ZNALECKÝ POSUDEK č. 4909-277/2016 O ceně pozemku p.č.st.185, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 249 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.216 ulice Tyršova, obec Mšeno, včetně příslušenství a pozemku p.č.114/1, zahrada, o velikosti 170 m 2, vše zapsáno na LV č.53 pro k.ú.mšeno Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 15.8.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 15.8.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.185, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 249 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.216 ulice Tyršova, obec Mšeno, včetně příslušenství a pozemku p.č.114/1, zahrada, o velikosti 170 m 2, vše zapsáno na LV č.53 pro k.ú.mšeno 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Tyršova 216 277 35 Mšeno Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Mšeno Katastrální území: Mšeno Počet obyvatel: 1 420 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 423,00 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.8.2016 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.53 pro k.ú.mšeno - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Paní Eva Loukotová, Tyršova 216, 27735 Mšeno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Eva Loukotová, Tyršova 216, 27735 Mšeno, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová stříkaná. Vnitřní dveře jsou dřevěné svlakové. Podlahy jsou z dlažby, PVC a koberců. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. V přízemí je byt dispozice 3+1, vybavení kuchyně je standardní s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna v přízemí není. V podkroví je byt dispozice 2+1, WC splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, sporák elektrický. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z kotle, alternativně z boileru. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je standardní. Dům je užíván od roku 1936, bez větších oprav či - 3 -
rekonstrukcí. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizace do jímky. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby bez vlivu na obvyklou cenu, a porosty. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. - 4 -
Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5-6 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,930 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-7 -
Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 1,050 = 0,977 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 423,- 0,977 413,27 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.185 249,00 413,27 102 904,23 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 114/1 170,00 413,27 70 255,90 Stavební pozemky - celkem 419,00 173 160,13-8 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 5,32*3,68 = 19,58 m 2 1.NP: 22,19*5,89+7,48*2,65 = 150,52 m 2 podkroví: 13,17*5,89+7,48*2,65 = 97,39 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 19,58 m 2 2,23 m 1.NP: 150,52 m 2 2,60 m podkroví: 97,39 m 2 2,45 m Obestavěný prostor spodní stavba: 19,58*2,23 = 43,66 m 3 vrchní stavba: 22,19*5,89*3,53+7,48*2,65*(5,49+3,91)/2 = 554,53 m 3 zastřešení: 22,19*5,89*3,9/2+7,48*2,65*2,81/2 = 282,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 880,90 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 150,52 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 267,49 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,78-9 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,610 = 0,519 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku V 0,00-10 -
3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,930 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 11 i = 2-11 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,519 = 1 273,11 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 880,90 m 3 * 1 273,11 Kč/m 3 * 0,930 * 1,050= 1 095 127,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 095 127,76 Kč Cena staveb celkem = 1 095 127,76 Kč Pozemky - celkem + 173 160,13 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 1 268 287,89 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 268 287,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 268 287,90 Kč Celkem 1 268 287,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 268 287,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 268 287,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 268 287,90 Kč Celkem 1 268 287,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 268 287,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 268 290,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěšedesátosmtisícdvěstědevadesát Kč - 13 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Veškerá zástavní práva smluvní a exekutorská, Nařízení a zahájení exekucí, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a Rozhodnutí o úpadku, jsou podrobně rozepsána na přiloženém LV č.53 k.ú. Mšeno ze dne 24.6.2016. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : řadový domek 4+1 v Husově ulici ve Mšeně u Mělníka. V domě byla započata rekonstrukce: plastová okna, nová koupelna. V přízemí se nachází kuchyně, dva pokoje a koupelna. V prvním patře ( podkroví) dvě ložnice. Dům je z části podsklepený, prostor v zadní části lze využívat jako dílnu. Dům se prodává v insolvenčním řízení, daň z nabytí proto hradí kupující. Požadovaná cena 1 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize (k jednání). - 14 -
rodinný dům, Želízy - Sitné, okres Mělník, velikosti 5+1, samostatně stojící, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. V prvním podlaží je technická část, která je tvořena kotelnou, uhelnou a garáží. Dále je zde chodba, kuchyň, obývací pokoj, koupelna a samostatné WC. Ve druhém podlaží jsou čtyři samostatné pokoje.dům je zděný, sedlová střecha, eternitové šablony jako krytina. Vytápění domu je ústřední se zdrojem kotlem na tuhá paliva, ohřev vody přes elektrický boiler. Elektrická přípojka 220/400V, vodovodní přípojka z obecního vodovodu, kanalizace svedena do žumpy. Staří domu cca 86 let, částečná rekonstrukce s modernizací v roce 1989. Insolvenční prodej. Požadovaná cena 1 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize, bez poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 15 -
samostatně stojící rodinný dům Chorušice, okres Mělník, s 2.NP a podkrovím s částečným podsklepením se sedlovou střechou s přístavbou s plochou střechou. Dispozičně je dům o velikosti 7+1. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou na přístavbě plochá s živičnou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná, vnitřní omítky vápenné štukové, vnitřní obklady běžného provedení, okna jsou plastová. Podlahy jsou plovoucí a dlažby, kanalizace standardní, vodoinstalace je studená i teplá, TUV elektrický boiler, topení ústřední s kotlem na tuhá paliva, dveře jsou hladké, elektroinstalace třífázová. V domě jsou 2 koupelny, standardní WC, v kuchyni sporák propanbutanový. Příslušenství tvoří kolny. Cena dle ZP 1 300 000 Kč za nemovitost. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.300.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč V Tršicích 15.8.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4909-277/2016 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 53 ze dne 24.6.2016 8 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -