ZNALECKÝ POSUDEK č. 7579-31-2016 O obvyklé ceně nemovitosti čp. 19 v Čisté u Rakovníka-aktualizace Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: pan Ing.Bc. Bohumil Ježek Lidečská 158/15 15521 Praha-Zličín Stanovení ceny podle platného cenového předpisu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 5.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Jiří Karlíček K Tabulkám 1448 517 41 Kostelec nad Orlicí telefon: 603962867 e-mail: jirikarlicek@kostelecnadorlici.cz Počet stran: 9 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Kostelci nad Orlicí 17.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti čp. 19 v Čisté u Rakovníka 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný domek čp. 19 Čistá u Rakovníka Adresa předmětu ocenění: Vrchlického 19 270 34 Čistá Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Čistá Katastrální území: Čistá u Rakovníka Počet obyvatel: 890 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod II 0,85 a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 524,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.3.2016 za přítomnosti pana Matějovského. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis KN katastrálního úřadu Rakovník - snímek katastrální mapy - ocenění Credoma s.r.o. 7/6/08 - údaje zjištěné místním šetřením
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem jsou SJM Matějovský Miloš a Zdeňka 6. Dokumentace a skutečnost Původní dokumentace se nedochovala kompletní a ocenění je provedeno dle zjištěných skutečností. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o dobový rodinný domek bez provozních místností. Nachází se v blízkosti centra obce v zástavbě obdobných dobových nemovitostí ve Vrchlického ulici. Přízemní domek s obytným podkrovím a částečným podsklepením. Původní nemovitost je starší 120 let a jde o nemovitost po modernizaci v roce 2002-2003. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný domek 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo V 0,00
jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2
1.1.1. Rodinný domek Jedná se o stavbu založenou na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo smíšené kámen a cihla. Povrchové úpravy venkovní opadávající. Vnitřní vybavení a provedení je po celkové rekonstrukci v rocwe 2002 a 2003. Tyto modernizace nejsou provedeny u venkovního provedení domu. Dům obsahuje v přízemí pracovnu, pokoj,chodbu, kuchyni, pokoj a kouplenu s WC. V podkroví se nacházejí ložnice, pokoj, šatna a chodba. Vytápění el.přímotopy a teplá voda z boileru. Kouplena s vanou a umyvadlem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 120 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 002 Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží pp: 4,5*4 = 18,00 m 2 np: 20,8*9 = 187,20 m 2 podkroví: 12,1*8,3+2,7*8 = 122,03 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška pp: 18,00 m 2 2,50 m np: 187,20 m 2 3,00 m podkroví: 122,03 m 2 2,70 m Obestavěný prostor pp: (4,5*4)*(2,50) = 45,00 m 3 np: (20,8*9)*(3,00) = 561,60 m 3 podkroví: (12,1*8,3+2,7*8)*(1,0)+12,1*8,3*3/2-12,1*4,5*3/2 = 191,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 797,60 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 187,20 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 327,23 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,75 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00
2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm - kámen 90 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) V 0,40 Koeficient pro stavby 14 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (14 + 15)= 0,855 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,855 = 0,356 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,356 = 873,27 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 797,60 m 3 * 873,27 Kč/m 3 * 1,000 * 1,030= 717 415,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 717 415,76 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00
využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 524,- 1,030 539,72 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 348 1 174,00 539,72 633 631,28 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 349 346,00 539,72 186 743,12 Stavební pozemky - celkem 1 520,00 m 2 820 374,40 Pozemky - zjištěná cena = 820 374,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47
Celková cena pozemku: Kč 186 743,00 Celková výměra pozemku m 2 346,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 346,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 186 743,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 12 138,30 Porosty - zjištěná cena = 12 138,30 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný domek 717 415,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 717 415,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 820 374,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 820 374,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 12 138,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 12 138,30 Kč Celkem 1 549 928,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 549 928,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 549 930,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetčtyřicetdevěttisícdevětsettřicet Kč Porovnání s obdobnými nemovitostmi pro porovnání bylo použito modernizovaných objektů dokončených v lokalitách v blízkosti Čisté. Rodinný domek Čistá Křekovice za 890 000,-Kč Rodinný domek Čistá za 1 300 000,-Kč Rodinný domek Čistá za 390 000,-Kč
Obvyklá cena na základě zjištěných skutečností jednak administrativní cenou a jednak na trhu s nemovitostmi v uvedené lokalitě je obvyklá cena nižší než cena administrativní a činí ke dni ocenění max. 1 000 000,-Kč(jedenmilionKč) v ceně se projevuje nedokončené modernizace,které obvyklou cenu snižují na výše uvedenou.obvyklá cena se k datu 17.11.2016 nemění. V Kostelci nad Orlicí 17.11.2016 Jiří Karlíček K Tabulkám 1448 517 41 Kostelec nad Orlicí telefon: 603962867 e-mail: jirikarlicek@kostelecnadorlici.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako soudní znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 14.2.1979 zn. Spr. 351/79 pro obor stavebnictví a ekonomika odvětví stavby obytné a z ekonomiky ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7579-31-2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 7579-2016.