 lesní pozemek 943 11 614 21 243 894 Obvyklá cena před korekcí ceny 748 708 spoluvlastnický podíl * 1,00 / 16,00 = 46 794,25 Celková výměra pozemků 56 184 Hodnota pozemků celkem 46 794
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Dům č.p. 212 s pozemky St. p.č. 220 a 888 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Dům č.p. 212 78 274,00 Kč 1.1.2 Vejminek 15 580,00 Kč 1.1.3 Stodola 13 241,00 Kč 107 095,00 Kč 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky p.č. St. 220, p.č. 888 36 807,00 Kč 1. Dům č.p. 212 s pozemky St. p.č. 220 a 888 - celkem 143 902,00 Kč 2. Pozemky p.č. 246/1, 939, 940, 942, 943 a pozemky PK 210/14, 245/1 a GP 443/15 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Lesní pozemky p.č. 939, 940, 942 a 943 2 918,00 Kč 2.1.2 Pozemky p.č. 246/1, PK 210/14, PK 245/1 a GP 443/15 20 696,00 Kč 23 614,00 Kč 2.2. Ocenění trvalých porostů 2.2.1 Lesní porost 7 741,00 Kč 2. Pozemky p.č. 246/1, 939, 940, 942, 943 a pozemky PK 210/14, 245/1 a GP 443/15 - celkem 31 355,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Dům č.p. 212 s pozemky St. p.č. 220 a 888 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Dům č.p. 212 90 585,00 Kč 2. Pozemky p.č. 246/1, 939, 940, 942, 943 a pozemky PK 210/14, 245/1 a GP 443/15 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky 46 800,00 Kč Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí Dům č.p. 212 s pozemky St. p.č. 220 a 888 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena slovy: Devadesát tisíc šest set Kč 0 Kč 0 Kč 90 585 Kč 0 Kč 143 901 Kč 90 600 Kč Pozemky p.č. 246/1, 939, 940, 942, 943 a pozemky PK 210/14, 245/1 a GP 443/15 Věcná hodnota 46 794 Kč Hodnota pozemku 46 794 Kč Porovnávací hodnota 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Zjištěná cena dle cenového předpisu 31 355 Kč Obvyklá cena 46 800 Kč slovy: Čtyřicet šest tisíc osm set Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: 7 km od města Kolín, nájezd na D 11 cca 11 km, klidná část obce, parkování na pozemku c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/16 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/16 domu č.p. 212 s přísl. ve výši 90 600 Kč a 1/16 pozemků ve výši 46 800 Kč. V Praze 17.1.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4867/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 227/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1