ZNALECKÝ POSUDEK č. 2319-58/2015 pozemků st.p.č.284, p.č.594/8 s rekreační chatou ev.č.178 a příslušenstvím v k.ú. a obci Mořinka, okres: Beroun Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 5469/12 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4.8.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 20.8.2015
-2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemků st.p.č.284, p.č.594/8 s rekreační chatou ev.č.178 s příslušenstvím v kat.území a obci Mořinka, okres: Beroun; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rekreační chata Mořinka ev.č.178 267 18 Mořinka Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Mořinka Katastrální území: Mořinka Počet obyvatel: 142 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 2 45 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost č. V IV I Pi 0,50 0,60 1,02 I 0,70 I VI 0,90 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 377,85 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.8.2015 za přítomnosti p.štěpánka a p.štěpánkové Petry. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 4.8.2015 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 4.8.2015 při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne 1.4.2015 (č.j.088ex 5469/12) - exekuční příkaz ze dne 26.6.2013 od Exekutorského úřadu Kladno - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 29.6.2015 - výpis z KN ze dne 29.6.2015 - snímek katastrální mapy ze dne 3.7.2015 - údaje zjištěné na OÚ Mořinka dne 4.8.2015 : a/ přidělení pozemku do osobního užívání v r.1968 b/ stavební povolení ze dne 3.4.1967 vydané pod č.j.1691/64 c/ povolení k užívání dřevěné rekreační chaty na p.č.284 ze dne 21.6.1968 d/ oplocení pozemku v r.1989
-3- e/ povolení vrtané studny na p.č.594/8 ze dne 8.1.1998 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou 2 pozemky s rekreační chatou ev.č.178 severovýchodně od sídelní části obce Mořinka, v lokalitě rekreačních chat, v chráněné krajinné oblasti Karlštejnsko. Příslušenství rekreační chaty tvoří vrtaná studna (nefunkční, není voda...), venkovní úpravy a trvalé porosty. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.284, p.č.594/8 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. Pi V IV 1,00 5 Index trhu IT P6 * (1 + Pi) 1,000 i1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci
-4- Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů č. I Pi 0,85 I 0,05 IV 0,07-0,05 I IV -0,02 I -0,01 11 Index polohy IP P1 * (1 + Pi) 0,884 i2 Koeficient pp IT * IP 0,884 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.284, p.č.594/8 Jedná se o svažité pozemky k jihu, přístupné pouze pro pěší úzkou cestou; s možností napojení na elektroinstalaci a vodovod; bez možnosti napojení na kanalizaci, plynovod; nachází se v chráněném území Karlštejnsko. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6 č. Pi -0,02 I I -0,05 I
-5- Index omezujících vlivů IO 1 + Pi 0,930 i1 Index trhu s nemovitostmi IT 1,000 Index polohy pozemku IP 0,884 Celkový index I IT * IO * IP 1,000 * 0,930 * 0,884 0,822 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 377,85 Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem Parcelní číslo st.284 594/8 Výměra [m2] 37,00 334,00 371,00 Index Upr. cena [Kč/m2] Koef. 0,822 310,59 Jedn. cena [Kč/m2] 310,59 Cena [Kč] 11 491,83 310,59 103 737,06 115 228,89 2 m Ocenění staveb na pozemcích Rekreační chata ev.č.178 Jedná se o dřevěnou rekreační chatu s vyzdívaným suterenem v jižním svahu, jenž byla postavena v r.1968; chata je částečně podsklepena. Obvodové zdivo suterenu je kamenné a konstrukce přízemí je dřevěná, oboustraně obíjená ; střecha je sedlová o mírném sklonu s vlnitým eternitem; údržba rekreační chaty je zanedbána. Okna jsou dřevěná zdvojená; strop nad suterenem je z ocel.nosníků a želbet.desek. Přízemí je dispozičně členěno na obytnou místnost, kuchyň, verandu, WC a chodbu; v suterenu jsou sklepní prostory. Rekreační chata je napojena na veřejnou elektroinstalaci, WC je bez napojení na vodu, v kuchyňce je sporák na PB; vytápění je lokální (kamna na pevné palivo). V ceně rekreační chaty jsou již zahrnuty venkovní úpravy: přípojka elektro. oplocení, plotová vrátka, venkovní schody, zpevněné plochy, venkovní krb. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25): Rekreační chata 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 47 let 3 580,- Kč/m3
-6- Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 7,35*5,10 1.podz.podl.: 7,35*2,30 Název podlaží 1.nadz.podl.: 1.podz.podl.: Zastavěná plocha 37,49 m2 16,91 m2 37,49 m2 16,91 m2 Konstrukční výška 2,50 m 2,20 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (7,35*5,10)*(2,50) 1.podz.podl.: (7,35*2,30)*(2,20) zastřešení: 7,35*5,10*0,80/2 Obestavěný prostor - celkem: 93,71 m3 37,19 m3 14,99 m3 145,89 m3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: s 1-5 * 47 0,765 č. I Vi typ F -0,03 I I -0,01-0,06 I IV 0,65 9 Index vybavení IV (1 + Vi) * V10 * 0,765 0,448 i1 Index trhu s nemovitými věcmi IT 1,000 Index polohy pozemku IP 0,884 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * IV 3 580,- Kč/m3 * 0,448 1 603,84 Kč/m3 CSP OP * ZCU * IT * IP 145,89 m3 * 1 603,84 Kč/m3 * 1,000 * 0,884 206 842,- Kč
-7- Cena stanovená porovnávacím způsobem 206 842,- Kč Cena staveb celkem 206 842,- Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.594/8 Jedná se o smíšené trvalé porosty; oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Kč m2 m2 Kč * 103 737,00 334,00 10 31 058,98 0,065 2 019,00 Trvalé porosty na p.č.594/8 - zjištěná cena 2 019,- Kč Cena porostů celkem 2 019,- Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rekreační chata ev.č.178 Trvalé porosty na p.č.594/8 Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem + 206 842,- Kč 2 019,- Kč 208 861,- Kč 115 228,89 Kč Pozemky st.p.č.284, p.č.594/8 - zjištěná cena 324 089,89 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.284, p.č.594/8 324 090,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 324 090,- Kč Celkem 324 090,- Kč
-8- Rekapitulace výsledných cen, celkem 324 090,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 324 090,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti: Uskutečněné prodeje porovnatelných nemovitostí v této lokalitě jsem neměl žádné k dispozici, a proto nemohu stanovit tzv. obvyklou cenu. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji rekreačních chat v této lokalitě (viz. Příloha č.5 znaleckého posudku), jenž jsou nabízeny v cenovém rozpětí cca 270-500 tisíc Kč (u těchto nabízených prodejů uvažuji s budoucí prodejní cenou nižší tj cca 85-90% z nabízených cen...). Dále jsem vyhodnotil také aktuální situaci na trhu s nemovitostmi, a odhaduji, že dle mého názoru: Tržní hodnota oceňované nemovitosti...320 000,-Kč (slovy:třistadvacettisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré 20.8.2015 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz
-9- D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2319-58/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2319-58/2015.
- 10 - Rekreační chata ev.č.178, k.ú.mořinka, okres: Beroun Pohled jihozápadní (celkový) Pohled severozápadní
- 11 - Pohled jihozápadní Obytná místnost - přízemí Kuchyň - přízemí
- 12 - Sklepní prostor